תגובה אחרונה ע"י neoh

היי, כל הכבוד על הדרך שעשית. נשמע שיש הרבה מה ללמוד ממך בתחום הנדל"ן. יש לך תובנות לגבי ההשקעות שצברת לאורך השנים?

בקצרה, בהיבט כלכלי חד משמעית שווה מאוד. תנסה להבין באיזה מחיר דירות דומות נמכרות בשוק בחופשי. ככל הנראה צפוי לך רווח גדול רק בעצם הקנייה עצמה, וזה גם אם מחיר הדירה לא יעלה כלל בשנים הקרובות, מה שלא מאוד סביר.

למה שיטה זו מומלצת בכיקר כאשר יש דירה אחת להשכרה והבעלים שוכר דירה במקביל?

שוב, זאת החלטה אישית שלכם איך לפעול. לדעתי האישית בלבד, וזכותכם לחשוב אחרת קיים הבדל תהומי בין שתי החלופות. באופציה אחת אומרים מפורשות שכן יהיה MC ובאופציה אחרת אין שום אזכור לכך. יש סעיף שאומר שהחברה יכולה לעשות מה שבא לה בלי שום קשר לאחוז המינוף. גם אם מחר בבוקר יתחשק להם סתם ככה לדרוש מכולם...

אני חושב שיש פה קצת הסחפות בקשר לסיכוי ל- MC בהלוואה על חשבון קרן ההשתלמות. נכון שיש סעיף משפטי של כסת"ח שלחברה מותר לעשות מה שבא לה, מתי שבא לה פחות או יותר. אבל פרקטית, האם אי פעם קרה שלקוח של קרן השתלמות חטף MC? לי לפחות לא ידוע על מקרה כזה. כן ידוע לי שמספר מאוד קטן (כמה מאות) של לקוחות כלל...

לאור ההרמוניה וההסכמה הנדירה בינכם בנושא אני כמעט ולא רוצה לשאול שאלות שיוכלו לסכן זאת - אבל בכל זאת: מה גרם לך לשנות את דעתך שזה מקום טוב להשקעה? אני מניח שעם כל הכבוד לאסתטיקה, זה הוא לא שיקול עיקרי בבחירת איזור להשקעה.

הכוונה למסלול עוקב s&p 500? מה גובה המינוף שהפניקס מאשרים?

צודק, תודה על ההבהרה.

תודה רבה אורי, אהבתי מאוד! אם אני מבין נכון, זאת ממש הוכחה מתמטית שבהנתן שהתקציב מאפשר יש יתרון מובהק להשקעה בבתי קרקע על פני דירות רגילות. כמובן שאם אתה "יודע" שהדירה שרכשת תעבור השבחה כלשהי בסגנון תמ"א / פינוי בינוי אז התמונה משתנה.

נקודה מעניינת שאני אשמח אם תוכל להרחיב עליה. קיימים נתונים היסטוריים במדינת ישראל שבתי קרקע עלו באחוזים לאורך השנים יותר מאשר דירות?

מינוף או לא מינוף זו כמובן שאלה אינדיוודואלית. במינוף קיים יותר סיכון וגם יותר סיכוי. בכל זאת, אנסה לעזור לך: רוב משקיעי הנדל"ן רואים במינוף יתרון גדול. הסיבה לכך היא שכאשר אתה קונה דירה עם 75% מינוף לדוגמה, הרווחים (במידה ויהיו) יהיו גדולים פי 4 מאשר במצב בו היית רוכש ללא מינוף (ליתר דיוק פי 4...

אני דווקא חושב הקונספט של ליווי משקיעים בנדל"ן הוא מצויין ויכול לשפר פלאים את איכות העסקה של משקיע מתחיל, בהינתן כמובן שנבחר המלווה הנכון. נורה אדומה מבחינתי היא "הבטחה" למצוא עסקה ב-20 אחוז מתחת למחיר השוק. לא יצא לי לשמוע על מלווה משקיעים רציני שמבטיח מראש דבר כזה.

@Roi אחלה רעיון. לגבי ערך מוסף אני אוהב את הכיוון שלך ואחדד מה היה חשוב מבחינתי: 1. עלות ליווי הוגנת שמאפשרת כדאיות עבור הרוכש. 2. יכולת של המלווה לאתר נכסים ספציפיים שיותר טובים מסתם נכסים רגילים בשוק. כך הייתי מרגיש הרבה יותר בטוח להיכנס לעסקה כיוון שלדעתי לפחות השקעות נדל"ן זה לא רק ניתוח...

אני מבין שיכול להיות שיש משהו שיעשה יותר תשואה ממניות, אבל כל החכמה היא לומר מה הדבר הזה מראש ולא בדיעבד. לשאלה הזו יש תשובה לגבי העשור הקרוב?

אם כותב הספר יודע מה תהיה התשואה בשוק המניות בעשור הקרוב ואיזה השקעה תהיה עדיפה על כך - אשמח אם יוכל ליצור איתי קשר, אני מסתפק בתשואת השוק + אחוז אחד. את שאר הרווחים יוכל להשאיר לעצמו.