שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום

Gigo07

משתמש סולידי
הצטרף ב
29/3/18
הודעות
96
דירוג
9
שלום רב
אשמח להסבר הכי קצר ופשוט להסביר לי מינוף בדוגמא : יש דירה עולה 800000 החזר 4000 שח לחודש. תשואה 6%
יש לי מזומן את כל ה800000 אבל הבנתי שעדיף מינוף. אשמח להסבר קליל להבנה לפי הדוגמא הנ"ל איך מגדילים תשואה מ6% ל8%
תודה רבה !!
 

mudale222

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
1,561
דירוג
1,908
אני מקווה שאתה יודע שלרוב לא תהיה תשואה של 6% / 8%.
בגדול יש הרבה דרכים למטרה, לא תמיד זה אפשרי, לפעמים דווקא כן עדיף לשים הכול במכה, זה תלוי מה האלטרנטיבות שלך.
אז לדוג':
אתה לוקח 400K משכנתא ואת ה400K השניים משקיע בנכס כלשהוא (נגיד סנופי לצורך הדוג').
אם הסנופי ייתן לך 5% מוצע שנתי (אחרי מיסים ועמלות) ונניח שהריבית על המשכנתא 3%. אז יצאת ב+2%.
עוד דוג', אתה קונה עוד דירה ב400K השניים ומשכיר אותה, אחרי כל ההוצאות והריבית של המשכנתא וכו' יוצא לך תזרים חיובי, הרווחת. זוהי התשואה שהגדלת.
חשוב לזכור שלכל מינוף יש סיכון מסוים, למשל אם ההחזרי משכנתא כבדים עליך ואתה מסתמך בעיקר על ההחזר מהשכירות, אז בזמני משבר אפשר ליפול חזק (אין משכירים\נשרף הבית\איבדת עבודה וכו'..), אחד או יותר מהסיכונים האלה שמתממשים.
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
649
דירוג
727
אין שום קשר בין תשואה לתזרים.
תפריד בין ה"איך" לבין ה"כדאי?"
כדאי?:
אם אתה קונה דירה ללא מימון תקבל X תשואה ברוטו. בד"כ בארץ זה יהיה באיזור ה%3-5 לפני הוצאות ומיסים.
אם אתה קונה דירה עם מימון תקבל X תשואה ברוטו אבל עם Y עלות מימון כך שהתשואה נטו תהיה X-Y פחות הוצאות ומיסים.
ככל ש% המימון גדול יותר, כך גדל ה Y וקטנה התשואה.
מסכום מסויים יש מס הכנסה. דירות ישנות דורשות תחזוקה והתעסקות, מציאת שוכרים, תזרים ויש עוד המון שיקולים.

בהשוואה לנדל"ן, התשואה לאורך זמן במחקי מדדים טובה יותר.
הסיבה היחידה לעשות זאת היא תקווה\אמונה\ידיעה\ניחוש שמחירי הנדל"ן יעלו. במצב הנוכחי בארץ, זאת הנחה סבירה מאוד.
 

drx

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/21
הודעות
360
דירוג
492
אתה לוקח 800K משכנתא וקונה שתי דירות. נסדר את ההחזר החודשי כך שיתקזז עם השכירות. זה 7250 בקיזוז מס בחודש שזה יוצא בערך 10 שנים משכנתא. לאחר עשר שנים יש לך שתי דירות שערכם עלה כנראה מאז שקניתה ושכירות של 7250 (כנראה יותר) במקום 4000 על אותו הון ראשוני. כמובן שאיבדת במהלך 10 שנים אלו את התזרים של 4K לחודש. אם המינוף באמת השתלם זה פועל יוצא של מה הית יכול לעשות עם התזרים של ה4K בחודש, כמה יעלו מחירי הדיור וכמה תעלה הריבית על המשכנתא.
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
289
דירוג
156
לענות על שאלה כזו בלי לדעת פרטים להגביך זה לא נכון ולא מקצועי.
לכל אחד מתאים משהו שונה בהתאם למצב הכלכלי שלו והכי חשוב - מה המטרה שלו במהלך.
האם אתה רוצה הגדלת הון או תזרים חודשי.

תן פרטים כמו כושר השתכרות, מטרות וכו'
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,307
דירוג
13,001

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
425
דירוג
320
אני אזרום איתך על הנכס של 800K ומכניס 4K חודשי ואשתמש בו כדוגמה בלי עליית ערך הנכס.

