• התכנים בפורום אינם מהווים ייעוץ מקצועי מכל סוג, לרבות ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם.
    השימוש בפורום כפוף לתנאי השימוש. עצם השימוש בפורום מהווה הסכמה מלאה לתנאים אלה.

זכייה במחיר למשתכן - במקום לא רלוונטי למגורים - מה עושים?

  • פותח הנושא פותח הנושא amidar
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך
כתבה מהיום :
הזוכים בדירות במחיר למשתכן בדימונה ייאלצו לשלם עבורן מחירי שוק רגילים
משתתפי הגרלות מחיר למשתכן בשכונת השחר בדימונה נדהמו לשמוע מהיזם כי דירות בפרויקט רגיל שהוא מקים באותה שכונה, נמכרות במחירים דומים למחירי הדירות שבמבצע ואף יאוכלסו בשלב מוקדם יותר ■ משרד השיכון: "המחיר מגלם הנחה משמעותית למחוסרי דירה"
חרטה

די כבר עם הפופוליזם הירוד הזה.
יש הסכמה די גורפת בפורום הזה שתוכנית מחיר למשתכן היא "פתרון" גרוע להורדת מחירי הדירות.
אבל למה מפה לרדת ככה ברמה ולצטט ולהלל כל click bait עם כותרת נגד התוכנית.
דהמרקר בעצמם בלב הכתבה מודים שאין דובים ואין יער ובבדיקה שלהם זה לא המצב. זה לא הפריע להם לתקוע את הכותרת המפוצצת הזאת כמובן.
 
כמה כללי אצבע כדי לעזור להחלטה:

1) רצוי שמחיר ההשכרה החודשי יהיה לפחות 1٪ משווי הנכס - משמע הכנסה ברוטו של 12% בשנה, בערך 50% מהסכום הולכים על תיקונים והוצאות אחרות, אז נשאר 6% רווח שנתי.
2) טוב נו... רק כלל אצבע אחד יש לי להציע
אין תשואה כזו אלא אם אתה מחשב אותה ביחס להון העצמי (פחות הריבית של המשכנתא כמובן).
בהנחה שאנחנו מדברים על החישוב הקלאסי (ביחס לעלות הדירה המלא כולל ההוצאות מסביב) אז אנחנו מדברים על יעד של לפחות 4 אחוז לאזור המרכז ולפחות 5 אחוז לפריפרייה.
כמובן שאם תוסיף עלייה שבמחיר הדירה תוכל בקלות להגיע גם ל - 15-20 אחוז אבל זה כבר מאוד ספקולטיבי.
בנוגע לברוטו\נטו בשכירות, לא יותר מ - 10 אחוז (למעשה כלל האצבע מדבר על חדש שכירות כלומר 1/12 אבל נחמיר לצורך העניין)
 
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3701196,00.html?ref=ynet

מסתבר שגם כשהמיקום רלוונטי - הקבלן מוצא את הדרך ל"צמצם הפסדים".
על זה נאמר - השוק חזק יותר מהפוליטקאים.
אין לי רעיונות בשבילם.
יש לאנשים קדחת נדל"ן, אני לא מבין איך אנשים קונים עדיין דירות במחירים כאלו, אפילו אחרי "הנחה".
 
אז עכשיו גם אנחנו זכינו במחיר למשתכן, האזור נראה מאוד אטרקטיבי ונחמד רק מה הטריק? איך הקבלן מצמצם הוצאות? ככה:
1. אין לדירה ערבות בנקאית (יש הערת אזהרה אומנם, אבל אם קורה משהו לקבלן אז בהגדרה אנחנו יכולים לסיים עם שלד ביד).
2. כחלק מהחוזה הקבלן מתיר לעצמו לשנות פחות או יותר את השטחים הציבוריים כאוות נפשו ללא שום טענה מצד הרוכשים.
3. הוא מתיר לעצמו לאחר את מסירת הדירה מעבר ל-26 חודשים במידה ויקרה משהו בלתי צפוי (ללא הגבלת כלליות!).

הדירה עצמה בתכלס די אטרקטיבית אבל זה תמיד יפה לראות איך נקודות הקצה מוצאות דרכים להוזיל עלויות..
מה שהכי מעצבן אותי זה עד כמה המדינה שלנו מנסה לעודד אנשים לחוסר אחריות (כרגע בערך 130 מתוך 270 חתמו על דירות..).
 
