כמה כמה - מחשבון משכנתא (ועוד) שפיתחתי

[אחיעם]

היי, תודה לסולידית שאפשרה לי לפרסם את הפוסט.

לפני כשנתיים כשמחזרתי את המשכנתא, פיתחתי מחשבון משכנתא (https://kamakama.app), המטרה הייתה לאפשר שיתוף קל (במקום לשלוח צילומי מסך, אקסלים וכו') וסימולציה של תרחישים כמו עליית מדד, שינוי ריבית וכו'

מטרה נוספת הייתה ללמוד טכנולגיות (בסוף הפוסט ארשום את הסטאק הטכנולוגי) מסוימות שעניינו אותי בזמנו.

עם הזמן, הוספתי עוד יכולות ועוד מחשבונים בשביל הכיף -
- התחברות באמצעות גוגל (לטובת שמירה)
- שיתוף
- שמירה \ שכפול של משכנתאות, תמהילים, מסלולים וכו'
- גרייס, שינוי ריבית, סילוק יתרה מוקדם, קיצור תקופה
- גרפים (לא יפים במיוחד...)
- ניתוח בסיסי (עלות לשקל, החזר ריבית לעומת קרן וכו')
- מחשבונים נוספים (נוספו לאחרונה) - תשואה, ריבית דריבית, מדד תשומות הבנייה, במחשבונים אלה המידע נשמר בURL ולכן אפשר להעתיק את הלינק כך שיכלול את הפרמטרים

יש עוד TODO LIST גדול של דברים שרציתי לעשות ואולי אעשה בעתיד, בין היתר - לפרסם את הקוד בGitHub כפרוייקט שמפתחים יוכלו לתרום אליו.

מבחינת הטכנולוגיות, כותב באנגלית בשביל הנוחות -

Backend - .NET 6 running on Docker, $10 machine (might change to K8s for fun)
Database - Managed Mongo DB ($10)
Front - Vue 2, Vuetify (waiting for a new version to upgrade to Vue 3)
CI / CD - GitHub Action to build and push from master to the host
Design - Adobe XD
​

כמעט ושכחתי, כתובת האתר (ושם המוצר) היא https://kamakama.app, אוסיף גם למעלה.

הצעד הבא הוא כנראה לפתור כמה באגים, לייפות קצת את הקוד ולשחרר כOpen Source, בהמשך - החלפת מנגנון הLogin למשהו בסגנון ORY Kratos.
אשמח לשמוע ביקורות ותובנות ותודה שקראתם את הפוסט..

 

[האזרח הקטן]

עברתי ברפרוף. נראה נחמד מאוד, כל הכבוד על ההשקעה!
כמה הצעות/בקשות:
1. לאפשר לבחור את תאריך נטילת המסלול, כך שזה יראה גם את ההתקדמות ההיסטורית שלו.
2. במסלולי פריים, לציין את המרווח מהפריים ולא את הריבית בפועל. ביחד עם הסעיף הקודם ועם מידע היסטורי על ריבית הפריים, זה יאפשר לראות את הריבית בפועל בכל שלב בחיי המשכנתא.

 

[yossik]

עברתי ברפרוף. נראה נחמד מאוד, כל הכבוד על ההשקעה!

+1

 

[מאיר_]

נראה ממש אחלה. כמה הערות:

מחשבון ריבית:
"השקעה של 200000 ₪ למשך 240 חודשים, בריבית של% 8
בתוספת חודשית של 1000 ₪ תניב 1,374,381 ₪ ריבית"

1. תוסיף פסיק ב 200000 ₪ וב 1000 ₪ (כלומר 200,000)
2. הניסוח יכול להיות יותר טוב, אתה יכול לכתוב משהו כמו: "... תניב x שח שמתוכם y שח קרן ו z שח ריבית דריבית"
3. ברגע שזה חישוב של ריבית על ריבית, אז השם של המחשבין צריך להיות "מחשבון ריבית דריבית" ולא "מחשבון ריבית"
4. תבדוק את החישוב שלך כי החישוב לא יוצא זהה למחשבון של פורפיטי

מחשבון משכנתא:
1. בחלונית "גובה הקרן", "החזר חודשי", תוסיף גרף ריבית חודשית לשקל, כלומר כל חודש מה יחס הריבית שאני משלם לסכום הקרן שנשאר.
עבור משקיע שרוצה לחשב עלות אלטרנטיבית לכסף, זה הנתון העיקרי הרלוונטי.
2. מבחינת עיצוב במעבר טאבים הצבעים לא אינטואיטיביים, כלומר הטאב הפעיל הוא סגול ואינטואיטיבית נראה שהטאב הלבן פעיל כי הוא באותו צבע של הדף

מחשבון תשואה משכירות:
1. תוסיף פסיקים אוטומטיים בשדה קלט מחיר הנכס, אני רוצה להכניס נניח 2 מליון וצריך לספור כמה אפסים כבר רשמתי. כנ"ל אפשר לעשות במחשבונים האחרים

 

[אחיעם]

תודה רבה על ההארות וההערות, אוסיף לרשימת המשימת.

