תמהיל משתכנתא - עקרונות ויסודות להדיוט המתחיל

TWOSIXNINE

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/10/20
הודעות
829
דירוג
409
אני נתקל לא מעט בתמהיל השלישים הפופולרי והבנתי שאין לי שום כלים לפרש ו/או להבין את משמעותו (והשלכותיו).

הייתי שמח עם חברי הפורום יוכלו לשפוך אור בנושא להדיוט כמוני.

1. מה הקורלציה בין שלושת המסלולים?
(קבועה לא צמודה / פריים / משתנה)

2. מהו יחס מאוזן בין שלושת המסלולים האלה?
(לצורך הדוגמא משכנתא ע״ס 1M)

3. מתוך הבנה כי לא תמיד ניתן לקבל תמהיל אידיאלי, איזה הטייה/סטייה מקובלת לאחד המסלולים ומדוע?

4. באילו מצבים עדיף לשקול תמהיל שאינו שלישים? מהו השילוב ולמה?

5. מבחינת ריבית, מהי נקודת הרפרנס האופטימלית לכל מסלול?
(בהנחה ונעשתה בדיקה מבין הבנקים ונבחר בנק איתו ממשיכים את התהליך, כיצד יודעים להמשיך את המשא ומתן)

6. בהינתן הצורך להחזר חודשי קטן ככל האפשר, מהם הנקודות שיש לתת עליהם את הדעת על מנת לאזן את ההטייה?


אני יודע שזה לא מעט שאלות והתשובות לעיתים מורכבות אבל אם כל אחד יתרום מעט
אני חושב שאפשר יהיה לגבש כאן שרשור אינפורמטיבי שישמש אותי ואת חברי הפורום הצעירים/חסרי נסיון/מתחילים בעולם הנדל״ן.

תודה לעונים.

נ.ב
אולי שאלת ״בונוס״

מהו התמהיל ״המושלם״?
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,270
דירוג
1,218
אפשר אולי לנסות לייסד פה איזהו מדריך סטייל 'מייק המשקיע המתחיל'
משהו כמו 'גיל הנדל"ניסט המתחיל'
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
אתן את ה6.5 אגורות שלי:
1. מה הקורלציה בין שלושת המסלולים?
(קבועה לא צמודה / פריים / משתנה)
ההבדל העיקרי בין שלושת המסלולים הוא על מי נופל הסיכון.
בקל"צ ההחזר יהיה קבוע לכל חיי המסלול, כלומר הבנק לוקח על עצמו את הסיכון של עליית ריבית / מדד בעתיד (למשל אינפלציה גבוהה שתשחק את החוב). כמובן שאת הסיכון הזה הוא מגלם בריבית גבוהה לעומת הריבית כיום, סביב ה3%. מעבר לריבית הגבוהה, גם עמלת פירעון מוקדם עשויה להגיע לעשרות אלפי שקלים במצבים מסוימים (כיום פחות, בהנחה והריבית לא תרד מכאן).

בפריים הלווה לוקח עליו את כל הסיכון של עליית ריבית, אבל מקבל גמישות ויכול לבצע פירעון מוקדם ללא עמלת היוון.

במשתנה צמודה הסיכון מתחלק בין שני הצדדים - הבנק מקבע את הריבית לתקופות של כ 5 שנים (בחלק מהבנקים מציעים משתנה כל שנתיים/שלוש/שבע), כך שהסיכון על הבנק נמוך יחסית, וללקוח נותנת ביטחון בריבית לתקופת זמן של כמה שנים. ניתן גם לבצע פירעון מוקדם בעלות נמוכה יחסית.

לגבי השפעת ההרכב - בסוף לבנק איכפת מהכסף שהוא צפוי לעשות על ההלוואה. אם יוזיל לך במקום אחד הוא ייקר לך מסלול אחר. אם תיקח פריים על שליש, הריבית תהיה סביב 1%, ואם תעלה את הפריים לכיוון החצי הריבית תהיה כבר סביב 1.3%. אם תמתח את הפריים לכיוון השני שליש, הריביות כבר יילכו לכיוון ה 1.5%, ובמקביל הוא ייקר את הקל"צ - בהנחה של 20 שנה ואחוז מימון גבוה.
ככל שתיקח יותר בפריים, לרוב גם הקל"צ יעלה.

4. באילו מצבים עדיף לשקול תמהיל שאינו שלישים? מהו השילוב ולמה?
אם אתה חושש ממדד גבוה, תעדיף להקטין את החלק הצמוד למדד. אם אתה יודע שאתה צפוי לקבל סכום כסף משמעותי בשנים הקרובות שאתה מייעד לכיסוי חלק מהמשכנתא, יתכן שתרצה דווקא לקחת חלק כזה במשתנה צמודה, כי עמלת פירעון מוקדם שלו נמוכה יחסית (או אפס בעת מעבר תקופה).

מהו התמהיל ״המושלם״
מאוד תלוי ברמת הסיכון שהלווה מרשה לעצמו, ביכולת שלו לספוג עלייה בהחזר החודשי, בשינויים הצפויים בהכנסות והוצאות שלו, בקבלת כספים חד פעמית עתידית ובעוד שיקולים שקיימים לכל אחד.
 

