אסטרטגיה ברכישת דירה

[אריאלT]

חשבתי על אסטרטגיה כזאת, ותגידו לי אם אני אומר מדויק או שפספסתי משהו.
מרוויחים קצת כסף, וקונים בו + משכנתא, דירה מסוימת.
אח"כ משכירים את הדירה למישהו ועוברים לגור או אצל ההורים או בשכירות עם שותפים נניח.
עכשיו מה שקורה כאן לדעתי הוא משהו הרבה יותר טוב ממניות או אג"ח וכו', בגלל ש'התשואה' (מדמי השכירות שמשלמים לי)
היא הרבה יותר גבוהה, בגלל שהיא מחושבת מתוך הכסף ששילמתי על הדירה + המשכנתא שלי (שהיא 70% לפי מה שאני יודע מהשווי של הדירה) ז"א אני מקבל תשואה על סמך כסף שהלוותי, והלוואות בהיקף כזה גדול כמו משכנתא הם לא דבר שאפשר להשיג (לפי הפרסומים יש 100 אלף אולי אבל לא 70% או פי 7 נניח מהכסף שאני שם) כעבור תקופה מסויימת, אני מסיים את השכירות ומוכר את הדירה או לחילופין מתגורר בה, כאשר אני לא הפסדתי כלום ורק 'גזרתי קופונים' ממש כמו אג"ח במשך חודשים.
כמובן שצריך לקחת בחשבון את העליית/ירידת מחיר הדירה שקניתי, ואת השוכרים, ואת הנזקים שיכולים לקרות לדירה בשכירות שאני צריך לשלם עליהם. אבל עדיין נראה לי שאמורה לצאת תשואה הרבה יותר גבוהה מדברים אחרים בגלל שהתשואה מגיעה גם מהלוואה ענקית ש'אינה שלי'.
שכחתי את הקיזוז מהריבית על המשכנתא, אבל עדיין יכול להיות שזה יוצא משתלם מבחינה רעיונית?


*הבהרה, אני לא מבין כלום בגדול, אני בסה"כ צעיר שחושב על כמה אסטרטגיות, קורא בסולידית, ומנסה קצת לשמוע דברים ולנסות. תודה מראש!

 

[אבא עשיר]

1.אף אחד לא מבטיח לך שתרוויח מהשכר דירה יותר מהמשכנתה.(בד"כ תפסיד כמה מאות בחודש)
2.לא קל "להביא" 30% מזומן .
3.אחרי תקופה == 30 שנה.

היתרון הגדול בדירה לדעתי ששכר הדירה שתקבל הוא נטו בד"כ.
אז לסיכום (לפי דעתי), כרגע לא משתלם לקנות אלא אם כן אתה בא עם הרבה הון התחלתי או שמצאת מציאה נדירה.

אבא עשיר

 

[אריאלT]

1.אף אחד לא מבטיח לך שתרוויח מהשכר דירה יותר מהמשכנתה.(בד"כ תפסיד כמה מאות בחודש)
2.לא קל "להביא" 30% מזומן .
3.אחרי תקופה == 30 שנה.

היתרון הגדול בדירה לדעתי ששכר הדירה שתקבל הוא נטו בד"כ.
אז לסיכום (לפי דעתי), כרגע לא משתלם לקנות אלא אם כן אתה בא עם הרבה הון התחלתי או שמצאת מציאה נדירה.

