תשלום שכ"ט למתווך בבלעדיות כקונה

[Fitch]

שלום לכולם,
נגיד ויש דירה שהמוכר נתן למתווך בבלעדיות.
יש שלט על המרפסת.

אני כקונה, הרי יכול לגשת ולדפוק בדלת ובעצם לראות את הדירה ללא חתימה על הסכם שכירת שירותי התיווך.
אם לא חתמתי - הרי שאיני מחויב לשלם למתווך.

איך הוא מגן על עצמו ממקרים כאלה? בגלל שעשיתי את מה שעשיתי שלא בתום לב?

מה אם ראיתי את הדירה אתמול ורק היום הוא סגר על בלעדיות עם המוכר? הרי שלא היה הגורם היעיל בשום מקרה.

ומה אם מצהיר שיש לו בלעדיות, ובכלל אין לו (לא חדש לי) - אני מגיע למוכרת בכוחות עצמי (כי אני יודע את הכתובת או שיש לי את המודעה הישנה שלה)?

תודה,

 

[Shlomi Z]

מנסיוני [העלוב],
ברגע שהמוכר חתם עם המתווך על בלעדיות,
הוא חייב לקבל את העמלה המדוברת גם אם הקונה הגיע יום לפני "להסתכל".
המתווך יוכל לטעון שהגעת לדירה בגלל הפרסום שהוא עשה [על אף שלא ראית את הפרסום] ושאר ירקות.

[אגב, זה אכן מוביל למצבים אבסורדיים שהמוכר רוצה להיפטר מדירה מסוימת אבל המתווך יפיל את העסקה כשתגיע אליו ישירות]

 

[Fitch]

הוא חייב לקבל את העמלה המדוברת

מן המוכר.

למה שהקונה יצטרך לשלם לו משהו?

 

[גרהם]

המוכר לא ידבר איתך ויפנה אותך למתווך.
זו המשמעות של "בלעדיות".
ממה שאני מכיר אתה צודק, ואם לא חתמת למתווך אז אכן אתה לא חייב לו כלום (לכן מחתימים תמיד לפני שמראים את הדירה).

 

[Shlomi Z]

תציץ פה
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4557930,00.html

 

[Fitch]

תציץ פה

שכן בחוק נקבע כי במקרה של "בלעדיות", גם אם בפועל פלוני רכש את הנכס באופן עצמאי וללא זיקה לפעולות המתווך, יהיה על הלקוח ששכר את שירותיו של המתווך לשלם לו עמלה

 

[Fitch]

@אורי ג. @רוני @שמוליק קיפוד ?

 

[yossik]

אז כך, בגדול יש שני מצבים.
1. המוכר חתם על בלעדיות והקונה הגיע בעצמו לבדוק את הנכס.
2. המוכר חתם בלעדיות והקונה הגיע לנכס דרך המתווח.

במקרה הראשון אין חוזה בין הקונה למתווך ולכן אין עילה לחייב את הקונה בעמלת תיווך, רק המוכר משלם. אם הקונה יידרש ע"י המתווך לשלם דמי תיווך "כתנאי" לסגירת עיסקה אז זו עבירה על החוק ורישיונו עלול להשלל.

במקרה השני הקונה מגיע למתווך והמתווך מבקש ממנו דמי תיווך. עכשיו, קונה חכם, ואם הוא מודע לכך שהדירה בבלעדיות הוא יגיד למתווך "תתחפף, אני לא משלם לך כי המוכר ישלם לך", נניח 2%. ברוב המקרים המתווך לא ירצה להפסיד פוטנציאל לעיסקה ויסכים לקבל עמלה רק מהמוכר.
הקונה יחתום על מסמך שבו המתווך מסכים שלא לקבל עמלה מהקונה עבור הדירה הספיציפית הזו בלבד.
אם הקונה לא ערך סקר שוק ופשוט, מטעמי נוחות ועצלנות, נכנס למשרד תיווך אז זה משחק פתוח. המתווך אמור להוציא רשימה של נכסים פוטנציאלים לפי דרישות הקונה. ע"פ חוק, הרשימה כוללת את כתובת הנכס ושם בעל הנכס והקונה חותם כי על כול דירה שמופיעה ברשימה ואם תחתם עיסקה הוא ישלם למתווך דמי תיווך ללא קשר אם גם המוכר משלם לו [וזה לא חשוב בכלל אם המוכר חתם על בלעדיות או שהפיץ את הנכס שלו בין מספר מתווכים או סתם תלה שלט].

