האם לממש זכייה במחיר למשתכן?

[TheMailMan]

*לא מבקש ייעוץ, בתכלס אין לי את כל הנתונים עדיין כדי לקבל את ההחלטה (גודל הדירה למשל) אשמח רק את לדעתכם ואם יש כאן כאלה אז - נסיונכם.

אלה הפרטים:

יישוב: מודיעין
רחוב: יגאל ידין 14
מחיר למטר: 11,105 ש"ח (צמוד למדד תשומות הבנייה החל ממאי 2015, כלומר נכון להיום לפחות 2.6% תוספת)
מטרת הרכישה: דירה להשקעה

יתרונות בעיני:
1. 800,000 ש"ח מתחת למחיר שוק
2. מיקום מרכזי בעיר, ביקוש גבוה לשכירות
3. לא חלק מאזור שהוא "מיני עיר" כמו בשכונת פסגות אפק בראש העין שייבנו בה אלפי דירות וכבר קשה מאוד להשכיר
3. ניתן לקבל מימון גבוה (עד 90%) בשל הערכת שמאי על המחיר האמיתי של הנכס

חסרונות:
1. חסרון משותף לכל הבתים "על הנייר" - משלמים מראש ומתחילים לקבל כסף רק בשלב מאוחר (2-3 שנים)
2. בכל זאת בחלק המערבי של מודיעין מתכוננת שכונה ענקית עם אלפי יחידות דיור
3. לא בטוח בזה אבל שמעתי שכדי למקסם רווחיות הקבלנים בונים דירות גדולות עם מעט חדרים ושטחים שאין להם ייעוד


אני יודע שנדלן הוא לא פופולרי בפורום הזה, גם אני בעצמי לא מתרגש מקירות אבל בכל זאת, מדובר בהנחה משמעותית על מחירי השוק ואפשר בעצם להגיד שיש כאן מאות אלפי שקלים "מונחים על הרצפה".

אז-מה-אתם-הייתם-עושים?

 

[orensp]

אתה יודע איך הולכת להיראות התשלומים?כמה אתה הולך לשלם מראש וכמה בקבלת מפתח?
מה לגבי פיתוח האיזור הוא כבר מפותח הוא בפיתוח או שיש יעד עתידי לא ברור?
בניין דירות או 3-4 קומות כמו ברוב מודיעין?
לקבלן יש היתרי בנייה או אין(משפיע מעוד על מועד קבלת המפתח)?
שכירות שאתה מצפה?כמה מוצף שוק השכירות במודיעין?
אתה יודע מה תנאי המשכנתא +-?

 

[ברננקי]

אפשר בעצם להגיד שיש כאן מאות אלפי שקלים "מונחים על הרצפה".

אני לא חושב שזה שיקול. בהנחה ואתה מעוניין בהשקעה לטווח ארוך, אתה צריך להסתכל על הצפי לשכירות (גובה השכירות, הביקוש העתידי באזור כמדד ליציבות של השכירות) ביחס למחיר שאתה משלם (ותשלם בעתיד).
אם אתה רוצה למכור את הדירה בעוד מספר שנים, אז באמת תרוויח את ההנחה כי תמכור במחיר שוק וקנית בפחות (כמובן שאף אחד לא יודע מה יהיו המחירים בתקופה הזאת). אם לא, אני לא חושב שיש משמעות לעצם ההנחה, גדולה ככל שתהיה (אלא אם רצית לקנות דירה להשקעה בלי קשר להנחה. מנחש שלא).

 

[אורי ג.]

אז-מה-אתם-הייתם-עושים?

אישית לא מבין מה השאלה בכלל:

1. 800,000 ש"ח מתחת למחיר שוק

זכית בלוטו פחלון, תתחדש ומברוק.

 

[רוני]

בגדול אני לא אוהב שהופכים את מחיר למשתכן להשקעת נדל"ן, אך יש יוצאים מן הכלל, במידה והנכס במיקום מבוקש או מרכזי וההנחה משמעותית באמת. במידה ואתה יכול להכיל את החסרונות ונערך בהתאם אז לך על זה.