אבא עשיר

תודה על המענה, כשכתבתי אחרי תקופה לא התכוונתי ל30 שנה, זה יכול להיות אפילו נניח שנתיים, אני סוגר את המשכנתא שלי, ונשאר עם הרווח שהשוכר שילם עד כה.
לגבי לא קל להביא 30% מזומן, התוכנית היא לחסוך כמה שנים אגרסיבית בשביל זה.
יכול להיות שאני אפסיד כמה מאות בחודש ממשכנתא - שכר דירה (למרות שאפשר לפרוס את המשכנתא להרבה שנים ואז אולי זה לא יצא ככה?) אבל הנקודה שלי היא שאני כעבור כמה שנים מוכר את הדירה סוגר את המשכנתא ולוקח את הרווח שקיבלתי מהשכירות (שהוא כמו שאמרתי נמצא ביחס ל30% שלך ול70% שהם 'לא שלך')

 

[דגגגג]

למה שלא פשוט תגור עם שותפים, מהכסף שאתה חוסך בזכותם תגדיל את תיק ההשקעות (ע"ע הון עצמי) ואח"כ תקנה דירה ללא משכנתא?

דוגמה מספרית תהיה קצת יותר מובנת.

 

[אבא עשיר]

@אריאלT אתה לוקח כעובדה שמחיר הדירה יעלה , מה שלא בטוח יקרה.
יש הרבה כאב ראש ועמלות שאתה לא מודע לקיומן.

 

[אריאלT]

למה שלא פשוט תגור עם שותפים, מהכסף שאתה חוסך בזכותם תגדיל את תיק ההשקעות (ע"ע הון עצמי) ואח"כ תקנה דירה ללא משכנתא?

דוגמה מספרית תהיה קצת יותר מובנת.

אני לא יודע דוגמאות מספריות בגלל שאין לי כל כך לגבי מחירים של נדל"ן ניסיתי רק לבטא כאן רעיון מסויים ולקבל משוב עליו.
ההבדל בין לקחת את ה200K שחסכתי ולהגדיל את תיק ההשקעות לבין לקנות דירה ב200K + 430K (התוספת של המשכנתא, יכול להיות שאפשר אפילו יותר) הוא פשוט, כשאני משקיע 200K אני מקבל תשואה ביחס ל200K שהשקעתי בלבד, אם זה אג"ח עם ריבית קבועה של 4% אז מדובר ב4% מתוך ה200K.
לעומת זאת, אני מאמין ששכר דירה נובע מהשווי הכולל של הדירה שזה אומר נגזרת גם של ה200K וגם של ה430K
ז"א אני מקבל 'תשואה' כוונתי לשכירות, ביחס לסכום הרבה יותר גדול ממה שהיה לי במקור, וכמו שאני מכיר, רק ממשכנתא אתה באמת יכול לקבל סכום כזה גדול שלא נמצא עכשיו בידיים שלך, ז"א אפשרות ההלוואה הענקית של המשכנתא, היא לקחת כסף שלא נמצא בידיים שלך ולקבל במשך כמה שנים שתחליט תשואה טובה, ואז כשתחליט, פשוט תמכור את הדירה תקבל את הכסף חזרה, אולי תפסיד קצת מירידת ערכי הדירות, אולי תרוויח טיפה מעליית ערכי הדירות, ואולי גם מחיר הדירה לא ישתנה, מה שבטוח כל השכירות ששלמו לך עד כה, שלך, וברמה התיאורטית, זה אמור להיות טוב, כי השכירות אמורה להיות נגזרת גם של המשכנתא וגם של ההון העצמי ששילמת.

 

[שלי]

הי.
אני מציעה שתקרא על עלויות נלוות לקנית ומכירת דירה (תווך,עורך דין,מס שבח ועוד).
הן מאוד גבוהות ויכולות לשנות את התחשיב שלך.

 

[אריאלT]

הי.
אני מציעה שתקרא על עלויות נלוות לקנית ומכירת דירה (תווך,עורך דין,מס שבח ועוד).
הן מאוד גבוהות ויכולות לשנות את התחשיב שלך.

לגבי תווך, אפשר להסתדר גם בלי עד כמה שאני יודע, עורך דין אני באמת צריך לקרוא, ומס שבח גם, יש לך מושג מאיפה אני מתחיל ללמוד את זה?