לצערי, אחד הדברים הנפוצים שקונים ומוכרים לא מודעים לו זה לפרט בפני המתווך את רשימת הדירות שהם כבר בדקו או במקרה של המוכר את שמות האנשים שכבר היו איתו בקשר לפני ההתקשרות למתווך.

** זו התמצית מנסיון וידע אישי - עבדתי כ 4 שנים במשרד תיווך **

 

[רוני]

שלום לכולם,
נגיד ויש דירה שהמוכר נתן למתווך בבלעדיות.
יש שלט על המרפסת.

אני כקונה, הרי יכול לגשת ולדפוק בדלת ובעצם לראות את הדירה ללא חתימה על הסכם שכירת שירותי התיווך.
אם לא חתמתי - הרי שאיני מחויב לשלם למתווך.

איך הוא מגן על עצמו ממקרים כאלה? בגלל שעשיתי את מה שעשיתי שלא בתום לב?

מה אם ראיתי את הדירה אתמול ורק היום הוא סגר על בלעדיות עם המוכר? הרי שלא היה הגורם היעיל בשום מקרה.

ומה אם מצהיר שיש לו בלעדיות, ובכלל אין לו (לא חדש לי) - אני מגיע למוכרת בכוחות עצמי (כי אני יודע את הכתובת או שיש לי את המודעה הישנה שלה)?

תודה,

למיטב ידיעתי, כאשר מוכר נותן בלעדיות למתווך על מכירת הדירה, כל קונה שמעוניין לרכוש את הנכס בתקופת הבלעדיות, גם אם מדובר בחבר של בעל הנכס, מחוייב בתשלום עמלה.

 

[yossik]

למיטב ידיעתי, כאשר מוכר נותן בלעדיות למתווך על מכירת הדירה, כל קונה שמעוניין לרכוש את הנכס בתקופת הבלעדיות, גם אם מדובר בחבר של בעל הנכס, מחוייב בתשלום עמלה.

???

 

[גרהם]

נדמה לי ששניכם צודקים במובן זה שאכן הקונה לא מחוייב לשלם למתווך אם לא חתם לו על הסכם (או שכנע אותו לוותר על דמי התיווך כי ממילא המוכר משלם), אבל למוכר אסור למכור שלא דרך המתווך כך שכאשר בא החבר למוכר ומבקש לקנות את הדירה (שלא דרך תיווך), המוכר אמור ליידע אותו שיש מתווך בלעדי בתמונה והעסקה כוללת תשלום דמי תיווך.
בניגוד לשניכם אני לא איש מקצוע בתחום, כך שהתשובה מבוססת רק על ההבנה שלי של "בלעדיות" בתיווך.

 

[yossik]

אבל למוכר אסור למכור שלא דרך המתווך

מותר גם מותר והמתווך יחכך ידיים בהנאה שהעבודה נעשתה עבורו כי יקבל עמלה מהמוכר.

 

[רוני]

ציטוט,

בפס"ד זה צידד בית המשפט באסכולה הראשונה, וקבע כי מאחר והעסקה בוצעה טרם התיקון לחוק, הרי שיש תוקף חוקי להסכם בלעדיות לפיו מתווך זכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל במכירה.

בית המשפט קבע , כי לאחר התיקון לחוק המתווכים , אין הסכם הבלעדיות קובע אוטומטית זכאית לדמי תיווך גם אם לא היה המתווך הגורם היעיל. החוק קובע חזקה, לטובת המתווך, כי אם ביצע את פעולות השיווק- חזקה כי היה הגורם היעיל.

ואולם , חזקה זו ניתנת לסתירה ואם הוכיח הרוכש כי חרף פעולות השיווק שביצע המתווך, הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה, לא יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך.

