שמאות על דירה חדשה+רישום בטאבו

חול כבד

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/6/18
הודעות
91
דירוג
116
היי חברים,
אני עוזר לאמי לרכוש דירה חדשה, ויש לי כמה שאלות.

כשהיינו אצל המתווך שמוכר את הדירות עבור הקבלן הוא נפנף לנו בד"וח שמאות (זה חלק מדו"ח אפס?) והראה לנו את המחירים שהעריך השמאי עבור הדירות בשביל להראות שהם מוכרים במחיר אטרקטיבי במיוחד.
בפגישה אצל הקבלן כשביקשתי לראות את אותו הדו"ח הם סרבו בתוקף ואמרו שלא מראים דבר כזה. האם באמת לא מקובל להציג מסמכים כאלה?

דבר נוסף - בהסכם מכר רשום שיש חכירה ממנהל מקרקעי ישראל ל98 שנים. לפני שראיתי את זה המתווך ונציגה מהקבלן טענו שיש רישום בטאבו. התקשרתי לברר לגבי זה והם טענו שכאשר הפרויקט יסתיים, תרשם הערת אזהרה לטובת הרוכש (זה לא אמור לקרות כבר בתהליך התשלום?) - יתנהל תהליך של רישום בית משותף (שיקח זמן)אבל בסופו של דבר כמובן שישנו רישום בטאבו. הגיוני?

תודה,
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,233
דירוג
23,924
בפגישה אצל הקבלן כשביקשתי לראות את אותו הדו"ח הם סרבו בתוקף ואמרו שלא מראים דבר כזה. האם באמת לא מקובל להציג מסמכים כאלה?
ממש לא מקובל, כמעט תמיד הם מוכרים ביותר מאשר בדוח 0 (בשוק עולה).
דבר נוסף - בהסכם מכר רשום שיש חכירה ממנהל מקרקעי ישראל ל98 שנים. לפני שראיתי את זה המתווך ונציגה מהקבלן טענו שיש רישום בטאבו. התקשרתי לברר לגבי זה והם טענו שכאשר הפרויקט יסתיים, תרשם הערת אזהרה לטובת הרוכש (זה לא אמור לקרות כבר בתהליך התשלום?) - יתנהל תהליך של רישום בית משותף (שיקח זמן)אבל בסופו של דבר כמובן שישנו רישום בטאבו. הגיוני?
כן, יהיה רישום חכירה בטאבו אבל לא בעלות.
 

חול כבד

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/6/18
הודעות
91
דירוג
116
ממש לא מקובל, כמעט תמיד הם מוכרים ביותר מאשר בדוח 0 (בשוק עולה).

כן, יהיה רישום חכירה בטאבו אבל לא בעלות.
אוקיי, תודה.

זה עניין מהותי (מבחינה כספית ומבחינת השוק) שיש רישום על זכות חכירה ולא זכות על בעלות ?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,233
דירוג
23,924
זה עניין מהותי (מבחינה כספית ומבחינת השוק) שיש רישום על זכות חכירה ולא זכות על בעלות ?
יש השפעה על המחיר כן, לומר לך כמה זה קשה.
 

חול כבד

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/6/18
הודעות
91
דירוג
116
יש השפעה על המחיר כן, לומר לך כמה זה קשה.
מדאיג.

אמא כבר חתמה על זכרון דברים ואח"כ על החוזה.

הבעיה היא שהסכם המכר לא הוצג במעמד חתימת החוזה. עברתי על החוזה ולא מצאתי שם אזכור לרישום בטאבו.

מה עושים במצב כזה? גם אם אלו אחוזים בודדים מדובר בכסף גדול במונחים של דירה. זו אכן טעות מצדנו שלא שכרנו עורך דין, אבל היה לי קשה להאמין שנציגים רשמיים של קבלן רציני יענו שיש טאבו, כשלמעשה הרישום הוא רק על זכות חכירה. זו הטעיה די מהותית.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,802
דירוג
12,288

חול כבד

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/6/18
הודעות
91
דירוג
116
ומה אומר עו״ד של אמא בנושא?
אין עורך דין. לא שכרנו אחד. אכן בעייתי, אבל זה כבר נעשה ואני כלל לא בטוח שהייתי מצליח לשכנע את אמא שלי לשכור עורך דין ולשלם לו.

