טווח השקעה ל3 שנים ו"עוקץ" הריבית במשכנתא

[מומו הברווז]

יש לי דירת מחיר למשתכן מושכרת, שאני יכול למכור רק עוד 3 שנים. המטרה אז תהיה לרכוש דירת מגורים. עד אז המטרה היא להגדיל הון עצמי.
כרגע יש 500k נזיל. חשבתי לבצע השקעה בדירה שנייה, ולמכור את שתיהן בעוד שלוש שנים.
תוך כדי חישוב ההחזרים והוצאות הריבית, הבנתי שאם אני פורע את המשכנתא לאחר שלוש שנים, שכמעט מחצית מההחזרים ילכו לריבית ולמעשה הפסדתי אותם (בניגוד למה שחשבתי שהחזר הריבית יהיה בפרופורציה להלוואה).
האם יש דרך להימנע מזה? האם בהלוואות לכל מטרה (לדוגמא מקרן השתלמות) זה אחרת?

 

[dror]

תבקש מהבנק את המשכנתא בהחזרים לא לפי לוח שפיצר
( במקרה כזה גובה ההחזר יהייה שונה בכל חודש וכנראה גבוהה יותר )

 

[FIYaacov]

האם יש דרך להימנע מזה?

לא. חישובי הריבית בכל ההלוואות זהה.

תבקש מהבנק את המשכנתא בהחזרים לא לפי לוח שפיצר
( במקרה כזה גובה ההחזר יהייה שונה בכל חודש וכנראה גבוהה יותר )

ב3 השנים הראשונות היתרון של זה יהיה שולי, עד שתוריד משמעותית את היתרה.

 

[מומו הברווז]

ובהלוואה לכל מטרה איך עובדים החזרי הריבית? גם שם זה עובד ככה?

 

[בת העמק]

ב3 השנים הראשונות היתרון של זה יהיה שולי, עד שתוריד משמעותית את היתרה.

לא בדקתי את ההפרש אבל לוח סילוקין בשיטת הקרן השווה זה בדיוק מה שעונה על הבקשה שלו - פחות ריבית לשלם בתקופת הבעלות על הנכס.

 

[בת העמק]

ובהלוואה לכל מטרה איך עובדים החזרי הריבית? גם שם זה עובד ככה?

לדעתי גם שם אתה יכול לבחור שפיצר או קרן שווה.

 

[FIYaacov]

לא בדקתי את ההפרש אבל לוח סילוקין בשיטת הקרן השווה זה בדיוק מה שעונה על הבקשה שלו - פחות ריבית לשלם בתקופת הבעלות על הנכס.

אז למה למנף מלכתחילה?

כבר היו על זה דיונים בפורום, לכל מסלול קרן שווה, יש מסלול שפיצר שקול שהוא יותר קצר ומשלמים בו פחות ריבית.

 

[מומו הברווז]

בדקתי בשיטת קרן שווה. החישוב ל3 שנים יוצא 45% החזרים שהלכו לריבית.
הופך את העניין ללא כדאי (בתסריט שמרני)

 

[בת העמק]

החישוב ל3 שנים יוצא 45% החזרים שהלכו לריבית.

???

 

[אוגורן]

החוק לגבי ריבית הוא פשוט - אם משלמים מוקדם, משלמים פחות. זה נכון לכל סוג הלוואה ובכל פריסת תשלומים.
זאת הסיבה היחידה ל"יתרון" של קרן שווה - התשלומים הראשונים גבוהים יותר, כלומר משלמים מוקדם יותר. אם תשווה קרן שווה לשפיצר, כאשר בשני המקרים התשלום הראשון שווה, אז בשפיצר תקופת ההלוואה קצרה יותר ומשלמים פחות.

 

[מומו הברווז]

???

לפי לוח הסילוקין שבדקתי, למרות שהריבית הכוללת מהווה בערך שליש מכלל ההלוואה - בשנים הראשונות החזרי הריבית גבוהים יותר ומהווים בערך 45% מסך, ההחזרים

 

[סולידי]

האם יש דרך להימנע מזה? האם בהלוואות לכל מטרה (לדוגמא מקרן השתלמות) זה אחרת?

בכל שיטת החזר, התשלום החודשי יהיה לפחות הריבית החודשית. אחרת החוב תופח.
אז אם החוב הוא 1M ש"ח, והריבית החודשית נניח 0.2%, אז 2000 ש"ח בחודש הם החזרי ריבית. כל תשלום מעבר לזה מקטין את החוב, וכתוצאה מכך גם את הריבית המשולמת בחודש הבא. הבנקים מאפשרים לך שני מסלולים - החזר שוה או קרן שוה. אבל גם כל החזר אחר חיב לצית לכלל שלפחות הריבית החודשית מוחזרת בכל חודש.