@מאיר_, הערות מצויינות, אני חושב שאיישם את כולן, בנוגע לחשבון של פורפיטי, מבדיקה נקודתית שביצעתי (200,000 ש"ח, 5%, שנה אחת, ללא תוספת חודשית)

מחשבון כמה כמה יחזיר - 210,232 ₪
מחשבון פורטיפי יחזיר - 210,000 ₪

הסיבה היא כנראה ש"כמה כמה" סוכם את הדריבית במרווחים של חודש, בעוד שפורפיטי סוכם במרווחי זמן של שנים (אני משער שהבנקים משתמשים בתקופה של חודש או יום)

תוכל לראות דוגמאות באתר משרד האוצר האמריקאי - https://www.investor.gov/financial-tools-calculators/calculators/compound-interest-calculator, תחת סעיף Compound Frequency.

 

[אחיעם]

1. תוסיף פסיק ב 200000 ₪ וב 1000 ₪ (כלומר 200,000)
2. הניסוח יכול להיות יותר טוב, אתה יכול לכתוב משהו כמו: "... תניב x שח שמתוכם y שח קרן ו z שח ריבית דריבית"
3. ברגע שזה חישוב של ריבית על ריבית, אז השם של המחשבין צריך להיות "מחשבון ריבית דריבית" ולא "מחשבון ריבית"
4. תבדוק את החישוב שלך כי החישוב לא יוצא זהה למחשבון של פורפיטי

תודה, בוצע, הטקסט שונה למשהו קצת יותר ברור אך עם מספר נכון יותר (היה באג)

1. לאפשר לבחור את תאריך נטילת המסלול, כך שזה יראה גם את ההתקדמות ההיסטורית שלו.

תודה, בתור התחלה הוספתי אפשרות לקבוע את תאריך נטילת המסלול, בהמשך אשתמש בערך זה כדי לקבע להראות התקדמות לאורך חיי המשכנתא.

 

[אחיעם]

2. מבחינת עיצוב במעבר טאבים הצבעים לא אינטואיטיביים, כלומר הטאב הפעיל הוא סגול ואינטואיטיבית נראה שהטאב הלבן פעיל כי הוא באותו צבע של הדף

תודה, לעת עתה הוספתי הדגשה, מקווה שעכשיו ברור יותר מה הטאב הפעיל.

תוסיף גרף ריבית חודשית לשקל, כלומר כל חודש מה יחס הריבית שאני משלם לסכום הקרן שנשאר

@מאיר_ - נניח שבחודש מסויים הקרן היא 90,000 והריבית היא 10,000, הגרף אמור להציג נקודה ב0.1111? האם זו כוונתך?

 

[מאיר_]

@מאיר_ - נניח שבחודש מסויים הקרן היא 90,000 והריבית היא 10,000, הגרף אמור להציג נקודה ב0.1111? האם זו כוונתך?
[/QUOTE]

כן, אפשר להציג באחוזים, בדוגמה שלך 11.1%
אני מניח שהתכוונת שהריבית השנתית לפי אותו חודש היא 10,000

 

[אחיעם]

כן, אפשר להציג באחוזים, בדוגמה שלך 11.1%

מעולה, תודה, שחררתי גרסא חדשה עם הגרף המדובר.

בקרוב תהיה תמיכה טובה יותר במובייל.

 

[מאיר_]

מעולה, תודה, שחררתי גרסא חדשה עם הגרף המדובר.

בקרוב תהיה תמיכה טובה יותר במובייל.

סליחה שהטעתי אותך. התכוונתי לגרף שמציג אחוז ריבית ממוצעת לפי חודש.
כלומר, אם יש לי 2 מסלולים:
מסלול א יתרה 100,000 וריבית 5%
מסלול ב יתרה 50,000 וריבית 7%
אז הריבית הממוצעת החודשית תהיה 5.666%

עובר חודש ונניח הקרן של המסלול הראשון ירדה ב 5,000 שח ורק 1,000 שח ירדו מהמסלול השני, אז בחודש הבא המצב הוא:
מסלול א יתרה 95,000 וריבית 5%
מסלול ב יתרה 49,000 וריבית 7%
אז הריבית הממוצעת החודשית תהיה 5.680%

שים לב שההבדלים מחודש לחודש הם בשברירי האחוז, אז אם אתה עושה עיגול, קח מדרגות קטנות.
אתה יכול לערוך את הגרף הנוכחי, לא חושב שיש לו שימוש ככה כמו שהוא.
סליחה.

