• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

תיק השקעות - אופן חישוב חלוקת הנכסים

Bob_the_Creator

משתמש סולידי
הצטרף ב
9/1/18
הודעות
89
דירוג
21
שלום,
על מנת להבין בצורה מדויקת את רמת החשיפה של תיק השקעות למניות , נדל''ן , אג"ח וכדומה התחלתי לחשוב מה היא הדרך נכונה לחישוב.
האם יש צורך לסכם את כלל נכסים פיננסיים בלבד או להכליל גם נדל"ן .
האם להתחשב בביטוחי מנהלים ופנסיות ?
האם וכיצד להתחשב בדירת מגורים שבה גרים כרגע ?
כיצד להחשיב משכנתא והלוואות ?

דוגמה מספרית פשוטה:
תיק השקעות מורכב ממאה אחוז מניות, אבל קיימת דירה שעולה סכום זהה.
האם החשיפה למניות הינה 100% או 50%?
מה דעתכם ?
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
16,432
דירוג
15,230
לגבי הדירה, קח שווי דירה מינוס כמה משכנתא נשאר לך לשלם
אני לוקח שווי דירה לחוד לרכיב נדלן, ואת המשכנתא ושאר ההלואות כולל מינוס בעו"ש לרכיב חובות.

זה שהדירה ממושכנת לא אמור להוריד מהמשקל שלה בתיק.
 

Bob_the_Creator

משתמש סולידי
הצטרף ב
9/1/18
הודעות
89
דירוג
21
דירה ממושכנת לא אמור להוריד מהמשקל שלה בתיק.
להבנתי זאת גישה הכי נכונה.
הלוואות חייבים להכלל בתמהיל בסימן מינוס, כאשר לפי סוג הצמדה אפשר לשייך אותם או למזומן (פריים) או לאג"ח (משכנתא מרכיבים צמודים ).

בכל מקרה אני מבין שדירת מגורים נכנסת לתמהיל השקעה , משהו מאפשר למעשה להקפיץ את החשיפה בפועל למרכיב מנייתי (כולל מינוף אפילו) בתיק השקעות נזיל למעל 100% בראש שקט יחסית
 

d.ariel

משתמש ותיק
הצטרף ב
21/1/18
הודעות
84
דירוג
50
אני לוקח שווי דירה לחוד לרכיב נדלן, ואת המשכנתא ושאר ההלואות כולל מינוס בעו"ש לרכיב חובות.

.
אתה לא מעדיף להשקיע (עם או בלי מרכאות) את הכסף בסגירת המינוס, על פני השקעה במניות?
הריבית על המינוס עלולה להיות גבוהה מהתשואה במניות (גם בטווח הארוך וגם בטווח הקצר).

לשאלתך - אני חושב שאתה יכול להתייחס אל הדירה כחלק מתיק ההשקעות. אתה חשוף לשינויים בנדל"ן ישראלי בשיעור של שווי הדירה.
 

Bob_the_Creator

משתמש סולידי
הצטרף ב
9/1/18
הודעות
89
דירוג
21

Bob_the_Creator

משתמש סולידי
הצטרף ב
9/1/18
הודעות
89
דירוג
21
שאלת הרחבה אם כך:
מבחינת תזרים חודשי אני סופר את דירת המגורים שלוש פעמים:
1. תזרים חיובי השווה לשכר דירה שניתן לקבל עבור דירה דומה בשוק חופשי.
את התזרים הזה אני מוסיף לסה"כ הכנסות.
2.תזרים שלילי השווה לשכירות, אשר מצורף להוצאות.
3.תזרים שלילי נוסף עבור רבית הלוואות , משכנתאות וביטוחי חיים נדרשים עבור הדירה.
גם מתווסף להוצאות.
בסופו של יום החשבון הכללי אני עושה מול כל המספרים הללו, ולא רק משכורת והוצאות בפועל.
האם לדעתכם זאת גישה נכונה ?

כמו כן מעניין אם את הדמי ניהול כדאי להכליל בהוצאות חודשיות , או לקזז אותם מתשואה של תיקי השקעות ?
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
16,432
דירוג
15,230
אתה לא מעדיף להשקיע (עם או בלי מרכאות) את הכסף בסגירת המינוס, על פני השקעה במניות?
הריבית על המינוס עלולה להיות גבוהה מהתשואה במניות (גם בטווח הארוך וגם בטווח הקצר).
הדגשתי את המילה האופרטיבית.
אני יודע בדיוק מה הריבית על המינוס, ולכן זה לא דילמה אצלי (בין שתי חשבונות יש לי סך של 25,000 בפריים ובפריים+2).