לגבי החסרונות אני הייתי מוסיף גם, עלויות מימון עתידיות יתכן מאוד שיהיו גבוהות יותר מאשר היום, מימון 90% אני בטוח בתזרים חודשי שלילי משכירות לפחות למשך 5 שנים עד שניתן למכור את הדירה, יתכן שבעת קבלת הנכס השוק יהיה שוק שירד משמעותית כך שזה שחק חלק מההטבה, תיכנון וטיב הדירות והתשתיות ? מה יהיה אופי השכונה מבחינה סוציואקונומי (יש לזה השפעה על מחירי הנכסים והשכרויות), האם הישוב יכול להכיל בזמן סביר את היצע הדירות שיהיה בעוד 3 שנים להשכרה ? מה תהיה ההשפעה על השכירות החודשית, יתכן ובמידה ותרצה לממש תצטרך להמתין ליותר מ 5 שנים וגם להפחית במחיר המכירה, כיצד תנהל את הנכס במידה ואתה מרוחק ממיקום הדירה ?
חשוב להכין קופת חירום ולהיערך בהתאם.
וכמובן בהצלחה !

 

[TheMailMan]

אתה יודע איך הולכת להיראות התשלומים?כמה אתה הולך לשלם מראש וכמה בקבלת מפתח?

עדיין לא יודע בדיוק את לוח התשלומים אבל מעריך שרוב הכסף משולם כבר מראש ורק חלק קטן בעת קבלת הדירה. אכן חיסרון אבל כמו שכתבתי זה חיסרון משותף ל דירות "על הנייר".

מה לגבי פיתוח האיזור הוא כבר מפותח הוא בפיתוח או שיש יעד עתידי לא ברור?

מרכז העיר, מאוד מפותח. תחנת רכבת וקניון במרחק הליכה.

בניין דירות או 3-4 קומות כמו ברוב מודיעין?

12 קומות

לקבלן יש היתרי בנייה או אין(משפיע מעוד על מועד קבלת המפתח)?

עדיין לא יודע, מעריך שהסיפור יתקדם יחסית מהר מאחר והקבלן זכה במכרז על הקרקע כבר ב2015 והצפי לאכלוס לפי עיריית מודיעין הוא 2018-2019

שכירות שאתה מצפה?כמה מוצף שוק השכירות במודיעין?

מעריך באזור ה5000 ש"ח לדירת 4 חדרים, האזור הספציפי כלל לא מוצף - למעשה זה השטח האחרון במרכז העיר

אתה יודע מה תנאי המשכנתא +-?

אחוז ריבית לא, זה לא תלוי בהצעות הבנקים שאליהם טרם הגעתי. יודע את אחוז המימון האפשרי.

 

[TheMailMan]

אני לא חושב שיש משמעות לעצם ההנחה, גדולה ככל שתהיה (אלא אם רצית לקנות דירה להשקעה בלי קשר להנחה. מנחש שלא).

כמובן שיש משמעות.
אם אתה חושב שמנייה מסוימת מעניינת אבל מתומחרת גבוה ולפתע מציעים לך אותה ב30% הנחה, לא היית שוקל שוב?
במקרה שלי חשבתי בעבר על דירות להשקעה אבל ירדתי מזה מהר בגלל ההבנה שרווח הון אני לא הולך לעשות בשנים הקרובות. במקרה לעיל ההנחה הזו כבר אינה נכונה.

גבי החסרונות אני הייתי מוסיף גם, עלויות מימון עתידיות יתכן מאוד שיהיו גבוהות יותר מאשר היום, מימון 90% אני בטוח בתזרים חודשי שלילי משכירות לפחות למשך 5 שנים עד שניתן למכור את הדירה, יתכן שבעת קבלת הנכס השוק יהיה שוק שירד משמעותית כך שזה שחק חלק מההטבה, תיכנון וטיב הדירות והתשתיות ? מה יהיה אופי השכונה מבחינה סוציואקונומי (יש לזה השפעה על מחירי הנכסים והשכרויות), האם הישוב יכול להכיל בזמן סביר את היצע הדירות שיהיה בעוד 3 שנים להשכרה ? מה תהיה ההשפעה על השכירות החודשית, יתכן ובמידה ותרצה לממש תצטרך להמתין ליותר מ 5 שנים וגם להפחית במחיר המכירה, כיצד תנהל את הנכס במידה ואתה מרוחק ממיקום הדירה ?