אני עברתי על החוזה. כן היו שם פאקים קטנים. שעמדו בניגוד למה שאמר המתווך (למשל המתווך אמר שבחוזה מצוין בחודשים תאריך מסירה - ואם הקבלן מאחר את התאריך, הקבלן משלם לנו כל חודש שכירות של איזה 4000 ש"ח. בחוזה צוין שלקבלן 60 ימים לאחר במסירה, וגם אז בשביל להיות זכאי לתשלום שכירות אתה צריך לשלם את מלוא תמורת הדירה, והסכום שישלם בכלל לא צוין בחוזה.)

הסכם המכר בכלל לא הוצג במעמד החתימה על החוזה.
 

חול כבד

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/6/18
הודעות
91
דירוג
116
זה סטנדרטי על פי חוק המכר
כן, הנחתי לעצמי שזה הסטנדרט הקבלני, לכן לא ייחסתי חשיבות לדברים שהם יחסית קטנים וזניחים מהסוג הזה.

לגבי הטאבו לא ידעתי, וגם לא יכולתי לדעת כי הסכם המכר לא היה בפניי. וזה דווקא נראה לי עכשיו עניין קצת יותר רציני. הסתמכתי על ההבטחה של הנציגים. זו אכן טעות בשיעורי הבית, אבל השאלה היא מה ניתן לעשות כעת, מלבד להכות על חטא.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,233
דירוג
23,924
הבעיה היא שהסכם המכר לא הוצג במעמד חתימת החוזה. עברתי על החוזה ולא מצאתי שם אזכור לרישום בטאבו.
עוד הפעם: חכירה נרשמת בטאבו, כל נכס נרשם בסוף בטאבו או ברמ"י או שלוחותיה.
לגבי הטאבו לא ידעתי, וגם לא יכולתי לדעת כי הסכם המכר לא היה בפניי. וזה דווקא נראה לי עכשיו עניין קצת יותר רציני. הסתמכתי על ההבטחה של הנציגים. זו אכן טעות בשיעורי הבית, אבל השאלה היא מה ניתן לעשות כעת, מלבד להכות על חטא.
אם לא חתמת על חוזה המכר אז לא קנית דירה, לכל היותר חתמה על "בקשה לרכישת דירה" בתשלום מקדמה קטנה.
 

חול כבד

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/6/18
הודעות
91
דירוג
116
עוד הפעם: חכירה נרשמת בטאבו, כל נכס נרשם בסוף בטאבו או ברמ"י או שלוחותיה.
אני חושב שהבנתי. העניין הוא סוג הרישום.
----
אוקיי, זו טעות שלי.

אני הייתי עם אמא במעמד החתימה על החוזה. הביאו לנו מלא ניירות שהכותרת עליהם היה 'הסכם' . עברתי עליהם כדי לראות אם יש שם משהו חריג , לא ראיתי משהו חריג באופן מובהק.

עכשיו היא קיבלה בדואר את כל הניירת עם חוברת מנוילנת 'הסכם מכר', שזה למעשה ההסכם שהיא חתמה עליו ואני עברתי עליו, רק שבסוף החוברת מצורף גם מפרט הדירה - שהוא גם הנספח לחוזה. שם אמא שלי הראתה לי את העניין של החכירה. מצ"ב תמונה.

על המפרט אכן לא עברתי בדקדוק רב. IMG_20210824_203515-min2.jpg

מהנסיון שלי במכירת דירה כשההדיוט הממוצע מן היישוב שואל אם לדירה יש טאבו, הוא למעשה מתכוון אם לדירה יש רישום בטאבו מסוג 'בעלות' על הנכס. לכן כשאמרו לנו שיש טאבו, לא דקדקתי אחרי זה. עכשיו אני מבין שיש טאבו, רק שזו חכירה, מה שמוריד קצת מערך הדירה ככל הנראה. אני מניח שבשביל זה שוכרים עורכי דין, אבל כל עסקה כלכלית דורשת קודם כל אמון, ולדעתי מן הראוי לציין בפני לקוחות דבר כזה, בלי שהם יצטרכו להבין את זה לבד או בעזרת עו"ד מהמפרט.
 