כמו כן מעניין אם את הדמי ניהול כדאי להכליל בהוצאות חודשיות , או לקזז אותם מתשואה של תיקי השקעות ?
בניגוד להוצאות על משכנתא, זה חלק בלתי נפרד מההשקעה ולכן חבל לסבך ולנסות להפריד את זה מהתשואה.
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
2,419
דירוג
2,475
כל מקרה אני מבין שדירת מגורים נכנסת לתמהיל השקעה , משהו מאפשר למעשה להקפיץ את החשיפה בפועל למרכיב מנייתי
השאלה היא כיצד אתה מעריך את השווי של הדירה ובאיזו מידה של דיוק. לעומת תיק השקעות בשוק ההון שאתה יכול לדעת שערכו היום הוא בדיוק X שקלים, עבור הדירה זה משתנה לא ידוע אלא אם כן אתה ממש את הנכס היום. זה אומר שהדירה לצורך הדוגמה יכולה להיות שווה 64%-72% מתיק הנכסים הכולל שלך, ואז איך בדיוק מבצעים איזונים במצב כזה?
 

Bob_the_Creator

משתמש סולידי
הצטרף ב
9/1/18
הודעות
89
דירוג
21
עבור הדירה זה משתנה לא ידוע
התייחסות מעניינת, לא חשבתי על הנושא.
הדיוק של עלויות נכסים בעייתי באופן עקרוני, למשל אני מחזיק תעודות סל פי 3.
המדד יכול לקפוץ ביום במעל שני אחוז , והתעודה בהתאם יכולה להשתנות בשישה אחוז או אף יותר.
כך שבכל מקרה לא ניתן לדייק בחלוקה (אלה אם משקיעים מתוכניות חיסכון או מזומן)

להבנתי יש צורך להגדיר גבולות גמישים יחסית בהקצאת נכסים אשר יודעים לספוג שינויים קצרי טווח בערך ימים של נכסים או/ו אי דיוק ערכת עלויות
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
2,419
דירוג
2,475
להבנתי יש צורך להגדיר גבולות גמישים יחסית בהקצאת נכסים אשר יודעים לספוג שינויים קצרי טווח בערך ימים של נכסים או/ו אי דיוק ערכת עלויות
הגיוני, אבל נראה לי שיותר קל להגיד את זה מאשר לחשב.
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
2,419
דירוג
2,475
בוחרים אחד מהערכים בין 64-72 ולא מאזנים אם אין חריגה מהאלוקציה בלפחות 10%
זו היתה רק דוגמה להמחשה. איך אתה יודע מה שווי הדירה שלך?
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
16,432
דירוג
15,230
איך אתה יודע מה שווי הדירה שלך?
הולך לשכונה שלי במדלן.
מסתכל על כל הדירות בעלות אותו מספר חדרים שנמכרו בחודשים האחרונים.
מחסיר 10,000 כפול הפרש הקומות מהקומה שלי (או מוסיף אם זה מתחת).
מחלק את מחיר העסקה המתואם במטרז'.
עושה ממוצע על מחיר למ"ר עבור כל העסקאות.
מכפיל את הממוצע במטרז' של הדירה שלי.
מושלם? כנראה שלא.
ערך שאפשר לעבוד איתו? סביר.
 

כימאי

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/8/17
הודעות
2,419
דירוג
2,475
ערך שאפשר לעבוד איתו? סביר.
אפשר עוד לדון, אבל אולי בשרשור אחר.
בחזרה לשרשור זה, השאלה היותר חשובה - אם יש לך תיק של X אחוז מניות ו-Y אג"ח (כאשר %X+Y=100), זה פשוט לאזן נניח פעם בשנה ע"י קניה/מכירה של ניירות.
אבל איך בדיוק אתה מוכר 5% מהדירה או מוסיף לה 4% כדי לאזן את התיק?
 

roneng

משתמש בכיר
הצטרף ב
21/2/17
הודעות
15,459
דירוג
13,301
אבל איך בדיוק אתה מוכר 5% מהדירה או מוסיף לה 4% כדי לאזן את התיק?
תלוי כמה דירות יש לך :)

אתה יכול להסתכל על נדל"ן באופן כללי כנתח שמורכב משילוב של דירות וקרנות ריט למשל, ואז יותר קל לאזן.
או שאתה יכול להחזיק מספר דירות (לאו דוקא יקרות) ולהחליט שאתה מאזן רק בקפיצות של דירה שלמה.
או שאתה יכול להחליט שיש לך רק דירה אחת וזה לא משהו שהולך להשתנות ולא לאזן את זה בכלל.

