Rate of Return on Everything, 1870–2015

עמוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
122
דירוג
101
כמובן שאני לא ממליץ על נדל"ן ומודע לחסרונות הרבים שלו
 

TunaGolem

משתמש בכיר
הצטרף ב
27/9/15
הודעות
7,880
דירוג
8,130
בכתבה מגה מרקר נדל"ן נותן 8אחוז תשואה מול שוק ההון שרק 7 אחוז
13% לדירה מול 10% למניות. לפני עלויות אחזקה.
אם תצליח להגיע לאחזקה זולה ומפוזרת של דירות, אולי תהיה להשוואה משמעות.
 

OnTheVerge

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/3/16
הודעות
1,235
דירוג
1,946
בכתבה מגה מרקר נדל"ן נותן 8אחוז תשואה מול שוק ההון שרק 7 אחוז

מוזר מאוד.
לא מזמן הבאתי כאן נתונים שהראו שמדד מחירי הדירות בארה"ב עלה עם האינפלציה ב-120 השנים האחרונות (תשואה ריאלית שואפת ל-0).
במדינות מערביות נוספות המצב לא היה טוב בהרבה עם עליה ריאלית ממוצעת של כ-1% בשנה.

צמיחה ריאלית של דירות מאז שנת 1900:
אוסטרליה - 2.03% לשנה
אנגליה - 1.33% לשנה
ארה"ב - 0.09% לשנה
נורווגיה - 0.93% לשנה
הולנד - 0.95% לשנה
צרפת - 1.18% לשנה

האם יתכן שתשואת השכירות גבוהה כל כך?
 

עמוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
122
דירוג
101
מוזר מאוד.
לא מזמן הבאתי כאן נתונים שהראו שמדד מחירי הדירות בארה"ב עלה עם האינפלציה ב-120 השנים האחרונות (תשואה ריאלית שואפת ל-0).
במדינות מערביות נוספות המצב לא היה טוב בהרבה עם עליה ריאלית ממוצעת של כ-1% בשנה.

צמיחה ריאלית של דירות מאז שנת 1900:
אוסטרליה - 2.03% לשנה
אנגליה - 1.33% לשנה
ארה"ב - 0.09% לשנה
נורווגיה - 0.93% לשנה
הולנד - 0.95% לשנה
צרפת - 1.18% לשנה

האם יתכן שתשואת השכירות גבוהה כל כך?
במחקר בדקו נדלן למגורים בלבד.
האם בדקת נדלן עסקי?
יתכן שנדלן עסקי מאוד לא רווחי יחסית לנדלן למגורים
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,700
דירוג
4,868
המחקר מעט בעייתי, אחד המאפיינים העיקריים בהשקעות נדל"ן הוא השימוש במימון אשר לא נכלל במחקר.
ההשוואה בין שני אופציות ההשקעה מורכבת יותר מעבר לחישובי תשואה על ההשקעה.
 

עמוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
122
דירוג
101
המחקר מעט בעייתי, אחד המאפיינים העיקריים בהשקעות נדל"ן הוא השימוש במימון אשר לא נכלל במחקר.
ההשוואה בין שני אופציות ההשקעה מורכבת יותר מעבר לחישובי תשואה על ההשקעה.
ועדיין בהנחה שיש לך כסף שיכול או לקנות דירה להשקעה או להשקעה בשוק ההון מה עדיף
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,700
דירוג
4,868
ועדיין בהנחה שיש לך כסף שיכול או לקנות דירה להשקעה או להשקעה בשוק ההון מה עדיף

התשובה פשוטה, זה תלוי במשקיע, במידה ומדובר במשקיע נדל"ן מקצועי, בעל ידע ונסיון בבניית פורטפוליו נכסים מניבים, המבין את מגמות השווקים, היודע לעבוד עם מימון, אני חושב שיש יתרון להשקעה בנדל"ן, במידה ומדובר במשקיע מזדמן, רכישת דירה אחת להשקעה במיוחד אם העיתוי לא נכון עלולה להתברר כטעות.
 

עמוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
122
דירוג
101
מוזר מאוד.
לא מזמן הבאתי כאן נתונים שהראו שמדד מחירי הדירות בארה"ב עלה עם האינפלציה ב-120 השנים האחרונות (תשואה ריאלית שואפת ל-0).
במדינות מערביות נוספות המצב לא היה טוב בהרבה עם עליה ריאלית ממוצעת של כ-1% בשנה.

צמיחה ריאלית של דירות מאז שנת 1900:
אוסטרליה - 2.03% לשנה
אנגליה - 1.33% לשנה
ארה"ב - 0.09% לשנה
נורווגיה - 0.93% לשנה
הולנד - 0.95% לשנה
צרפת - 1.18% לשנה

האם יתכן שתשואת השכירות גבוהה כל כך?
קראתי את המאמרים ואתה צודק גם המאמר הזה וגם המאמר שאתה מביא מדברים על נדל"ן למגורים.

באמת השכירות היא זו שנותנת את רוב התשואה ( עמוד 29 במאמר) לפחות בארצות הברית.עליה של 3 אחוזים לשנה במחיר הנכס שזה כמו העליה באינפלציה ועוד כמעט 8 אחוז רווח לשנה מהשכירות.
למעשה יש סוג של השלמה בין עליה במחירי הדירות לירידה בשכירות ולהפך.

צריך לזכור שההוצאות נלוות לדירות גבוהות יותר מהוצאות על מניות. והם לא נלקחו בחשבון במאמר.וגם לא ניקח שבמניות הפיזור גבוה יותר בדרך כלל מדירה
 
נערך לאחרונה ב:

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,667
דירוג
14,399
לא הבנתי,המחקר משווה נדלן למגורים מול מניות אבל בהחזר על הנדלן הם מצרפים גם הכנסה משכירות.

הנתונים מדויקים שם? נדלן לא החזיר היסטורית מדד + 1%?
 
  • אהבתי
Reactions: HHH

עמוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
122
דירוג
101
לא הבנתי,המחקר משווה נדלן למגורים מול מניות אבל בהחזר על הנדלן הם מצרפים גם הכנסה משכירות.

הנתונים מדויקים שם? נדלן לא החזיר היסטורית מדד + 1%?
אם ניקח רק את עליית ערך הדירה אז בארצות הברית נדל"ן החזיר לשנה מדד פלוס פחות מאחוז

אבל אם לוקחים בחשבון שכירות זה מוסיף כמעט 8 אחוז בשנה

אבל צריך לזכור שלא לוקחים בחשבון הוצאות על דירות שהם עלולות להיות גבוהות מדמי ניהול על מניות.וגם נכסי נדל"ן הם מעטים יחסית למדד שמקיף כמות גדולה של מניות

השכירות היא כמו דיבידנד של מניות אז הגיוני להוסיף אותה.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,700
דירוג
4,868
אם ניקח רק את עליית ערך הדירה אז בארצות הברית נדל"ן החזיר לשנה מדד פלוס פחות מאחוז

אבל אם לוקחים בחשבון שכירות זה מוסיף כמעט 8 אחוז בשנה

אבל צריך לזכור שלא לוקחים בחשבון הוצאות על דירות שהם עלולות להיות גבוהות מדמי ניהול על מניות.וגם נכסי נדל"ן הם מעטים יחסית למדד שמקיף כמות גדולה של מניות

השכירות היא כמו דיבידנד של מניות אז הגיוני להוסיף אותה.

תשואה ממוצעת נטו לאורך זמן של 8% משכירות לאחר קיזוז עלויות שונות היא בהחלט ריאלית בסוג נכסים אלו בארה"ב.