חיים 111

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/6/17
הודעות
1,434
דירוג
1,187
אין עורך דין. לא שכרנו אחד. אכן בעייתי, אבל זה כבר נעשה
אני לא יודע איך עורכי דין מתמחרים את שירותיהם כשהם נכנסים בשלב הזה ("חסכת" להם את העבודה על ניסוח החוזה, אבל הם עכשיו צריכים לעבוד בידיים קשורות), אבל מאוד ממליץ לשקול לשכור עו"ד עכשיו שימזער את הנזקים בכל הנושאים שיצוצו מול הקבלן גם בהמשך הדרך...

מעבר להמלצה הזו, אני משתדל לא לסייע בשום עניין למי שחושב לערוך עסקת נדל"ן בלי עו"ד.
הבאת לי דוגמא מאוד יפה. ברשותך אשמור את העמוד ואפנה אליו כשיגיע הבא שירצה לרכוש דירה בלי עו"ד, כי "הרי בסופו של דבר, כל עסקה כלכלית דורשת קודם כל אמון"...
 

חול כבד

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/6/18
הודעות
91
דירוג
116
אני לא יודע איך עורכי דין מתמחרים את שירותיהם כשהם נכנסים בשלב הזה ("חסכת" להם את העבודה על ניסוח החוזה, אבל הם עכשיו צריכים לעבוד בידיים קשורות), אבל מאוד ממליץ לשקול לשכור עו"ד עכשיו שימזער את הנזקים בכל הנושאים שיצוצו מול הקבלן גם בהמשך הדרך...

מעבר להמלצה הזו, אני משתדל לא לסייע בשום עניין למי שחושב לערוך עסקת נדל"ן בלי עו"ד.
הבאת לי דוגמא מאוד יפה. ברשותך אשמור את העמוד ואפנה אליו כשיגיע הבא שירצה לרכוש דירה בלי עו"ד, כי "הרי בסופו של דבר, כל עסקה כלכלית דורשת קודם כל אמון"...
מה זאת אומרת ניסוח חוזה? אם אני קונה דירה חדשה מקבלן ושוכר עורך דין, הוא מנסח את החוזה ?

זה משהו יוצא דופן , לא לשכור עורך דין בקניית דירה חדשה? בסך הכל על פניו מדובר בעסקת מכר סטנדרטית, אין פה סיפור מורכב מדי. אני גם לא בטוח שכל עורך דין באמת היה מספר לנו על הפרט הזה. אולי חלקם היו מתייחסים לזה כפרט שולי. התייעצתי עם עורך דין בדיני עבודה לא מזמן, שילמתי לו הרבה כסף על מעט זמן. לא רק שהוא לא עזר, הוא גם נתן לי מידע שגוי וחלק מהדברים הוא לא הבין בכלל.

בכל מקרה אין ספק שמבחינה כלכלית זו הייתה טעות , העלות של עורך דין טוב הייתה פחותה בהרבה מאשר הירידה בערך הדירה. ועם זאת אני עדיין חושב שזה לא נורמלי ומדובר בהתנהלות חובבנית מצד הקבלן, וגם מצדנו, נכון. אבל אנחנו לא בקורס של אתיקה עסקית. לא ציפיתי שיבדוק עבורי את התב"ע ויספר לי אם תקום מזבלה ליד, אבל יש דברים שהם בסיסיים.

אתם חושבים שיש טעם בעורך דין עכשיו?
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
501
דירוג
433
בסך הכל על פניו מדובר בעסקת מכר סטנדרטית, אין פה סיפור מורכב מדי.
הנה, עובדה שמורכב.
התייעצתי עם עורך דין בדיני עבודה לא מזמן, שילמתי לו הרבה כסף על מעט זמן. לא רק שהוא לא עזר, הוא גם נתן לי מידע שגוי וחלק מהדברים הוא לא הבין בכלל.
ופעם הלכתי לרופא שטעה באיבחון הכאבים שהיו לי. אז אני שולל את עולם הרפואה עכשיו?
אתם חושבים שיש טעם בעורך דין עכשיו?
אתה עוד מתלבט?
 

