שפירא תל אביב

[ככר השבת]

שלום לכולם
מציעים לי פריסייל בשכונת שפירא דירת 3 חדרים קומה 0 עם גינה של כ 50 מ"ר ב 3.6M ואני רוצה לדעת האם הוא לא יותר יקר ממחיר השוק
זה יוצא שאני משלם 42K למ"ר או 38K למ"ר ולחצר 400K האם זה שווה

 

[הנועזת]

שלום לכולם
מציעים לי פריסייל בשכונת שפירא דירת 3 חדרים קומה 0 עם גינה של כ 50 מ"ר ב 3.6M ואני רוצה לדעת האם הוא לא יותר יקר ממחיר השוק
זה יוצא שאני משלם 42K למ"ר או 38K למ"ר ולחצר 400K האם זה שווה

בגדול דירות גן לפעמים זוכות מן ההפקר מביקושים ערים בגלל נדירותן באיזור, ואז המחיר שלהן קופץ עם השנים. בגדול באיזורים האלה חדר הוא באיזור המליון תלוי בפרוייקט . בכל מקרה אם אתה קונה, קח שמאי כדיי לקבל פרספקטיבה מלאה.

אבל לפניי הכל תשאל את עצמך, מה מטרת הקנייה והאם זו הדירה שמשרתת מייטבית את המטרה.

 

[אורי ג.]

נשמע לי יקר. בסוף אתה קונה דירה ולא מטרים. אתה מדבר על דירת 3 חדרים ב3.6, לדעתי יש אלטרנטיבות טובות יותר.

 

[ביולוג ירושלמי]

שכונת שפירא דירת 3 חדרים קומה 0 עם גינה של כ 50 מ"ר ב 3.6M

מעניין באיזה רחוב?
גרתי שם ברחוב גולומב (ממש בפאתי שפירא).
השכונה עצמה חלקים בסדר גמור וחלקים לא ממש בסדר גמור. שורצת עובדים זרים ברמת התבהלה.
וכמובן שקרובה (מדי?) לתחנה המרכזית ולקיבוץ גלויות ולכל המסביבים.
50 מ"ר בשפירא, ב- 3.6 פאקינג מליון ש"ח (!)... אם זה לא טירוף אני לא יודע מה כן.
אבל מה אני מבין. אני חסר בית.

 

[הנועזת]

מעניין באיזה רחוב?
גרתי שם ברחוב גולומב (ממש בפאתי שפירא).
השכונה עצמה חלקים בסדר גמור וחלקים לא ממש בסדר גמור. שורצת עובדים זרים ברמת התבהלה.
וכמובן שקרובה (מדי?) לתחנה המרכזית ולקיבוץ גלויות ולכל המסביבים.
50 מ"ר בשפירא, ב- 3.6 פאקינג מליון ש"ח (!)... אם זה לא טירוף אני לא יודע מה כן.
אבל מה אני מבין. אני חסר בית.

...כתבת משעשע
אבל להבנתי ממה שכתב,
מדובר בשטח בנוי של יותר מ 84 מר פלוס גינה 50

 

[חיימוש]

שלום לכולם
מציעים לי פריסייל בשכונת שפירא דירת 3 חדרים קומה 0 עם גינה של כ 50 מ"ר ב 3.6M ואני רוצה לדעת האם הוא לא יותר יקר ממחיר השוק
זה יוצא שאני משלם 42K למ"ר או 38K למ"ר ולחצר 400K האם זה שווה

ברוח ימי הפורים
אז בוא נעשה חשבון – נניח אתה בן 30, תוחלת החיים שלך נניח תגיע ל-90. יוצא שכל יום מגורים עולה לך בערך 170 ש"ח – וזה עוד בלי ארנונה, חשמל ושאר ה"מתנות" למדינה. אם לקחת משכנתא מירבית, תענוג היוקרה הזה כבר מזנק לכיוון ה-250 ש"ח ליום.

