Follow along with the video below to see how to install our site as a web app on your home screen.
תזכורת: This feature may not be available in some browsers.
חשבון מסחר באקסלנס טרייד: סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן.
תשואה משכר דירה - יש וודאות יחסית גבוהה למה ניתן להשיג
פוטנציאל עליית ערך - שם בדרך כלל יושב רוב הכסף
כיצד אתם משקללים את אלו יחדיו? למה אתם נותנים עדיפות?
לא.
אני מתכוון שיש שני מרכיבים שיוצרים תשואה, האחד הוא שכר הדירה והשני עליית הערך. כשבאים להעריך אלטרנטיבות השקעה אפשר לשחק עם שני הפרמטרים האלה. האתגר הוא ששכר הדירה ידוע (פחות או יותר), עליית הערך היא בוודאות נמוכה יותר.
אני יכול לחפש השקעה שבה התשואה משכר דירה תהיה יחסית גבוהה עם עליית ערך מאוד לא וודאית או דירה עם תשואה נמוכה משכר דירה עם פוטנציאל עליית ערך יותר גבוה (בעתיד יבנו תשתיות תחבצ בקרבת הדירה לדוגמא).
יותר ברור?
אני יכול לחפש השקעה שבה התשואה משכר דירה תהיה יחסית גבוהה עם עליית ערך מאוד לא וודאית או דירה עם תשואה נמוכה משכר דירה עם פוטנציאל עליית ערך יותר גבוה (בעתיד יבנו תשתיות תחבצ בקרבת הדירה לדוגמא).
יותר ברור?
למה שמביא יותר כסף (בסכום, לא בתשואה).
ההבדל בתשואת שכ"ד בין ת"א לעפולה לדירת 2 חדרים יכול להיות 5K ש"ח בחודש (אפילו שבאחוזים עפולה מנצחת).
ההבדל בתשואת עליית ערך הוא מאות אלפי עד מיליוני ש"ח לטובת ת"א (גם כי בת"א יש עליה גבוהה יותר וגם בגלל המחירים עצמם).
זו דרך לחשב תשואה כוללת שמתחשבת בסך הפרמטרים שציינת כך שלא תצטרך 'לבחור" מה לתעדף.
אני באופן אישי מחשב על כל נכס בנפרד. באקסל ליתר דיוק אני משתמש בxirr.
באופן כללי, בכל חישוב יש נתונים ספקולטיביים שדורשים ניתוח רגישות - מישהו יודע מה תהיה עליית / ירידת מחירים הנכסים בשנה הבאה? כנל לגבי שכירויות..
זו דרך לחשב תשואה כוללת שמתחשבת בסך הפרמטרים שציינת כך שלא תצטרך 'לבחור" מה לתעדף.
אני באופן אישי מחשב על כל נכס בנפרד. באקסל ליתר דיוק אני משתמש בxirr.כמובן
כמובן. אבל גם כאן אתה צריך ליצוק הנחות = אם עליית הערך השנתית תהיה 3% אס תשואה x ואם עליית הערך 1.5% אז תשואה y
וזאת בדיוק השאלה - מכיוון שעליית הערך היא נעלם לעומת שכר הדירה שהוא יחסית וודאי, האם תעדיף נכס שיניב תשואה מסוימת בודאות מסוימת או נכס שיניב תשואה גבוהה יותר בודאות נמוכה יותר.
זה קשור כמובן להעדפות הסיכון ולצורך האישי - אבל ניסיתי לקבל הלך רוח של חברי הפורום
עלויות מימון מדובר על ריבית. האם אחוז הריבית שונה כשלוקחים משכנתא עבור דירה בת"א או בעפולה? אני לא חושבת.
אם אתה מדבר על הקרן הנדרשת להשקעה (ההון העצמי+המשכנתא ללא הריבית) - ברור שאם אין לך מספיק כסף לממן קניה במקום יקר אז תקנה במקום זול יותר. פשוט לא זכור לי שהצבת את זה כחלק מהשאלה.
מכיוון שעליית הערך היא נעלם לעומת שכר הדירה שהוא יחסית וודאי, האם תעדיף נכס שיניב תשואה מסוימת בודאות מסוימת או נכס שיניב תשואה גבוהה יותר בודאות נמוכה יותר.
זה קשור כמובן להעדפות הסיכון ולצורך האישי
זאת שאלת הדיבידנדים מול מחיר המניות - רק בנדל"ן.
ובכל זאת, קח בחשבון שאם למשל תהיה ירידת ערך לנכס שקנית - התשואה שלך לשכירות תראה אומנם עלייה אבל אתה לא תאהב את זה...
תשואה משכר דירה - יש וודאות יחסית גבוהה למה ניתן להשיג
פוטנציאל עליית ערך - שם בדרך כלל יושב רוב הכסף
כיצד אתם משקללים את אלו יחדיו? למה אתם נותנים עדיפות?
עד היום, בגלל הספק ביכולת לחזות עליות מחירים (גם שלי פרטנית וגם של אחרים באופן כללי) הסתמכתי על תזרים גבוה משכר דירה כיוון שזה הרבה יותר וודאי. כמו כן תשואה משכר דירה היא גם אינדיקציה במקרים מסויימים לכך שיתכנו עוד עליות, אם זה נובע משכר דירה גבוה אבל מחירי דירות שטרם עלו באותה מידה מכל מיני סיבות. בדיוק כמו שתשואת שכר דירה מאוד נמוכה יכולה לסמן על בועה במחירים.
מצד שני, אם אתה מסוגל לדעת היום מה יעלה מאוד אז כמובן לך על זה, כי שם הכסף הגדול.