 

[שלי]

אני הייתי עושה חיפוש בגוגל על מדריך לקניית דירה.
אני זוכרת שקראתי כתבה שבה מוזכרות עלויות נוספות של 30% על מחיר הדירה (כולל ריהוט ,מיסים וכיוב)
בנוסף הייתי מחפשת מישהו שכבר קונה ומוכר דירות להשקעה ולומדת ממנו.

 

[אורי]

אריאל, מבחינה רעיונית אתה צודק לגמרי. ההלוואות שזמינות להשקעה בנדל״ן (מינוף) באמת מגדילות את הרווח, ומשטר המס בישראל בהחלט מוסיף לכדאיות של אפיק זה. הבעיה היא המעבר מהמישור הרעיוני לזה המעשי. גם אם נניח שאין שום עליית או ירידת ערך (וזו ספקולציה בללבד שאם היא חלק מהאסטרטגיה שלך היא יכולה לעשות או להפיל אותה) לדעתי קשה היום בארץ להשיג תשואות שהופכות את האסטרטגיה לכדאית. כשלקח את מכלול העלויות בחשבון ואת אחוז הרווח שאתה מצפה לו תוכל לחשב בקשתות מה המחיר שאתה מוכן לשלם עבור דירה מסויימת בהינתן הון עצמי מסויים.

החדשות הטובות בנדל״ן, בניגוד לשוק ההון, הן שיש לך השפעה רבה על התוצאה. על עלות אפשר לפצות בזיעה. אתה יכול לכתת רגליים למצוא עסקה משתלמת, למשל, או לשפץ בעצמך חירבה על מנת להעלות את ערכה, ועוד. אם פשוט תצפה לעסקה נהדרת שתיפול כפרי בשל לחיקך, זה כנראה לא יקרה. בהצלחה.

 

[Oren]

קודם כל, השאלה איפה אתה עצמך גר לא רלוונטית בכלל לבחינת כדאיות העיסקה.

דבר שני, אתה לא יכול לעשות כזו עיסקה ולצאת ממנה אחרי שנתיים כי רק העלויות של העיסקה זה כמה אחוזים נאים משווי הדירה, יותר משנה של שכירות.

דבר שלישי, לא לקחת בחשבון את עליית הריביות שעשויה להיות במהלך השנים שבהן תבצע את ההשקעה הממונפת. אם הריבית עולה ופתאום החזרי המשכנתא שלך קופצים, אז במקום להרוויח על הכסף שלווית אתה מפסיד עליו (הריבית שאתה משלם על המינוף יותר גבוהה מהתשואה שאתה מקבל על הנכס שקנית). וצריך לקחת בחשבון תרחיש של קריס במחירי הדיור שמוחקת לגמרי את ההון העצמי שלך. מינוף עובד לשני הכוונים. אם מינפת ביחס 70:30 אז ירידה של 30% במחיר הנכס מוחקת 100% מההון העצמי שלך.

 

[אבא עשיר]

לגבי תווך, אפשר להסתדר גם בלי עד כמה שאני יודע, עורך דין אני באמת צריך לקרוא, ומס שבח גם, יש לך מושג מאיפה אני מתחיל ללמוד את זה?

תתחיל פה http://www.bialik2.com/

 

[דפני]

ההנחה שלך שגויה כי היום מחירי הדירות בשמיים ,אחוז הרווח מהשכרה אינו כדאי ואני לא מדברת על מציאת שוכרים והתעסקות איתם ואם אתה לא מצליח להשכיר מייד והדירה ריקה זמן מסויים או הריבית עולה .כשאתה לוקח משכנתא מהבנק אתה הופך לעובד בנק והם המרוויחים העיקריים .
תמשיך לחסוך ואם המחירים ירדו אז אולי כדאי לחשוב על זה .

 

[c881]

@אריאלT - קח שרשור מפורום אחר -
http://www.fullgaz.co.il/forums/showthread.php?t=132700

קצת רקע למי שלא רוצה לקרוא 350+ תגובות...
ב-אוגוסט 2014 חבר גילה שהמבנה הצמוד לו הופך לישיבה.. בית שנשאר לו בירושה ושיפץ.
נקפוץ ל-פברואר 2015 - הנכס "היה שווה" 3.8 מליון.
היום הוא מקבל הצעות של 2.6 במקרה הטוב ומזה הוא צריך להוריד משכנתא.