איך זה הגיוני? החריגו את מחיר למשתכן מחוק מכר דירות?
לא.. חוק מכר לדירות לא קובע שחייבים ערבות בנקאית. הוא קובע שיש חמישה דרכים להבטיח את הכסף.
ובגלל שהקבלן מנסה להקטין הוצאות וברור לו שיהיו אנשים שיקפצו (ויקצפו) על המציאה אז הוא מרשה לעצמו ללכת על דרך פחות אטרקטיבית של הערת אזהרה שבתכלס קובעת שעל הנכס רשומה איזהשהיא הערה בטאבו שהוא לא יכול לשעבד אותה או משהו כזה, ומשלמים לפי ההתקדמות בשטח.

אז דה פקטו, אתה יכול לגלות ששילמת על שלד ויש לך שלד. אבל לאדם הממוצע זה לא מספק בטוחה מספיק טובה...
 
עדכון שלי:
לפני שבועיים זכיתי במעלות-תרשיחא בהגרלה בעקבות ביטולים רבים. יגעתי והגרלתי.... :)
בונים שכונה חדשה בין מעלות לבין כפר ורדים שתקרא "גבעת האורנים"
בנוסף לפרויקט של המחיר למשתכן יש עוד 3 פרויקטים "רגילים" במקביל עם מחירים רגילים.
התשתית לשכונה כבר נבנתה ויש הערכות עם מוסדות ציבור בהתאם.

כדאי? :)
יותר ירוק מדימונה. במקום קמ"ג יש חיזבלונים, חחח.
גם שאר הפרויקטים בפריפריה - גם הפרויקט הזה אתה זכאי למענק נוסף של 60,000 ש"ח מעבר למחיר.
מעלות היא עיר קטנה של כ-20 אלף תושבים. סוציו אקונומי 5. (זכאים להטבות במס)
לצידה הישוב כפר ורדים המונה כ-5000 תושבים סוציו אקונומי 9. (כבר לא זכאים להטבות במס)
כרגע יש ביד2 כ-120 מודעות להשכרה. 4 חדרים בכ-2400 שקל, 3 חדרים בכ-2000 שקל

רוב הסיכויים שלי הם לבחור דירת 5 חדרים (75% מהפרויקט) לכן אתמקד בסוג זה.
מחיר כולל מענק 60,000 וכולל הערכת תוספת עלות בגין עליית מדד תשומות הבניה של 30,000. הוא 865 אלף ש"ח
מחיר שוק "שמרני" לדעתי הוא 1,150,000 (בחינה של מחירי עסקאות לפי רשות המיסים, הערכות של יד2, מדלן)
בעיר מתוכננת ומתוקצבת בניית אתר תיירות "אגם מונפורט".
ראש העיר מזה 40 שנה הוא שלמה בוחבוט, הלא הוא יו"ר מרכז השלטון המקומי. מניה בטוחה לשיבר פתוח :)
נקנח בסרטון שיווקי שגורם לך לגחגח:
https://www.youtube.com/watch?v=xMkdyodmNT4
 
@Fitch @Kayben
כן, מכיר את הסביבה טוב מאוד.
לגור באזור הזה לא מתאים לכל אחד, זה תלוי באישיות של הבנאדם. ישנם שלא מסוגלים לחיות ללא הרעש וההמולה של העיר הגדולה ואחרים לא סובלים.
אז כך, המקום המדובר נמצא על גבעה בין מעלות, תרשיחא וכפר ורדים ובשטח השיפוט של מעלות. בחירת כיוון הדירה מאוד חשובה כי צד אחד פונה לכביש ומשקיף על תרשיחא ומעיליה והצד השני משקיף לואדי שמפריד בין כפר ורדים ולמעלות.
ייתרונות - שקט, קרוב למרכזי הקניות בתרשיחא, חנייה בשפע בכל מקום, מחירים אטרקטיבים, נוף נהדר, לפעמים יש מצב הזוי שאיזה בדואי חוצה את הכביש עם עדר העיזים שלו וממתינים כ 10 דקות עד שאפשר להמשיך לנסוע [לטוב או לרע, זו תופעה מרעננת שלא תמצאו בין גדרה לחדרה].
המרכז המסחרי בכפר ורדים [משהו כמו כיכר העיר] נעים מאוד ושקט עם חניות בוטיק, סניף בנק, קיוסק [מה זה גזלן אבל מהווה מקום מפגש לפרלמט שצמוד לבית קפה].
בתרשיחא נפתח לפני כ 4-5 שנים מרכז מסחרי מודרני שניתן למצוא שם כל דבר משרוך נעל עד שמלות כלה, אספקת בנין שמשרתת את כל האזור, אלקטרוניקה ומחשבים.
בין תרשיחא למעיליה נמצא הסופר הענק של דבאח מחירים הוגנים [לאחר שיפוץ הסופר לפני 4 שנים כמובן שהמחירים קפצו].
האזור שורץ מוסכניקים שרובם הגונים מאוד, מאוד מקובל לקנות את חלקי החילוף לבד, לתת למוסכניק ואז משלמים רק על זמן עבודה. לאחר היכרות עם המוסכניק תמיד תקבלו ״הנחה״ של 17-20% על תשלום במזומן.
מעלות עיר עייפה ומוזנחת למעט שתי שכונות של מעמד הביניים. מרכז העיר מוזנח כי העסקים עברו למכז מסחרי ענק שנפתח לפני כמה שנים באזור התעשיה. אני עדיין מבקר את הספר שלי פעמיים-שלוש בשנה. אגם המונפורט זו פינת חמד מקסימה עם מקומות מסודרים למנגלים, גן עדן לצלמים וצפרים בשעות המוקדמות.
מה שטוב בכלל באזור זה תלת קיום נהדר בין יהודים, מוסלמים ונוצרים.
יום שבת זה יום שוק בתרשיחא, ימי שלישי רביעי שוק במעלות.
לחובבי טבע וטיולים המיקום נהדר כי בפחות משעה וחצי אפשר להגיע ל מטולה, כינרת, אגמון, גליל תחתון, חיפה, עכו ועוד.
יש לכם משפחה במרכז? תמיד תהיו בניגוד לתנועה ולא תתקעו בפקקים. כשאני מבקר את המשפחה בסופי שבוע בבוקר הכביש ריק כי כולם נועים צפונה ובערב אותו דבר...
הכל טוב ויפה אבל השאלה היא היכן מקום העבודה שלכם?
 
