אופטימיזציית מס לחוזה השכרת דירה

[BuzzLY]

נניח ואני מעוניין להשכיר דירה בשכ״ד של 5,500 ש״ח (הסכום מקובל על שני הצדדים).
לדאבוני, לאחר ניכוי מס יוצא שלא אקבל שקל מעבר לתקרת הפטור (היום 5196, בשנה הבא תגדל בהתאם לאינפלציה).

אשמח לדעתכם לגבי הסיכום הבא, להבנתי הוא חוקי לחלוטין -
חשבתי להציע לדיירים שישלמו לי את הסכום של תקרת הפטור (נניח לשם הדוגמא 5200), ובנוסף הם ישלמו מכספם על תיקונים בדירה עד לתקרה שנתית של 300*12.
אין להם ממש סיבה לסרב, אם מלכתחילה הם מסכימים לשכ״ד של 5500.

יתרונות מבחינתי : פחות התעסקות עם תיקונים ופחות הוצאות.
חסרונות : יכול לגרום לשוכרים לוותר על תיקונים כי הם יודעים שהסכום הראשוני יוצא מכיסם.

מה דעתכם ?

 

[זבלן אוקראיני]

לא יותר פשוט להסכים ששכר הדירה יעמוד על 5,499 ש"ח?

 

[HHH]

פתרון יותר הגון ומקובל הוא שהם ישלמו את העלות לביטוח דירה בנוסף לשכר הדירה אולם אתה תישא בהוצאות ההשתתפות העצמית במקרה תביעה.

 

[גרהם]

לדאבוני, לאחר ניכוי מס יוצא שלא אקבל שקל מעבר לתקרת הפטור (היום 5196, בשנה הבא תגדל בהתאם לאינפלציה).

אתה בטוח שעשית חישוב נכון? נראה לי שאמור לצאת הרבה פחות (תלוי בנתונים שלך ובנסיבות כמובן)

 

[ירח אפל]

על מנת שלא תקבל שקל, המס השולי שלך צריך להיות 50% וגם לא תבקש פחת והוצאות

מכיוון שעל החלק היחסי שמעבר לפטור אתה כמובן יכול לבקש פחת , והוצאות (מתווך? עורך דין?) והמס השולי המקסימלי בארץ הוא פחות מ־50%, אז תראה יותר משקל מעבר לתקרה.

 

[קפיצת הדרך]

והוצאות (מתווך? עורך דין?)

זה רלוונטי רק לשנה שבה משכירים את הנכס מחדש. לא ״בשוטף״.

והמס השולי המקסימלי בארץ הוא פחות מ־50%,

כאשר יש מס יסף אז המס השולי הוא 50%.

 

[גרהם]

זה רלוונטי רק לשנה שבה משכירים את הנכס מחדש. לא ״בשוטף״.


כאשר יש מס יסף אז המס השולי הוא 50%.

פותש מניח הוצאות של 300 ש"ח לחודש לפחות. זה מקטין את במס ב 50 אחוז לפחות.
ההוצאות הגדולות האופייניות הן מימון ופחת, אבל לעיתים יש לניכוי גם השלכות עתידיות בקשר למס שבח / מס הכנסה, אז כדאי לבדוק לפני שמקבלים החלטה.

 

[קפיצת הדרך]

פותש מניח הוצאות של 300 ש"ח לחודש לפחות. זה מקטין את במס ב 50 אחוז לפחות.
ההוצאות הגדולות האופייניות הן מימון ופחת, אבל לעיתים יש לניכוי גם השלכות עתידיות בקשר למס שבח / מס הכנסה, אז כדאי לבדוק לפני שמקבלים החלטה.

לא הבנתי למה התייחסת בדברי…
אני התייחסתי אך ורק לשני דברים.
1. מתווך ועו״ד אלו הוצאות חד פעמיות (אלא אם כן משכירים כל שנה שנתיים).
2. לאמירה שהמס (השולי) המקסימלי בישראל הוא נמוך מ- 50% וזה לא נכון. המס (השולי) המקסימלי בישראל הוא 50%.

לא התייחסתי בשום צורה לחישוב שעשה פות״ש.