חיים 111

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/6/17
הודעות
1,434
דירוג
1,187
זה משהו יוצא דופן , לא לשכור עורך דין בקניית דירה חדשה?
זה משהו טיפשי, שיש הרבה חכמים שנמנעים ממנו, והרבה טיפשים שעושים אותו. לא יכול לומר שזה יוצא דופן לכאן או לכאן, אבל אני כשאני נתקל בטיפש, הדרך הכי טובה לעזור לו זה לשכנע אותו לעבור לקבוצה של החכמים.
המחירים של עו"ד בתחום הזה מצחיקים ומחושבים כאחוז מסכום החוזה - כשמכרנו את הדירה הקודמת המסקנה שלי היתה שגם אני וגם אשתי לא היינו מוכנים להשקיע את הזמן שהשקיעה העו"ד שלנו בתמורה לשכר הטרחה.

אם אני קונה דירה חדשה מקבלן ושוכר עורך דין, הוא מנסח את החוזה ?
אם יש חלק בחוזה שלא מוצא חן בעיניו, הוא ינהל מו"מ מול הקבלן לשנות את החלק הזה, או יסב את תשומת לבכם לחלק הזה ויסביר לכם את משמעותו, כדי שתחליטו אם אתם קונים בכל זאת או לא. כנראה בדוגמא שלכם לא היה לא לו ולא לקבלן מה לשנות, אלא רק לתת לכם לקחת את זה בחשבון בהחלטה אם רכישת הדירה כדאית עבורכם או לא.

אתם חושבים שיש טעם בעורך דין עכשיו?
קשה לי לענות. די ברור שכבר אכלת את הדגים המסריחים. עכשיו אתה צריך להחליט אם לצאת מהעיר מיד, או לנסות לחטוף מלקות קודם ולהישאר בעיר ( = לצלוח את כל ההליך בלי לשלם לעו"ד).
כבר נתקלתי כאן בפורום בשאלות של אנשים כמוך בשלבים מתקדמים יותר של ההליך (למשל, בתהליך לקיחת המשכנתא, כשהבנק דורש דברים שהקבלן מסרב לספק).

אני חושב שכשתמצא את העו"ד, השאלה הראשונה צריכה להיות אם אתה צריך לשכור שירות ליווי שוטף לעסקה כבר עכשיו, או רק אם תצוץ בעיה חדשה מול הקבלן. סיכוי לא רע שהתשובה תהיה "כבר עכשיו", כי החכמים שכרו את שירותיו עוד לפני החוזה.
 

חול כבד

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/6/18
הודעות
91
דירוג
116
אוקיי, תודה.

האמת היא שנתתי לאמא שלי על הראש כבר על הסיפור הזה, אבל האמת היא שכל המילים לשווא, כי היא לעולם לא תשתנה. אני בעיקר מדבר לעצמי, ומקווה להיות חכם יותר בעתיד.

גם כשמכרנו את הדירה חשבתי שכדאי להזמין שמאי ולשלם לו. בשביל לקבל תמונה מלאה יותר לגבי המחיר שצריך לדרוש, ואני סבור שמכרנו את הדירה שלנן במחיר נמוך יותר ממה שהיינו יכולים להשיג די בקלות, עם קצת סבלנות ומשא ומתן אסרטיבי. כמובן שגם בדקתי, ודירה זהה לשלנו, בקומה נמוכה יותר וללא שיפוץ, נמכרה ב22 אלף שקל יותר.

במקרה הזה עורך דין היה עוזר אולי, אבל עדיין היינו יוצאים עם נזק מאחר ואמא שלי כבר חתמה על זכרון דברים, אז או שהיינו קונים בכל מקרה, או נאלצים לשלם קנס עבור אי רכישה.