היי יוסי,
נהנתי לקרוא את התיאורים.
אני גר בהוד השרון וכרגע אין זו אפשרות עבורנו לעבור. עוד שנתיים וחצי כשהדירה תהיה מוכנה אפשר לשקול את זה. הבעיה העיקרית עבורנו היא המרחק מהמשפחה/חברים, שהקרובים מביניהם ממוקמים בחיפה/אזור הכנרת.

כרגע אני שוקל את זה כאופציה להשקעה.
החששות העיקריים שלי בנוגע לפרויקט:
- יזם וקבלן שאינם מנוסים וצפי גבוה לבעיות.
- צורך בתפעול הדירה בשלט רחוק.
- באופן כללי לרכז את כל היכולת הפיננסית שלי בסל אחד.
 
פתאום ראיתי את השרשור הזה שפתחתי לפני לא מעט שנים.
עדכון - לפני שלושה שבועות קיבלנו מפתח לדירה שזכינו בה במסגרת מחיר למשתכן, במקום שאנחנו רוצים לעבור אליו.
זהו, רק רציתי לסגור את השרשור הזה בנימה חיובית :)

(תוהה אם מישהו אי פעם יגיב על זה)
 
עדכון - לפני שלושה שבועות קיבלנו מפתח לדירה שזכינו בה במסגרת מחיר למשתכן, במקום שאנחנו רוצים לעבור אליו.
מזל טוב ובהצלחה!
 
פתאום ראיתי את השרשור הזה שפתחתי לפני לא מעט שנים.
עדכון - לפני שלושה שבועות קיבלנו מפתח לדירה שזכינו בה במסגרת מחיר למשתכן, במקום שאנחנו רוצים לעבור אליו.
זהו, רק רציתי לסגור את השרשור הזה בנימה חיובית :)

(תוהה אם מישהו אי פעם יגיב על זה)
מברוכ! אז לא הייתם "לקוחות שבויים"? לא הצמידו לכם אקדח לרקה?
 

פתחו חשבון למסחר עצמאי

פסגות טרייד

ישראל: 0.06% מעסקה (מינימום ₪2 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה)
דמי ניהול: ללא דמי ניהול
מינימום: ₪10,000
פתיחת חשבון

מיטב טרייד

ישראל: 0.08% מעסקה (מינימום ₪4.65 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשנתיים, אח״כ ₪15
מינימום: ₪5,000
פתיחת חשבון

