נווה שאנן

[אורי ג.]

זה נכון שיש מגבלת גובה בתקווה, בגלל הקרבה לשדה התעופה, עד חמש קומות. לעיתים שש כולל מרתף

מרתף לא נחשב קומה וזה בכל מקרה מותר, עד 6 קומות מתחת לאדמה לפי ע1 אבל חובה לעשות שם קודם כל חניה ואם נשאר מקום אז אפשר להצמיד לקומת הקרקע ו/או מחסנים וכו' וכו', הכל לפי תב"ע ע1.
אין קשר בין מגבלת הגובה ונפחי הבנייה לשדה תעופה, דווקא השכונות שסובבות את התקווה כן מעודדים בנייה יותר גבוהה, המגבלה היא בגלל שזה מה שהחליטו בעירייה שנכון לשכונה הזו וזה הכל, כנראה בגלל התשתיות המאד מוגבלות שם.

. נכון לכרגע התבע מאפשרת בניה כאמור בין 100-140 אחוז ואני לא טועה כי הגשתי תוכניות לאחרונה.

לא טענתי שאת טועה רק שזה ממש לא הרבה ובדרך כלל אין כדאיות כלכלית לבצע הריסה ובנייה מחדש באחוזים האלה, אא"כ זה בית חד קומתי או בניין קיים שלא ניצל את זכויות הבנייה שלו, בגדול אין כלכליות בשכונה לפרוייקטים, בטח ובטח שלא במחירים של היום, אולי בעתיד כשהמחירים יעלו אז כן.

. בעתיד תצא תבע חדשה, כאשר תהיה הסדרה.

יתכן אבל זה באמת יקח שנים, רק תב"ע לשכונה כזו זה סדר גודל של עשור ולא התחילו בכלל. בעתיד תצא תב"ע חדשה לכל שכונה בתל אביב, בדומה לתב"אות של רבעים 3 ו4 ככה שהתקווה לא מיוחדת בזה.

קיים קושי לבצע תהליכי תמ"א,

זה כי אין זכויות תמ"א בשכונה, כזכור לי מקבלים 13 מ"ר לכל יח"ד וזהו, אין תוספת קומות.

אין לי ספק שתהיה שם השבחה רק שזה יקח זמן, הרבה זמן, עשור לפחות וגם זה אופטימי לדעתי. נווה צדק השכונה פח הזו לא תהיה אף פעם וגם שום דבר קרוב לכך. כמובן שאם מחירי הדיור יעלו אז גם שם הם יעלו, כמו בכל מקום.
כל מה שאני וגם עמיתי פה אומרים הוא שיש מקומות בת"א בדגש על דרומה אבל לא רק עם פוטנציאל השבחה גדול יותר, זה הכל.

 

[הנועזת]

מרתף לא נחשב קומה וזה בכל מקרה מותר, עד 6 קומות מתחת לאדמה לפי ע1 אבל חובה לעשות שם קודם כל חניה ואם נשאר מקום אז אפשר להצמיד לקומת הקרקע ו/או מחסנים וכו' וכו', הכל לפי תב"ע ע1.

נכון ולא נכון. מרתף בבניה הוא סוג של קצפת מבחינה יזמית.

אין קשר בין מגבלת הגובה ונפחי הבנייה לשדה תעופה,
לא שזה עקרוני באופן כלשהו, אבל אתה טועה תקרא בתב"ע.

דווקא השכונות שסובבות את התקווה כן מעודדים בנייה יותר גבוהה,
נכון, בשכונת עזרא ובאיזורים מסוימים ביד אליהו נווה צה"ל וכו'... אבל דווקא בשביל משקיע בינוני, זה שומר על מחירי הקרקעות בהישג יד זה ממש לא היה רלוונטי מבחינתי אם הפוטנציאל היה 20 קומות. שוב אני שנים בשוק הזה בלא מעט עסקאות. הרווחיות , גבוהה באופן שלא נתקלתי בו בכל הדרום, אין לי מושג איך הגעת למסקנה הזו . האם קנית/מכרת אי פעם בתקווה?
המגבלה היא בגלל שזה מה שהחליטו בעירייה שנכון לשכונה הזו וזה הכל, כנראה בגלל התשתיות המאד מוגבלות שם.

