שלב נוסף בבועת הדיור?

[Yevgeny]

הכוונה היא לאנשים שכן רוצים להשקיע בנדל"ן אבל חושבים שיש בועה ומחכים שתתפוצץ. זה תזמון שוק פר אקסלנס וזה לא מצליח לעתים קרובות מדי,

להבנתי (כמישהו שלא משקיע בנדל"ן כלל, אז לקחת בערבון מוגבל), שוק הנדלן הוא הרבה פחות יעיל ולכן הטיעון בעד תזמון או חיפוש מציאות ("השקעות ערך") הוא חזק יותר.

 

[נתן]

הכוונה היא לאנשים שכן רוצים להשקיע בנדל"ן אבל חושבים שיש בועה ומחכים שתתפוצץ. זה תזמון שוק פר אקסלנס וזה לא מצליח לעתים קרובות מדי, עדיף כבר להיכנס כשאפשר ולתת לכסף לעבוד, אם אתה מאמין באפיק ההשקעה הזה. אם אתה לא מאמין בהשקעה בנדל"ן וחושב שעדיף לכסף להישאר במזרון, זכותך, כפי שאמרת כל אחד וההיגיון שלו.

לא בהכרח נכון, כי הרבה אנשים לא רוצים לקנות במינוף גדול ולכן מחכים שהבועה תתפוצץ. יש הבדל בין אי כניסה לבורסה (ללא מינוף) לבין אי כניסה לשוק הנדל"ן (דורש מינוף). גילוי נאות: אני אחד מאלה שיושבים על מזומן\זהב, בהמתנה לפיצוץ הבועות (נדל"ן, אג"ח ,מניות וכו'). כרגע לפי הניתוח שלי הכי טוב שאשיג יהיה להפסיד פחות מכל השאר, לא להרוויח. זה תזמון? אולי. אבל אופק הזמן שלי לרכישת דירה הוא קצר, אני חייב לתזמן.

 

[שודד הפינג פונג]

כל אחד ו "ההגיון" שלו והצרכים שלו, ואולי אותו אדם מרגיש שהוא מבין את הכיוון טוב יותר מאיתנו או שהוא חי טוב יותר עם סיכון הפסד ריבית עקב פריצה אינפלציונית מאשר הפסד קרן חד ?

אכן, כל אחד וההיגיון שלו, לכן כתבתי בהודעתי הקודמת את המילה 'לדעתי'. 'לדעתי' = זו הדעה שלי, ההיגיון שלי.
אגב, אני מכיר כמה אנשים שיושבים על מזומן במקום לקנות נכס מאז פרוץ המחאה החברתית. ההיגיון שלהם גרס שדפני ליף ושות' יזעזעו את המערכת ובוודאות שווה לשבת על מזומן בשנת 2011 במקום לקנות נכס דאז. הם טעו - בגדול.
בכל מקרה, כמובן שאם יש למישהו כדור בדולח ממורק המשחק נהיה קל. כל נכס פיננסי - פשוט לקנות בשפל ולמכור בשיא.

 

[ע.מדי]

הכוונה היא לאנשים שכן רוצים להשקיע בנדל"ן אבל חושבים שיש בועה ומחכים שתתפוצץ. זה תזמון שוק פר אקסלנס וזה לא מצליח לעתים קרובות מדי, עדיף כבר להיכנס כשאפשר ולתת לכסף לעבוד, אם אתה מאמין באפיק ההשקעה הזה. אם אתה לא מאמין בהשקעה בנדל"ן וחושב שעדיף לכסף להישאר במזרון, זכותך, כפי שאמרת כל אחד וההיגיון שלו.

כל משקיע ערך יודע לתמחר את שווי המניה לטעמו (נכון או לא זה סיפור אחר)
ואין לזה בהכרח קשר לתיזמון,
בנוסף יש אסטרטגיות שעובדות על הקצאה דינמית של אפיקים לפי שיקולי מקרו כלכלה וסקטורים, זה לא השקעה פאסיבית וגם כאן מי שיודע יצליח זה גם סוג של השקעת ערך
זה שאנחנו לא מאמינים בזה לא אומר שזו טעות . למרות שהסטיסטיקה איתנו

 

[ברננקי]

יש משהו בזה שלחכות לפיצוץ הבועה זה תזמון שוק.
אבל, גם מי שקונה דירה רק בגלל העליות שהיו מנסה לתזמן השוק. אני שומע לא מעט עצות לקנות דווקא עכשיו כי המחירים אוטוטו יעלו עוד יותר ואז בכלל כבר לא נוכל לקנות פה דירות.

בגדול:
1. אם הייתי צריך לקנות דירה למגורים אז אולי באמת עדיף לא לנסות לתזמן (הייתי מעדיף לגור בינתיים בשכירות אמנם. אבל הכוונה היא שאולי זו טעות אם אני יודע שאני כן רוצה לקנות דירה למגורים לבסוף). אבל אם מדובר על ההשקעה ואתה חושב שהשוק מתומחר לא סתם גבוה אלא בועתי - אני לא חושב שזה רעיון כזה גרוע לשלול את ההשקעה בגלל זה (כמו שזה לא רעיון רע לא להשקיע באג"ח שהתשואה עליה היא אפסילון אחוז [ויש גם כאלה שליליים כבר]).
2. מצד שני, לקנות דירה להשקעה, רק בגלל שהשוק עלה כמה שנים, זה גם תזמון שוק. אמנם מדובר על הרגשה נטו, אבל אני בטוח שחלק הארי מהמשקיעים (ובפרט רוב המשקיעים שהם צעירים יחסית ולא משיקיעים כסף פנוי שיש להם אלא לוקחים הלוואה לצורך ההשקעה) הם כאלה שמשקיעים רק בגלל הכותרות שמבשרות על העליות הבלתי פוסקות כבר כמעט עשור ולכן מסיקים שהשוק ימשיך עם אותה ההתנהגות. כמובן שזה פחות הגיוני כי היה הרבה יותר משתלם דווקא להשקיע ב 2007 אחרי שנים של ירידות ולא של עליות.

 

[ogi]

הכוונה היא לאנשים שכן רוצים להשקיע בנדל"ן אבל חושבים שיש בועה ומחכים שתתפוצץ. זה תזמון שוק פר אקסלנס וזה לא מצליח לעתים קרובות מדי, עדיף כבר להיכנס כשאפשר ולתת לכסף לעבוד, אם אתה מאמין באפיק ההשקעה הזה. אם אתה לא מאמין בהשקעה בנדל"ן וחושב שעדיף לכסף להישאר במזרון, זכותך, כפי שאמרת כל אחד וההיגיון שלו.

אצל חלקם זה תזמון ואצל חלקם זה תמחור. יש הבדל. תזמון זה ניסיון לזהות את הרגע המתאים ביותר לבצע עסקה מסויימת. תמחור זה ניסיון להעריך האם עסקה מסויימת משתלמת, בתנאים שבהם היא מוצעת.

דוגמאות לתזמון

• בעוד שנתיים מחירי הדירות יירדו ב-40% ואז אקנה.
• בעוד חמש שנים מחירי הדירות יהיו גבוהים כפליים ולכן אקנה עכשיו.

דוגמאות לתמחור

• תשואת השכירות נמוכה מדי ולכן לא אקנה כרגע דירה להשקעה.
• שכר הדירה שאני משלם מהווה 40% מההוצאות שלי; אם אוכל לקנות דירה דומה לזו שאני גר בה ב-30% מההון שלי, בלי משכנתא, זה יהיה מצויין.