תיק השקעות - אופן חישוב חלוקת הנכסים

[Bob_the_Creator]

שלום,
על מנת להבין בצורה מדויקת את רמת החשיפה של תיק השקעות למניות , נדל''ן , אג"ח וכדומה התחלתי לחשוב מה היא הדרך נכונה לחישוב.
האם יש צורך לסכם את כלל נכסים פיננסיים בלבד או להכליל גם נדל"ן .
האם להתחשב בביטוחי מנהלים ופנסיות ?
האם וכיצד להתחשב בדירת מגורים שבה גרים כרגע ?
כיצד להחשיב משכנתא והלוואות ?

דוגמה מספרית פשוטה:
תיק השקעות מורכב ממאה אחוז מניות, אבל קיימת דירה שעולה סכום זהה.
האם החשיפה למניות הינה 100% או 50%?
מה דעתכם ?

 

[tdc]

בעצם, יש לכם רק תיק השקעות אחד
לגבי הדירה, קח שווי דירה מינוס כמה משכנתא נשאר לך לשלם.

 

[FIYaacov]

לגבי הדירה, קח שווי דירה מינוס כמה משכנתא נשאר לך לשלם

אני לוקח שווי דירה לחוד לרכיב נדלן, ואת המשכנתא ושאר ההלואות כולל מינוס בעו"ש לרכיב חובות.

זה שהדירה ממושכנת לא אמור להוריד מהמשקל שלה בתיק.

 

[Bob_the_Creator]

דירה ממושכנת לא אמור להוריד מהמשקל שלה בתיק.

להבנתי זאת גישה הכי נכונה.
הלוואות חייבים להכלל בתמהיל בסימן מינוס, כאשר לפי סוג הצמדה אפשר לשייך אותם או למזומן (פריים) או לאג"ח (משכנתא מרכיבים צמודים ).

בכל מקרה אני מבין שדירת מגורים נכנסת לתמהיל השקעה , משהו מאפשר למעשה להקפיץ את החשיפה בפועל למרכיב מנייתי (כולל מינוף אפילו) בתיק השקעות נזיל למעל 100% בראש שקט יחסית

 

[d.ariel]

אני לוקח שווי דירה לחוד לרכיב נדלן, ואת המשכנתא ושאר ההלואות כולל מינוס בעו"ש לרכיב חובות.

.

אתה לא מעדיף להשקיע (עם או בלי מרכאות) את הכסף בסגירת המינוס, על פני השקעה במניות?
הריבית על המינוס עלולה להיות גבוהה מהתשואה במניות (גם בטווח הארוך וגם בטווח הקצר).

לשאלתך - אני חושב שאתה יכול להתייחס אל הדירה כחלק מתיק ההשקעות. אתה חשוף לשינויים בנדל"ן ישראלי בשיעור של שווי הדירה.

 

[Bob_the_Creator]

בעצם, יש לכם רק תיק השקעות אחד

תודה לך על הלינק ותודה עוד יותר גדולה ל@סלולידית !
מבחינתי אין חידוש בכתבה זאת , וכמו כן אין התיחסות לנדל"ן למרות שכתבה הינה כתבה מעולה ועונה על מרבית השאלות (שרבים אפילו לא חושבים לשאול אותם)

 

[Bob_the_Creator]

שאלת הרחבה אם כך:
מבחינת תזרים חודשי אני סופר את דירת המגורים שלוש פעמים:
1. תזרים חיובי השווה לשכר דירה שניתן לקבל עבור דירה דומה בשוק חופשי.
את התזרים הזה אני מוסיף לסה"כ הכנסות.
2.תזרים שלילי השווה לשכירות, אשר מצורף להוצאות.
3.תזרים שלילי נוסף עבור רבית הלוואות , משכנתאות וביטוחי חיים נדרשים עבור הדירה.
גם מתווסף להוצאות.
בסופו של יום החשבון הכללי אני עושה מול כל המספרים הללו, ולא רק משכורת והוצאות בפועל.
האם לדעתכם זאת גישה נכונה ?

כמו כן מעניין אם את הדמי ניהול כדאי להכליל בהוצאות חודשיות , או לקזז אותם מתשואה של תיקי השקעות ?

 

[FIYaacov]

אתה לא מעדיף להשקיע (עם או בלי מרכאות) את הכסף בסגירת המינוס, על פני השקעה במניות?
הריבית על המינוס עלולה להיות גבוהה מהתשואה במניות (גם בטווח הארוך וגם בטווח הקצר).

הדגשתי את המילה האופרטיבית.
אני יודע בדיוק מה הריבית על המינוס, ולכן זה לא דילמה אצלי (בין שתי חשבונות יש לי סך של 25,000 בפריים ובפריים+2).

כמו כן מעניין אם את הדמי ניהול כדאי להכליל בהוצאות חודשיות , או לקזז אותם מתשואה של תיקי השקעות ?

