שתי הצעות משכנתא לבדיקה

[JoelO]

סכום מבוקש 1.3 מליון, שמהווה 33 אחוז מערך הנכס. לוקח מרווח בטחון של 150-200 אלף שקל תוספת לחריגות שיפוצים ו/או החזר מיידי בתום השיפוצים.

בשתיהן חשבתי לקחת 100 אלף מתוכם בהלוואת זכאות מדינה ל-10 שנים בריבית קבועה 1.66% צמוד מדד, למשך 10 שנים.

קיבלתי שתי הצעות.

הצעה 1 (בבנק הנוכחי):
1. 112 אלף ש״ח - ריבית 0.943% קבועה צמודת מדד, 18 שנים.
2. 228,560 ש״ח - קל״ץ בריבית 2.45%, 10 שנים.
3. 430 אלף ש״ח - פריים מינוס 0.75%, 20 שנים.
4. 430 אלף ש״ח - משתנה כל 5, צמודת אג״ח, ריבית 2.1%, 30 שנים.
בנוסף, הם הציעו הלוואה נוספת עד 75 אלף שקלים בפריים מינוס 0.5 ל-6 שנים, אם ארצה להוסיף (לא כלול בהצעה הרשמית).

הצעה 2:
1. 300 אלף ש״ח - פריים מינוס 0.7%, 20 שנים.
2. 400 אלף ש״ח - משתנה כל 5, צמודת אג״ח, ריבית 2%.
3. 250 אלף ש״ח - קל״ץ1 - ריבית 3.12% ל-18 שנה.
4. 150 אלף ש״ח - קל״ץ2 - ריבית 2.9% ל-15.
5. 100 אלף ש״ח - (מותנה במעבר לבנק) - פריים מינוס 1.2% לעשר שנים.

הצעה 1 על פניה נראית יותר אטרקטיבית, במיוחד לאור רוב הריביות, אבל מצד שני הקל״ץ מהווה חלק קטן יחסית מהעסקה, מה שמלחיץ קצת. בבנק אמרו שהגדלה של נתח הקל״ץ יעלה בודאות את הריבית שלו.

בהצעה 2 ביקשתי לקצר את שני מסלולי הקל״ץ לקבלת ריביות טובות יותר, עדיין מחכה לשמוע מהם ואדווח בהמשך.

באופן כללי אני רוצה לחסל את הקל״ץ כמה שיותר מהר. בשתי העסקות יש לי פער של כמה מאות שקלים מהרף העליון של 8000 ש״ח בחודש, שזה קצת פחות משליש מהמשכורות.

נראה סביר בינתיים, או שיש עוד התאמות שכדאי לעשות?

 

[ארגמן]

https://mashcantaman.co.il/תמהיל-משכנתא/תמהיל-משכנתא-אופטימלי-מומלץ/

 

[אורי ג.]

נראה סביר בינתיים, או שיש עוד התאמות שכדאי לעשות?

1. תשקול מסלול פיתוי.
2. יותר מדי צמודים
3. אין צורך לחלק ל4, מיותר לחלוטין, חלוקה ל3 מספיק, התמהיל הסטנדרטי של 1/3 * 3 הוא טוב בדרך כלל.
4. לא הייתי מאריך ל30 שנים מסלול כלשהו, 25 זה מספיק.

האם יש צפי לקבלת סכום כסף גדול בשנים הקרובות?

 

[monkey22]

1. תשקול מסלול פיתוי.
2. יותר מדי צמודים
3. אין צורך לחלק ל4, מיותר לחלוטין, חלוקה ל3 מספיק, התמהיל הסטנדרטי של 1/3 * 3 הוא טוב בדרך כלל.
4. לא הייתי מאריך ל30 שנים מסלול כלשהו, 25 זה מספיק.

האם יש צפי לקבלת סכום כסף גדול בשנים הקרובות?

מה שאורי כתב.
אין סיבה לסבך. חשוב לוודא אפשרות סגירת מסלול כל 5 שנים למקרה של כספים שמתקבלים /משתחררים.