Skazi

משתמש רשום
הצטרף ב
15/6/20
הודעות
12
דירוג
5
אני ממליץ לקרוא את הספר של רימון חייט - משכנתא יעילה עושה סדר בדברים.
ממליץ לעקוב אחרי קבוצות בפייסבוק של משכנתאות - לרוב היועצים בשקל לא יתנו מידע מעניין, דווקא כשאין להן מה לומר כנראה שהמשכנתא טובה.
כללי אצבע בסיסיים -
1. על כל 100k שאתה לוקח כדי להחזיר באיזור ה-500 שקל והשמרניים יעלו אפילו ל-650 שקל לחודש.
2. החזר חודשי מומלץ הוא עד 30% מההכנסה הפנויה.
3. הכל מסתכם במי לוקח את הסיכון של אינפלציה על זה בנושא המסלולים - אתה או הבנק והתמחור בהתאם.
בשער העולם נורא נפוץ לקחת 100% קל"צ - למה? בדר"כ הנכס הוא למגורים ולא השקעה ואז לא מעניין את בעל המשכנתא האם היא הכי זולה,
מעניין אותו ודאות לגבי העתיד.
ככל המשכנתא היא חלק קטן יותר בשווי שלך אתה יכול להתחיל לקחת מסלולים זולים אבל מסוכנים יותר כי בשעת צרה יש לך מאיפה להביא כסף ולסגור את המסלול שהתייקר (מסלולים משתניים בריביות לא קבועות).

למה מסלול השלישים טוב?
1/3 קל"צ - נותן ודאות
1/3 פריים - מסלול הכי זול ואין קנס אם פורעים מוקדם
1/3 משתנה לא צמודה/צמודה כל 5 - מסלול זול אבל מסוכן כי אחרי 5 שנים הריבית יכולה לעלות אז בדר"כ פורעים אותו בתחנה הראשונה או לפני.
 
נערך לאחרונה ב:

TWOSIXNINE

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/10/20
הודעות
829
דירוג
409
אתן את ה6.5 אגורות שלי:
שווה הרבה יותר מ6.5 אג׳. תודה על התשובה.
אני ממליץ לקרוא את הספר של רימון חייט - משכנתא יעילה עושה סדר בדברים
מברר
ממליץ לעקוב אחרי קבוצות בפייסבוק של משכנתאות
פייסבוקלס.
אבל אם אתה חושב שזה בעל ערך אשקול לפתוח חשבון מדומה.
ניתן לצפות בקבוצות מבלי להיות יוזר?
על כל 100k שאתה לוקח כדי להחזיר באיזור ה-500 שקל והשמרניים יעלו אפילו ל-650 שקל לחודש
הסתכלות מעניינת.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
אני ממליץ לקרוא את הספר של רימון חייט - משכנתא יעילה עושה סדר בדברים.
1+
ממליץ לעקוב אחרי קבוצות בפייסבוק של משכנתאות - לרוב היועצים בשקל לא יתנו מידע מעניין, דווקא כשאין להן מה לומר כנראה שהמשכנתא טובה.
1+
ככל המשכנתא היא חלק קטן יותר בשווי שלך אתה יכול להתחיל לקחת מסלולים זולים אבל מסוכנים יותר כי בשעת צרה יש לך מאיפה להביא כסף ולסגור את המסלול שהתייקר (מסלולים משתניים בריביות לא קבועות).
1+
 

יושב קרנות

משתמש סולידי
הצטרף ב
28/7/20
הודעות
79
דירוג
20
רבים ממליצים על מסלול פיתוי, אך יש להזהר שהפיתוי לא יפיל אותך בפח במקום הבנק.
לדוגמא, אני לקחתי 10% צמוד מדד על מנת לפרוע אותו בהמשך, כיום אני מעוניין להפנות את הכסף להשקעה נוספת וזה יהא טעות להחזיר לבנק כסף זול כל כך.
אז מסלול פיתוי רק אם אתה יודע בוודאות שאתה מעוניין להחזיר את הכסף לבנק.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
אני לקחתי 10% צמוד מדד על מנת לפרוע אותו בהמשך, כיום אני מעוניין להפנות את הכסף להשקעה נוספת וזה יהא טעות להחזיר לבנק כסף זול כל כך.
הוספת המסלול הוזילה לך את שאר המסלולים?
אגב, צמוד מדד יכול להיות זול רק בתקופה של מדד נמוך - אם המדד יעלה זה יכול להפוך למסלול מאוד יקר.
 

TWOSIXNINE

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/10/20
הודעות
829
דירוג
409
ממליצים על מסלול פיתוי, אך יש להזהר שהפיתוי לא יפיל אותך בפח במקום הבנק.
הזדמנות טובה לדעת מה זה בדיוק מסלול פיתוי.

האם הוא יכול להיות עבור כל אחד מן המסלולים?