רק לשם השוואה, במחיר הזה אתה יכול לקבל סוויטה בבית מלון במידה ותזמין ל60 שנה כולל ארוחת בוקר, ואפילו אולי עיתון יומי ליד הקפה. אז רגע, זה נראה לך הגיוני? לשלם הון עתק על דירת שפן, כשבמרחק 20 ק"מ אתה יכול לקבל 5 חדרים מרווחים באותו מחיר? או שסתם כיף לך לתרום לבנקים ולממשלה בנדיבות?

 

[Homer]

ברוח ימי הפורים
אז בוא נעשה חשבון – נניח אתה בן 30, תוחלת החיים שלך נניח תגיע ל-90. יוצא שכל יום מגורים עולה לך בערך 170 ש"ח – וזה עוד בלי ארנונה, חשמל ושאר ה"מתנות" למדינה. אם לקחת משכנתא מירבית, תענוג היוקרה הזה כבר מזנק לכיוון ה-250 ש"ח ליום.

רק לשם השוואה, במחיר הזה אתה יכול לקבל סוויטה בבית מלון במידה ותזמין ל60 שנה כולל ארוחת בוקר, ואפילו אולי עיתון יומי ליד הקפה. אז רגע, זה נראה לך הגיוני? לשלם הון עתק על דירת שפן, כשבמרחק 20 ק"מ אתה יכול לקבל 5 חדרים מרווחים באותו מחיר? או שסתם כיף לך לתרום לבנקים ולממשלה בנדיבות?

באיזה מלון, אני עובר מחר....

 

[שאול המלך]

ברוח ימי הפורים
אז בוא נעשה חשבון – נניח אתה בן 30, תוחלת החיים שלך נניח תגיע ל-90. יוצא שכל יום מגורים עולה לך בערך 170 ש"ח – וזה עוד בלי ארנונה, חשמל ושאר ה"מתנות" למדינה. אם לקחת משכנתא מירבית, תענוג היוקרה הזה כבר מזנק לכיוון ה-250 ש"ח ליום.

רק לשם השוואה, במחיר הזה אתה יכול לקבל סוויטה בבית מלון במידה ותזמין ל60 שנה כולל ארוחת בוקר, ואפילו אולי עיתון יומי ליד הקפה. אז רגע, זה נראה לך הגיוני? לשלם הון עתק על דירת שפן, כשבמרחק 20 ק"מ אתה יכול לקבל 5 חדרים מרווחים באותו מחיר? או שסתם כיף לך לתרום לבנקים ולממשלה בנדיבות?

לא, הוא פשוט רוצה לקנות ב 3.6 ב10/90 ולמכור ב4.2 בהמשך..
חלומות באספמיה לדעתי, אבל לך תדע מה צופן העתיד

 

[יובל ממודיעין]

יקר מאוד, בועה...
אבל מה אני יודע? קניתי דירה ב 2008 במחיר "בועה" ומכרתי אחרי 10 שנים במחיר פי 3.
אני בטוח שקפיצה כזאת במחיר כבר לא מציאותית אבל אני כמעט בטוח שהמחיר של דירת 3 חדרים עם גינה במרכז הארץ ימשיך לעלות במתינות לאורך זמן. השאלה כמה הון עצמי יש לך, האם תוכל לעמוד בהחזרי משכנתא גבוהים, ותצליח להחזיק מספיק שנים כדי שהמינוף ישתלם. אם זו דירה שנה להשקעה קח בחשבון מיסים שינגסו לך ברווחים.
בינתיים רוב מי שקנה דירה ב20 השנים האחרונות, גם במחיר לכאורה מופקע, בדיעבד התברר שהרוויח מכך.