 

[waskindalost]

אין לי מושג איך אפשר להשוות שתי הצעות עם הרכבים שונים (בהינתן כדור בדולח זה דווקא פשוט). אם אתה רוצה ליצור תחרות בין ההצעות תחלק לפחות חלקים ותבקש את אותו סוג ההלוואות. ככה כל מה שיישאר לך זה ערכי הריבית להשוואה - קל יותר.

 

[יהודה ישראל]

יותר מדי צמוד.
אני לא יודע להמר על הריבית והאינפלציה העתידיים, לכן אני אוהב לשלם יותר ובטוח.

 

[JoelO]

תודה רבה לכולם!
הסיבה לריבוי המסלולים (לפחות בהצעה 1) היא בגלל שמסלול 1 בהצעה 1 (ריבית קבועה צמודה) הוא כביכול הטבה ללקוחות ״ותיקים״, ולכן לא ניתן לאחד אותו עם מסלול אחר.

מסכים לגמרי עם הצורך בלהעלות את אחוז הקל״ץ. כרגע יש הרבה יותר מדי בצמוד. הנציגה (הצעה 1) אמרה שהעלאת אחוז הקל״ץ (כרגע רק 19%... ממש מעט) תעלה את אחוז הריבית. כרגע הריבית שלה יחסית נמוכה, כך שאם תעלה במשהו כמו 0.2-0.3 אחוזים אם אוסיף לה 100 אלף שקלים על חשבון המשתנה כל 5, יהיה בסדר, אני מניח.

לגבי משך המסלולים -- מקובל לחלוטין. 25 שנים יספיקו, ולא צריך למשוך 30 שנים.

בסה״כ יש לנו יתרה של עוד בערך 600-700 ש״ח ממקסימום ההחזר החודשי שקבענו לעצמנו מראש (קצת פחות משליש הכנסות נטו), כך שאני מקווה שהשינויים האלה יהיו במסגרת התקציב.

לגבי כספים -- אני אמור לקבל משהו 40-50 אלף שקל נטו על בסיס שנתי במספר שנים הקרובות, אני מעריך, כך שבשאיפה אוכל לפרוע מוקדם לפחות חלק מהמסלולים.

שוב תודה רבה.

 

[krembo]

מספר עקרונות חשובים בעיניי:
1.תקבע קודם תמהיל ואיתו תבקש הצעות מהבנקים כך שההצעות ייתיחסו לאותו תמהיל.
אל תיתן לבנקים לבלבל אותך עם כל מיני מסלולי הטבות. תשקול אותם אחכ כנקודות בונוס ותבחן אותם בדקדקנות מאחר ולעיתים הם לא מהווים ממש הטבה.
לדוגמא, שהבנק מציע לך מסלול פריים ל6 שנים, זה למעשה מכריח אותך להאריך מסלול אחר בו תשלם יותר לאורך השנים.
2. אורך משכנתא במסלולים השונים -
א. מסלולים צמודים- אל תמשוך ליותר מ15 שנה אחרת תגלה לאחר מספר שנים ששילמת המון כסף והקרן לא ממש ירדה מאחר והיא צמודה למדד. תשחק קצת עם מחשבונים ותיווכח בזה. אל תשכח להזין אינפלציה של 2% בערך.
ב. מסלולי קלצ - לא למשוך מעל 20 שנה
ג. מסלול פריים - את המסלול הזה הייתי מאריך ל30 שנה ולאחר מספר שנים שתסיים מסלולים אחרים מקצר אותו. מסלול זה תיקח בסכום המכסימלי שמתאפשר לך.
ד. אם מתוכנן להשתחרר לך סכום כלשהו ,נגיד עוד 5 שנים, תיקח על הסכום הזה משתנה כל 5 ל15 שנה ובמסלול הזה תתפשר לכאורה על הריבית לטובת מסלולים אחרים בהם תהיה לזמן ארוך יותר. שם ריבית טובה יותר תהיה משמעותית יותר עבורך.
3. מסכים עם ההערות של קודמיי. יותר מדי מסלולים צמודים. צמצם אותם.