הגרף שימושי כדי לחשב עלות אלטרנטיבית לכסף, כלומר נניח אתה יכול לקחת יותר כסף אבל גם לשלם יותר ריבית, אז במצבים מסויימים שווה לך לקחת אחוז משכנתא יותר גבוה ולשים את הכסף בשוק ההון.

גם הגרף לא רגיש למשך הזמן של ההלוואה או יחס ההחזר לשקל.
למי שמשקיע בשוק ההון הפרמטר של יחס החזר לשקל לא נכון עבורו כי נניח שמציעים לך הלוואה ב 2% ואתה יכול לפרוס את התשלומים לשנתיים או ל 20 שנה.
בפריסה לשנתיים תקבל יחס החזר לשקל של 1.02 ובפריסה ל 20 שנה תקבל עלות לשקל של 1.21.
האם זה אומר שעדיף לפרוס לשנתיים ולא ל 20 שנה? אם אתה משקיע בשוק ההון, כנראה תשמח מאוד לקבל הלוואה ב 2% אז עדיף לך לשלם יחס החזר של 1.21 כי בזמן הזה הכסף שלך כנראה יעשה הרבה יותר.

לא יודע כמה אנשים מבינים את זה כי יועצי המשכנתאות שפגשתי מתמקדים בניסיון להוריד את יחס ההחזר לשקל במקום להבין שיש פעמים שעדיף להעלות את יחס ההחזר לשקל.

 

[האזרח הקטן]

לא יודע כמה אנשים מבינים את זה כי יועצי המשכנתאות שפגשתי מתמקדים בניסיון להוריד את יחס ההחזר לשקל במקום להבין שיש פעמים שעדיף להעלות את יחס ההחזר לשקל.

1+
בכלל, יש לא מעט יועצי משכנתאות שאינם מבינים דבר במימון, ורק יודעים להכניס את המספרים לסימולטור שלהם בלי שהם מבינים באמת איך ההלוואה מתנהגת בתרחישים שונים.

 

[אליהו]

סליחה שהטעתי אותך. התכוונתי לגרף שמציג אחוז ריבית ממוצעת לפי חודש.
כלומר, אם יש לי 2 מסלולים:
מסלול א יתרה 100,000 וריבית 5%
מסלול ב יתרה 50,000 וריבית 7%
אז הריבית הממוצעת החודשית תהיה 5.666%

עובר חודש ונניח הקרן של המסלול הראשון ירדה ב 5,000 שח ורק 1,000 שח ירדו מהמסלול השני, אז בחודש הבא המצב הוא:
מסלול א יתרה 95,000 וריבית 5%
מסלול ב יתרה 49,000 וריבית 7%
אז הריבית הממוצעת החודשית תהיה 5.680%

שים לב שההבדלים מחודש לחודש הם בשברירי האחוז, אז אם אתה עושה עיגול, קח מדרגות קטנות.
אתה יכול לערוך את הגרף הנוכחי, לא חושב שיש לו שימוש ככה כמו שהוא.
סליחה.

הגרף שימושי כדי לחשב עלות אלטרנטיבית לכסף, כלומר נניח אתה יכול לקחת יותר כסף אבל גם לשלם יותר ריבית, אז במצבים מסויימים שווה לך לקחת אחוז משכנתא יותר גבוה ולשים את הכסף בשוק ההון.

גם הגרף לא רגיש למשך הזמן של ההלוואה או יחס ההחזר לשקל.
למי שמשקיע בשוק ההון הפרמטר של יחס החזר לשקל לא נכון עבורו כי נניח שמציעים לך הלוואה ב 2% ואתה יכול לפרוס את התשלומים לשנתיים או ל 20 שנה.
בפריסה לשנתיים תקבל יחס החזר לשקל של 1.02 ובפריסה ל 20 שנה תקבל עלות לשקל של 1.21.
האם זה אומר שעדיף לפרוס לשנתיים ולא ל 20 שנה? אם אתה משקיע בשוק ההון, כנראה תשמח מאוד לקבל הלוואה ב 2% אז עדיף לך לשלם יחס החזר של 1.21 כי בזמן הזה הכסף שלך כנראה יעשה הרבה יותר.

