3 חדרים או 5 חדרים- להוציא פחות ולהישאר עם יותר?

[TamTam]

שלום לכל חברי הפורום,
נמצא בפני דילמה ואשמח לחוכמת ההמונים.
זוג נשוי מהפריפריה, בגילאי 28-30, צפי לילד ראשון בחצי שנה הקרובה (חמסה חמסה).
ההון העצמי שלנו עומד כעת על 1.25M, כסף שהושג בעמל רב (המון משמרות בלילות ושעות נוספות).
מכניסים 25-30 אלף בכל חודש וחוסכים בין 15-20 אלף בכל חודש (שנינו שכירים וגם עצמאים).
עם הגעת הילד הראשון (חמסה שום בצל) מתכנן קצת לשחרר מהשעות נוספות בעבודה לטובת יותר זמן איכות וגידול המשפחה בנחת, מה שצפוי להוריד את כושר ההשתכרות שלנו ל-20-25 אלף בכל חודש.

לפני כשנה זכינו בדירה במסגרת תכנית מחיר מטרה בעיר פתח תקווה. צפי להיתר בנייה בעוד כשנה וקבלת מפתח בעוד 4-5 שנים. מתכננים להשכיר את הדירה מיד עם קבלת המפתח. כמו כן, לפי תכניות פרויקט המטרו אמורה להיבנות תחנת מטרו במרחק של 300 מטרים מהפרויקט בו זכינו.
מחירי דירות בפרויקט (כולל מרפסת, מחסן, חנייה, שדרוגים ומדד תשומות בנייה ממוצע של 3% בשנה) הם:
עלות דירת 3 חדרים, 80 מטר- 1.29M, מחיר דירה חדשה כעת לפי אתר מדלן 2.25M.
עלות דירת 5 חדרים, 125 מטר- 2.068M, מחיר דירה חדשה כעת לפי אתר מדלן 3.23M.

ההתלבטות שלנו היא בין:

• רכישת דירת שלושה חדרים ללא משכנתא אשר תניב דמי שכירות חודשיים של 5k ואלו ייכנסו ישירות לשוק ההון.
• רכישת דירת חמישה חדרים לצד לקיחת משכנתא של 750K ל-20 שנה, החזר חודשי של 5k. תניב דמי שכירות חודשיים של 7k מה שמשאיר לנו בניכוי המשכנתא כ-2k חופשיים (גם כאן בהינתן תזרים חודשי חיובי, ייכנסו ישירות לשוק ההון).

כשאני מכניס את המספרים למחשבון ריבית דריבית ומניח עליית ערך דירה שנתית ממוצעת של 3% והשקעת הפרש השכירות בשוק ההון (תשואה ממוצעת של 8%) למשך 20 שנה, אני מקבל את המספרים הבאים:

• דירת 3 חדרים לאחר 20 שנה= 4.063M
  הפרשה חודשית של 5k לשוק ההון במשך 20 שנה= 2.965M
  הפחתת מס רווח שוק ההון- 441k
  סה"כ לאחר 20 שנה: 6.587M
  
  
• דירת 5 חדרים לאחר 20 שנה= 5.833M
  הפרשה חודשית של 2k לשוק ההון במשך 20 שנה= 1.186M
  הפחתת 375k של ריבית משכנתא ל-20 שנה (ממוצע).
  הפחתת מס רווח שוק ההון- 176k.
  סה"כ לאחר 20 שנה: 6.468M

על פניו, אני מוצא שרכישת דירת 3 חדרים בטווח הקצר והארוך בעלת יתרונות על רכישת דירת 5 חדרים:

• לא נכנס לתהליך הארוך של לקיחת משכנתא גדולה ושיעבוד לעשרות שנים בבנק.
• נפזר את ההון שלנו גם בשוק הדיור וגם בשוק ההון בצורה יחסית שוויונית.

מצד שני, ייתכן שאנחנו גם מפספסים נקודות מסוימות וכאן אתם נכנסים לתמונה.
מה אתם הייתם עושים?
נשמח לעזרתכם, תודה.

 

[פטל ואוכמניות]

ומניח עליית ערך דירה שנתית ממוצעת של 3%

לדעתי זה גבוה מדי, ולא סביר בכל שנה על פני 20 שנה

בנוסף לא ציינת קומה, כיוון אוויר. טוב לדעת שדירוג הארנונה בפתח תקווה הוא השלישי מלמעלה, כלומר יקרה יחסית. בנוסף לדמי וועד ואחזקת דירה כזו על השוכרים להיות עם הכנסות די גבוהות ואז השאלה למה שישכרו ממך... רק נקודה למחשבה כשמדובר בשכירות גבוהה.