לא טענתי שאת טועה רק שזה ממש לא הרבה ובדרך כלל אין כדאיות כלכלית לבצע הריסה ובנייה מחדש באחוזים האלה, אא"כ זה בית חד קומתי או בניין קיים שלא ניצל את זכויות הבנייה שלו, בגדול אין כלכליות בשכונה לפרוייקטים, בטח ובטח שלא במחירים של היום, אולי בעתיד כשהמחירים יעלו אז כן.
אין לי מושג מאיפה הגעת למסקנה הזו סבוב קטן בתקווה יחשוף בפניך אינסוף של פרוייקטים חדשים בבניה שסיימו בניה בתהליכי בקשה. מחזרים בצורה לא נורמאלית אחריי בעליי נכסים בתקווה במיוחד בחודשיים האחרונים לאחר שאושרה הפרסלציה, המחיר קפצו ב20- 30 אחוז רק עכשיו.
יתכן אבל זה באמת יקח שנים, רק תב"ע לשכונה כזו זה סדר גודל של עשור ולא התחילו בכלל. בעתיד תצא תב"ע חדשה לכל שכונה בתל אביב, בדומה לתב"אות של רבעים 3 ו4 ככה שהתקווה לא מיוחדת בזה.
לא מסכימה ולו בגלל שתוך חמש שנים בתאומה של שכונת התקווה-שכונת עזרא, הריצו תבע חדשה בנו, עשו פרסלציה במהירות בזק.

זה כי אין זכויות תמ"א בשכונה, כזכור לי מקבלים 13 מ"ר לכל יח"ד וזהו, אין תוספת קומות.
לא נכון.

אין לי ספק שתהיה שם השבחה רק שזה יקח זמן, הרבה זמן, עשור לפחות וגם זה אופטימי לדעתי. נווה צדק השכונה פח הזו לא תהיה אף פעם וגם שום דבר קרוב לכך. כמובן שאם מחירי הדיור יעלו אז גם שם הם יעלו, כמו בכל מקום.

כל מה שאני וגם עמיתי פה אומרים הוא שיש מקומות בת"א בדגש על דרומה אבל לא רק עם פוטנציאל השבחה גדול יותר, זה הכל.

כל שכונה מתייחסת לכל מיני פרמטרים הממצבים אותה מבחינת פיתוח בשלב אחר. לדעתי התקווה היא הבתולית ביותר בתל אביב, באופן יחסי. ויש בה לדוגמה עדיין יחידות דיור מתחת למליון שח, שלא ניתן למצוא בתל אביב בשום מקום. נווה שאנן, היא בצד השני של הסקאלה במרכזיות שלה בתמחור באפשרות הנוחה יחסית לגור שם...סיבולת לקשיים באיזורים הקשים מאפשרת את עליית הערך התלולה ביותר. בדומה למשל, להארלם של ניו יורק.( אם משהו יכול לערוך יראו את כל ההתייחסות)

 

[אורי ג.]

תקשיבי סנופי, את פשוט טועה ברוב מה שכתבת, לא לגבי דיעות לגבי עובדות יבשות אבל ברשותך קצת עייפתי, הויכוח הוא תפל, איני אוהב להתווכח על עובדות, זה משעמם ומתיש.

 

[הנועזת]

תקשיבי סנופי, את פשוט טועה ברוב מה שכתבת, לא לגבי דיעות לגבי עובדות יבשות אבל ברשותך קצת עייפתי, הויכוח הוא תפל, איני אוהב להתווכח על עובדות, זה משעמם ומתיש.

נכון יש פה וויכוח על עובדות שמבחינתי הוא עקר,מה גם שאני חיה את התבע הזו ברמה היומיומית. אבל מעבר לוויכוח העובדתי יש פה אמירה שבעייני טועה ומטעה בנוגע לכדאיות. ועדיין לא ענית על השאלה העקרונית, האם השקעת איי פעם בדרום תל אביב או בתקווה? האם איי פעם חווית לא כערכים סטטיסטיים וכתבות בעיתון, אלא בחשבון הבנק שלך מה זה אומר להשקיע באחד מהאיזורים האלה? האם עשית את זה לאורך זמן ובמסה? כדי להחוות דיעה שאינה מבוססת על אסופה של קטעיי אינפורמציות שאולי פורמלית נכונים אך אין להם אחיזה במציאות( דוגמת תוכנית ע 1 של המרתפים).

 

[אורי ג.]

האם השקעת איי פעם בדרום תל אביב או בתקווה?

כן. עדיין מושקע אגב.