עיתוי הרכישה משפיע על התשואה משכירות, ולכן בהתאם לעיתוי הרכישה, ניתן להשיג תשואה נטו משכירות לפני מס בטווח שבין 7% ל 12% נטו, לא כולל שימוש במימון ועסקאות יזמיות כמו רכישה מכינוס, שיפוץ והשכרה, כאן התשואות גבוהות יותר משמעותית.

במיקומים אחרים התשואה על ההשקעה הכוללת עליית ערך בנוסף לתשואה משכירות, תהיה גבוהה יותר לאורך הזמן, לדוגמא, לונדון, ניו יורק, סן פרנסיסקו, הונג קונג, סידני, מלבורן, בערים אלו המחירים עולים נומינלית 10% בממוצע בשנה כולל השנים בהם ישנה ירידת מחירים, בנוסף העלייה בשכירויות בערים אלו היא עוצמתית יותר, מה שמשפיע על התשואה משכירות על ההשקעה של ההון העצמי.
 
נערך לאחרונה ב:

רובי1

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/7/15
הודעות
1,465
דירוג
1,253
התשובה פשוטה, זה תלוי במשקיע, במידה ומדובר במשקיע נדל"ן מקצועי, בעל ידע ונסיון בבניית פורטפוליו נכסים מניבים, המבין את מגמות השווקים, היודע לעבוד עם מימון, אני חושב שיש יתרון להשקעה בנדל"ן, במידה ומדובר במשקיע מזדמן, רכישת דירה אחת להשקעה במיוחד אם העיתוי לא נכון עלולה להתברר כטעות.
הייתי מוסיף גם נכונות להשקיע זמן ומאמץ בבחינת השוק, בבחירת הדירות, בתחזוקה.
 

Ran

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
518
דירוג
752
לא הבנתי איך בחנו את התשואה של שוק הנדל''ן. פשוט לקחו מחירי בתים ממוצעים בכל שנה? זה לא מייצג עליית ערך על נכס קיים כי אם קנית בית ב-1870, הוא לא דומה לבית שמישהו קנה ב-1990 כמעט בשום בחינה, ואתה לא יכול למכור אותו ב-1990 במחיר שבו נקנים בתים ב-1990. גם בגלל הפחת הגבוה שכנראה לא שוקלל כאן (בית לא סתם עומד על תילו מאות שנים במצב תקין), וגם כי המושג בית עבר שדרוגים אדירים מאז (היית צריך להגדיל את החדרים בדרך, לחבר למערכת החשמל, לשדרג את מערכת החשמל מספר פעמים, לחבר למים זורמים ולביוב, לטלפוניה, לבנות ממ''ד, לבנות מרפסת...). תקנו אותי אם הבנתי לא נכון את המתודה.
לעומת זאת מניות יכולת לקנות ב-1870 והן היו עולות בדיוק לפי מה שמופיע במחקר.

בקיצור - להבנתי התשואות על נדל''ן שמופיעות במחקר הן בלתי ניתנות להשגה אפילו אם יכולת לקנות נדל''ן מפוזר ומגוון שאינו דורש תחזוקה. לא נכון לקרוא להן תשואות אלא פשוט מחירי נדל''ן.
 

Sesquiterpene

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/6/15
הודעות
133
דירוג
205
המאמר: http://www.nber.org/papers/w24112.pdf
וסקירתו ב"אקונומיסט": https://www.economist.com/news/fina...nd-bonds-investment-returns-outstrip-economic

הנתון המעניין לרבים מהכותבים והקוראים כאן הוא שהשקעה בנדל"ן נוטה לתת תשואה דומה למניות אך פחות תנודתית. מצד שני, מדובר בהשקעה ב"שוק הנדל"ן" ולא בנכס בודד. אני מניח שאי הפיזור שחווים רוב המשקיעים בנדל"ן בפועל יגרור עלייה בסטיית התקן בתשואה דומה, ולכן משנה את המסקנה הרלוונטית למשקיע הממוצע.
 

נושאים דומים

למעלה