 

[גרהם]

לא הבנתי למה התייחסת בדברי…
אני התייחסתי אך ורק לשני דברים.
1. מתווך ועו״ד אלו הוצאות חד פעמיות (אלא אם כן משכירים כל שנה שנתיים).
2. לאמירה שהמס (השולי) המקסימלי בישראל הוא נמוך מ- 50% וזה לא נכון. המס (השולי) המקסימלי בישראל הוא 50%.

לא התייחסתי בשום צורה לחישוב שעשה פות״ש.

את ענית למי שטען שהוצאות מקטינות את המס ונתן דוגמאות, אז הרחבתי את הדוגמאות למקרים הנפוצים. לא חלקתי על מה שכתבת.

 

[BuzzLY]

על מנת שלא תקבל שקל, המס השולי שלך צריך להיות 50% וגם לא תבקש פחת והוצאות

מכיוון שעל החלק היחסי שמעבר לפטור אתה כמובן יכול לבקש פחת , והוצאות (מתווך? עורך דין?) והמס השולי המקסימלי בארץ הוא פחות מ־50%, אז תראה יותר משקל מעבר לתקרה.

כן המס השולי שלי הוא 50% ולכן הגעתי לחישוב שלא אקבל שקל מעבר לתקרה.
אבל באמת שכחתי להתחשב בפחת (בהוצאות להבנתי אי אפשר להתחשב במסלול מס של "פטור חלקי").
אולי אנצל את התגובה שלך לשאלת המשך :
1. איך מחושב הפחת ? קראתי את ההסבר באתר רשות המסים ולא לגמרי הבנתי אותם.
2. איך טכנית מתחשבנים על המס הזה ? בדו"ח השנתי מצאתי חלק שקשור רק למסלול של 10% מס

 

[BuzzLY]

לעיתים יש לניכוי גם השלכות עתידיות בקשר למס שבח / מס הכנסה

מדובר בדירה יחידה, ואני לא מתכנן לקנות דירות נוספות. לכן אני לא דואג ממס שבח.
מה ההשלכה העתידית בהקשר מס הכנסה ?

 

[גרהם]

מדובר בדירה יחידה, ואני לא מתכנן לקנות דירות נוספות. לכן אני לא דואג ממס שבח.
מה ההשלכה העתידית בהקשר מס הכנסה ?

לא רלוונטי לדירת מגורים יחידה שתהיה מושכרת

 

[ירח אפל]

אולי אנצל את התגובה שלך לשאלת המשך :
1. איך מחושב הפחת ? קראתי את ההסבר באתר רשות המסים ולא לגמרי הבנתי אותם.
2. איך טכנית מתחשבנים על המס הזה ? בדו"ח השנתי מצאתי חלק שקשור רק למסלול של 10% מס

קודם כל תחשב כמה פטור יש לך
במקרה של שכר דירה 5,500₪ בחודש החלק הפטור הוא 4,892₪ והחלק החייב הוא 608₪
כלומר החלק החייב הוא 11% משכר הדירה.

אחרי זה תחשב את שווי הדירה המתואם
עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה בתוספת עליית המדד עד תחילת השנה, בתוספת מחצית משיעור עליית המדד בשנת המס.

שווי הדירה המתואם כפול מספר החודשים המלאים שהדירה הושכרה חלקי 12, כפול 2% = לפחת המלא על הדירה.
אתה יכול לנכות 11% מהסכום הזה מהחלק החייב במס.


בדוח השנתי זה אמור להיות בנספח ב׳ טופס 1321

 

[BuzzLY]

עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה

יש לך מושג מאיפה אני מוציא את המספר הזה ?
המסמך היחיד שיש לי רק אומר שאני פטור ממס רכישה אבל לא מצוינת שם עלות הדירה.

 

[BuzzLY]

יש לך מושג מאיפה אני מוציא את המספר הזה ?
המסמך היחיד שיש לי רק אומר שאני פטור ממס רכישה אבל לא מצוינת שם עלות הדירה.

עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה

הדירה נקנתה מקבלן.
אם אני מבין נכון ״עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה״ זה פשוט הסכום ששולם לקבלן, נכון ?

 

[tdc]

פתרון יותר הגון ומקובל הוא שהם ישלמו את העלות לביטוח דירה

תשלומים שאסור להטיל על שוכר דירה

www.kolzchut.org.il

המשכיר לא יכול לדרוש מהשוכר לשאת בתשלומים שלא מפורטים בחוק ושלא נכללים ברשימת התשלומים שמותר להטיל על שוכר, ובכלל זה גם את התשלומים הבאים:

• דמי ביטוח עבור ביטוח הדירה שמושכרת בביטוח מבנה.

