• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

תיק השקעות - אופן חישוב חלוקת הנכסים

Bob_the_Creator

משתמש סולידי
הצטרף ב
9/1/18
הודעות
89
דירוג
21
שלום,
על מנת להבין בצורה מדויקת את רמת החשיפה של תיק השקעות למניות , נדל''ן , אג"ח וכדומה התחלתי לחשוב מה היא הדרך נכונה לחישוב.
האם יש צורך לסכם את כלל נכסים פיננסיים בלבד או להכליל גם נדל"ן .
האם להתחשב בביטוחי מנהלים ופנסיות ?
האם וכיצד להתחשב בדירת מגורים שבה גרים כרגע ?
כיצד להחשיב משכנתא והלוואות ?

דוגמה מספרית פשוטה:
תיק השקעות מורכב ממאה אחוז מניות, אבל קיימת דירה שעולה סכום זהה.
האם החשיפה למניות הינה 100% או 50%?
מה דעתכם ?
 
לגבי הדירה, קח שווי דירה מינוס כמה משכנתא נשאר לך לשלם
אני לוקח שווי דירה לחוד לרכיב נדלן, ואת המשכנתא ושאר ההלואות כולל מינוס בעו"ש לרכיב חובות.

זה שהדירה ממושכנת לא אמור להוריד מהמשקל שלה בתיק.
 
דירה ממושכנת לא אמור להוריד מהמשקל שלה בתיק.
להבנתי זאת גישה הכי נכונה.
הלוואות חייבים להכלל בתמהיל בסימן מינוס, כאשר לפי סוג הצמדה אפשר לשייך אותם או למזומן (פריים) או לאג"ח (משכנתא מרכיבים צמודים ).

בכל מקרה אני מבין שדירת מגורים נכנסת לתמהיל השקעה , משהו מאפשר למעשה להקפיץ את החשיפה בפועל למרכיב מנייתי (כולל מינוף אפילו) בתיק השקעות נזיל למעל 100% בראש שקט יחסית
 
אני לוקח שווי דירה לחוד לרכיב נדלן, ואת המשכנתא ושאר ההלואות כולל מינוס בעו"ש לרכיב חובות.

.
אתה לא מעדיף להשקיע (עם או בלי מרכאות) את הכסף בסגירת המינוס, על פני השקעה במניות?
הריבית על המינוס עלולה להיות גבוהה מהתשואה במניות (גם בטווח הארוך וגם בטווח הקצר).

לשאלתך - אני חושב שאתה יכול להתייחס אל הדירה כחלק מתיק ההשקעות. אתה חשוף לשינויים בנדל"ן ישראלי בשיעור של שווי הדירה.
 
שאלת הרחבה אם כך:
מבחינת תזרים חודשי אני סופר את דירת המגורים שלוש פעמים:
1. תזרים חיובי השווה לשכר דירה שניתן לקבל עבור דירה דומה בשוק חופשי.
את התזרים הזה אני מוסיף לסה"כ הכנסות.
2.תזרים שלילי השווה לשכירות, אשר מצורף להוצאות.
3.תזרים שלילי נוסף עבור רבית הלוואות , משכנתאות וביטוחי חיים נדרשים עבור הדירה.
גם מתווסף להוצאות.
בסופו של יום החשבון הכללי אני עושה מול כל המספרים הללו, ולא רק משכורת והוצאות בפועל.
האם לדעתכם זאת גישה נכונה ?

כמו כן מעניין אם את הדמי ניהול כדאי להכליל בהוצאות חודשיות , או לקזז אותם מתשואה של תיקי השקעות ?
 
אתה לא מעדיף להשקיע (עם או בלי מרכאות) את הכסף בסגירת המינוס, על פני השקעה במניות?
הריבית על המינוס עלולה להיות גבוהה מהתשואה במניות (גם בטווח הארוך וגם בטווח הקצר).
הדגשתי את המילה האופרטיבית.
אני יודע בדיוק מה הריבית על המינוס, ולכן זה לא דילמה אצלי (בין שתי חשבונות יש לי סך של 25,000 בפריים ובפריים+2).

כמו כן מעניין אם את הדמי ניהול כדאי להכליל בהוצאות חודשיות , או לקזז אותם מתשואה של תיקי השקעות ?
בניגוד להוצאות על משכנתא, זה חלק בלתי נפרד מההשקעה ולכן חבל לסבך ולנסות להפריד את זה מהתשואה.
 
