• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

תזמון חשבונאי להחלפת השקעה.

BADA BING

משתמש סולידי
הצטרף ב
27/9/21
הודעות
29
דירוג
10
שלום לכולם,
אני זקוק לעזרה קונספטואלית מחברי הפורום.
כיום ובשנים האחרונות, אני מושקע בשוק ההון בתמהיל שנושק ל 100% מנייתי ומשיג את תשואת השוק הממוצעת, ומרגיש עם זה נח.
בחודשים האחרונים אני שוקל לגוון את התיק עם נדל״ן להשקעה, דירה יחידה.
בשירבוטים מהירים לא הגעתי להכרעה חדה לגבי החלטה לכאן או לכאן.

וכאן שאלתי - היה וקניתי נכס יחיד, במימון 50-70%. עם השנים, אחוז המימון שלי יורד עד אשר באופן תיאורתי אני מסיים לשלם את המשכנתא ואז יש לי נכס בבעלותי ב 0% מימון. והנכס הזה, שהוא כרגע 100% בבעלותי, ״רק״ יעשה תשואה שזהה לשוק הנדל״ן התואם לנכס (שכן, אין מינוף). אם כן, באיזה שלב לאורך חיי הנכס, מבחינה חשבונאית בלבד, יהיה נכון למכור אותו ולעבור להשקעה הבאה (בין אם נכס ממומן אחר או חזרה לשוק ההון). או לחילופין, איך ממנפים (והאם משתלם) נכס קיים?

אם יש טעות בהנחה שלי בנוגע לחוסר הכדאיות של החזקת נדל״ן לא ממונף, אשמח להבהרות.
כמו כן, מטרת ההתעניינות שלי בנדל״ן היא השאת תשואה מעבר לתשואה אותה אני מקבל היום בשוק ההון. איני מתכוון למנף השקעות בשוק ההון כיוון שאין לי הבנה מספקת בנושא. הגיוון בהשקעה נדל״נית מעצם היותו גיוון פחות מענין אותי בשלב זה.

תודה לכולם!
 
איך ממנפים (והאם משתלם) נכס קיים?
פשוט, לוקחים עליו שוב משכנתא.
את הכסף משקיעים, או בשוק ההון, או בנדל"ן נוסף.
כמובן שלא בטוח שמומלץ להתמנף ולהשקיע (בפרט מינוף על נדל"ן והשקעה בשוק ההון).
 
פשוט, לוקחים עליו שוב משכנתא.
את הכסף משקיעים, או בשוק ההון, או בנדל"ן נוסף.
כמובן שלא בטוח שמומלץ להתמנף ולהשקיע (בפרט מינוף על נדל"ן והשקעה בשוק ההון).
נטילת משכנתא נוספת על הנכס תחייב אותי להשקיע שוב בנדל״ן, לא? ואז המס לא לטובתי יותר מידי..
 
כשהדירה נטול משכנתא, אתה יכול לקחת את התזרים מהשכירות ולהשקיע אותו בשוק ההון? זה יענה על הצרכים שלך? או שלא הבנתי מה אתה מחפש לעשות...
 
כשהדירה נטול משכנתא, אתה יכול לקחת את התזרים מהשכירות ולהשקיע אותו בשוק ההון? זה יענה על הצרכים שלך? או שלא הבנתי מה אתה מחפש לעשות...
זה לא ישנה את התשואה שלי על ההשקעה בדירה
 
אני מודה שאני לא מבין מה אתה רוצה לעשות.
 
אני מודה שאני לא מבין מה אתה רוצה לעשות.
אנסה לחדד. ההנחות שלי הן:
1. בהעדר מינוף והטבות מס, שוק ההון משיא תשואה גבוה משוק הנדל״ן למגורים.
2. בהתחשבות במינוף והטבות מס, בתנאים מסוימים ניתן להשיג תשואה עודפת בשוק הנדל״ן.
3. לאחר מספר שנים בהשקעה בנדל״ן, אחוז המינוף יורד (אתה מחזיר את ההלוואה).
4. כאשר אחוז המינוף נמוך, ההשקה בנדל״ן מפסיקה להיות משתלמת (בהתאם להנחה 1).