לא בחשבון הבנק שלך מה זה אומר להשקיע באחד מהאיזורים האלה? האם עשית את זה לאורך

כן.

למה את חושבת שעשיתי זאת מכתבות? את יודעת כמה חרשתי את התקווה? כמה תב"עות קראתי? כמה עסקאות בחנתי? כמה הצעות נתתי?
את מדברת מתוך התנשאות, כאילו רק את עושה ורק את יודעת, לאנשים שונים יש נסיון שונה ודיעות שונות, זה בסדר, לגבי עובדות נו, את פשוט טועה בחלקן בצורה שטותית אפילו.

אין להם אחיזה במציאות( דוגמת תוכנית ע 1 של המרתפים).

לע1 אין אחיזה במציאות? באמת?

 

[הנועזת]

למה את חושבת שעשיתי זאת מכתבות? את יודעת כמה חרשתי את התקווה? כמה תב"עות קראתי? כמה עסקאות בחנתי? כמה הצעות נתתי?


מפתיע אותי שאתה מושקע בשכונה שאתה מגדיר אותה פח.
↑
התקווה לדעתי זה גם כן אזור יותר מוצלח להשקיע בו מנווה שאנן.
לדעתי ממש לא, שכונה פח שתשאר פח, אני לא רואה שם מנוע צמיחה כלשהו.
אין שם זכויות בנייה בגדול, תשתיות חרא בלי יכולת שיפור, אוכלוסיה חרא, לא ממש קרוב למשהו מעניין, יש את עניין המושע שיקח עוד עשור לפחות לתקן (לדעתי אפילו 2) וגם בעיות מימון כתוצאה מכך.
הסגנון הזה מתלהם, ובעייני לא רציני עובדתית (שפע של זכויות בניה, פרסלציה שבתהליכי ביצוע וכו) וברמת ההתייחסות, היד קלה על המקלדת וחבל .
לע1 אין אחיזה במציאות? באמת?
לא אמרתי את זה , כתבתי שאולי ברמה הפורמלית ניתן לבנות 6 קומות מרתף, בביצוע לרוב מדובר בקומת מרתף אחת.

זהו, שיהיה לך כל טוב.

 

[cypriano de rore]

ואני אומרת לך שאין לך מושג על מה אתה מדבר ואם היה לך היית מדבר אחרת.

הסגנון הזה מתלהם, ובעייני לא רציני עובדתית

 

[אורי ג.]

מפתיע אותי שאתה מושקע בשכונה שאתה מגדיר אותה פח.

אני לא. איפה ראית שאמרתי שאני מושקע בה?

התקווה לדעתי זה גם כן אזור יותר מוצלח להשקיע בו מנווה שאנן.

זה תלוי במחיר, יתכן ועד צודקת, אמרתי מההתחלה שנווה שאנן כבר עשתה מהלך עליות יפה ואין ספק שהמחירים כבר משקפים את ההשבחה הצפויה, גם אם חלקית, אני אישית לא מעורה באופן שוטף ברמת המחירים בנווה שאנן מול התקווה.

לא אמרתי את זה , כתבתי שאולי ברמה הפורמלית ניתן לבנות 6 קומות מרתף, בביצוע לרוב מדובר בקומת מרתף ללא חניה.

רק במגרשים קטנים מאד שמקבלים פטור מחניה (ותשלום שמן לקרן חניה), במגרשים נורמליים חייבים לבנות חניון. (לפי תב"עות ע1 וח').

 

[הנועזת]

רק במגרשים קטנים מאד שמקבלים פטור מחניה (ותשלום שמן לקרן חניה), במגרשים נורמליים חייבים לבנות חניון. (לפי תב"עות ע1 וח'

מרבית המגרשים בתקווה הם קטנים, רק מעטיי מעט מהבניינים הם בעליי חניון .

 

[הנועזת]

↑
האם השקעת איי פעם בדרום תל אביב או בתקווה?
כן. עדיין מושקע אגב.
↑
לא בחשבון הבנק שלך מה זה אומר להשקיע באחד מהאיזורים האלה? האם עשית את זה לאורך זמן
כן.
מכאן הבנתי שהשקעת בתקווה וועכשיו אני מבינה שזה היה פירוש מוטעה שלי. חקרת אודותיה אבל לא השקעת. סבבה, יש פער גדול בין התבע לבין אישור בועדה, בין מה שמותר ומה שקורה בפועל. בין אוכלוסיה פח כדבריך לבני אדם שהם עובדים זרים, שלמראית עין נראים מקלקלים את השכונה אבל בפועל השוכרים הכי טובים שיש. אני משקיעה בשכונה, ונהנית כספית מפירות עמלי אבל לא פחות מחוברת לאנשים בה, אם לותיקים ואם לעובדים הזרים. קשה לי לשמוע את הדברים הלא מבוססים שנאמרו פה.