כל מקרה אני מבין שדירת מגורים נכנסת לתמהיל השקעה , משהו מאפשר למעשה להקפיץ את החשיפה בפועל למרכיב מנייתי
השאלה היא כיצד אתה מעריך את השווי של הדירה ובאיזו מידה של דיוק. לעומת תיק השקעות בשוק ההון שאתה יכול לדעת שערכו היום הוא בדיוק X שקלים, עבור הדירה זה משתנה לא ידוע אלא אם כן אתה ממש את הנכס היום. זה אומר שהדירה לצורך הדוגמה יכולה להיות שווה 64%-72% מתיק הנכסים הכולל שלך, ואז איך בדיוק מבצעים איזונים במצב כזה?
 
עבור הדירה זה משתנה לא ידוע
התייחסות מעניינת, לא חשבתי על הנושא.
הדיוק של עלויות נכסים בעייתי באופן עקרוני, למשל אני מחזיק תעודות סל פי 3.
המדד יכול לקפוץ ביום במעל שני אחוז , והתעודה בהתאם יכולה להשתנות בשישה אחוז או אף יותר.
כך שבכל מקרה לא ניתן לדייק בחלוקה (אלה אם משקיעים מתוכניות חיסכון או מזומן)

להבנתי יש צורך להגדיר גבולות גמישים יחסית בהקצאת נכסים אשר יודעים לספוג שינויים קצרי טווח בערך ימים של נכסים או/ו אי דיוק ערכת עלויות
 
להבנתי יש צורך להגדיר גבולות גמישים יחסית בהקצאת נכסים אשר יודעים לספוג שינויים קצרי טווח בערך ימים של נכסים או/ו אי דיוק ערכת עלויות
הגיוני, אבל נראה לי שיותר קל להגיד את זה מאשר לחשב.
 
בוחרים אחד מהערכים בין 64-72 ולא מאזנים אם אין חריגה מהאלוקציה בלפחות 10%
זו היתה רק דוגמה להמחשה. איך אתה יודע מה שווי הדירה שלך?
 
איך אתה יודע מה שווי הדירה שלך?
הולך לשכונה שלי במדלן.
מסתכל על כל הדירות בעלות אותו מספר חדרים שנמכרו בחודשים האחרונים.
מחסיר 10,000 כפול הפרש הקומות מהקומה שלי (או מוסיף אם זה מתחת).
מחלק את מחיר העסקה המתואם במטרז'.
עושה ממוצע על מחיר למ"ר עבור כל העסקאות.
מכפיל את הממוצע במטרז' של הדירה שלי.
מושלם? כנראה שלא.
ערך שאפשר לעבוד איתו? סביר.
 
ערך שאפשר לעבוד איתו? סביר.
אפשר עוד לדון, אבל אולי בשרשור אחר.
בחזרה לשרשור זה, השאלה היותר חשובה - אם יש לך תיק של X אחוז מניות ו-Y אג"ח (כאשר %X+Y=100), זה פשוט לאזן נניח פעם בשנה ע"י קניה/מכירה של ניירות.
אבל איך בדיוק אתה מוכר 5% מהדירה או מוסיף לה 4% כדי לאזן את התיק?
 
אבל איך בדיוק אתה מוכר 5% מהדירה או מוסיף לה 4% כדי לאזן את התיק?
תלוי כמה דירות יש לך :)

אתה יכול להסתכל על נדל"ן באופן כללי כנתח שמורכב משילוב של דירות וקרנות ריט למשל, ואז יותר קל לאזן.
או שאתה יכול להחזיק מספר דירות (לאו דוקא יקרות) ולהחליט שאתה מאזן רק בקפיצות של דירה שלמה.
או שאתה יכול להחליט שיש לך רק דירה אחת וזה לא משהו שהולך להשתנות ולא לאזן את זה בכלל.