יחד עם זאת יש לזכור, כי במקרים בו יש ניסיון לעקוף את המתווך, על ידי נקיטת הליכים יזומים כגון פנייה למתווכים אחרים או דחית הקונה הפוטנציאלי לתאריך שלאחר סיום תקופת הבלעדיות- היא פעולה בחוסר תום לב, אשר מונעת מהמתווך להיות "הגורם היעיל", ובגינה עשוי המתווך לזכות בפיצויים גם אם הוא לא היה המתווך שהביא בסופו של דבר להתקשרות העסקה.

 

[yossik]

ציטוט

רוני, השאלה היתה על עמלות תיווך של הקונה ולא של המוכר...
בקשר לבלעדיות היא תקפה לחצי שנה אבל יש משהו בחוק להארכה עד שנה וגם זה, שוב עבור המוכר ולא הקונה.

 

[Fitch]

במקרה הראשון אין חוזה בין הקונה למתווך ולכן אין עילה לחייב את הקונה בעמלת תיווך, רק המוכר משלם

המקרה הראשון יכול לקרות עם כל דירה שיש עליה שלט, זה נראה לי לא הגיוני.

אסור למכור שלא דרך המתווך

שימכור דרך המתווך, רק שהקונה לא ישלם שכ"ט. מה יכול לחייב אותו?
בעצם אנחנו מכשילים עסקה בגלל חוזה שהקונה לא צד בו בכלל. נשמע כמו סעיף לא הגיוני.

 

[גרהם]

שימכור דרך המתווך, רק שהקונה לא ישלם שכ"ט. מה יכול לחייב אותו?

את הקונה אכן אי אפשר לחייב (אלא אם הולכים לקונסטרוקציות יותר מרוחקות כ"גרם הפרת חוזה" אבל נעזוב את זה).
אבל אם אני צודק, המוכר נמצא בהפרה מול המתווך ואז למתווך עילה נגדו. יוסי אמר שזו לא המשמעות של "בלעדיות" ובגלל שהוא מבין בנושא הזה ואני לא, אני מקבל את טענתו.

 

[yossik]

המקרה הראשון יכול לקרות עם כל דירה שיש עליה שלט, זה נראה לי לא הגיוני.

לא הבנתי, תחדד.
אומר שוב - אם אין חוזה בין הקונה למתווך אז הקונה לא משלם שום כלום, נאדה, זילץ', nothing. ואם המתווך יכשיל עסקה בגלל זה הוא ישלם קנס וגם רשיונו עלול להשלל.
המוכר תמיד ישלם עמלה לפי החוזה שחתם עם הסוכן. ואוסיף גם שאם יש משא ומתן והמחיר יורד או עולה כך גם העמלה אלא אם נחתם חוזה על סכום פיקס.

 

[Fitch]

לא הבנתי, תחדד.

כל מתווך שיש לו בלעדיות, שם שלט על החלון של הדירה.
כל קונה פוטנציאלי יכול לעלות במעלית לדירה, לדפוק בדלת, לראות את הדירה ולקנות ללא שירותי תיווך.

 

[yossik]

כל מתווך שיש לו בלעדיות, שם שלט על החלון של הדירה.
כל קונה פוטנציאלי יכול לעלות במעלית לדירה, לדפוק בדלת, לראות את הדירה ולקנות ללא שירותי תיווך.

תשמע, זה ג'ונגל. חברת תיווך אמינה תשים את הלוגו שלה על השלט, מוכר פרטי יכתוב "ללא תיווך", מתווכים רעבים גם כן יכתבו על השלט "ללא תיווך" למרות שזה עם תיווך אבל מסתפקים בעמלה של צד אחד [המוכר]. השאר מתחלקים בין חאפרים ללא רשיון או מתווכים לא אמינים שמתלבשים על סגמנט מסוים של השוק, אלו שלא דוברים עברית ולא מבינים כלום.
לפי חוק המתווכים, גם עם יצרת קשר עקיף [חבר, בן משפחה, עלית במעלית...] המוכר עדיין חייב בתשלום אבל לא הקונה.

 

[Fitch]

חברת תיווך אמינה תשים את הלוגו שלה על השלט

אני מדבר על רימקס/אנגלו. הם תמיד שמים שלט. לפעמים אפילו במודעה רושמים את מספר הבית.
נראה לי לא הגיוני לירות לעצמם ברגל ולאפשר לוותר על חצי מהעמלה (הכפולה).
ירוויחו יותר אם לא ישימו שלט.