לא בטוח שהתזרים יהיה שלילי, הכל תלוי בגודל הדירה שתירכש. במשכנתא של עד מיליון שח אני מעריך תזרים 0.
אכן ייתכן והשוק יירד, מסתפק גם בהטבה של 500,000 ש"ח במקום 800,000.
כפי שכתבתי מדובר בשכונה במיקום מרכזי בקרבת בתי ספר, קניון, תחנת רכבת, שכונת וילות וכו'. אני מעריך שלא תהיה השפעה על היצע הדירות להשכרה באזור בטווח הקצר של 3 שנים (מדובר על שכונה של 10 בניינים בלבד), עם זאת כפי שכתבתי עתידה להיבנות בקצה העיר שכונה ענקית של אלפי יח"ד.
מבחינת ריחוק גיאוגרפי אני במרחק של 20-30 דקות נסיעה מהדירה כך שזה לא בעיה.

תודה על ההערות חברים, אשמח להערות נוספות.

 

[נולי]

1. 800,000 ש"ח מתחת למחיר שוק

איך?
אם אתה לא יודע את גודל הדירה, איך אפשר לקבוע את זה?

וגם - מה הכוונה מתחת למחיר השוק?
מתחת למחיר שוק דירות יש 2, שוק הדירות לפני איכלוס, או שוק הדירות על הנייר.

 

[c881]

אתה מוזמן לחפש את יתר השרשורים של "זכיתי במחיר למשתכן ב - דימונה/ירוחם/מעלות".
ההבדל "על דפי הפורום" שאתה זכית במקום קרוב אליך ולא בצד השני של המדינה.

אבל שוב... תקרא את יתר השרשורים, תראה איזה "ליקרדות" הקבלנים דחפו במכרזים הקודמים ותחשוב אם מתאים לך.

נ.ב.
היתה כתבה לפני כמה שבועות על מכרז באזור לוד (אאל"ט) בנין של 10 קומות עם מעלית אחת (חוסכים במה שאפשר).
מגדל של 12 קומות - באיזו קומה הדירה שלך? כי לא לכל דירה יש דוד שמש.

יש אנשים שגם מרזב לטפס ולהכנס לדירה אין להם!
לך לגור זוג צעיר ותהיה מאושר.

 

[TheMailMan]

איך?
אם אתה לא יודע את גודל הדירה, איך אפשר לקבוע את זה?
וגם - מה הכוונה מתחת למחיר השוק?
מתחת למחיר שוק דירות יש 2, שוק הדירות לפני איכלוס, או שוק הדירות על הנייר.

מחיר שוק הכוונה למחיר דירה זהה ובנויה בשוק.
מחיר למ"ר בנוי באזור הזה הוא בערך 20,000 ש"ח, דירה ממוצעת היא 100 מ"ר. מוזמנת לתקן את החישוב שלי.

אתה מוזמן לחפש את יתר השרשורים של "זכיתי במחיר למשתכן ב - דימונה/ירוחם/מעלות".
ההבדל "על דפי הפורום" שאתה זכית במקום קרוב אליך ולא בצד השני של המדינה.
אבל שוב... תקרא את יתר השרשורים, תראה איזה "ליקרדות" הקבלנים דחפו במכרזים הקודמים ותחשוב אם מתאים לך.
נ.ב.
היתה כתבה לפני כמה שבועות על מכרז באזור לוד (אאל"ט) בנין של 10 קומות עם מעלית אחת (חוסכים במה שאפשר).
מגדל של 12 קומות - באיזו קומה הדירה שלך? כי לא לכל דירה יש דוד שמש.

ראיתי את הפוסטים בנושא מחיר למשתכן. רוב השיח עסק במיקום המרוחק ובהיצף הדירות להשכרה באזור לא מבוקש. כאן זה לא המקרה.
אין לי עדיין קומה או דירה, רק זכאות בפרויקט.