נניח אתה לוקח 300K משכנתא ומשלם מהכיס 500K. ונניח ריבית 3% כלומר תשלם ריבית בשנה הראשונה של כ9K (כנראה לא מדויק בגלל שיטת ההחזר, הדוגמא פה מדברת על הלוואת בלון)
התשואה בשנה הראשונה על ההשקעה כעת תחושב:
קוד:
(4K*12-9K) /500K*100% = 7.8%
כאשר ההלוואה היא לא בלון אז צריך להוסיף לחישוב את הסכום שאתה מחזיר לבנק, וגם לשנות את הריבית השנתית בהתאם.
כמובן שאתה גם נשאר עם 300K שאתה יכול להשקיע אותם בעוד דברים.
 
נערך לאחרונה ב:

Or David

משתמש רשום
הצטרף ב
4/4/21
הודעות
7
דירוג
2
הזכירו את עניין הסיכון, אבל אני רוצה בבקשה לחדד את העניין כי הוא מאוד חשוב.
נניח שאתה יכול לעשות תשואה ממוצעת של שמונה אחוז בשנה מהנדל"ן, בעוד שעלות ההלוואה היא רק ארבעה אחוז בשנה.
לכאורה אתה מורווח בממוצע ארבעה אחוז בשנה.

הבעיה היא הסיכון. הסיכוי שתידרש לשלם את ההלוואה כל חודש היא מאה אחוז.
למרות שהרווח הממוצע הוא (נניח) שמונה אחוז, הסיכוי שיהיו לך שנים עם פחות מארבעה אחוז (וכן, גם הפסד יכול להיות לך) הוא כמעט וודאי.

אני אישית גם הייתי במצב שלך- היה לי מזומן אבל ההלוואה היתה זולה. אני בחרתי שלא להיות בחוב.

בהצלחה.
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
425
דירוג
320
הזכירו את עניין הסיכון, אבל אני רוצה בבקשה לחדד את העניין כי הוא מאוד חשוב.
נניח שאתה יכול לעשות תשואה ממוצעת של שמונה אחוז בשנה מהנדל"ן, בעוד שעלות ההלוואה היא רק ארבעה אחוז בשנה.
לכאורה אתה מורווח בממוצע ארבעה אחוז בשנה.

הבעיה היא הסיכון. הסיכוי שתידרש לשלם את ההלוואה כל חודש היא מאה אחוז.
למרות שהרווח הממוצע הוא (נניח) שמונה אחוז, הסיכוי שיהיו לך שנים עם פחות מארבעה אחוז (וכן, גם הפסד יכול להיות לך) הוא כמעט וודאי.

אני אישית גם הייתי במצב שלך- היה לי מזומן אבל ההלוואה היתה זולה. אני בחרתי שלא להיות בחוב.

בהצלחה.
טעות. בחישוב שלך הנחת שהוא לוקח 100% הלוואה מהבנק.
 

