• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

תמ"א 38 - הריסה ובניה - כמה מינימום שטח מתחייב היזם לדירה? כמה מקסימום?

dudu0255

משתמש סולידי
הצטרף ב
12/12/21
הודעות
45
דירוג
8
תודה לעונים .

מדובר על פינוי בינוי - תמא הריסה , הערת אזהרה משנת 2015. הבניין במרכז הארץ

קצת הסתבכתי באינר' למצוא
 
מה מטרת השאלה?
בעיקרון אני מכיר מקרים שקיבלו דירה שלמה נוספת ומקרים שנלקח שטח מהדירה כך שהטווח רחב והכל מאוד תלוי מקרה ספציפי.
 
אני רוצה לדעת אם היזם הביא לאמא שלי שטח על פי החוק.

אני מתבייש (!) לכתוב, אבל לא קראתי בעיון את חוזה התמא שלה.

קשה לי להסביר איך זה . אבל זו המציאות..
 
אני רוצה לדעת אם היזם הביא לאמא שלי שטח על פי החוק.

אני מתבייש (!) לכתוב, אבל לא קראתי בעיון את חוזה התמא שלה.

קשה לי להסביר איך זה . אבל זו המציאות..
לבעלי הדירות אמור להיות עו"ד שמייצג אותם ורצוי מאוד שהוא יהיה טוב. כמובן שמתפקידו לדעת החוק וגם לנסות להשיג את המרב עבור הדיירים.
מה שהרבה יותר חשוב זה לעשות בדיקת רקע מעמיקה ליזם, לראות פרויקטים מאוכלסים שכבר ביצע ולתשאל את הדיירים שם.
 
נכון, לבושתי לא קראתי את החוזה .

השאלה מה המינימום ההכרחי שהיזם נותן ?

הפרוייקט יצא לדרך, ואמא שלי פינתה את הדירה.

הבניין יהרס החודשים הקרובים

(שוב , דברים הזויים שלא מתאימים לי! אני אדם די מסודר , שבודק חשבונות וכו' )
 
תלוי בעיר, תלוי בתוכניות החלות על הגוש וחלקה, ותלוי במדיניות של ראש / מהנדס העיר.

יש ערים שהתוספת בהם היא 0 מ"ר, ויש כאלה ש-50 מ"ר.
 
אני רוצה לדעת אם היזם הביא לאמא שלי שטח על פי החוק.

אני מתבייש (!) לכתוב, אבל לא קראתי בעיון את חוזה התמא שלה.

קשה לי להסביר איך זה . אבל זו המציאות..
1. אין חוק.
2. מה שמקובל הוא שהיזם יגיע ל- 20-25% רווחיות על הפרויקט, זה נגזר מ:
א. תנאים של הבנק המלווה לתת לו מימון יזמי
ב. דרישה של ועדת התכנון - הרי אם הפרויקט לא יהיה לו רווחי - הוא יתקע או יתחיל תהליך של בקשת הקלות - קרי תוספת יח"ד מעבר למה שהוועדה אישרה (תב"ע)
בשלב הזה היזם יודע כמה מטרים יוכל לתת לדיירים - לגרוע, 0, 10, 15, 25, דירה שלמה נוספת במתנה וכו'.
מה שאתה צריך לבדוק זה מה הרווחיות המינ' שנדרשה מהיזם ומה יצא בפועל - הפער באופן תיאורטי הוא מרווח נוסף שהיזם יכול לתת לדיירים. אם התב"ע שבה נקבעה הרווחיות אושרה לפני 5 שנים, ובזמן הזה מחירי הדיור הוכפלו, אז מן הסתם הוא יגיע לרווחיות גבוהה יותר - מכאן הבעיה האמיתית עם התמשכות תהליכי התכנון בפרויקטים של התחדשות עירונית. דרך המלך אגב במצב הזה היא לא לתת יותר לדיירים אלא להקטין את היקף הבניה (פחות יח"ד של היזם למכירה) "כדי שלא יצאו מגדלים".
 
נערך לאחרונה ב:
מה שאתה צריך לבדוק זה מה הרווחיות המינ' שנדרשה מהיזם ומה יצא בפועל - הפער באופן תיאורטי הוא מרווח נוסף שהיזם יכול לתת לדיירים.
אין שום צורך לבצע חישובי רווחיות של היזם.
יש מדיניות על פיה נקבעות התוספות.
 
בעיקרון אני מכיר מקרים שקיבלו דירה שלמה נוספת ומקרים שנלקח שטח מהדירה כך שהטווח רחב והכל מאוד תלוי מקרה ספציפי.
מוסיף ושואל
מה עושים במקרים של הבדלים בין גודל הדירה בטאבו לבין גודל הדירה בפועל?
(כמובן באופן חוקי)
האם היזם הולך לפי הטאבו או לפי מה שקיים בשטח?
 
אין שום צורך לבצע חישובי רווחיות של היזם.
יש מדיניות על פיה נקבעות התוספות.
המדיניות (תקן שמאי 21) נועדה לתת כללי אצבע ("25 מטר") ונגזרת מאותם חישובי רווחיות יזמית, ולכן ועדות שונות (למשל בת"א) מעדכנות אותה ולכן נוצר בלבול ואנשים לא מבינים כמה מטרים יקבלו. כשהולכים לפי מדיניות ועדת התכנון צריכה לאשר שהולכים לפי מדיניות ויש פה הנחה סמויה במידה ותנאי השוק לא יאפשרו הגעה לרווחיות זו, היזם יכול לקבל הקלות בהיתר (באחריות הועדה ולכן היא בלופ) להוספת יח"ד (שטחים) כדי לעמוד בה.
לדוגמא נקבע ללכת לפי המדיניות שנגזרת מתקן 21 של לתת לכל אחד 25 מטר ואושר בניין של X קומות, מפה לשם מחירי הדיור ירדו, ייבנה בסוף מגדל של Y קומות, אבל הדיירים קיבלו 25. אולי אם היו מתפשרים על 20 היו מסיימים לא במגדל על כל המשתע מכך.
 
