1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

Harbour group

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י שלי, ‏12/6/19.

  1. שלי

    שלי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    434
    לייקים שהתקבלו:
    412
    סתם מסקרנות..
    למישהו פה יש נסיון להשקיע איתם?
    זו קרן סגורה שמשקיעה בנדלן.
    מענין אותי מה המודל שלהם והאם הוא הגיוני או אמיתי.
    ג.נ
    אולי הייתי שוקלת להשקיע דרכם אבל הסכומים שם לא רלבנטים עבורי.
     
  2. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,678
    זו חברה שעובדת עם מוסדיים, חברה גדולה ורצינית מאד.
    המודל שלהם הגיוני.
     
    שלי ו-adamshalev אוהבים את זה.
  3. שלי

    שלי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    434
    לייקים שהתקבלו:
    412
    תודה על התגובה
    הם נשמעים קצת too good to be true
    לא ייתכן שזו הונאה שעדיין לא התגלתה?
     
  4. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,678
    אחרי 33 שנים שהם קיימים, עשרות אקזיטים, 750 עובדים ומעל 31,000 דירות בבעלותם?
    הכל יתכן אבל אני בספק.
     
    Fitch, מצב צבירה, רוני ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  5. שלי

    שלי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    434
    לייקים שהתקבלו:
    412
    תודה!
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  6. adamshalev

    adamshalev מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    8,530
    לייקים שהתקבלו:
    14,386
    מה בהם נשמע טוב מדי?
     
  7. שלי

    שלי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    434
    לייקים שהתקבלו:
    412
    דברתי עם מישהו שהשקיע שם בזמנו.
    התשואות שהוא קיבל נשמעו too good to be true
     
  8. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,678
    שהם? סביב ה20 אחוז זה סביר לחלוטין אגב.
     
  9. שלי

    שלי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    434
    לייקים שהתקבלו:
    412
    הוא דיבר על 15 אחוז שנתי
     
  10. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,678
    נמוך יחסית, כל קרן EQUITY ממונף אמור לתת משהו כזה לפחות, זה על הצד הנמוך, בטח ובטח בשוק השוורי המטורף של השנים האחרונות.
     
    שלי אוהב/ת את זה.
  11. adamshalev

    adamshalev מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    8,530
    לייקים שהתקבלו:
    14,386
    שום דבר לאבד את הראש ממנו, בטח לא בשוק שורי שבו הכל עולה. בדקת כמה נאסדק-100 עשה בעשור האחרון?
     
    שלי ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  12. doc29

    doc29 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,612
    לייקים שהתקבלו:
    2,411
    מה מידת הסיכון של השקעת נדלן כזו שנותנת 15-20 אחוז? כלומר למה אנשים מתעסקים עם פיצ׳יפקס של 3-5 אחוז תשואה בנדלן למגורים אם יש אלטרנטיבה כל כך אטרקטיבית? זה רק עניין הקושי להיכנס להשקעות כאלה?
     
    חתול לילה אוהב/ת את זה.
  13. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,678
    תלוי בעסקה ותלוי בCYCLE.
    מי מתעסק עם תשואות כאלה בכלל? כל מי שקנה במינוף של 75% ב10 שנים האחרונות בארץ או בארה"ב עשה תשואה שנתית דו ספרתית.
    גם אבל לא רק, אנשים אוהבים להשקיע במה שהם מכירים וכולם מכירים דירות.
     
  14. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,897
    לייקים שהתקבלו:
    3,332
    ישנם 3 פרמטרים עיקריים המשפיעים על ההשקעה בנכסי מגורים, עיתוי רכישה מיקום רכישה, רמת הסיכון של ההשקעה.

    השקעה בדירת מגורים עם משכנתא בתל אביב 2006 עם מימון,
    יצרה תזרים חודשי שלילי לפחות בשנים הראשונות, כאשר התשואה "פיצ'יפקס" ברוטו משכירות
    הייתה בסביבות 3.7%, ובמסלול המשכנתא הקל"צ, הריבית הייתה בסביבות 7%.
    בדיעבד זו הייתה השקעה מעולה בסיכון נמוך, תשואה של מאות אחוזים על ההון העצמי תוך מספר שנים.

    התשואה הנמוכה משכירות מטעה, צריך להבין את ההשקעה, על תסתכל בקנקן אלא במה שיש בו ! :)
     
  15. מצב צבירה

    מצב צבירה משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/7/17
    הודעות:
    217
    לייקים שהתקבלו:
    228
    מחזק את @אורי ג. מדובר בחברה מאד רצינית שמתעסקת בהשקעות נדלן מסחריות (בארה"ב בינייני מגורים מעל 4 יח' נחשב מסחרי). הסיבה שהם יכולים לעשות בסבירות גבוהה 15 אחוז תשואה שנתית היא בגלל שהם בדרך כלל מתעסקים ב-Value Add שהיא השבחה של נכסים בצורה אקטיבית ולא רכישה פסיבית של דירות להשקעה.
    אם גם הם היו רוכשים נכסים ללא שום צורך בשבחה שיפוץ או שיפור שרק נותן תזרים, גם הם היו עושים את ה-4-6 אחוז תשואה תלוי איזור, עיתוי, מינוף ורמת הנכס כמובן.

    כמובן שמדובר פה בהשקעה בקרן לא סחירה עם עמלות ואחוזים מהרווח על פי הצלחה למנהלים, שנועלת את הכסף שלך ל-3 עד 5 שנים בממוצע ואין לך שליטה או דרך להשפיע על קבלת ההחלטות - לא לכל אחד זה מתאים ובדיוק זו הסיבה שיש להם תנאי קבלה נוקשים מאחר והכסף אינו נזיל ואין אפשרות להנזיל אותו.

    מוסדיים משתמשים בחברות כאלו כדי לגוון את תיק ההשקעות שלהם מחוץ לשוק ההון.
     
    אורי ג. ו-שלי אוהבים את זה.
  16. adamshalev

    adamshalev מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    8,530
    לייקים שהתקבלו:
    14,386
    תזמון יותר מהכל: VNQ נתן ב-10 השנים האחרונות %13 תשואה הונית שנתית (לא כולל דיבידנדים). וב-9 השנים האחרונות (כדי להתעלם מהתחתית של 2009) 9.5% תשואה הונית (לא כולל דיבידנדים).

    זה חסר הקשר לחלוטין להגיד שקרן פרטית עשתה 15% (מה עם דמי ניהול? דמי הצלחה? מס?) מבלי לבדוק מה עשה השוק ובפרט קרנות נדלן סחירות.
     
  17. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,678
    בדרך כלל הציטוטים הם אחרי כל העמלות ודמי הניהול ולפני מס.
     
    מצב צבירה אוהב/ת את זה.
  18. zeshesham

    zeshesham משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏8/10/18
    הודעות:
    18
    לייקים שהתקבלו:
    3
    על אילו סכומים מדובר?
     
  19. שלי

    שלי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    434
    לייקים שהתקבלו:
    412
    לא יודעת בדיוק. באזור 250 אלף דולר..
    צריך לבדוק.
     
    zeshesham אוהב/ת את זה.
  20. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,128
    לייקים שהתקבלו:
    12,678
    יתכן שרק משקיעים כשירים מורשים להשקיע איתם, גם זה צריך לבדוק.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.