תוצאות החיפוש

ישבתי וחפרתי קצת במדד התל בונד צמודות ומצאתי 3 אג״חים צמודים לטווח של בערך 8-10 שנים - חשמל אגח 27 פניקס הון אגח ה כללביט אגח ט האגחים הללו נותנים בערך 2% צמוד מדד. חברת חשמל וחברות פנסיה. אני די בטוח שב-10 השנים הקרובות החברות הללו לא יקרסו ואני כמעט בטוח שהמדינה תחלץ אותן במקרה קיצון. אם כך...

כמה פעמים שמענו שאוטוטו הפיצוץ מגיע? מסוף 2014 עברנו את המלחמה באוקראינה, המשבר ביוון, הנפילות באגח הממשלתי, קריסת מחירי הנפט, קריסת הבורסה בסין, העלאת ריבית בארה״ב, נפילות של 20% במדד המניות העולמי והברקזיט. תמיד היו איומים שהנה מגיע הפיצוץ. תמיד העדר מכר בפאניקה. מי שלא נבהל, נשאר בשוק וקנה...

השאלה היא האם אתה רוצה לקנות רק באזורי הביקוש או גם בפריפריה. נראה לי שבאזורי הביקוש סיכויי הזכייה לא גבוהים בכלל, ויכול להיות שיעברו כמה שנים עד שתזכה בכלל.

אגב, למה אנחנו מוציאים את הפלסטינים מהמשוואה? המראות במזרח ירושלים, חברון, רמאללה ושכם לא מזכירים מדינה ב-OECD

אתה מתאר פה דרך להתחמק מהנחיות של בנק ישראל להגביל את המשקיעים ל-50% משכנתא. האם הבנק לא ידרוש התחייבות שתמכור את הדירה המקורית שלך? הרי הבנק לא פראייר ולא רוצה להסתכן כדי להביא לך עוד מינוף.

האם זה נכון רק אם זו הדירה הראשונה להשקעה? מה קורה אם זו הדירה ה-2 להשקעה? אם משקיע בא עם הון עצמי של 30%. מה קורה אם מחירי הדירות ירדו ביותר מ-30%? במקרה הזה הבנק ידרוש בטוחות נוספות, לא?

אני הייתי הולך על הסבר פשוט יותר - כשהמצב הכלכלי גרוע מחירי הדירות יורדים. לא חושב שיש דוגמה אחת שבה יש משבר כלכלי ממושך ומחירי הדירות לא יורדים.

לפי הגרף הזה הייתה ירידה משמעותית מ-1973 ועד אמצע שנות ה-80. לי זה נראה כמו קריסה של 50% במחיר הריאלי. זו הייתה התקופה של האינפלציה של ה-20-50% בשנה בשנות ה-70 והמאות אחוזים עד אמצע שנות ה-80. כמובן שעכשיו המחירים הריאליים הרבה יותר גבוהים, כך שהיפר-אינפלציה תחתוך את המחירים עוד יותר.

יכולה להיות היפר-אינפלציה, כמו שיכולה להיות דפלציה כמו בשנות ה-30. זה הימור. בהנחה שאנחנו מדברים על קניית דירה להשקעה במינוף של 50% ומס רכישה של 8% - היפר-אינפלציה מוחקת לך גם את החוב וגם חצי מערך הדירה, כי היא תלווה במשבר כלכלי כבד. ההיפר-אינפלציה לא תופיע מחר בבוקר. היא יכולה להופיע עוד 10-15...

לא יודע. שוק ההון צופה אינפלציה של 1% בשנה ל-30 שנים הבאות. זה מתומחר בריבית המשכנתא הקבועה לטווח ארוך.

רגע, נניח שקנית דירה להשקעה עם 50% משכנתא. לא ניתן לקחת מינוף יותר גדול כי אתה משקיע. נניח הייתה היפר-אינפלציה שמוחקת לך את החוב. אבל מחיר הדירה הריאלי (נגיד בדולרים) נחתך בחצי. אז יש לך תשואה 0 על ההון העצמי. עכשיו תוריד מס רכישה, תחזוקת דירה במהלך השנים ותזרים מזומנים שלילי בגלל שהשכירות...

נכון, בסבירות מאוד נמוכה. יש המון תרחישים שיכולים לקרות בסבירות מאוד נמוכה. אם היה סיכוי משמעותי להיפר-אינפלציה זה היה כבר מתומחר בשוק ההון. כרגע שוק ההון צופה אינפלציה מאוד נמוכה. המציאות שאתה מתאר היא שהבנקים חילקו כסף בחינם בתקופה של התפרצות אינפלציונית. זה לא המצב היום ואם הם יעשו את זה שוב...

כלומר בתקופה שבה האינפלציה הייתה 50-100% נתנו משכנתאות בריבית קבועה של כמה אחוזים בודדים? אני מקווה שברור לכולם שהקומבינה הזאת לא אפשרית בימינו ולא תחזור.

מתי המשכנתאות הללו נלקחו? בשנות ה-60 כאשר הייתה אינפלציה נמוכה? או בשנות ה-70 כאשר הייתה אינפלציה של 20-50% בשנה? אני ממשיך לדבוק בעמדתי שדירה לא מגינה מפני אינפלציה מהסיבה הפשוטה שכאשר יש אינפלציה קשה המצב הכלכלי גרוע ואנשים פשוט לא יכולים לקנות דירה. ההון העצמי שלהם נשחק ע״י אינפלציה, הריבית...

היפר-אינפלציה תמיד מלווה במשבר כלכלי כבד. אנשים לא יוכלו לקנות לחם ונייר טואלט אז אתה רוצה שהם יקנו דירות?

אני לא יודע לחזות את האינפלציה. אם תשים לב בהודעות הקודמות שלי שבהן אני מחשב תשואה על דירה אני שומר על נייטרליות בכך שאני מניח שמחיר הדירה ושכר הדירה צמודים לאינפלציה בטווח הארוך. אם תיקח משכנתא בריבית קבועה כי אתה מאמין שתהיה היפר-אינפלציה אתה בעצם מניח שבבנק יושבים מטומטמים שלא מבינים כלום...