תשלום משכנתא לפני הון עצמי

[Nimrod88]

אשמח לחכמת הפורום -
אני קונה דירה על הנייר (מפתח עוד שנה וחצי) באחד מאזורי הביקוש במרכז הארץ ב-2,100,000 ש"ח.
מתוכם אני מתכנן לשלם 1,000,000 ש"ח הון עצמי והיתר ישולם ממשכנתא שאקח.

מכיוון שתנאי המשכנתאות היום טובים (ואני בונה על על תנאים משופרים בשל אחוז מימון מעל 45%), אני מעוניין לקחת את המשכנתא בהקדם האפשרי כדי לנצל ככל הניתן את התנאים הטובים שקיימים היום בשוק (במיוחד בהינתן הצפי / אי הוודאות בנוגע להעלאת ריבית באופק).
כדי לעשות זאת אני מעוניין לשלם 20% מסך הכל במעמד החתימה, מיד לאחר מכן להגיש בקשה למשכנתא ולשלם מכספי המשכנתא, ורק לאחר השלמת תשלומי המשכנתא להשלים את היתרה מההון העצמי שלי (שקיים בידיי).

1. האם הגישה שלי למשכנתא נכונה? להבנתי כל עוד יתרת התשלום קיימת בחשבון שלי - התוכנית שתיארתי אמורה להיות אפשרית.
2. האם מומלץ להקדים תשלומים ליזם? היזם מאפשר לי להקדים את יתרת התשלומים ככל שארצה, אך מסירת הדירה תהיה עוד שנה וחצי. האם החסכון מעליית מדד תשומות הבנייה שווה את הסיכון שבהקדמת תשלומים? הרכישה היא עם ערבות חוק מכר, אך תמיד קיים הסיכוי שהיזם \ הקבלן יפשטו רגל ואז הכסף תקוע והסיפור מסתבך.

תודה

 

[פטל ואוכמניוצ]

לפי הידוע לי - הבנק הוא תמיד האחרון בשרשרת. קודם ההון העצמי שלך ואז הבנק על היתרה.
איך ניתן אחרת, זה רק המומחים פה יכולים לספר.

 

[ישראלית]

שלום רב.

1 ניתן להקדים את המשכנתא כשהבנק משוכנע שיש/יהיה לך מקור לשלם את היתרה.

2 בכל מצב זה יהיה רק אחרי 10-15% מהון עצמי.

3 לא הבנתי מה המטרה שלך לעשות זאת (גם הבנק ירצה להבין....) כדי להשקיע בנתיים את הכסף שלך במשהו אחר שיתן תשואה יותר מהמדד (תשומות הבנייה) ?

 

[boreg]

קח יועץ משכנתאות טוב והוא יעשה לך את זה בקלות (ניסיון אישי).
לבד לא הצלחתי.

 

[האזרח הקטן]

אתה יכול לבקש מהבנק משכנתא לפי מימון מרבי (75% אם זו דירה ראשונה), וכשמגיעות הפעימות האחרונות לא למשוך אותן. לא בטוח שהבנק יאשר לך את זה אם הוא יידע מראש כי הם מקפידים על העיקרון של כסף אחרון.

 

[Nimrod88]

שלום רב.

1 ניתן להקדים את המשכנתא כשהבנק משוכנע שיש/יהיה לך מקור לשלם את היתרה.

2 בכל מצב זה יהיה רק אחרי 10-15% מהון עצמי.

3 לא הבנתי מה המטרה שלך לעשות זאת (גם הבנק ירצה להבין....) כדי להשקיע בנתיים את הכסף שלך במשהו אחר שיתן תשואה יותר מהמדד (תשומות הבנייה) ?

תודה על התגובה.
בנוגע ל-3: המטרה שלי היא לנצל את תנאי המשכנתא הטובים הקיימים היום בשוק, ולא להסתכן בהרעת תנאי המשכנתא עד שאסיים לשלם את ההון עצמי (עליית ריבית וכו').

בנוסף אודה לדעות בנוגע להקדמת תשלומים ליזם כדי לצמצם חשיפה לעליית מדד תשומות הבנייה - מומלץ או שהסיכון גדול מדי?

 

[c881]

אני אגיד לך מה היה אצלי... אבל מדובר במשכנתה לבניה עצמית ושחררו את הכסף בפעימות לפי אישור של המפקח.
אתה מקבל משכנתה כרגע... מושך חלק מהמשכנתה כדי "לקבע מרווחים".
עוד שנה, מתקדמים - מושכים עוד חלק מהמשכנתה וכו'.

היתרון - אתה משלם ריביות רק על הסכום שמשכת.
ותשלום ההחזר החודשי בהתחלה נמוך מהמתוכנן.

 

[DudeOFortune]

אני אגיד לך מה היה אצלי... אבל מדובר במשכנתה לבניה עצמית ושחררו את הכסף בפעימות לפי אישור של המפקח.
אתה מקבל משכנתה כרגע... מושך חלק מהמשכנתה כדי "לקבע מרווחים".
עוד שנה, מתקדמים - מושכים עוד חלק מהמשכנתה וכו'.

היתרון - אתה משלם ריביות רק על הסכום שמשכת.
ותשלום ההחזר החודשי בהתחלה נמוך מהמתוכנן.

זה נכון גם לדירה על הנייר

 

[אליהו]

אם המטרה לצאת בזול ולא השקעות אני במקומך הייתי הולך על לקחת משכנתא 75 אחוז ולפרוע אם ההון העצמי שלך של שהוא 20 אחוז שנשאר לך את החלק במשכנתא שהוא לא הפריים החלק היקר יותר (אם אתה הולך על זה תבדוק שאתה הולך למסלול שלפחות שליש יהיה בלי עמלה משמעותית של פרעון מוקדם) ואז אתה נשאר אם משכנתא יחסית הרבה יותר זולה ממה שאתה מתכננן לקבל היום
עוד דבר חשוב גם אם אתה לא רוצה את מה שהצעתי
תחשוב ברגע שזה על הנייר הדירה שווה פחות וכרגע זה רק יעלה והיחס הון עצמי לדירה הוא רק יגדל לטובתך כי הדירה כשהיא תהיה בנויה דבר ראשון היא שווה יותר אוטומטי כי בנוי שווה יותר משמעותי דבר שני יש עליה ממוצעת בערך 2 אחוז בשנה ואין לזלזל בזה בכלל במיוחד שהשנה האחרונה היה עליה של 10 אחוז..... בנדלן בארץ (בממוצע) ואם זה יקרה כמו שרוב המוחלט של הסיכויים שזה יקרה אתה תקבל משכנתא אפילו יותר טובה כי בסוף הפרמטר של יחס הון עצמי לדירה הוא מאוד חשוב למשכנתא