מהעיניים של הצרכן, יש סיכונים מלבד ה״כסף הזול״ שהזכרת ? ומהעיניים של הבנק?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
הזדמנות טובה לדעת מה זה בדיוק מסלול פיתוי.
מסלול פיתוי - אתה לווה יותר כסף ממה שאתה באמת צריך, במטרה להחזירו מייד (או בטווח זמן מאוד קצר).
במסלול זה אתה לא נלחם על הריבית (כי ממילא תשלם אותה לתקופת זמן קצרה מאוד), לכן אתה מייצר לבנק אפשרות להוזיל לך את המסלולים האחרים. הפיתוי הוא שהבנק חושב שהמסלול הזה יניב לו רווח גבוה על ההלוואה, בלי שהוא יודע שהכוונה היא לסגור אותו מייד.
האם הוא יכול להיות עבור כל אחד מן המסלולים?
אתה יכול להחזיר כל מסלול שתבחר, אבל אין לך סיבה להחזיר דווקא את המסלול הזול של הפריים.
מהעיניים של הצרכן, יש סיכונים מלבד ה״כסף הזול״ שהזכרת ?
פירעון מוקדם ישנה לך את ההחזרים העתידיים, אתה צריך לקחת זאת בחשבון ולראות שזה מסתדר.
ומהעיניים של הבנק?
הסיכון של הבנק הוא הקטנת הרווחיות של ההלוואה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S שינוי תמהיל עקב הבנת סיבולת סיכון שוק ההון 13
ש תמהיל והצעה מהבנק דעתכם נדל"ן 12
R לקיחת משכנתא -דירה מקבלן ללא ליווי בנקאי (שווה להיכנס גם מי שמעוניין לראות תמהיל לי זה עזר :) ) נדל"ן 9
T תמהיל משכנתא - אפריל 2022 נדל"ן 7
T תמהיל IRA - פיזור גלובלי רחב - איזו חלופה אירית עדיפה ? שוק ההון 27
B חוות דעת - תמהיל משכנתא נדל"ן 5
O תמהיל משכנתא - חוות דעת נדל"ן 1
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
O בניית תמהיל משכנתא התחלתי נדל"ן 35
S תמהיל משכנתא לדירה ראשונה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 2
O תמהיל משכנתא המיועדת למחזור - דגשים נדל"ן 4
ה השקעת הנדל"ן הראשונה שלי והתלבטות לגבי תמהיל משכנתא נדל"ן 6
N חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה נדל"ן 23
N תמהיל תיק ל 15 שנה לפחות מחקות מדד שוק ההון 0
Harvey תמהיל משכנתא לבניה של כ1.5m נדל"ן 17
ה תמהיל שני שליש נדל"ן 11
Y תמהיל למשכנתא שהוצע נדל"ן 33
M תמהיל משכנתא נדל"ן 1
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
stamEhad בניית תמהיל תיק השקעות שכולל הלוואה (שאלה טכנית) שוק ההון 3
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
ע מחשבות על תמהיל משכנתא בזמנים של ריבית נמוכה נדל"ן 4
O תמהיל משכנתא עם פירעון חלקי נדל"ן 19
א תמהיל משכנתא - אודה לחוות דעתכם נדל"ן 4
G תמהיל משכנתא, יותר מידי קל"צ? נדל"ן 5
י תמהיל משכנתא 2/3 פריים נדל"ן 9
ע תמהיל משכנתא נדל"ן 2
$ תמהיל משכנתא 50% פריים נדל"ן 33
אשר בואו נדבר על תמהיל שלישים נדל"ן 14
לעניות דעתי חוות דעתכם המלומדת- תמהיל, ריביות ופריסה נדל"ן 26
S הצעות לשיפור תמהיל משכנתא נדל"ן 11
S חוות דעת על תמהיל השקעה עבור הכנסה שוטפת ויציבה + פיזור סיכונים שוק ההון 3
C תמהיל תיק השקעות גדול שוק ההון 10
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
ש תמהיל משכנתא החזר פיתוי נדל"ן 16
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
D תמהיל משכנתא לדירה למגורים נדל"ן 47
A חוות דעת על תמהיל משכנתה נדל"ן 15
M כניסה לעולם ה- IRA - תמהיל השקעות שוק ההון 6
A שינוי תמהיל בשנים שלקראת הגעה ליעד ההשקעה שוק ההון 28
U עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) נדל"ן 3
ז תמהיל תיק השקעות עם ניירות של ishares. שוק ההון 7
B תמהיל משכנתא צרכנות פיננסית 15
מ השקעה בדיור - תמהיל או כיוונים נדל"ן 9
ק עזרה בהבנת תמהיל משכורת ומשמעויות אוף טופיק 5
M תמהיל משכנתא, אשמח להתייחסות מצדכם. צרכנות פיננסית 88
ג תמהיל תיק השקעות להשקעה בינונית? שוק ההון 24
B דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות נדל"ן 10
D תמהיל פנסיוני לעובד חדש שוק ההון 49
I דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא נדל"ן 61

נושאים דומים

למעלה