 

[אורי ג.]

הסיבה לריבוי המסלולים (לפחות בהצעה 1) היא בגלל שמסלול 1 בהצעה 1 (ריבית קבועה צמודה) הוא כביכול הטבה ללקוחות ״ותיקים״, ולכן לא ניתן לאחד אותו עם מסלול אחר.

מסכים לגמרי עם הצורך בלהעלות את אחוז הקל״ץ. כרגע יש הרבה יותר מדי בצמוד.

אני הייתי משאיר את מסלול ההטבה הזה בתור צמוד ומוריד את הצמוד מדד מכל שאר המסלולים.
משהו כמו שליש/שליש/שליש על היתרה, הכל לא צמוד,

 

[JoelO]

אוקיי, חזרתי לשני הבנקים. ניסיתי להכתיב להם את מה שהצעתם, כדי שייתנו הצעות יחסית דומות. הם ניסו להצמד להנחיות, (לא הועיל יותר מדי בבנק 1 -- עדיין יש הצמדות):

בנק 1: עדיין לא מעט בצמודות, אבל 112 אלף ש״ח פחות ממקודם. הבעייה היא בטווח השנים של המשתנה כל 5.
1. 99,840 ש״ח, זכאות מדינה:ריבית 1.52% צמודת מדד, 10 שנים.
2. 112 אלף ש״ח (הלוואה ללקוחות קיימים) - ריבית 0.89% קבועה צמודת מדד, 18 שנים.
3. 318,400 ש״ח: משתנה כל 5, ריבית 2.12% צמודת מדד, 30 שנים... ביקשתי להוריד קצת את משך התקופה, והריבית קפצה דרסטית כתוצאה מכך, מה שהפך את כל העניין לא משתלם בעליל.
4. 430,000 ש״ח: פריים מינוס 0.75, 20 שנים.
5. 340,160 ש״ח: קל״ץ, ריבית 2.59%, 10 שנים.

ההחזר החודשי יוצא 7,856 שׁ״ח. לפי המחשבון של משכנתאמן יוצא החזר של 1.32 ש״ח על כל שקל שאני מקבל -- די גבוה יחסית.
הבטיחו לי שיש גם הלוואה נוספת (לא חלק מהתמהיל) של 75 אלף ש״ח בפריים מינוס חצי ל-6 שנים, שאני יכול לקחת, למשל, בשביל לכסות חלק מהמשתנה, אם יאפשרו. ההחזר על כל שקל יורד ל-1.27, אבל ההחזר החודשי קופץ משמעותית ל-8,656 ש״ח -- גבוה מאוד.

האם אני מפספס פה משהו?

בנק 2: (עדיין מחכה לאישור עקרוני) נצמדו יותר למה שדיברנו עליו. חלק מהריביות גבוהות מבהצעה הקודמת, אבל פרקי הזמן קצרים יותר, מה שמשפר את המצב בסה״כ, נראה לי:
1. 99,840 ש״ח, זכאות מדינה: כמו בבנק 1.
2. 430,000 ש״ח, משתנה כל 5, צמודת מדד, ריבית 2.04%, 20 שנים.
3. 430,000 ש״ח, פריים מינוס 0.8%, 25 שנים.
4. 340,160 ש״ח, קל״ץ 2.95%, 10 שנים.
ההחזר החודשי הינו 7,978 ש״ח, ובסה״כ על כל שקל אני מחזיר 1.26 ש״ח. נשמע יותר סביר?

כמו שאמרתי מקודם, אני מתכנן לצבור לפחות 100 אלף ש״ח כל 5 שנים, כך שאולי המשתנה כל 5 שנים לא כזה נורא בהתחשב בכך שאוכל לכסות אותו מהר ממה שאני מתחייב אליו מראש, אבל עדיין -- 30 שנה מראש נשמע קצת מוגזם.

תודה רבה לכולם שוב!

 

[Fitch]

המון הצמדה,
אין בזה צורך אלא אם אתה מהמר על אינפלציה נמוכה וריבית נמוכה ב20 שנים הקרובות.