בשוק ההון (תשואה ממוצעת של 8%)

גם זה נחשב גבוה מהאומדנים

מה לגבי העלאת גובה השכירות על פני זמן?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מה שאתה מפספס בעיקר זה את המינוף בנדל"ן.

סתם סנריו לחישוב - קח את ה750k משכנתא על ה-3 חדרים, תשאיר את מה שנשאר לך בתיק ההשקעות ותמשיך להפקיד לשם את ה-2000 מידי חודש.

נ.ב - אני בכלל הייתי הולך על ה5 חדרים עם מקסימום משכנתא.

 

[אורי ג.]

לדעתי וללא ספק 5 חדרים, וגם תיקח בחשבון שאתם עוד לא צריכים משכנתא, אתם רחוקים מזה.

 

[chen15]

אני דווקא בעד דירת 3 החדרים.

בלי להיכנס לשיקול של כן או לא משכנתא (השנקל שלי נותנים לך? תיקח. היית משלם מראש עכשיו חשבונות חשמל ל50 השנה הקרובות? אני לא. גם בהנחה. אז הגיוני לי לפרוס תשלומים על דירה לשנים רבות. זאת בניגוד נניח, לחופשה)

מהניסיון שלי אצלנו בפרויקט
דירות 3.5 חדרים היו מעטות
נחטפו ראשונות
הניבו תשואה הרבה יותר טובה לבעלי הדירות

היו הרבה דירות 5 חדרים שנתקעו והושכרו כמעט באותו המחיר של ה3.5, לקח זמן לשוק לתקן.
היום, 5 שנים אחרי האכלוס, עדיין הדירות הקטנות מושכרות ונמכרות מהר יותר מהגדולות, ובמחיר יחסי טוב יותר

 

[TamTam]

תודה על התגובה.

לדעתי זה גבוה מדי, ולא סביר בכל שנה על פני 20 שנה

אם כך אשמח לדעת מה הממוצע הנכון או לאן יותר נכון לכוון?

בנוסף לא ציינת קומה, כיוון אוויר. טוב לדעת שדירוג הארנונה בפתח תקווה הוא השלישי מלמעלה, כלומר יקרה יחסית. בנוסף לדמי וועד ואחזקת דירה כזו על השוכרים להיות עם הכנסות די גבוהות ואז השאלה למה שישכרו ממך... רק נקודה למחשבה כשמדובר בשכירות גבוהה.

קומה וכיוון אוויר אדע בעוד שנה, טרם ידוע. לגביי הארנונה עשיתי כבר סקירה בנושא ואכן המספרים גבוהים.
מחירי השכירות שהצגתי הם מתחת לרף הנהוג בפתח תקווה לדירות חדשות. אין לי בעיה להוריד 500-1000 ש"ח במחיר השכירות כדי שהדירה לא תעמוד ריקה. מאמין שכך אקבל גם יותר פניות (צפוי שוק רווי במשכירים שקיבלו דירות במסגרת התכנית) ובהתאם אוכל לסנן שוכרים פחות טובים.

מה לגבי העלאת גובה השכירות על פני זמן?

גם פה אשמח למקור/הכוונה
מודה לך שוב

 

[TamTam]

מה שאתה מפספס בעיקר זה את המינוף בנדל"ן.

סתם סנריו לחישוב - קח את ה750k משכנתא על ה-3 חדרים, תשאיר את מה שנשאר לך בתיק ההשקעות ותמשיך להפקיד לשם את ה-2000 מידי חודש.

נ.ב - אני בכלל הייתי הולך על ה5 חדרים עם מקסימום משכנתא.

תודה על התגובה
זו גם אופציה שחשבתי עליה.
רק שבמצב הריביות של היום משכנתא של 750 אלף למשך 20 שנה תקבע החזר של 5000 ש"ח בכל חודש שזה דמי השכירות בדירת 3 חדרים, כך שלא יישאר עם מה להשקיע בשוק ההון.
מודע לזה שאפשר למנף יותר ולמשוך את המשכנתא ל-30 שנה, אך מודה שכרגע קצת קשה לי עם המחשבה של קיבוע חוב עד גיל 60.

 

[vigaror]

• רכישת דירת שלושה חדרים ללא משכנתא אשר תניב דמי שכירות חודשיים של 5k ואלו ייכנסו ישירות לשוק ההון.
• רכישת דירת חמישה חדרים לצד לקיחת משכנתא של 750K ל-20 שנה, החזר חודשי של 5k. תניב דמי שכירות חודשיים של 7k מה שמשאיר לנו בניכוי המשכנתא כ-2k חופשיים (גם כאן בהינתן תזרים חודשי חיובי, ייכנסו ישירות לשוק ההון).