לכן אני שואל, מה נכון לעשות ומתי - בשלב 4.
מקווה שהצלחתי להסביר את עצמי יותר טוב
 
נטילת משכנתא נוספת על הנכס תחייב אותי להשקיע שוב בנדל״ן, לא? ואז המס לא לטובתי יותר מידי..
לא.
אתה יכול למשל ליטול מלש"ח משכנתא - ולהשקיע בשוק ההון.
השעבוד על הנכס שכבר יש לך, תשלום ההחזרים מהשכירות.
 
שלום לכולם,
אני זקוק לעזרה קונספטואלית מחברי הפורום.
כיום ובשנים האחרונות, אני מושקע בשוק ההון בתמהיל שנושק ל 100% מנייתי ומשיג את תשואת השוק הממוצעת, ומרגיש עם זה נח.
בחודשים האחרונים אני שוקל לגוון את התיק עם נדל״ן להשקעה, דירה יחידה.
בשירבוטים מהירים לא הגעתי להכרעה חדה לגבי החלטה לכאן או לכאן.

וכאן שאלתי - היה וקניתי נכס יחיד, במימון 50-70%. עם השנים, אחוז המימון שלי יורד עד אשר באופן תיאורתי אני מסיים לשלם את המשכנתא ואז יש לי נכס בבעלותי ב 0% מימון. והנכס הזה, שהוא כרגע 100% בבעלותי, ״רק״ יעשה תשואה שזהה לשוק הנדל״ן התואם לנכס (שכן, אין מינוף). אם כן, באיזה שלב לאורך חיי הנכס, מבחינה חשבונאית בלבד, יהיה נכון למכור אותו ולעבור להשקעה הבאה (בין אם נכס ממומן אחר או חזרה לשוק ההון). או לחילופין, איך ממנפים (והאם משתלם) נכס קיים?

אם יש טעות בהנחה שלי בנוגע לחוסר הכדאיות של החזקת נדל״ן לא ממונף, אשמח להבהרות.
כמו כן, מטרת ההתעניינות שלי בנדל״ן היא השאת תשואה מעבר לתשואה אותה אני מקבל היום בשוק ההון. איני מתכוון למנף השקעות בשוק ההון כיוון שאין לי הבנה מספקת בנושא. הגיוון בהשקעה נדל״נית מעצם היותו גיוון פחות מענין אותי בשלב זה.

תודה לכולם!
אני חושב שאני מבין מה אתה רוצה לעשות. מה שאתה מבקש לא קשור לחשבונאות, אלא למיקסום תשואות.

אתה מנסה לפתור בעיית אופטימיזציה. תגדיר פרמטרים:
ריבית משכנתא ליחידת זמן
עליית מחירי דיור ליחידת זמן
שכירות ליחידת זמן
תשואה משוק ההון ליחידת זמן
עלויות בכניסה לעסקה
עלויות ביציאה מעסקה
מחיר רכישה מינימלי
מיסוי רווחים

אחרי שנתת ערכים לכלל הפרמטרים האלה, תניח שבנקודת זמן 0 אתה מחזיק X מליון שקלים, ותבדוק מה הכי נכון לעשות בכל נקודת זמן ע"י סימולציה - קנייה, מכירה, אחזקה.

שתי מסקנות אינטואיטיביות מה"מודל" הזה:
1. נניח שאתה מחזיק הון כדי לרכוש את הדירה ללא משכנתא כלל. אם עליית מחירי הדיור נמוכה מהריבית, כדאי לך להיות ללא מינוף כלל. אלא אם תשואת שוק ההון תהיה גבוהה יותר מהתשואה המצרפית מנדל"ן, אבל אז בכלל לא כדאי לך להשקיע בנדל"ן אלא 100% בשוק ההון.

2. אם אתה צופה שעליית מחירי הדיור תהיה חזקה, כדאי לך להיות הכי ממונף שאתה יכול. נכון, שחיקת הקרן תפגע באחוז המינוף, אבל מנגד ישנן עלויות לכניסה וליציאה מעסקה, כמו גם מיסוי, ולכן לא תקנה ותמכור בתדירות גבוהה מידי.