 

[מומו הברווז]

בכל שיטת החזר, התשלום החודשי יהיה לפחות הריבית החודשית. אחרת החוב תופח.
אז אם החוב הוא 1M ש"ח, והריבית החודשית נניח 0.2%, אז 2000 ש"ח בחודש הם החזרי ריבית. כל תשלום מעבר לזה מקטין את החוב, וכתוצאה מכך גם את הריבית המשולמת בחודש הבא. הבנקים מאפשרים לך שני מסלולים - החזר שוה או קרן שוה. אבל גם כל החזר אחר חיב לצית לכלל שלפחות הריבית החודשית מוחזרת בכל חודש.

אין לי בעיה עם סכום ההחזר. יש לי בעיה שאני לוקח הלוואה שבא אני מחזיר בסופה 1.35 שח על כל שקל, אבל אם אני פורע אחרי 3 שנים יצא שהחזרתי כמעט 1:1 (כאמור 45% מההחזר בשנים הראשונות הוא לריבית)

 

[FIYaacov]

יש לי בעיה שאני לוקח הלוואה שבא אני מחזיר בסופה 1.35 שח על כל שקל

כלומר אתה לא אוהב לשלם ריבית.
אז תחליט מה עדיף לך, בלי ריבית ובלי מינוף (ובלי רכישה).
או לשלם ריבית, וכן להתמנף לעסקה.

 

[בת העמק]

(כאמור 45% מההחזר בשנים הראשונות הוא לריבית)

מה החישוב שעשית?

 

[monkey22]

מסכים שזה מבאס, אבל ככה משכנתאות בנויות. קודם משלמים את הריבית (בכל זאת הסיכון על הבנק).
יש כל מיני מסלולים ללא עמלות פרעון כאלה ואחרות, שיכול להקל קצת.
זה -

בכל שיטת החזר, התשלום החודשי יהיה לפחות הריבית החודשית. אחרת החוב תופח.
אז אם החוב הוא 1M ש"ח, והריבית החודשית נניח 0.2%, אז 2000 ש"ח בחודש הם החזרי ריבית. כל תשלום מעבר לזה מקטין את החוב, וכתוצאה מכך גם את הריבית המשולמת בחודש הבא. הבנקים מאפשרים לך שני מסלולים - החזר שוה או קרן שוה. אבל גם כל החזר אחר חיב לצית לכלל שלפחות הריבית החודשית מוחזרת בכל חודש.

מסביר לדעתי בצורה ברורה למה זה ככה.

 

[סולידי]

אין לי בעיה עם סכום ההחזר. יש לי בעיה שאני לוקח הלוואה שבא אני מחזיר בסופה 1.35 שח על כל שקל, אבל אם אני פורע אחרי 3 שנים יצא שהחזרתי כמעט 1:1 (כאמור 45% מההחזר בשנים הראשונות הוא לריבית)

אז תגדיל את ההחזר. מתוך ההגדלה, הכל יהיה על חשבון הקרן וכלום לא על חשבון הריבית.
אם עכשיו 45% מההחזר הולכים לריבית, אז אם תכפיל את ההחזר, רק 22.5% ילכו לריבית.

 

[מומו הברווז]

מה החישוב שעשית?

עזרו פה העצות לשנות את ההחזר לקרן שווה, ובאמת קיצור משך ההלוואה/הגדלת ההחזר החודשי גם משפיע מאוד.
החישוב הראשון שעשיתי הוא למשכנתא ל25 שנה לפי לוח שפיצר

 

[sun_light]

הייתי משנה את הכותרת ל"לעקוץ את המדינה במחיר למשתכן"
בכל אופן, החישוב הזה היה אמור להיות לפני קניית הדירה וזה דובר פה לא פעם בפורום.
בגדול? לרוב זה משתלם או מתקזז, תלוי כמה הנחה היתה לך ממחיר השוק.

 

[מומו הברווז]

הייתי משנה את הכותרת ל"לעקוץ את המדינה במחיר למשתכן"
בכל אופן, החישוב הזה היה אמור להיות לפני קניית הדירה וזה דובר פה לא פעם בפורום.
בגדול? לרוב זה משתלם או מתקזז, תלוי כמה הנחה היתה לך ממחיר השוק.

פספסת את הנושא...