נ.ב יתרון נוסף ששכחתי לציין הוא ש20% מהדירות בפרויקט משווקות בשוק החופשי.
כלומר, הרצון לחסוך במעלית או בגימור הבניין עלול לעלות לקבלן בחוסר יכולת למכור את הדירות שנותרו.

 

[נולי]

מחיר שוק הכוונה למחיר דירה בנויה בשוק.

בעייני זה קצת כמו להשוות תפוחים לאגסים.. דומה מאוד כשהם פרוסים, אבל הטעם שונה.

כל דירה על הנייר תהיה זולה משמעותית מדירה בנוייה.

תנסה להשוות לפרוייקטים על הנייר שקבלנים מוכרים לא במסגרת המשתכן. אולי פתאום ההנחה לא תיראה לך כל כך משמעותית.

 

[חופשי בקרוב]

800000 ש"ח מתחת למחיר שוק איך הגעת לזה Themail man? מה עלות הדירה?

 

[TheMailMan]

800000 ש"ח מתחת למחיר שוק איך הגעת לזה Themail man? מה עלות הדירה?

כך:

מחיר שוק הכוונה למחיר דירה זהה ובנויה בשוק.
מחיר למ"ר בנוי באזור הזה הוא בערך 20,000 ש"ח, דירה ממוצעת היא 100 מ"ר. מוזמנת לתקן את החישוב שלי.

 

[ברננקי]

אם אתה חושב שמנייה מסוימת מעניינת אבל מתומחרת גבוה ולפתע מציעים לך אותה ב30% הנחה, לא היית שוקל שוב?
.

תלוי. אם אני רוצה למכור אותה - כמובן שיש משמעות להנחה והייתי שוקל לקנות כדי למכור. אם לא ואני בונה על הדיבידנד שלה - אין שום משמעות להנחה.
יש משמעות רק ליחס בין הדיבידנד למחיר החדש, אבל לא לעצם ההנחה. שזה בדיוק מה שכתבתי בתגובה הקודמת, תלוי אם אתה מתכנן למכור בקרוב או מעוניין בשכר דירה לטווח ארוך.

 

[c881]

נ.ב יתרון נוסף ששכחתי לציין הוא ש20% מהדירות בפרויקט משווקות בשוק החופשי.
כלומר, הרצון לחסוך במעלית או בגימור הבניין עלול לעלות לקבלן בחוסר יכולת למכור את הדירות שנותרו

כל המגדלים הללו מכילים 20% מהדירות למכירה בשוק החופשי.
בלוד וברעננה, לפחות הדירות לשוק החופשי הן דירות גן/קומות נמוכות שפחות מתרגשות מחוסר במעלית.
חושב שגם יש להם סעיף שאם לא מצליחים למכור במחיר למשתכן תוך X שנים - יכולים לשחרר את הדירות לשוק הפרטי.

רוב השיח עסק במיקום המרוחק ובהיצף הדירות להשכרה באזור לא מבוקש.

ציינתי שאתה במצב כנראה טוב יותר, כי הדירה נמצאת 20 דקות ממך ולא בצד השני של המדינה...
אבל שוב, להשוות דירת "מחיר למשתכן" לדירה קיימת ולגלות בעוד שנתיים שכמו בדימונה - הבנין הוא רק 4 קומות אז לא צריך מעלית/ בירוחם - מוריד 10 מטר/ נתניה - מוריד 4 קומות מהמגדל, דוחף עוד 2 דירות בקומה, מוריד חדר...

אתה שוכח דבר פשוט...
לוטו כחלון זה דבר נפלא - אבל זה לא כחלון שבונה. זה קבלן פרטי והוא בדיוק כמוך... עושה ניהול סיכונים ומחפש איפה הוא יכול לחתוך כדי לסגור את החודש ולסיים פרוייקט לפי התקציב של שנקבע לו מהמדינה.
אתה רוצה שהוא יצליח לגמור את הפרוייקט ולא יפשוט רגל באמצע.