 

[cypriano de rore]

בין אוכלוסיה פח כדבריך לבני אדם שהם עובדים זרים, שלמראית עין נראים מקלקלים את השכונה אבל בפועל השוכרים הכי טובים שיש.

רק אציין שהממוצע של אוכלוסיית השוכרים הזרים בתקווה ובנווה שאנן שונה מאוד. התגובה שלי לגבי שוכרים גרועים היתה בהתיחס לנווה שאנן (שלהזכירך - לגביה נשאל בשרשור).

אגב, סתם מתוך עניין, השכרת דירות בנווה שאנן?

 

[אורי ג.]

בין אוכלוסיה פח כדבריך לבני אדם שהם עובדים זרים, שלמראית עין נראים מקלקלים את השכונה אבל בפועל השוכרים הכי טובים שיש.

עוד הפעם את שמה דברים בפי, האוכלוסיה פח הייתה לפני העובדים הזרים וכנראה גם אחריהם, לא סתם המחירים נמוכים שם.

 

[נעם בלה בלה]

ישנו מונח כלכלי נשכח שנקרא "מוצר גיפן". בדומה לתפוחי אדמה שבזמן משבר ימכר יותר כי לאנשים לא יהיה כסף לטבעול,

הפוגת ניטפוק מההתקוטטות שלכם:
מוצר גיפן הוא מוצר שצורכים ממנו יותר כשהמחיר שלו עולה (ופחות כשהמחיר יורד). זאת בניגוד למוצר רגיל, שכשהמחיר יורד קונים יותר.

מה שאת מתארת נקרא מוצר נחות - מוצר שכשההכנסה יורדת, קונים ממנו יותר (וכשההכנסה עולה קונים ממנו פחות).

אחד נגזרת של פונקצית הביקוש לפי מחיר, השני לפי הכנסה (או עושר).

זהו. הציק לי בעין. סליחה על הקטנוניות. אתם יכולים לחזור לריב, קטונתי מלתרום תרומה אמיתית לדיון. לא מושקע בנדל"ן בת"א.

 

[איש(3718)]

התרשמותי האנקדוטלית משכונת התקווה:

לשכונה מאפיינים מאד יחודיים שהם השוק והמסעדות והבניה הנמוכה, ועדיין עם קרבה לת"א ותחבורה ציבורית מצויינת וכל השרותים נגישים בקלות.

לגבי האוכלוסיה, מהצד האפריקני נראה שזה מוטה למשפחות, מהצד הישראלי יש נוכחות של צעירים \ סטודנטים (ראו הזוג שנספה בשטפון לצערנו), עם זאת יש עדיין את האוכלוסיה הקשה הותיקה, אך האוכלוסיה הותיקה לאט לאט נעלמת (מטבע הדברים)

אגב, הילדים האפריקנים נראים יותר ממושמעים מהישראלים מבחינת התנהגות ...

דבר נוסף - אין נוכחות של נרקומנים שנכתב בעיתון שקיימים באזור נווה שאנן , למרות שיש מידי פעם שיכורים, יש נוכחות חזקה של המשטרה ברחוב אצ"ל בעיקר בסופי שבוע

לגבי נושא השקעות - אכן בעייתי, מדובר במגרשים קטנים (~120 מ"ר ) עם המון יורשים וללא רישום, לא ברור לי איך ניתן ליזום בניה של בניינים גדולים יותר על מגרשים כל כך קטנים, כאשר הרישום והבעלות מפוצלים כך

מסקנה שלי - מקום נחמד לגור בו לזוג צעיר בזול, לא לגדל משפחה (בית ספר עם הישגים ירודים)

 

[הנועזת]

הפוגת ניטפוק מההתקוטטות שלכם:
מוצר גיפן הוא מוצר שצורכים ממנו יותר כשהמחיר שלו עולה (ופחות כשהמחיר יורד). זאת בניגוד למוצר רגיל, שכשהמחיר יורד קונים יותר.