אני לא יודע באיזה שכונה הדירה, אבל לדעתי לרוב השכונות בעיר זו שכירות גבוהה ולא בטוח שמציאותית.

 

[TamTam]

לדעתי וללא ספק 5 חדרים, וגם תיקח בחשבון שאתם עוד לא צריכים משכנתא, אתם רחוקים מזה.

תודה אורי, נקודה בהחלט חשובה

 

[TamTam]

אני דווקא בעד דירת 3 החדרים.

בלי להיכנס לשיקול של כן או לא משכנתא (השנקל שלי נותנים לך? תיקח. היית משלם מראש עכשיו חשבונות חשמל ל50 השנה הקרובות? אני לא. גם בהנחה. אז הגיוני לי לפרוס תשלומים על דירה לשנים רבות. זאת בניגוד נניח, לחופשה)

מהניסיון שלי אצלנו בפרויקט
דירות 3.5 חדרים היו מעטות
נחטפו ראשונות
הניבו תשואה הרבה יותר טובה לבעלי הדירות

היו הרבה דירות 5 חדרים שנתקעו והושכרו כמעט באותו המחיר של ה3.5, לקח זמן לשוק לתקן.
היום, 5 שנים אחרי האכלוס, עדיין הדירות הקטנות מושכרות ונמכרות מהר יותר מהגדולות, ובמחיר יחסי טוב יותר

אפשר לשאול היכן אתה זכית?
כרגע בסקרים בקבוצות הווצאפ של הזוכים נראה דווקא שהרוב המוחלט של הזוכים מכוון לדירות 4-5 חדרים. יכול להיות שזה קשור לעיר בה זכיתי (פתח תקווה) ואולי גם לאגו של אנשים שלא יודעים להבדיל בין הרצוי למצוי.
בכל אופן נקודה מעניינת, תודה לך

 

[TamTam]

אני לא יודע באיזה שכונה הדירה, אבל לדעתי לרוב השכונות בעיר זו שכירות גבוהה ולא בטוח שמציאותית.

תודה לך
שכונת נוף ירקון, שכונה חדשה שנבנית מאפס. לטעמי שכונת אם המושבות החדשה היא רפרנס טוב.
לפני כשבועיים ראש עריית פתח תקווה רמי גרינברג עלה לשיחת זום (ב-21:00 בערב דבר שלא מובן מאליו) עם הזוכים כדי לענות על שאלות ולפחות אצלי הוא עשה רושם שמדובר בפרויקט דגל של העיר.

 

[פטל ואוכמניות]

תשואה ממוצעת שוק ההון - תעשה חיפוש בפורום. אני הייתי לוקחת תשואה שמרנית של 5%
עליית שכר דירה - הנחה שמרנית של 2.5%, יש שנים ללא שינוי עם אותם השוכרים, יש קפיצות בין שוכרים, ולעיתים אין שוכרים

 

[vigaror]

תודה לך
שכונת נוף ירקון, שכונה חדשה שנבנית מאפס. לטעמי שכונת אם המושבות החדשה היא רפרנס טוב.
לפני כשבועיים ראש עריית פתח תקווה רמי גרינברג עלה לשיחת זום (ב-21:00 בערב דבר שלא מובן מאליו) עם הזוכים כדי לענות על שאלות ולפחות אצלי הוא עשה רושם שמדובר בפרויקט דגל של העיר.

אם ההשוואה היא לאם המושבות אז אתה אפילו יכול להעלות את השכר דירה,
אבל קשה להגיד אם זו השוואה נכונה, אם אני מבין נכון מהסרטוט השכונה הזו יותר קרובה לאזור התעשייה של סגולה, זה לא מקום סימפטי בלילה.
גם יש מצב שלחלק מהבתים יהיה נוף לבית הקברות ירקון ולאזור התעשייה.

 

[MarketTimer]

אם אתה מניח תשואה גבוהה מידי משוק ההון, ייתכן שייצא שלא כדאי לקנות דירה בכלל, למרות ההנחה העצומה....זו כמובן טעות.
תחשב שוב עם תשואה של 4% בשוק ההון ותגיע לתשובה אחרת.
כמו כן, תחשב לפי 7 שנים ולא 20 שנה, כי אתה לא חייב להחזיק את הדירה 20 שנה.
לדעתי אין ספק שבהנחות ריאליות דירת 5 חדרים תנצח.