 

[חיימוש]

יקר מאוד, בועה...
אבל מה אני יודע? קניתי דירה ב 2008 במחיר "בועה" ומכרתי אחרי 10 שנים במחיר פי 3.
אני בטוח שקפיצה כזאת במחיר כבר לא מציאותית אבל אני כמעט בטוח שהמחיר של דירת 3 חדרים עם גינה במרכז הארץ ימשיך לעלות במתינות לאורך זמן. השאלה כמה הון עצמי יש לך, האם תוכל לעמוד בהחזרי משכנתא גבוהים, ותצליח להחזיק מספיק שנים כדי שהמינוף ישתלם. אם זו דירה שנה להשקעה קח בחשבון מיסים שינגסו לך ברווחים.
בינתיים רוב מי שקנה דירה ב20 השנים האחרונות, גם במחיר לכאורה מופקע, בדיעבד התברר שהרוויח מכך.

יש לי לא מעט חברים שרכשו דירות בפרויקטים של 80/20 בתחילת הבנייה לפני שנתיים, והיום הם מוצאים את עצמם במצב לא פשוט—הם לא מצליחים למכור ברווח, ובמקרים מסוימים אפשר לקנות באותו פרויקט בדיוק דירה במחיר של אז. בינתיים, הם כבר ספגו הפסדים משמעותיים מריביות, מס רכישה והחזרי משכנתא. אולי בעוד חמש שנים הם יראו רווח, אבל נכון לעכשיו, הם בעיקר סופרים הפסדים.

 

[אורי ג.]

אולי בעוד חמש שנים הם יראו רווח, אבל נכון לעכשיו, הם בעיקר סופרים הפסדים.

תלוי בבדיוק איך אתה מודד רווח... כשאתה יכול להרוויח 4%+ לשנה היום ללא סיכון אז כל דבר שהניב פחות מזה משול להפסד, שלא נדבר על אינפלציה.
גם אני קניתי במבצע כזה ב2021 ואומנם אני לא בהפסד אבל הרווח שלי הולך ונשחק.

 

[המתייעץ]

יש לי לא מעט חברים שרכשו דירות בפרויקטים של 80/20 בתחילת הבנייה לפני שנתיים, והיום הם מוצאים את עצמם במצב לא פשוט—הם לא מצליחים למכור ברווח, ובמקרים מסוימים אפשר לקנות באותו פרויקט בדיוק דירה במחיר של אז. בינתיים, הם כבר ספגו הפסדים משמעותיים מריביות, מס רכישה והחזרי משכנתא. אולי בעוד חמש שנים הם יראו רווח, אבל נכון לעכשיו, הם בעיקר סופרים הפסדים.

בכל הנושא של 20\80\או10\90 זה יכול להיות הצלחה מסחררת אבל לסוג מסויים של משקיעים וכמובן גם לא בכל מחיר, ומאידך גם קריסה להרבה אחרים. זה עסקה שצריך לחשבן כל מקרה לגופו, ולשכלל את כל האופציות הקיימות, כך שאי אפשר להביא ראיה מאחד לשני.

 

[אורי ג.]

בכל הנושא של 20\80\או10\90 זה יכול להיות הצלחה מסחררת אבל לסוג מסויים של משקיעים וכמובן גם לא בכל מחיר, ומאידך גם קריסה להרבה אחרים. זה עסקה שצריך לחשבן כל מקרה לגופו, ולשכלל את כל האופציות הקיימות, כך שאי אפשר להביא ראיה מאחד לשני.

1. אתה צודק.
2. אני עוד לא ראיתי דיל טוב ב80/20 או 90/10 ראיתי רק "דילים" שגבוהים משמעותית ממחיר השוק. כלומר אתה משלם לעצמך את ה"הנחה".

