תוצאות החיפוש

יתכן ולא הסברתי עצמי כראוי. לצורך הדוגמא (בלבד)- אני מחזיק 1.75 משח בקרן אירית צוברת. נותרתי עם 1.75 משח ממכירת נכס. אופציה א- אזרים את ההון הנותר ממכירת הנדלן לקרנות תזרימיות שנותנות 8-10 אחוז (לפני מס). התזרים יעמוד על 6 אחוז אחרי מס מחצי ההון + 2.7-3 אחוז מההון המושקע בקרן אירית צוברת-...

למה ? אנחנו מקבלים תזרים מספק היום, במקום יעילות מיסויית וצמיחה על מנת לקבל תזרים גבוה יותר בעתיד. אשמח להסבר.

להבנתי, במחקרים עדכניים הPWR עומד על איזור ה2.7-3% לפני מס. השקעה בCLO/CC/BDC תאפשר הקדמת מועד הפרישה על חשבון יעילות מיסויית וצמיחה אפשרית.

שכחתי לצטט @roneng

הכוונה היא לא לעבור מקרן צוברת למחלקת אלא משלב מסוים בתקופת הצבירה להזרים הון לקרנות מבוססות חוב על מנת לשפר את התזרים (על חשבון הפן המיסויי / עליית ערך).

דעתך שונה בנוגע ליצירת תזרים באמצעות קרנות CLO/BDC בשלב הפרישה לעומת מכירה בשכבות של קרן צוברת ?

התשובה נעוצה במהות היבוא - במידה ומדובר ביבוא לצורכי מסחר - תשלם מע"מ ללא תלות בהיקף. יתרה מזאת ולא פחות משמעותי - תהיה כפוף לרגולציית היבוא לפי סיווג הטובין (שלא תמיד חלה על יבוא אישי). מומלץ להתייעץ עם עמיל מכס ולבקש פרה רולינג מהמכס על מנת לבצע סימולציה כלכלית ורגולטורית. אין יעילות כלכלית...

כאן

הצהרת רכישה כדירה חלופית מקבלים 70%.

אני חושב שאם אתם רואים את עתידכם בישראל, ובהנחה ולא נדרש תזרים , נכון לנתב את ההון לאיזורי הביקוש ולמצות את הטבות המס ברכישה/אחזקה/מכירה של דירה יחידה. חלקו הגדול של המימון- יכוסה ע"י השוכר יתרת התזרים - לשוק ההון במקביל תשכרו דירה שמגלמת תשואה פירותית של 3% במקרה הטוב וללא UPSIDE אמיתי שמחכה...

לי אישית יותר קל עם מערכות מובנות בהן הדברים מתנהלים על ידי אנשי מקצוע בתנאים ידועים וברורים (כמו ההפרות וההתניות) מאשר עם אנשים פרטיים. בכל מקרה נכון לבחון האם הפרדיגמה שמניעה אותך אכן הולמת את הנתונים במציאות.

א + ב - פותרים את נושא השכירות . ג - לטעמי שווה בחינה מעמיקה. הטענות ששוק ההון רווחי יותר מדירה יחידה באיזורי ביקוש לא מגובות מספרית (בהנחה ומדינת ישראל ממשיכה להתקיים, להתרבות ולנהל רגולטורית ומעשית את השטחים שברשותה).

א. בבאר שבע אין בעיה של היצע - המגוון רחב ותמיד אפשר למצוא נכס דומה לשכירות. ב. יש כמה יזמים בעיר שמציעים שכירות ארוכת טווח (לדוגמא CENTRAL PARK - של אזורים / דמרי). ג. כפועל יוצא, ולאור תזרים חיובי חזק, הייתי מכוון לגדילה הונית באמצעות שכירות + רכישה של דירה יחידה באיזורי ביקוש . לנוכח הטבות...

במקום לשלם שכירות. חשבונאית זה אותו הדבר. אם המחירים היו מעבר להישג היד של האוכלוסיה, הם לא היו ממשיכים לעלות (לפי דוחות הלמס). אף אחד לא יודע , אבל צריך להניח הנחות מבוססות עבר, להשליך על העתיד ולהקצות הון בהווה.

למה לדעתך זו ספקולציה ? מה דעתך על דבריו של בן פליקס בנוגע לציפיה לתשואה של משקיעי מדדים רחבים לטווח ארוך? https://youtu.be/Yl3NxTS_DgY?si=Q2cDYWzxE8rDwTJz תשואה מצרפית של דירה ממוצעת מורכבת מ3.5-4% עליית ערך ו2.5-4% משכירות. כלומר לפחות 6-8% לדירה יחידה עם הטבות מס מפליגות (ללא מינוף).

השכרה לחברות כ"א גוזרת משמעויות מיסויות (מעמ, מס הכנסה/חברות , בטל וכו). התשואה מפצה על כך? אם אין כוונה למימוש זכויות הבניה איפה ה UPSIDE שזיהית (מעבר להתקדמותו הטבעית של השוק)? הרי הליך הפרצלציה ידוע לשני הצדדים (מוכר/קונה) ושוקלל למחיר הנכס. מה המשמעויות של משכון נכס שטרם עבר פרצלציה?

תודה על השיתוף. הפעילות שבמסגרתה פועל מחזיק הבניין מסווגת עסקית או פרטית? מה האינטרס להחזיק בלעדית בקרקע/מבנה בלב איזורי הביקוש עם זכויות לא מנוצלות?

לא קונה, תוהה :) למה שהקבלן לא ינצל את זכויות הבניה המלאות? (אלא אם הוקנו לאחר הבניה ואז מניח שיש עניין של היטל השבחה וכ"ו) האם יש הגיון להחזיק בניין (ישן) בשלמות ולא ללכת לעסקת קומבינציה או 38/2? קידום הפרצלציה בוצע ביוזמתך? תוכלי להרחיב ? האם הרשות מסווגת בעלים של בניין כנ"ל כעוסק או אדם...

תוכלי לפרט מה הופך אותו לאטרקטיבי בעינייך ? התשואה ? פוטנציאל עליית הערך ? ניתוח תוכנית עתידית ?

יכולה לשתף במאפייני הנכס ? מה הופך אותו לאטרקטיבי בעינייך ?