אני לא יודע אם כל העניין הזה באמת מהותי וקריטי, או שאני סתם אוכל סרטים. @אורי ג. מה דעתך? יש מה לטרוח בעניין, או שלהניח לזה ולקוות לעליית ערך עתידית של הנכס?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,233
דירוג
23,924
זה משהו יוצא דופן , לא לשכור עורך דין בקניית דירה חדשה?
מאד.
אתם חושבים שיש טעם בעורך דין עכשיו?
לא.
@אורי ג. מה דעתך? יש מה לטרוח בעניין, או שלהניח לזה ולקוות לעליית ערך עתידית של הנכס?
מעשה עשוי, אין כבר מה לעשות, מה גם רוב המדינה שלך בחכירה לדורות ולא בבעלות, לא הייתי מייחס לזה יותר מדי חשיבות.
בנוסף ברמ"י יש מבצעים כאלה ואחרים להפוך מחוכר לבעלים, שווה בדיקה כאשר תהליך הפרצלציה תסתיים (סדר גודל של 10 שנים).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
L התייעצות לימודים - שמאות מקרקעין התפתחות אישית 4
ל שמאות מקרקעין נדל"ן 13
ל שמאות סולידית אוף טופיק 55
W תחליף לשכר דירה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 7
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
U מיסוי שכר דירה נדל"ן 13
דאניל דירה במצפה רמון נדל"ן 31
ט דירה עם היתכנות למרפסות + חניה משותפת בתל אביב נדל"ן 2
Lunar תמחור חניה משותפת בקניית דירה במרכז ת״א נדל"ן 20
L מעוניין לקנות דירה ראשונה וצריך להבין הרבה דברים נדל"ן 27
M מה קורה אם קונה דירה לא מצליח לשלם אחרי חתימת חוזה ורישום הערת אזהרה? נדל"ן 7
בייניש מה האופציות שלי לרכישת דירה? נדל"ן 16
M איך לא למכור דירה בזול מידי בשוק עולה נדל"ן 15
A עסקה על דירה יד שניה ש״חתומה לפינוי בינוי״ נדל"ן 7
I איך לשמור על ההון העצמי בחיפוש ארוך אחר דירה נדל"ן 15
N חוות דעת על תמהיל לרכישה דירה ראשונה נדל"ן 23
ש מיסים שדרוג דירה נדל"ן 7
J פטור ממס שבח - שנה וחצי מרגע חוזה, או מרגע קבלת הדירה? (דירה יד 2) נדל"ן 1
ס רכישת דירה למגורים ומכירת תיק ההשקעות נדל"ן 10
O דירה מחכירה מהוונת מקק״ל נדל"ן 1
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
ט רכישת דירה בתל אביב ללא רישום בטאבו נדל"ן 17
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 51
D רכישת דירה כשהמעמד הכלכלי של בני הזוג שונה נדל"ן 59
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
I חישוב גודל דירה להתחדשות עירונית נדל"ן 5
O בקשר לקניית דירה בחו״ל נדל"ן 3
Itaigrin מכירת דירה לצורך כסף נזיל להשקעות נדל"ן 11
ש להשקיע ולשפץ דירה לפני מכירה או לא? נדל"ן 4
H מס על השכרת דירה דירה שנייה (50% בעלות) נדל"ן 0
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
F קניית דירה בחכירה - כמה משפיע על השווי? נדל"ן 11
ולנטין קניית דירה ראשונה למגורים בצפון נדל"ן 14
ל שיקולים לתמהיל משכנתא בחלקים עבור דירה למשתכן נדל"ן 5
מומו הברווז קניית דירה כמשפר דיור... בלי חרטות? נדל"ן 1
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 21
א סטאטוס דירה בתהליך פינוי בינוי נדל"ן 0
י לקנות דירה או לשכור ולהשקיע - מחשבון Excel נדל"ן 54
L האם לקנות דירה למגורים? נדל"ן 10
E מידע על מיסוי בישראל וארץ המקור ממכירת דירה בחו"ל פוסטים מאיכות נמוכה 1
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
H ערבויות בהשכרת דירה נדל"ן 6

נושאים דומים

למעלה