אצלי למשל דרך פשוטה לאזן לכיוון מניות זה לקחת את השכ"ד שאני מקבל מהדירות ולקנות איתו מניות. כדי לאזן לכיוון השני אפשר לקנות עוד דירה קטנה, או אפילו לקנות אחת במינוף.
נכון שהאיזון בצורה הזאת הרבה יותר איטי מאיזון מניות-אג"ח, אבל בכל מקרה קניה/מכירה של נדל"ן איטית הרבה יותר מקניה/מכירה של מניות/אג"ח
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
שזוהר אופן תצוגת תיק השקעות בבנק שוק ההון 4
E אופן התנהלות נכון עם תיק השקעות שוק ההון 0
K בניית תיק השקעות לפנסיונרית בגיל 65 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
ע תוכנה לניהול תיק השקעות StockDiv שוק ההון 3
ג חווד תיק השקעות ראשון שוק ההון 13
ש מס יסף ואיזון תיק השקעות מיסים 3
T קופת גמל או תיק השקעות דיגיטלי? שוק ההון 4
N קרן פנסיה, קופת גמל או תיק השקעות לאשה בת 60 שמקבלת פנסיית נכות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 17
N תיק השקעות - חוות דעת שוק ההון 23
M קופת גמל ישנה + תיק השקעות לאדם מבוגר. איך לנהל את ההשקעות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 17
L מנהל תיק השקעות שוק ההון 14
A תיק השקעות מאוזן לקרן השתלמות IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
N תיק השקעות סולידי ועליית הריבית שוק ההון 8
E בניית תיק השקעות לטווח של 10-15 שנים שוק ההון 5
יוזר עמלות על ניוד תיק השקעות שוק ההון 12
S תיק השקעות ראשון- עוד הייטקיסטית יומני מסע אישיים 15
ש תיק השקעות - מדדים מובילים שוק ההון 19
M שיקולי מיסוי בשילוב תיק השקעות ונדל"ן בארה"ב עבור זוג ישראלי-אמריקאי מיסים 10
השכמה מאוחרת פתיחת תיק השקעות לצורך הלוואה ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
ש תיק השקעות 100% sp500 שוק ההון 15
מ מכירת תיק השקעות שוק ההון 11
D תיק השקעות דיגיטלי, גמילה מקופגל"ה ועוד שוק ההון 7
א אזרח אמריקאי שרוצה לפתוח תיק השקעות פאסיבי עם מינימום התעסקות שוק ההון 23
ד חישוב מח"מ ועוד שאלות לגבי תיק-השקעות-שוקולד-מריר שוק ההון 5
D האם תיק השקעות מבוזר יותר יעיל? שוק ההון 17
9 ביקורת על תיק השקעות ראשון - 9gag שוק ההון 17
T שאלות על העברת תיק השקעות בארץ לזר שוק ההון 7
A תיק השקעות חדש לאזרח אמריקאי צעיר שוק ההון 18
O תיק השקעות חדש שוק ההון 16
י מסע תכנון עשור, תיק השקעות עצמאי וצבירת נכסים יומני מסע אישיים 12
M תיק השקעות ללא עצמאות בפעולות- מה לעשות? שוק ההון 37
י קרן השתלמות או תיק השקעות שוק ההון 51
O ניוד תיק מהבנק לבית השקעות שוק ההון 12
G איזון תיק השקעות באמצעות קופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
dk9 תיק השקעות ira שוק ההון 4
E תיק השקעות משולב דולרי ושקלי שוק ההון 6
W מה לעשות עם כסף מתחת לרף פתיחת תיק השקעות שוק ההון 6
G חוות דעת על תיק השקעות (תיק פרטי, קה"ש, קופות גמל ופנסיה) שוק ההון 14
The Thinker ניוד תיק ההשקעות מבית השקעות לבנק ברוקרים ופלטפורמות מסחר 16
א חוות דעת על תיק השקעות (תיק פרטי, קה"ש ופנסיה) שוק ההון 5
S פתיחת תיק השקעות פאסיבי שוק ההון 3
T תיק השקעות- חוות דעת שוק ההון 4
D תיק השקעות מנוהל שוק ההון 0
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
adamshalev כלי למעקב אחר תיק השקעות - Donatello שוק ההון 202
T חוות דעת על תיק השקעות שוק ההון 3
T תיק השקעות למשקיע מתחיל שוק ההון 4
H שגיאה בשם חבר בורסה בעת ניוד תיק השקעות שוק ההון 1
S מינוף חיצוני לצורך פתיחת תיק השקעות צרכנות פיננסית 9
שם משתמש בעייתי כמעט מוכן לפתוח תיק השקעות. מה עוד צריך לדעת? שוק ההון 8

נושאים דומים

למעלה