 

[ארנטס]

יקר מאוד, בועה...
אבל מה אני יודע? קניתי דירה ב 2008 במחיר "בועה" ומכרתי אחרי 10 שנים במחיר פי 3.
אני בטוח שקפיצה כזאת במחיר כבר לא מציאותית אבל אני כמעט בטוח שהמחיר של דירת 3 חדרים עם גינה במרכז הארץ ימשיך לעלות במתינות לאורך זמן. השאלה כמה הון עצמי יש לך, האם תוכל לעמוד בהחזרי משכנתא גבוהים, ותצליח להחזיק מספיק שנים כדי שהמינוף ישתלם. אם זו דירה שנה להשקעה קח בחשבון מיסים שינגסו לך ברווחים.
בינתיים רוב מי שקנה דירה ב20 השנים האחרונות, גם במחיר לכאורה מופקע, בדיעבד התברר שהרוויח מכך.

יובל,

מודיעין היא דוגמה קיצונית לעליית מחירים שלא משקפת את כלל הארץ (בהנחה שאתה מדבר על מודיעין).
בכל מקרה הפי 3 שמכרת הוא נומינלי ולא ריאלי ומניח שאף הבנת במכירה שכל הארץ עלתה במקביל וגם מחיר הפלאפל קפץ משנת 2008 לפי 2-3 אחרי עשור.
הלכת רחוק מאוד פי 3 ב10 שנים...
אחרים עשו זאת ב5 שנים בשכונת מורשת בעירך.
קנו ב1 מיליון בדיוק לפני 5-6 שנים ןכעת מוכרים סביב 2.75.
(מחיר למשתכן(.

 

[יובל ממודיעין]

יובל,

מודיעין היא דוגמה קיצונית לעליית מחירים שלא משקפת את כלל הארץ (בהנחה שאתה מדבר על מודיעין).
בכל מקרה הפי 3 שמכרת הוא נומינלי ולא ריאלי ומניח שאף הבנת במכירה שכל הארץ עלתה במקביל וגם מחיר הפלאפל קפץ משנת 2008 לפי 2-3 אחרי עשור.
הלכת רחוק מאוד פי 3 ב10 שנים...
אחרים עשו זאת ב5 שנים בשכונת מורשת בעירך.
קנו ב1 מיליון בדיוק לפני 5-6 שנים ןכעת מוכרים סביב 2.75.
(מחיר למשתכן(.

אכן מודיעין, כל המחירים עלו, רכישת הדירה שמרה לי על ערך הכסף והצלחתי לשדרג. כאשר השכנים שלי שהמתינו כמה שנים, קנו את הדירה מולי במחיר כפול ועדיין עשו עסקה טובה כי המחירים המשיכו לעלות.

 

[ארנטס]

אכן מודיעין, כל המחירים עלו, רכישת הדירה שמרה לי על ערך הכסף והצלחתי לשדרג. כאשר השכנים שלי שהמתינו כמה שנים, קנו את הדירה מולי במחיר כפול ועדיין עשו עסקה טובה כי המחירים המשיכו לעלות.

הדירה אליה השתדרגת לא עלתה משנת 2008 ועד 2018?!

 

[יובל ממודיעין]

יש לי לא מעט חברים שרכשו דירות בפרויקטים של 80/20 בתחילת הבנייה לפני שנתיים, והיום הם מוצאים את עצמם במצב לא פשוט—הם לא מצליחים למכור ברווח, ובמקרים מסוימים אפשר לקנות באותו פרויקט בדיוק דירה במחיר של אז. בינתיים, הם כבר ספגו הפסדים משמעותיים מריביות, מס רכישה והחזרי משכנתא. אולי בעוד חמש שנים הם יראו רווח, אבל נכון לעכשיו, הם בעיקר סופרים הפסדים.

80/20 זה הימור. אתה מקווה שתמכור ברווח, ואתה מקווה שתוכל לקחת משכנתא לכסות את ה80 אחוז שנותרו מבלי לאבד את המכנסיים, כשבדרך אתה משלם את מדד עלות הבניה.
מי שקונה כדי לעשות סיבוב מהיר הוא קצת מהמר.
הכוונה שלי היא רכישה של דירה עם משכנתא מסודרת לאורך זמן ושדרוג אחרי מספר שנים, עם דירת גן במרכז הארץ קשה ליפול.