 

[Oziz]

הייתה לנו בדיוק אותה התלבטות לפני 6 שנים , עם נתוני פתיחה זהים, האפשרויות היו דירת 3 ללא משכנתא ב 900k , דירת 5 חד עם משכנתא נמוכה ב1.4 ודירת גן 5 חד' וחצר גדולה עם 800k משכנתא ב1.9 , בסופו של דבר בחרנו בדירת הגן למרות שלא התכוונו לגור שם בגלל שיקולים של מיקום הדירות, נוף ופרמטרים נוספים חשובים לגבי הדירות עצמן, כשתדע מה תמהיל הדירות,תכין אקסל של כל הדירות בהתאם למיקומך בתור לבחירת הדירה, ככה תדע מה האופציה הטובה ביותר שנשארת לך ובהתאם לכך לבחור את הדירה הנכונה, יש דירות כלואות/ דירות עם נוף למרפסת של שכן וכד' שהמחיר שלהם לעתים זהה לדירות ששוות הרבה יותר. לכן הבחירה במקרה הזה צריכה להיות היכן אתה מקבל את ההנחה המקסימלית, מאחר וההנחה היא ריאלית

 

[TamTam]

אם ההשוואה היא לאם המושבות אז אתה אפילו יכול להעלות את השכר דירה,
אבל קשה להגיד אם זו השוואה נכונה, אם אני מבין נכון מהסרטוט השכונה הזו יותר קרובה לאזור התעשייה של סגולה, זה לא מקום סימפטי בלילה.
גם יש מצב שלחלק מהבתים יהיה נוף לבית הקברות ירקון ולאזור התעשייה.

העלת נקודות מעניינות. לשמחתי אני נמצא יחסית במרכז השכונה כך שלא חושב שאסבול (השוכרים) ישירות מהחסרונות שציינת.

 

[TamTam]

הייתה לנו בדיוק אותה התלבטות לפני 6 שנים , עם נתוני פתיחה זהים, האפשרויות היו דירת 3 ללא משכנתא ב 900k , דירת 5 חד עם משכנתא נמוכה ב1.4 ודירת גן 5 חד' וחצר גדולה עם 800k משכנתא ב1.9 , בסופו של דבר בחרנו בדירת הגן למרות שלא התכוונו לגור שם בגלל שיקולים של מיקום הדירות, נוף ופרמטרים נוספים חשובים לגבי הדירות עצמן, כשתדע מה תמהיל הדירות,תכין אקסל של כל הדירות בהתאם למיקומך בתור לבחירת הדירה, ככה תדע מה האופציה הטובה ביותר שנשארת לך ובהתאם לכך לבחור את הדירה הנכונה, יש דירות כלואות/ דירות עם נוף למרפסת של שכן וכד' שהמחיר שלהם לעתים זהה לדירות ששוות הרבה יותר. לכן הבחירה במקרה הזה צריכה להיות היכן אתה מקבל את ההנחה המקסימלית, מאחר וההנחה היא ריאלית

תודה לך! גזרתי את העצה להמשך

 

[דף מלא]

תכין אקסל של כל הדירות בהתאם למיקומך בתור לבחירת הדירה, ככה תדע מה האופציה הטובה ביותר שנשארת לך ובהתאם לכך לבחור את הדירה הנכונה

כשמגיע הרגע, בערך כמה אנשים מוזמנים לבחור דירות ביום? ויודעים מראש מה נבחר בימים שקדמו ליום שלך?

 

[chen15]

כן, יודעים
אבל זה משתנה כל הזמן
בגלל האנשים שבוחרים לפניך

זה לדעתי 4 בכל שעה
אנחנו היינו ב12
אז ראינו בלילה מה נשאר
ובבוקר כשיצאנו לדרך
אבל כשהיינו שם - זה טיפונת השתנה.

לקחנו איתנו אשת מקצוע מתחום שהיא גם חברה קרובה ושמחה לבוא איתנו בתשלום סמלי
זו היתה מחשבה נכונה בעייני כי היא שמה לב לדברים שאני לא שמתי לב: אני חשבתי להעדיף דירה שפונה לקצה המגרש, כדי ששאר מרחב פתוח, היא בדקה וראתה שיש תכנון במגרש הסמוך והעדיפה לרווח בין הבניינים בתוך המגרש, באיזור שהיה מרווח יותר, עם הזחה בין הבניינים. תכלס אני לא צריכה וילונות בבית, וזה כיף גדול.

עוד רחוק בשבילך, אבל היא באה איתנו גם לבחירת חומרים וזה היה משמעותי. בלי לשדרג כמעט כלום קיבלנו רמת גימור מאוד טובה ואני חושבת שהיה קשה להגיע לזה לבד

 

[דף מלא]

זה לדעתי 4 בכל שעה

זה לא 45 דקות לכל אחד? או שבמציאות כולם עושים שיעורי בית ואז לא באמת מנצלים את כל הזמן?