אקסלנס טרייד

ישראל: 0.07% מעסקה (מינימום ₪3 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשלוש שנים, אח״כ ₪15
מינימום: ₪10,000
פתיחת חשבון
פסגות טרייד
מינימום לפתיחת חשבון: ₪10,000
ישראל: 0.06% מעסקה (מינימום ₪2 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה)
דמי ניהול: ללא דמי ניהול
פתיחת חשבון
מיטב טרייד
מינימום לפתיחת חשבון: ₪5,000
ישראל: 0.08% מעסקה (מינימום ₪4.65 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשנתיים, אח״כ ₪15
פתיחת חשבון
אקסלנס טרייד
מינימום לפתיחת חשבון: ₪10,000
ישראל: 0.07% מעסקה (מינימום ₪3 לפעולה)
ארה"ב: 1¢ למניה (מינימום $6 לפעולה או $5 ב-IBKR)
דמי ניהול: פטור לשלוש שנים, אח״כ ₪15
פתיחת חשבון
גילוי נאות: האתר מקבל תגמול בגין פתיחת חשבון דרך הקישורים. אין באמור משום ייעוץ השקעות או שיווק השקעות.
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
I זכייה במחיר למשתכן - מצפה רמון נדל"ן 49
H כיצד למנף זכייה במחיר למשתכן? נדל"ן 27
Y הערכת כדאיות מימוש זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 5
M זכייה במחיר למשתכן עם הון עצמי יחסית גבוה - התלבטות נדל"ן 69
M זכייה במחיר למשתכן ושינוי סטטוס אישי לאחר זכייה נדל"ן 0
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
O איך לחשב כדאיות זכייה במחיר למשתכן מול שכירות ? נדל"ן 9
E זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 12
stamEhad זכייה במחיר למשתכן - אז עשיתי סימולציות. מנסה כעת להבין מה הצעדים הבאים ומשתדל לא לעשות טעויות יקרות נדל"ן 33
ה קניית דירה נוספת לאחר זכייה במחיר למשתכן נדל"ן 25
M זכייה במחיר למשתכן לאחר רכישה בשוק החופשי נדל"ן 2
ס זכייה במחיר למשתכן בשכונת רוממה בירושלים נדל"ן 35
D זכייה במחיר למשתכן בגליל ים בהרצליה נדל"ן 6
TheMailMan האם לממש זכייה במחיר למשתכן? נדל"ן 153
S תכנון פיננסי לאחר "זכייה" במחיר מטרה נדל"ן 2
M זכייה בדירה בהנחה - רעננה נדל"ן 6
S זכייה בקזינו - מה עכשיו? צרכנות פיננסית 9
D זכייה בדירה בהנחה לצורך השקעה נדל"ן 3
M מחויבות לבניה לאחר זכייה במכרז בנה ביתך ברמ׳׳י נדל"ן 0
T מחיר למשתכן - שינוי סטטוס מידועים לציבור לנשואים לאחר ״זכייה״ נדל"ן 0
A כדאיות רישום למחיר מטרה כעת - סיכויי זכייה נדל"ן 5
G זכייה בדירה בהנחה ברמת גן נדל"ן 22
R שאלה לגבי זכייה בדירה בהנחה נדל"ן 3
ETL זכייה בפיס אוף טופיק 54
D האם לממש זכייה בראש העין נדל"ן 50
N זכיתי במחיר למשתכן, אשמח לתובנות נדל"ן 17
אדריאן הלוואת גישור לצורך רכישת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 3
M דירת 3 חדרים כלואה בזכייה במחיר למשתכן להשקעה? נדל"ן 24
L משכנתא במחיר למשתכן נדל"ן 1
א שינוי במחיר ממוצע של מניה שוק ההון 18
A בחירת דירה במחיר למשתכן נדל"ן 15
S לשנות מסלול השקעה לטובת קרנות מגודרות – גם במחיר אירוע מס? שוק ההון 3
R איפה קונים נעלי ספורט לריצת כביש במחיר סביר? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 37
נ האם גם במחיר למשתכן יש תנאי רכישה 10-90? נדל"ן 1
בן מלך מדד תשומות הבניה במחיר למשתכן נדל"ן 17
K זכיה במחיר למשתכן נדל"ן 10
J פריסייל במחיר שוק נדל"ן 29
H זכינו במחיר למשתכן - מה הלאה? נדל"ן 4
G זכיתי במחיר למשתכן - האם העסקה כדאית? + שאלה על משכנתא נדל"ן 28
L הון עצמי במחיר מטרה נדל"ן 4
מ כמעט זכיה במחיר למטרה, הגרלות חדשות או דירה יד שניה נדל"ן 4
ל לימוד נגינה אוןליין במחיר סביר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 5
I בחירת דירה במחיר למשתכן - 4 או 5 חדרים נדל"ן 7
מ מכירת דירה במחיר למתשכן לפני הזמן. נדל"ן 21
לאץ' איך בוחרים פרוייקט במחיר למשתכן? נדל"ן 8
ס לפרסם דירה למכירה במחיר השוק? נדל"ן 3
ס איך לבצע מימוש מהיר של דירה במחיר השוק? נדל"ן 5
כ מתי נפתחות דירות חדשות במחיר למשתכן? פוסטים מאיכות נמוכה 4
T שמן זית טוב במחיר הגיוני ? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 54
נ התייעצות - השקעה בצומת אונו במחיר פרסיל נדל"ן 35

נושאים דומים

Back
למעלה