 

[ירח אפל]

הדירה נקנתה מקבלן.
אם אני מבין נכון ״עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה״ זה פשוט הסכום ששולם לקבלן, נכון ?

נראה לי שכן, אבל הכי פשוט להרים טלפון לעורך הדין שטיפל בקניה ולשאול, גם את מחיר הדירה לצורך מס רכישה וגם את יום הרכישה לצורך המס, מאותו יום אתה אמור להתחיל את ההצמדה

 

[A42]

האמת שההצעה לשלם בשנה הראשונה את עלות העו"ד / תיווך זה פתרון טוב (זה בערך הסכום של ההפרש בשנה האחרונה)
בשנה האחרונה אפשר לחייב בחוזה צביעה של כל הדירה (עוד סכום של הפרש של שנה)
ובשנים באמצע באמת אפשר להגדיר שכל תיקון ופחת עד 3K בשנה יהיה על חשבון השוכר
גם אם הוא לא יתקן בפועל אתה תהנה מזה שהוא לא ידרוש ממך לתקן
ואפשר לבקש שבסוף השכירות אתה תעשה בדיקה גם

 

[Johnson]

קודם כל תחשב כמה פטור יש לך
במקרה של שכר דירה 5,500₪ בחודש החלק הפטור הוא 4,892₪ והחלק החייב הוא 608₪
כלומר החלק החייב הוא 11% משכר הדירה.

אחרי זה תחשב את שווי הדירה המתואם
עלות הדירה לצורך חישוב מס רכישה בתוספת עליית המדד עד תחילת השנה, בתוספת מחצית משיעור עליית המדד בשנת המס.

שווי הדירה המתואם כפול מספר החודשים המלאים שהדירה הושכרה חלקי 12, כפול 2% = לפחת המלא על הדירה.
אתה יכול לנכות 11% מהסכום הזה מהחלק החייב במס.


בדוח השנתי זה אמור להיות בנספח ב׳ טופס 1321

@ירח אפל @אורי ג.
מחיה את הפוסט ברשותכם.
נניח שיש ברשותי דירה שאני משכיר ב6,200 לחודש. החלק הפטור הוא 4,740 והחייב 1,460 כך שהחלק החייב מהווה 23.5% משכר הדירה.
שווי הדירה בקניה (ביוני 2020) היה 1,326,056 וכעת לפי מחשבון הצמדה למדד תשומות הבניה 1,439,008 (זהו שווי הדירה המתואם?)
נניח שהדירה הושכרה במשך שנה שלמה אז לפי פחת של 2% אני יכול לנכות 0.02*1,439,008*0.235 =6,763 ולחודש יוצא 563.
החלק החייב במס הינו 1,460-563=896. בהנחה שאני במדרגת מס של 35% הסכום אותו אני צריך לשלם מדי חודש לרשויות המס הינו 313 ש"ח.

השאלות שלי:
1. האם חישבתי את הפחת נכון? ראיתי שבמסלול של הפטור החלקי ניתן לנכות פחת לפי החוק משנת1941 (ולא של 1989) ואני לא מצליח איך אני אמור לחשב. האם זה 2% על ערך הדירה הכולל? 2% על רכיב המבנה בלבד שהוא 2/3 מערך הדירה הכולל? 4% מרכיב המבנה? הלכתי לאיבוד.
2. אילו הוצאות ניתן לנכות מלבד הפחת, עו"ד ומתווך? מדובר על דירה חדשה שהוספתי לה מזגן מרכזי, ארונות מטבח עליונים, מקלחון. האם הנ"ל יכולים לשמש כהוצאה מוכרת על מנת להפחית את נטל המס?
3. מדובר בדירה יחידה. בהנחה שהיא תשאר כזו ההכרה בפחת לא אמורה להתקזז במכירה כי אני לא צפוי לשלם מס שבח כך שזה לא שיקול עבורי, נכון?

 

[אורי ג.]

השאלות שלי:

1. לא יודע, רו"ח.
2. כל מה שהוספת זה "שיפורים במושכר" לדעתי ועל זה יש פחת.
3. נכון.