לא יודע כמה אנשים מבינים את זה כי יועצי המשכנתאות שפגשתי מתמקדים בניסיון להוריד את יחס ההחזר לשקל במקום להבין שיש פעמים שעדיף להעלות את יחס ההחזר לשקל.

אני מאוד מסכים איתך לגבי משקיעים ששווה להם לשלם יותר ביחס החזר לשקל, אבל לדעתי לאדם ממוצע שלא משקיע את כספו, יש חשיבות שידע את הנתון הזה, כי הריבית דריבית גם אם היא נמוכה, במשכנתא היא עובדת לרעתו, והאדם הממוצע נותן מאוד חשיבות להחזר הסופי ולדעתי גם בצדק.
ולגבי הטענה שלך על הגרף אתה מתמקד באחוזי ריבית, (אם אני מבין על מה אתה מתכוון, או שאולי הוא כבר הספיק לשנות) אבל הגרף מראה את יחס החזר שגורם אחוז הריבית... שבהלוואה של מיליון שח בשפיצר ברגע שיש ריבית של 5 אחוז וההחזר החודשי הוא 5500 בחודש ברור שרוב ההחזר הוא ריבית... כי ממיליון שח 5 אחוז שנתי זה 50 אלף שח... ורק שסכום המשכנתא יורד, אז יחס החזר של הריבית נהפך לאחוזים קטנים מההחזר.
ולדעתי הגרף הזה לאנשים ממוצעים זה מפשט בצורה ממש טובה.

ההערה קטנה בלי שבדקתי בצורה יסודית ובלי שאני מבין בתחום, אני הייתי נותן פחות אפשרויות כדי שזה יהיה יותר זורם לאדם ממוצע, והייתי נותן אפשרויות נוספות לבחירה בלחצן, אבל במסך הראשי הייתי נותן כמה שפחות נתונים, כי לדעתי זה קצת מבלבל מרוב אפשרויות.

 

[מאיר_]

ולדעתי הגרף הזה לאנשים ממוצעים זה מפשט בצורה ממש טובה.

צודק, אז תוסיף גרף נוסף של ריבית ממוצעת חודשית @אחיעם

 

[אחיעם]

תודה רבה, הערות מצוינות, אחת המטרות במוצר הייתה לאפשר סימולציה של תרחישים שונים לאורך חיי ההלוואה, לכן, למשל, אפשרתי לשנות את גובה הפריים, מדד וכו' לאורך חיי ההלוואה וכו', אם כי אני מבין שרוב המשתמשים לא ישתמשו ביכולת זו.

ההערה קטנה בלי שבדקתי בצורה יסודית ובלי שאני מבין בתחום, אני הייתי נותן פחות אפשרויות כדי שזה יהיה יותר זורם לאדם ממוצע, והייתי נותן אפשרויות נוספות לבחירה בלחצן, אבל במסך הראשי הייתי נותן כמה שפחות נתונים, כי לדעתי זה קצת מבלבל מרוב אפשרויות

צודק בהחלט, אני שוקל להוסיף מצב פשוט כברירת מחדל ומצב מתקדם למשתמשים מתקדמים \ יועצים.

לגבי הגרף, אוסיף.

 

[אחיעם]

צודק, אז תוסיף גרף נוסף של ריבית ממוצעת חודשית @אחיעם

היי, הוספתי את הגרף.
דוגמא עם המספרים הבאים -

שפיצר 100,000 ש"ח, 20 שנים בריבית 2%
שפיצר 200,000 ש"ח, 5 שנים בריבית 1%

https://imgur.com/a/r1KUxyB

בקרוב אסדר את הגרפים שייראו יותר נורמלי במסכים קטנים ובינוניים.

 

[אחיעם]

במסלולי פריים, לציין את המרווח מהפריים ולא את הריבית בפועל.

היי, העלתי גרסא שמאפשר לעדכן במקביל גם את הריבית וגם את המרווח.
ניתן לעדכן את הריבית עצמה (ואז המרווח מחושב מהפריים 4.75) או לעדכן את המרווח (ואז הריבית מתעדכנת אוטומטית)

https://imgur.com/a/dKTs2Ta

יש לרענן כמה פעמים כדי לקבל את הגרסא האחרונה

 

[1010]

נראה לי שיש באג הפסיק לעבוד.

 

[אחיעם]

אה לי שיש באג הפסיק לעבוד.

כן, אסדר את זה בהמשך, הפרוייקט כרגע בהפסקה

 

[אחיעם]

נראה לי שיש באג הפסיק לעבוד.

אמור להיות בסדר עכשיו