Or David

משתמש רשום
הצטרף ב
4/4/21
הודעות
7
דירוג
2
טעות. בחישוב שלך הנחת שהוא לוקח 100% הלוואה מהבנק.
נכון. הנחתי שהוא לוקח הלוואה על כל הסכום. הוא לא?
אם אתה צודק, אז המספרים שונים, אבל הלוגיקה של מינוף=סיכון (ולכן לא צריך להסתכל רק על תשואה) עדיין עומדת.
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
425
דירוג
320
נכון. הנחתי שהוא לוקח הלוואה על כל הסכום. הוא לא?
אם אתה צודק, אז המספרים שונים, אבל הלוגיקה של מינוף=סיכון (ולכן לא צריך להסתכל רק על תשואה) עדיין עומדת.
אפשר מקסימום 75% מינוף אם זו דירה יחידה. למעשה גם אני "טעיתי" כי לדעתי יותר נכון לחשב תשואה על ההון העצמי ואז אם הוא היה ממונף 100% התשואה על ההון העצמי הייתה "אינסוף" כי בפועל הוא לא שם בכלל כסף.
אין יותר מדי מה לדסקס על סיכון כאשר הוא לא מפרט שום דבר על המצב הכלכלי האישי שלו. בכלליות כדאי להשאיר בצד קרן חרום.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ב היי שלום,אני בן 57,מעוניין להפקיד סכום הוני,בכדי ליצור לי קיצבה לפנסיה מגיל 60. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 23
י שלום אנשים. לימודים. קריירה. צומת דרכים. הייטק. לאן? התפתחות אישית 18
ה שלום. חדש. החלטתי לעשות צעד ראשון - הורדתי את האקסולידית אוף טופיק 3
N דילמה- תשלום וועד בית לפי שטח הדירה או באופן שיוויוני ושמירה על שלום בית בבניין נדל"ן 25
ע שלום איך הלכה למעשה עובדת ריבית דריבית? אני אמור להשקיע חזרה את התשואה? שוק ההון 17
K שלום =] יומני מסע אישיים 4
M שלום איך לחסוך בהוצאות של אכול בריא מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 20
ג שלום, חדש כאן ומעוניין בספרים התפתחות אישית 2
ש שלום אני חדש בשכונה יומני מסע אישיים 1
T היי שלום אני בן 17 שוק ההון 12
ה באתי להגיד שלום יומני מסע אישיים 6
ט שלום. אשמח להתייעץ שוק ההון 1
T שלום לכולם יומני מסע אישיים 2
Ram Vegas שלום, אני רם :) יומני מסע אישיים 3
הסולידית בואו לומר שלום! שער הקהילה 387
deussex שאלה בנוגע לרלוקיישן דרך עבודה אוף טופיק 3
י שאלה על מינוף ועל גידור שוק ההון 40
ד שאלה של מתחיל לגבי איזון בין אג"ח למניות שוק ההון 3
R מהו הדיבידנד שמקבלים בקרן ריט? ועוד שאלה... נדל"ן 17
L שאלה בנוגע להעברת מניות מבנק לבית השקעות שוק ההון 8
L שאלה בנוגע להעברת תיק מהבנק לאקסלנס שוק ההון 1
N COVERED CALLS - שאלה טכנית שוק ההון 2
מ כמות הכסף שצריך לחסוך בשנה לדירה - שאלה עם וריאציה אחרת נדל"ן 5
ש שאלה לגבי פקדונות שוק ההון 1
H שאלה לגבי עמלות כרטיס אשראי והאם בגלל הלוואה לא ניתן לעזוב. צרכנות פיננסית 7
א נטוורקינג והבאת לקוחות - שאלה מסטונדט התפתחות אישית 4
O שאלה לגבי מיסים על כספי פיצויים בגיל פרישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
E שאלה על הלוואה לטווח ארוך השקעות אלטרנטיביות 10
A שאלה בנושא הצהרת הון מיסים 3
כ שאלה לגבי דמי ניהול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
F שאלה לגביי impact של מיסוי ריאלי צמוד למדד המחירים לצרכן \ צמוד למטבע זר שוק ההון 8
L שאלה קצת מוזרה שוק ההון 2
ו שאלה טכנית לגבי אג"ח ישראלית שוק ההון 12
H שאלה לגבי מארגין קול פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
A שאלה למוכרי הדירות בקהל נדל"ן 4
ג שאלה לגבי זכייה בדירה בהנחה נדל"ן 3
ח שאלה לגבי השקעה בעזרת הלוואה שוק ההון 21
D שאלה בנוגע לצבירה מקרן אירית שוק ההון 2
א שאלה בקשר לאתר פייבר מיסים 0
O שאלה בנוגע לתשלום שומת מס על שנת 2020. מיסים 8
ד שאלה עבור חבר - תואר במשפטים התפתחות אישית 3
A שאלה בנושא המרת מטח שוק ההון 4
Aslan שאלה לסוחרים באקסלנס - דמי טיפול חודשיים ברוקרים ופלטפורמות מסחר 2
9 שאלה של מתחילים לגבי עמלות בהשקעה בקרן מחקה מדד S&P 500 שוק ההון 8
Y שאלה לגבי פיצול של העברת משכורת לטובת הטבות בשני בנקים שונים צרכנות פיננסית 22
M שאלה לגבי מטרייה ביטוחית וביטול קיזוז פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
ה גלובל איקס נסדק qyld שאלה למביני ענין פוסטים מאיכות נמוכה 0
T שאלה כללית בנוגע לרכש ETF-ים בתור סוחר עצמאי שוק ההון 3
א שאלה בקשר לדוח הצהרת הון מיסים 9
Itaigrin שאלה לגבי הלוואת בלון צרכנות פיננסית 2

נושאים דומים

למעלה