אצלי למשל דרך פשוטה לאזן לכיוון מניות זה לקחת את השכ"ד שאני מקבל מהדירות ולקנות איתו מניות. כדי לאזן לכיוון השני אפשר לקנות עוד דירה קטנה, או אפילו לקנות אחת במינוף.
נכון שהאיזון בצורה הזאת הרבה יותר איטי מאיזון מניות-אג"ח, אבל בכל מקרה קניה/מכירה של נדל"ן איטית הרבה יותר מקניה/מכירה של מניות/אג"ח
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
שזוהר אופן תצוגת תיק השקעות בבנק שוק ההון 4
E אופן התנהלות נכון עם תיק השקעות שוק ההון 0
C הייטקיסטים - איך אתם מתמודדים עם תיק השקעות ריכוזי בעקבות RSU? שוק ההון 12
T ניוד תיק השקעות ודיווח שנתי מיסים 11
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי תיק השקעות פשוט שוק ההון 33
א תיק השקעות או תוכנית חיסכון בחברות הביטוח שוק ההון 1
A כלי למעקב אחר תיק השקעות שוק ההון 1
ש דמי ניהול ועמלות בבנק - תיק השקעות שוק ההון 5
Y ייעוץ לגבי תיק השקעות - בן 28, רווק שוק ההון 18
T העברת תיק השקעות, למכור או להעביר? שוק ההון 4
ה העברת תיק השקעות מהארץ לIBRK שוק ההון 1
W משקיע מתחיל - תיק השקעות שוק ההון 2
? עובר לאיטליה, למכור תיק השקעות פשוט? שוק ההון 12
T התיעצות לאיזון תיק השקעות שוק ההון 3
O לקיחת הלוואה כנגד תיק השקעות שוק ההון 12
N ניוד חלקי של תיק השקעות שוק ההון 3
מ ממש לקראת פתיחת תיק בבית השקעות שוק ההון 1
ר תיק השקעות לטווח בינוני לסטודנטית שוק ההון 7
B עזרה רוצה לבנות תיק השקעות לטווח קצר שוק ההון 10
Omer Daniel העברת תיק השקעות מאקסלנס לIB : אירוע מס? שוק ההון 1
ה העברת תיק השקעות בין אחים מיסים 9
IAmSam ניהול כולל של קה״ש IRA + תיק השקעות ב-IB ופנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
S שאלת תם\מתחיל בעניין מעקב אחר תיק\קרן השקעות שוק ההון 8
R משיכת קופת גמל להשקעה עבור תיק השקעות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
S בניית תיק השקעות - חשיפה לנדלן, אבטחת מידע וחשיפה למט"ח שוק ההון 0
littleSeal חוות דעתכם על תיק השקעות ראשון שוק ההון 0
R מה עושים עם תיק השקעות לפני מעבר לארה"ב שוק ההון 1
U שאלה גסה - חברה מומלצת לניהול תיק השקעות שוק ההון 7
Y תיק השקעות למטרת פרישה מוקדמת (35) - אשמח לדעתכם. שוק ההון 34
G תיק השקעות לפנסיונרים (67+) שוק ההון 17
C רכישת בית קרקע לעומת שכירות ושימור תיק השקעות נדל"ן 12
ס מכירת תיק השקעות בשביל החזר מס מיסים 9
י תיק השקעות לאזרח אמריקאי אוף טופיק 12
S חלוקת תיק השקעות - כולל נכס למגורים, מזומן, אג״ח ומשכנתא שוק ההון 4
E העברת תיק השקעות לחול שוק ההון 23
S החל מאיזה גודל תיק השקעות בנק הפועלים נותן תנאים דומים לבתי השקעות ? צרכנות פיננסית 36
D העברת תיק השקעות לInteractive Brokers דרך הבנק שוק ההון 7
K שאלה לגבי ניהול תיק עי בתי השקעות שוק ההון 3
A פתיחת תיק השקעות גדול בבנק שוק ההון 4
ptom נזילות תיק השקעות בבנק לעומת בית השקעות צרכנות פיננסית 8
R העברת תיק השקעות מפידליטי לבנק בארץ שוק ההון 2
N סיוע בבניית תיק השקעות מאפס למטרת generational wealth שוק ההון 36
T ניוד תיק השקעות ל-IB ומעבר לקרנות איריות שוק ההון 1
י תיק השקעות וזכאות לקצבת נכות כללית אוף טופיק 1
ס בניית תיק השקעות-גיל 20 שוק ההון 19
N תיק השקעות מגוון שוק ההון 5
O תיק השקעות - עמלות גבוהות, מה עושים? שוק ההון 6
T פתחתי תיק השקעות אך מתקשה בבחירת קרנות הסל שוק ההון 10
י תיק השקעות מניות + אג"ח שוק ההון 16
Y תיק השקעות חדש שכולו הכנסות ממכירת דירה שוק ההון 6

נושאים דומים

Back
למעלה