תוצאות החיפוש

אוי ואבוי..

מה שאתה כותב אומר הכל מוכרים בזול בגלל שוק דועך עם הרבה משתנים ואי ודאות אל תנסה לתפוס סכין נופלת כי סביר שתחתך. תמצא נכס יציב, קיים, מוזל במבט היסטורי.. ההרפתקה הזאת לא נשמעת טוב כלל זו רק דעתי כן... אתה מכיר את הפרטים טוב יותר

במצב בו הייתי בעל הקרקע לפני הבנייה :) ציינת שהתכנית שלך היא להחזיק נכס ולבנות פורטפוליו מניב, לא מוצא סיבה למה להכנס להרפתקאות של מימון שכזה על נכס שעתיד להבנות כשאתה יכול לעשות אותו הדבר בדיוק עם נכס קיים ומניב, ההחזר יהיה אותו החזר וגבוה יותר. במציאות של היום אתה יכול למצוא נכסים בשכונות...

אם זו המטרה - לא פשוט יותר למצוא נכס קיים ולהשכיר? אני בטוח שיש שכונות מיושבות ומבוקשות שיש בהם תמיד ביקוש, סמוך לעוגנים / מוסדות.. יותר סולידי ובטוח, וסביר מאוד שגם אותו ההחזר.

שים לב שאתה לא מסוונר מהעסקה.. אמרת יפה , זה ספקולציה.. אישית לא הייתי נכנס לנכס בו יש תזרים שלילי או ברייק איוון, האופציה הראשונה תשים אותך במעטפת עד יום הבלון..ומה אז? תמכור ? מה התכנית? עליית ערך זה רק בונוס וגם זה לא וודאי, אם אתה צריך להמשיך למנף עוד כדי להטיב עם התנאים אתה חופר לעצמך בור לדעתי

מה שגורם לך להרגיש טוב יותר - זו התשואה שתשסכל עליה :) סתם, אם זו הוצאה שידעת עליה מראש שקשורה לCAPITAL EXPENSES ולא MAINTENANCE אז הייתי מחשיב את זה כעלות הרכישה והנספחים. הבעיה שאתה מסתכל על זה כנכס אחד בודד, זו לא גישה שתעבוד לך אם יהיו לך מספר גדול יותר של נכסים.. לא תוכל להתעלם מתרחיש כזה...

לפשט את זה: אתה רוצה למנף כ75% מערך ההשקעה interest onlyלפרק זמן מסויים(לרוב כ 2-4 שנים) שבתומו אתה מתכנן לעשות REFINANCE למשכנתא קונבצינלית' הסיבה שאתה רוצה לקחת משכנתא IO היא כדי למזער את ההחזר החודשי שלך אחרת השכ"ד הצפוי לא יכסה את ההוצאה הזאת, כן? בדקת האם תנאי ההלוואה IO או לא כאזרח...

הוא טעה.. הן יכולות.. מה שהתכוון לומר הוא שהשוק מתחזק וסביר יותר שריבית תעלה מאשר תרד

מודה שלא קראתי יותר מהפסקה הראשונה - רק מפיץ קצת פייק ניוז

טווח טווח ארוך - כ5 שנים לפי מה שרשום שם דיי מגביל את היכולת להקפיץ שכירות

קשה להבין כך את הכוונה שלהם אם הנכס הזה לא מייצר את זה , אז מישהו אחר מממן את ההפרש... זה קצת סקטצ'י פונזי

ביררת אם ההחזר הוא 10-12% הוא cash on cash return או IRR (פרוש על כל חיי ההשקעה)? יש הבדל מהותי באיך שהם מציגים את ההחזר שלך, בעיקר ומדובר בבניין דירות. בבניין דירות כמו שאולי כבר ידוע לך, שווי הנכס הוא נגזרת של הרווח התפעולי שלו, סביר שהם חוזים העלאת שכירות במשך הזמן ההחזקה שלהם/שלכם בנכס...

נוגע קצת בairbnb https://www.thelocal.es/20181218/what-you-need-to-know-about-spains-2018-rent-law-changes

יצאו הרבה כתרותכ תכתוב Spain rent control בגוגל

הבנתי שבספרד יש תזוזה כלפי rent control באזורים מסויימים - זה אף פעם לא מועדף למשקיעים,

כשהמודל רקוב ואתה מנסה לאכול יותר ממה שתוכל ללעוס- כשהמשקיע שלך הוא משני לרווחים שלך, זו הבעיה בגישה הישראלית לעסקים והסיבה העיקרית לשם רע שיוצא להשקעות נדלן מעבר לים על פסיפיק והתגובה של המנכל על המשקיעים https://www.themarker.com/markets/1.7083674 לא רחוק מן העץ - הגשמה והשותף המקומי...

מניח שהחברה "מתווכת" את הכסף שלך ל"יזם מקומי" שהם עובדים איתו , אמת? אם כך, אין להם שליטה בהשקעה שהם משווקים, ועל כן, גם על הכסף שלך.. אין בעיה להכנס להרפתקאות עם הכסף שלך כל עוד אתה מבין במה אתה משקיע - בחיים אל תתן למישהו לנהל לך את הכסף כשאתה לא באמת מבין מה ההשקעה. אל תבין אותי לא נכון...

או שאתה רודף אחרי כסף או שאתה רודף אחרי דיל.. תכין פרוספקט Rapport עלייך ועל הנסיון האישי שלך, תכין פיץ' קצר שמסביר מה אתה עשית ומה אתה רוצה לעשות, שלב ראשון יהיה לך קל יותר לגשת למשקיעים פרטיים וקרובים אלייך, אחרי שתעשה מספר עסקאות - יהיה לך קל יותר לגשת לבנק הן מבחינה כלכלית והן מבחינה אישית...

אני חושב שלהגיע מראש עם "רשימת חיסול" לא תעזור לך להגיע לנקודה שאתה רוצה בה - להשקיע. לפני שתשקיע , תעבוד מעט על הידע התאורטי, במידה ומציעים לך עסקה, תעלה אותה הנה ויש מספיק אנשים שיעזרו לך לנתח ולהעריך לחיוב ושלילה. יש כל כך הרבה משתנים בכל עסקה שהצ'ק ליסט שאתה מנסה לבנות לא באמת יעזור לך במשהו

Google maps/streetview כמה עקרונות Gunstore / liqourstore / cash pawn / bailbonds / thrift shop / many church's / etc = most likely bad Cafe, schools, Walmart, walgreen, Publix, Starbucks, etc.. = good 8 מכוניות על כל דשא = bad. מכוניות בודדות ודשא מכוסח יפה = good.