מה שאת מתארת נקרא מוצר נחות - מוצר שכשההכנסה יורדת, קונים ממנו יותר (וכשההכנסה עולה קונים ממנו פחות).

אחד נגזרת של פונקצית הביקוש לפי מחיר, השני לפי הכנסה (או עושר).

זהו. הציק לי בעין. סליחה על הקטנוניות. אתם יכולים לחזור לריב, קטונתי מלתרום תרומה אמיתית לדיון. לא מושקע בנדל"ן בת"א.

"עלייה בכמות המבוקשת כאשר מחירו של המוצר עולה, היא תופעה חריגה. לעיתים נחשב לחם אחיד כמוצר גיפן, הוא מהווה מרכיב הוצאה ניכר במשפחה מעוטת הכנסה. עליית מחירו תביא לגידול בצריכתו ולוויתור על מאכלים יקרים יותר. גם תפוח האדמה בתקופת הרעב הגדול נחשב למוצר גיפן.

את השם "מוצר גיפן" או "פרדוקס גיפן" טבע אלפרד מרשל, שקרא למוצר על שם הכלכלן רוברט גיפן (Sir Robert Giffen, 1837–1910), שכתב על התופעה" (ויקיפדיה)

מגורים בתקווה, זהו לחם אחיד/תפוח אדמה וכו'..., התנהגותו כמוצר גיפן, זהו מוצר בסיסי/ נחות של מגורים באיזור תל אביב. מחירו עולה דווקא בתקופות שפל כלכלי ומחליף מוצרים יקרים יותר בהקשר זה מגורים באיזורים הטובים יותר בתל אביב. מכיוון שאנו בשוק רווי זהו מוצר דפנסיבי.

 

[הנועזת]

עוד הפעם את שמה דברים בפי, האוכלוסיה פח הייתה לפני העובדים הזרים וכנראה גם אחריהם, לא סתם המחירים נמוכים שם.

לא מקבלת וגם התיקון שלך בעייני לא מכבד ויהיר, זו אוכלוסיה אולי קשת יום מעמד סוציואקונומי נמוך, אבל זו הכללה גסה ובעיקר לא נכונה. איזורי השקעה בארץ ובעולם, ברובם נראים ככה ולא כמו רחוב רוטשילד בת"א. הסיבה למחירים הנמוכים היא בעיקרה היא צורת הרישום של המושע, שכאמור בימים אלו עוברת מהפכה.

 

[הנועזת]

כתבה מלפניי חודשיים ביזפורטל:
https://www.bizportal.co.il/marketopionion/news/article/771438
כתבה מלפניי פחות מחודש, גלובס:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001311440

 

[cypriano de rore]

ק

כתבה מלפניי חודשיים ביזפורטל:
https://www.bizportal.co.il/marketopionion/news/article/771438
כתבה מלפניי פחות מחודש, גלובס:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001311440

מסתדר טוב עם זה:

ושוב בלי להתייחס אישית לתגובות פה...העובדה שהאדם/ המשקיע הממוצע מחזיק בדעות שהושמעו כאן, מאפשרת לנו היזמים ארכה נוספת, לעשות כסף.

 

[הנועזת]

רק אציין שהממוצע של אוכלוסיית השוכרים הזרים בתקווה ובנווה שאנן שונה מאוד. התגובה שלי לגבי שוכרים גרועים היתה בהתיחס לנווה שאנן (שלהזכירך - לגביה נשאל בשרשור).

אגב, סתם מתוך עניין, השכרת דירות בנווה שאנן?

כן, תקופה מסויימת הייתי קשורה שם עם משרד תיווך, אז ראיתי את המגוון בפריסה רחבה. מה שיפה שיותר ויותר צעירים נכנסים אליה וזו הופכת לשכונה מגוונת. אגב, גרתי בלונדון כמה שנים, העירוב הזה מזכיר מאוד מה שהולך שם, מהשיכורים ועד המשפחות עם הילדים. חשוב לציין שבניינים ספציפיים יכולים להכיל גם זונות וסרסורים צריך לחקור טוב טוב לפניי שקונים.
אישית אגב בהשקעות, אני מאמינה שצריך להתמחות באיזור או שניים מקסימום שלוש, ושם להכיר כל אבן.

 

[cypriano de rore]

כן, תקופה מסויימת הייתי קשורה שם עם משרד תיווך

היתה לך שם דירה?