אם מדברים על "לשמור את כל הביצים באותו סל".

 

[yossik]

@אריאלT ,
עסקי נדל"ן הן לא לטווח הקצר. נעזוב לרגע את עלות התיווח.
לפי מה שכתבת נראה שמדובר על רכישת נכס ב 630K, תוסיף לזה עו"ד, נניח 1% אז תשלם לו 6300 ש"ח שזה בערך 2-3 חודשי שכירות לנכס במחיר הזה.
פתיחת תיק משכנתא, תשלום משכנתא חודשית, תיקונים ואולי גם קנסות וניתוק מים אם הדייר לא ישלם ארנונה.
אז ככה כסיפתח הלכו לך 5-6 חודשי שכירות.
ציינת שאולי תמכור אחרי 2-3 שנים אז שוב, עו"ד שווה ערך ל 2-3 חודשי שכירות, קנסות ועמלות מפה ועד להודעה חדשה על סגירה מוקדמת של המשכנה אז הלכו נניח עוד 2 חודשי שכירות.
מה נשאר - ההוצאות לטווח הקצר שוות ערך לבערך 7 חודשי שכירות.
בקיצור אתה מיממנת את כול העולם ובני דודו ובסופן של 2-3 שנים אתה מופסד.
אם מחיר הדירה יקפוץ לשמיים אז עמלת עו"ד עבור המכירה גם כן תקפוץ.
אם מחיר הנכס ירד הלך לך ההון האישי...
ז"א דירה זה או לגור בה ואם להשקעה לא פחות מ 10 שנים כדי שההוצאות הנילוות יתפרסו על טווח ארוך והשפעתן תהייה קטנה יותר
* הערה - זה לא יעוץ רק דעתי ששוה כמה גרושים *

 

[איליה]

@אריאלT הבעיה היא במינוף והעדר פיזור סיכון. יש לך single point of failure שיכולה לגמור עליך.
אם היית עושה את מה שאתה רוצה לעשות ושווי הדירה היה משהו באיזור 5-10% משווי התיק אז הרעיון מצוין: שים 5% מהתיק, קח משכנתא בתנאים פנטסטיים (כי הבנק יודע שיש לך כסף) או אפילו הלוואה בלי שיעבודים. ואז כן, מינפת 5% מהתיק פי 2 תקבל תשואה יפה ותוספת לתיק. ומצד שני אם יקרה משהו אז זה לא כזה נורא.

 

[חתול]

@אריאלT , השאלה שלך מאוד במקום, ולפני המון שנים, כשהחסכונות שלי היו קטנים מאוד, גם אני חשבתי על ביצוע השקעה במינוף גבוה.
אתה צודק בהנחה שלך שתקבל תשואה על יותר כסף ממה שיש לך, אבל אל תתעלם מממד הסיכון וכן מהמחיר "המלא" של דירה כפי שאמרו קודמיי. השקעה במינוף גבוה = סיכון גבוה = תשואה גבוהה יותר. השקעה "סולידית" במינוף נמוך / ללא מינוף = תשואה נמוכה יותר.

מה שחשוב הוא רק להבין שאתה עושה צעד שעשוי, תיאורטרית, לכלות את חסכונותיך או להקטין את הקרן, ולהיות מוכן לכך נפשית. בנוסף, הייתי מחשב מחיר דירה "סופי" (כולל עלויות נלוות), לראות כמה תרוויח מהדירה בניכוי הוצאות משכנתא לחודש, ובודק % תשואה שנתי. כך תוכל לראות, למשל, אם מכל הסיפור הזה אתה בכלל יוצא עם השקעה שהעלויות שלה גורמות לתשואה נמוכה ממה שאתה מסוגל להשיג כיום.