המדיניות (תקן שמאי 21) נועדה לתת כללי אצבע ("25 מטר") ונגזרת מאותם חישובי רווחיות יזמית, ולכן ועדות שונות (למשל בת"א) מעדכנות אותה ולכן נוצר בלבול ואנשים לא מבינים כמה מטרים יקבלו. כשהולכים לפי מדיניות ועדת התכנון צריכה לאשר שהולכים לפי מדיניות ויש פה הנחה סמויה במידה ותנאי השוק לא יאפשרו הגעה לרווחיות זו, היזם יכול לקבל הקלות בהיתר (באחריות הועדה ולכן היא בלופ) להוספת יח"ד (שטחים) כדי לעמוד בה.
לדוגמא נקבע ללכת לפי המדיניות שנגזרת מתקן 21 של לתת לכל אחד 25 מטר ואושר בניין של X קומות, מפה לשם מחירי הדיור ירדו, ייבנה בסוף מגדל של Y קומות, אבל הדיירים קיבלו 25. אולי אם היו מתפשרים על 20 היו מסיימים לא במגדל על כל המשתע מכך.
כל ההסבר שלך מאוד מפורט ויפה (לא בציניות), אבל:
1. תקן 21 אינו רלוונטי לתמ"א הריסה ובנייה.
2. עדיין אני טוען ש
אין שום צורך לבצע חישובי רווחיות של היזם.
יש מדיניות על פיה נקבעות התוספות.
 
האם היזם הולך לפי הטאבו או לפי מה שקיים בשטח?

עברתי על הרבה הסכמי פינוי בינוי, בכולם מופיע שגודל הדירה הנוכחית יקבע לפי מדידה של הבית בפועל (שיטת המדידה לפי חוק מכר)

בדירות הישנות הטאבו לא מדייק במטרים ואי אפשר להסתמך עליו כלל.
 
עברתי על הרבה הסכמי פינוי בינוי, בכולם מופיע שגודל הדירה הנוכחית יקבע לפי מדידה של הבית בפועל (שיטת המדידה לפי חוק מכר)

בדירות הישנות הטאבו לא מדייק במטרים ואי אפשר להסתמך עליו כלל.
אמא מדדה על ידי מודד מוסמך. יצא 105 מטר.

המודד מדד על פי חוק המכר.

מהיזם נקבל 108 מטר + מרפסת קטנה - 5 מטר.

כל שלושת הדירות בצלע הבניין זהות בגודלן. ויקבלו זהה.

יש עוד 6 דירות קטנות יותר בבניין. הן היו עם נציגות .. ועל פי חישוב מסוים שעשיתי יקבלו ביחס יותר..

אומנם העירייה הגבילה את היזם בבניה עצמה , פחות דירות, פחות שטח, וכתוצאה מזה הוא הפחית באופן יחסי מכל הדירות בבניין שטחים.

אם כי כמו שכתבתי , על פי אומדן שלנו השטח שנקבל נמוך יותר .

פירוט

שטח נסח טאבו 74

שטח ארנונה עירייה 90

שטח מודד על פי חוק המכר 105.

שטח שנקבל מהיזם 108 + 5 מרפסת
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
B תמ"א 38 -2 הריסה ובניה מחדש נדל"ן 4
ס תמ"א 38 חיזוק מבנים - תחילת פרוייקט התייעצות נדל"ן 14
O חוק המטרו - המדינה שוקלת להקפיא מיזמי תמ״א 38 פוסטים מאיכות נמוכה 4
I הנחות קבלן בפרי-סייל של פרוייקט תמ"א נדל"ן 0
ש איך מתחילים תהליך תמ"א/פינוי בינוי? נדל"ן 0
grmp תמחור דירה בבניין חדש לעומת דירה חדשה בבניין שעבר תמ״א נדל"ן 10
L שאלה לגבי תהליך אישור תמ"א 38/פינוי-בינוי נדל"ן 4
ג אג"ח לפרויקט תמ"א בפיפלביז נדל"ן 1
ד נזילה בדירה שכורה לקראת תמ"א - בעל דירה לא מתקן אוף טופיק 28
I פרטים על תמ״א 38 - חיזוק מבנים נדל"ן 0
U לו"ז לתחילת עבודות תמ"א נדל"ן 4
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
F השכרה בזמן עבודות תמ"א 38 נדל"ן 4
ח קניית דירה בפרויקט תמ"א נדל"ן 1
M קניית דירה בבניין ש"כלוא" בין שתי אתרי תמ"א נדל"ן 3
מיקי דירה נורמלית או תמ"א? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 15
F תמ"א תמחור דירה בתהליך נדל"ן 16
cypriano de rore שכר טרחה - תמ״א 38 נדל"ן 32
נ קניית קרקע והפיכתה לדירה במסגרת תמא 38 - 2 הריסה ובינוי נדל"ן 0

נושאים דומים

Back
למעלה