הכי חשוב שתבין שאין תשובה אחת - התשובה תלויה באמונות שלך לגבי ערכי הפרמטרים הנ"ל. בעיית האופטימיזציה הזאת, כמו כל בעיית החלטה אחרת, לא נאמנה למציאות, כיוון שבמציאות יש דינמיקה כאותית בערכי הפרמטרים, בלת"מים, שנאת סיכון, רצון לנוחות, גידור וכו'.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
E תזמון מכירת נכסים מבחינת מיסוי - דירה בירושה נדל"ן 2
שושן צחור תזמון מכירת rsu ו espp שוק ההון 27
Lamur תזמון בקשה להחזר מס מיסים 4
N תזמון פאסיבי שוק ההון 2
מנימליסט תזמון השוק ? קווים לדמותה שוק ההון 14
B גרין קארד לבן זוג - תזמון מועד ההגירה אוף טופיק 3
א תזמון מכירה של נייר מגודר מט"ח שוק ההון 14
ז תזמון השוק + מינוף (בפועל: הפקדה חודשית ורכישה בעזרת פקודת LIMIT, מינוף בIB) שוק ההון 10
S תזמון השוק שוק ההון 17
C תזמון הפקדה כל חודש שוק ההון 15
מ לגבי עניין התשואה, ו"תזמון" שוק ההון 12
S תזמון שוק - התלבטות קשה שוק ההון 8
דור דורים תזמון/איזון מבוסס שיעור ריבית – ההשקעה של יוסי שוק ההון 0
S ״תזמון״ מעבר לברוקר זר לפני סוף השנה? צרכנות פיננסית 10
twister תזמון כניסה לשוק על פי הגישה הסולידית שוק ההון 46
E מכירה של קרנות הסל לטובת בלאק רוק + תזמון קנייה שוק ההון 4
א תזמון המרת דולרים צרכנות פיננסית 13
amidar תזמון שוק\בנק: השקעה בחיסכון פפר או שוק ההון? שוק ההון 15
ולנטין תזמון טוב ? שוק ההון 1
R תזמון השוק - השקעה בשוק ׳קורס׳ שוק ההון 58
דור דורים תזמון/אסטרטגיה למינימום של מלכודות מס שוק ההון 19
י תזמון מניות - העלאת ריבית שוק ההון 9
B תזמון התפטרות, דמי אבטלה וחופשה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 2
Mamaof השקעה במט"ח דרך אפיק מגודר+לא מגודר (תזמון שוק) שוק ההון 8
V תזמון מכירת RSU שוק ההון 35
adamshalev אסטרטגיות תזמון אקטיבי ואוטומטי של XIV שוק ההון 43
M האם חישוב "כדאיות רכישת דירה" בהתאם לעלויות הדירה מול עלות השכירות זה לא בעצם תזמון שוק? נדל"ן 23
פ תזמון שווקים ושינוי הקצאה מנייתית בעולם שוק ההון 29
Y רפורמת המדדים בת"א - תזמון החלפת קרן שוק ההון 3
G תזמון קניה/מכירה שוק ההון 3
doc29 תזמון שוק - אולי בכל זאת? שוק ההון 62
E שוב, תזמון שוק האם אפשרי שוק ההון 12
מ תזמון שוק ו- Shiller P/E שוק ההון 3
סתןלי ת'כסף תזמון רכישת מניה וחלוקת דיבידנד שוק ההון 44
ס תזמון שוק - מחקרים אקדמיים אחרונים שוק ההון 9
yanosh34 תזמון יצירת מגן מס שוק ההון 20
H האם תזמון שוק הוא תמיד מילה גסה? שוק ההון 13
ה האם המתנה לשער המרת מט"ח הוא תזמון שוק? שוק ההון 9
S שיקולים להחלפת קרן מחקה בתיק שוק ההון 2
I זמן נכון להחלפת קרנות שוק ההון 7
לא חשוב שמות עזרה בנוגע להחלפת כרטיס מסך במחשב אוף טופיק 20

נושאים דומים

Back
למעלה