*אגב, מה שצוין לעיל שמחיר דירה כולל בתוכו עלויות נוספות של כ-30% הוא נתון לא נכון בדרך כלל! אלא אם מדובר בדירה לשיפוץ, ואז המחיר שלה אמור לשקף חלק מהעלויות העתידיות שתצטרך לשלם.

אם זה ממש ממש מעניין אותך, אני יכול לחשוף קצת נתונים על השקעה ממונפת שאני *שוקל* להשקיע בדירה, תוך שימוש בפחות מ-20% מההון העצמי שלי, כולל הערכות העלויות שלי. זה אמנם תיאורטי בשלב זה, אבל עשוי להפוך לממשי בשבוע שבועיים הקרובים (כן, יש עדיין קצת הזדמנויות בשוק הנדל"ן המקומי).

 

[yossik]

@חתול מאוד מעוניין לשמוע מהיא התוכנית שלך. התגובה מאוד עניינית למרות שיש כמובן אסכולות שונות.

 

[shuli]

היי! גם אני אשמח לשמוע מהי התכנית... תודה!

 

[חתול]

@shuli , @yossik - הנה הפרטים, אבל קחו בחשבון שזה טנטטיבי בינתיים:

מחיר הדירה - 850 אש"ח (62 מטר נטו במיקום סביר). הדירה במצב סביר, מניח (מניסיון) שכ"ט עורך דין של 1%, שכ"ט מתווך (אחרי מו"מ) של 0.75% - כבר ידוע מבחינתי. זו דירה יחידה, אז (אאל"ט) יש לי פטור ממס רכישה (בד"כ 3.5% על עלות כזו, למי שיש ברשותו כבר דירת מגורים, עד תקרה של 1,000,000 ש"ח בערך). בנוסף, אני *כן* צופה 50,000 ש"ח של הוצאות שונות (צביעה, סיוד, שיפוצים קלים בצנרת אם יידרשו, אולי קניית ציוד בסיסי למטבח, סידור מנעולים וכדומה). בסה"כ, קיבלנו עלויות לנותני שירותים של 1.75%+מע"מ = 17,552 ש"ח + 50,000 ש"ח = 67,552. נעגל ל-70,000 ש"ח ונקבל 920,000 ש"ח עלויות דירה. אני מעריך (לפי "יד 2" בסביבה) שאוכל להשכיר לפחות ב-4,000 ש"ח לחודש. אני מוריד שכ"ד אחד בשנה מחישוב התשואה, לטיפולים בדירה + מרווחים בין דיירים, ומקבל 4,000*11 / 920,000 = 4.7% תשואה.

מקווה שזה עוזר לכם. אגב, אל תתפתו לעסקאות בשטח, כמו שאומרים ב"זהו זה"... וגם אני שוקל את צעדיי היטב. ערך הדירה נמוך (מבחינת ערך למ"ר) ב-20% ממחירים בסביבה, ולא הצלחתי להבין למה בשיחה עם המתווך. הצעד הבא הוא להבין מה מניע את בעל הדירה למכור. אם לא אשתכנע שיש כאן מניע הגיוני (צריך את הכסף למשהו, עובר לאנשהו), ואבדוק את הדירה עם בעל מקצוע שאני מביא שיסתכל גם על הצנרת, ואולי אדבר עם שכן או שניים, אני עשוי להשתכנע שיש כאן "לימון" שאיני רוצה לרכוש.

מקווה שעזרתי במשהו. אני פנוי לשאלות במהלך שבת. אם יהיו לכם רעיונות שיעזרו לי, גם תבורכו.

בנוסף, לגבי עלויות משכנתא - אני מעריך שאוכל להפנות לעניין בין 25% - 33% הון עצמי, מחסכונות. אם למישהו יש מושג מה עלות הריבית למשכנתא כזו, פרוסה נניח על 10-15 שנה (אני יודע שזו משרעת ארוכה), אשמח לשמוע.