בניגוד להוצאות על משכנתא, זה חלק בלתי נפרד מההשקעה ולכן חבל לסבך ולנסות להפריד את זה מהתשואה.

 

[כימאי]

כל מקרה אני מבין שדירת מגורים נכנסת לתמהיל השקעה , משהו מאפשר למעשה להקפיץ את החשיפה בפועל למרכיב מנייתי

השאלה היא כיצד אתה מעריך את השווי של הדירה ובאיזו מידה של דיוק. לעומת תיק השקעות בשוק ההון שאתה יכול לדעת שערכו היום הוא בדיוק X שקלים, עבור הדירה זה משתנה לא ידוע אלא אם כן אתה ממש את הנכס היום. זה אומר שהדירה לצורך הדוגמה יכולה להיות שווה 64%-72% מתיק הנכסים הכולל שלך, ואז איך בדיוק מבצעים איזונים במצב כזה?

 

[FIYaacov]

ואז איך בדיוק מבצעים איזונים במצב כזה?

בוחרים אחד מהערכים בין 64-72 ולא מאזנים אם אין חריגה מהאלוקציה בלפחות 10%

 

[Bob_the_Creator]

עבור הדירה זה משתנה לא ידוע

התייחסות מעניינת, לא חשבתי על הנושא.
הדיוק של עלויות נכסים בעייתי באופן עקרוני, למשל אני מחזיק תעודות סל פי 3.
המדד יכול לקפוץ ביום במעל שני אחוז , והתעודה בהתאם יכולה להשתנות בשישה אחוז או אף יותר.
כך שבכל מקרה לא ניתן לדייק בחלוקה (אלה אם משקיעים מתוכניות חיסכון או מזומן)

להבנתי יש צורך להגדיר גבולות גמישים יחסית בהקצאת נכסים אשר יודעים לספוג שינויים קצרי טווח בערך ימים של נכסים או/ו אי דיוק ערכת עלויות

 

[כימאי]

להבנתי יש צורך להגדיר גבולות גמישים יחסית בהקצאת נכסים אשר יודעים לספוג שינויים קצרי טווח בערך ימים של נכסים או/ו אי דיוק ערכת עלויות

הגיוני, אבל נראה לי שיותר קל להגיד את זה מאשר לחשב.

 

[כימאי]

בוחרים אחד מהערכים בין 64-72 ולא מאזנים אם אין חריגה מהאלוקציה בלפחות 10%

זו היתה רק דוגמה להמחשה. איך אתה יודע מה שווי הדירה שלך?

 

[FIYaacov]

איך אתה יודע מה שווי הדירה שלך?

הולך לשכונה שלי במדלן.
מסתכל על כל הדירות בעלות אותו מספר חדרים שנמכרו בחודשים האחרונים.
מחסיר 10,000 כפול הפרש הקומות מהקומה שלי (או מוסיף אם זה מתחת).
מחלק את מחיר העסקה המתואם במטרז'.
עושה ממוצע על מחיר למ"ר עבור כל העסקאות.
מכפיל את הממוצע במטרז' של הדירה שלי.
מושלם? כנראה שלא.
ערך שאפשר לעבוד איתו? סביר.

 

[כימאי]

ערך שאפשר לעבוד איתו? סביר.

אפשר עוד לדון, אבל אולי בשרשור אחר.
בחזרה לשרשור זה, השאלה היותר חשובה - אם יש לך תיק של X אחוז מניות ו-Y אג"ח (כאשר %X+Y=100), זה פשוט לאזן נניח פעם בשנה ע"י קניה/מכירה של ניירות.
אבל איך בדיוק אתה מוכר 5% מהדירה או מוסיף לה 4% כדי לאזן את התיק?

 

[roneng]

אבל איך בדיוק אתה מוכר 5% מהדירה או מוסיף לה 4% כדי לאזן את התיק?

תלוי כמה דירות יש לך

אתה יכול להסתכל על נדל"ן באופן כללי כנתח שמורכב משילוב של דירות וקרנות ריט למשל, ואז יותר קל לאזן.
או שאתה יכול להחזיק מספר דירות (לאו דוקא יקרות) ולהחליט שאתה מאזן רק בקפיצות של דירה שלמה.
או שאתה יכול להחליט שיש לך רק דירה אחת וזה לא משהו שהולך להשתנות ולא לאזן את זה בכלל.

אצלי למשל דרך פשוטה לאזן לכיוון מניות זה לקחת את השכ"ד שאני מקבל מהדירות ולקנות איתו מניות. כדי לאזן לכיוון השני אפשר לקנות עוד דירה קטנה, או אפילו לקנות אחת במינוף.
נכון שהאיזון בצורה הזאת הרבה יותר איטי מאיזון מניות-אג"ח, אבל בכל מקרה קניה/מכירה של נדל"ן איטית הרבה יותר מקניה/מכירה של מניות/אג"ח