 

[Ran]

1. חסרון משותף לכל הבתים "על הנייר" - משלמים מראש ומתחילים לקבל כסף רק בשלב מאוחר (2-3 שנים)

זה לא נכון ותלוי בתנאי התשלום שמשתנים מפרויקט לפרויקט. למשל אני קניתי דירה במחיר למשתכן שתהיה מוכנה בתחילת 2020. שילמתי מקדמה של 20% עכשיו, ואני אשלם עוד 70% בסוף 2019 ועוד 10% בכניסה לדירה. נכון שזה לא כמו לקנות דירה קיימת אבל זה גם לא לשלם משכנתא שלוש שנים לפני שהדירה מוכנה.

3. לא בטוח בזה אבל שמעתי שכדי למקסם רווחיות הקבלנים בונים דירות גדולות עם מעט חדרים ושטחים שאין להם ייעוד

זה גם תלוי בפרוייקט ובדירה הספציפית... אני חושב שמשרד השיכון הוסיף פירוט של כמה מטר שווה כל חדר כדי להימנע מדירות 3 חדרים של 100 מ''ר, אבל אם המכרז "ישן" אולי זה לא תקף לגביו. אנחנו בחרנו דירה יותר גדולה ממה שתכננו כי הקטנות באמת היו מתוכננות גרוע. תצטרך להגיע לשלב בחירת הדירה ולראות מה קורה אצלכם.

באופן כללי זה נשמע דיל טוב, בהנחה שאתה מעוניין להיות בעל דירה במודיעין. אם עד עכשיו תכננת להשקיע רק בשוק ההון היפני או בחברות סטארט אפ שטסות לירח, לא הייתי משנה מסלול. רוב האנשים בארץ רוצים דירה בכל מחיר ובמקרה הזה זו לכאורה הזדמנות מצויינת.

לא ממליץ ולא מבין כלום.

 

[TheMailMan]

יש משמעות רק ליחס בין הדיבידנד למחיר החדש, אבל לא לעצם ההנחה. שזה בדיוק מה שכתבתי בתגובה הקודמת, תלוי אם אתה מתכנן למכור בקרוב או מעוניין בשכר דירה לטווח ארוך.

נכון לעכשיו (וגם בגלל שאין לי אופציה אחרת) אני בונה על הדיבידנד. הדיבידנד הוא בערך 5% פטור ממס.
כשתהיה לי האופציה למכור אשקול את הנושא ואז אוכל להנות מרווח הון.

 

[ברננקי]

נכון לעכשיו (וגם בגלל שאין לי אופציה אחרת) אני בונה על הדיבידנד. הדיבידנד הוא בערך 5% פטור ממס.

אז זה שיקול מצויין.
שים לב שההנחה כלל לא רלבנטית לחישוב. אין הבדל בין שכירות של 5000 לנכס שמחירו 1.2M, לבין שכירות של 5000 לנכס שמחירו 1.71M שנקנה בהנחה של 30%. כמו שאמרתי, רק המחיר שאתה משלם בפועל משנה. אז רציתי להדגיש שהשיקול הוא כמותי ורציונלי, ואין להסתנוור מהנחות וזכיות שלעצמן.

 

[TheMailMan]

@Ran האם יכול לשתף פרטים על הפרויקט שלך?
מהו לוח התשלומים המדויק?

 

[TheMailMan]

אז זה שיקול מצויין.
שים לב שההנחה כלל לא רלבנטית לחישוב. אין הבדל בין שכירות של 5000 לנכס שמחירו 1.2M, לבין שכירות של 5000 לנכס שמחירו 1.71M שנקנה בהנחה של 30%. כמו שאמרתי, רק המחיר שאתה משלם בפועל משנה. אז רציתי להדגיש שהשיקול הוא כמותי ורציונלי, ואין להסתנוור מהנחות וזכיות.

אתה צודק ואני מסכים, עם זאת מעבר לחישוב הדיבידנד וההבנה שבטווח הקצר זו השקעה שמוכוונת דיבידנד - אני לא יכול להתעלם מרווח ההון "המובטח".
אם אממש את האופציה למכור בסופו של דבר (בהנחה שאין שינוי במחירי השוק) התשואה הכללית (דיבידנד + רווח הון) תהיה 20% שנתי בניכוי תשואה אלטרנטיבית שאני כרגע לא יודע לחשב (עדיין לא יודע את הסכומים שאשלם מראש ואת לוח הסילוקין)