שלום שאלה מינוף או לא יש לי כל הסכום

Gigo07

משתמש סולידי
הצטרף ב
29/3/18
הודעות
85
דירוג
7
שלום רב
אשמח להסבר הכי קצר ופשוט להסביר לי מינוף בדוגמא : יש דירה עולה 800000 החזר 4000 שח לחודש. תשואה 6%
יש לי מזומן את כל ה800000 אבל הבנתי שעדיף מינוף. אשמח להסבר קליל להבנה לפי הדוגמא הנ"ל איך מגדילים תשואה מ6% ל8%
תודה רבה !!
 

mudale222

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
1,472
דירוג
1,744
אני מקווה שאתה יודע שלרוב לא תהיה תשואה של 6% / 8%.
בגדול יש הרבה דרכים למטרה, לא תמיד זה אפשרי, לפעמים דווקא כן עדיף לשים הכול במכה, זה תלוי מה האלטרנטיבות שלך.
אז לדוג':
אתה לוקח 400K משכנתא ואת ה400K השניים משקיע בנכס כלשהוא (נגיד סנופי לצורך הדוג').
אם הסנופי ייתן לך 5% מוצע שנתי (אחרי מיסים ועמלות) ונניח שהריבית על המשכנתא 3%. אז יצאת ב+2%.
עוד דוג', אתה קונה עוד דירה ב400K השניים ומשכיר אותה, אחרי כל ההוצאות והריבית של המשכנתא וכו' יוצא לך תזרים חיובי, הרווחת. זוהי התשואה שהגדלת.
חשוב לזכור שלכל מינוף יש סיכון מסוים, למשל אם ההחזרי משכנתא כבדים עליך ואתה מסתמך בעיקר על ההחזר מהשכירות, אז בזמני משבר אפשר ליפול חזק (אין משכירים\נשרף הבית\איבדת עבודה וכו'..), אחד או יותר מהסיכונים האלה שמתממשים.
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
502
דירוג
497
אין שום קשר בין תשואה לתזרים.
תפריד בין ה"איך" לבין ה"כדאי?"
כדאי?:
אם אתה קונה דירה ללא מימון תקבל X תשואה ברוטו. בד"כ בארץ זה יהיה באיזור ה%3-5 לפני הוצאות ומיסים.
אם אתה קונה דירה עם מימון תקבל X תשואה ברוטו אבל עם Y עלות מימון כך שהתשואה נטו תהיה X-Y פחות הוצאות ומיסים.
ככל ש% המימון גדול יותר, כך גדל ה Y וקטנה התשואה.
מסכום מסויים יש מס הכנסה. דירות ישנות דורשות תחזוקה והתעסקות, מציאת שוכרים, תזרים ויש עוד המון שיקולים.

בהשוואה לנדל"ן, התשואה לאורך זמן במחקי מדדים טובה יותר.
הסיבה היחידה לעשות זאת היא תקווה\אמונה\ידיעה\ניחוש שמחירי הנדל"ן יעלו. במצב הנוכחי בארץ, זאת הנחה סבירה מאוד.
 

drx

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/21
הודעות
185
דירוג
205
אתה לוקח 800K משכנתא וקונה שתי דירות. נסדר את ההחזר החודשי כך שיתקזז עם השכירות. זה 7250 בקיזוז מס בחודש שזה יוצא בערך 10 שנים משכנתא. לאחר עשר שנים יש לך שתי דירות שערכם עלה כנראה מאז שקניתה ושכירות של 7250 (כנראה יותר) במקום 4000 על אותו הון ראשוני. כמובן שאיבדת במהלך 10 שנים אלו את התזרים של 4K לחודש. אם המינוף באמת השתלם זה פועל יוצא של מה הית יכול לעשות עם התזרים של ה4K בחודש, כמה יעלו מחירי הדיור וכמה תעלה הריבית על המשכנתא.
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
159
דירוג
78
לענות על שאלה כזו בלי לדעת פרטים להגביך זה לא נכון ולא מקצועי.
לכל אחד מתאים משהו שונה בהתאם למצב הכלכלי שלו והכי חשוב - מה המטרה שלו במהלך.
האם אתה רוצה ***** הון או תזרים חודשי.

תן פרטים כמו כושר השתכרות, מטרות וכו'
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,330
דירוג
11,754

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
147
דירוג
95
אני אזרום איתך על הנכס של 800K ומכניס 4K חודשי ואשתמש בו כדוגמה בלי עליית ערך הנכס.

נניח אתה לוקח 300K משכנתא ומשלם מהכיס 500K. ונניח ריבית 3% כלומר תשלם ריבית בשנה הראשונה של כ9K (כנראה לא מדויק בגלל שיטת ההחזר, הדוגמא פה מדברת על הלוואת בלון)
התשואה בשנה הראשונה על ההשקעה כעת תחושב:
קוד:
(4K*12-9K) /500K*100% = 7.8%
כאשר ההלוואה היא לא בלון אז צריך להוסיף לחישוב את הסכום שאתה מחזיר לבנק, וגם לשנות את הריבית השנתית בהתאם.
כמובן שאתה גם נשאר עם 300K שאתה יכול להשקיע אותם בעוד דברים.
 
נערך לאחרונה ב:

Or David

משתמש רשום
הצטרף ב
4/4/21
הודעות
7
דירוג
2
הזכירו את עניין הסיכון, אבל אני רוצה בבקשה לחדד את העניין כי הוא מאוד חשוב.
נניח שאתה יכול לעשות תשואה ממוצעת של שמונה אחוז בשנה מהנדל"ן, בעוד שעלות ההלוואה היא רק ארבעה אחוז בשנה.
לכאורה אתה מורווח בממוצע ארבעה אחוז בשנה.

הבעיה היא הסיכון. הסיכוי שתידרש לשלם את ההלוואה כל חודש היא מאה אחוז.
למרות שהרווח הממוצע הוא (נניח) שמונה אחוז, הסיכוי שיהיו לך שנים עם פחות מארבעה אחוז (וכן, גם הפסד יכול להיות לך) הוא כמעט וודאי.

אני אישית גם הייתי במצב שלך- היה לי מזומן אבל ההלוואה היתה זולה. אני בחרתי שלא להיות בחוב.

בהצלחה.
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
147
דירוג
95
הזכירו את עניין הסיכון, אבל אני רוצה בבקשה לחדד את העניין כי הוא מאוד חשוב.
נניח שאתה יכול לעשות תשואה ממוצעת של שמונה אחוז בשנה מהנדל"ן, בעוד שעלות ההלוואה היא רק ארבעה אחוז בשנה.
לכאורה אתה מורווח בממוצע ארבעה אחוז בשנה.

הבעיה היא הסיכון. הסיכוי שתידרש לשלם את ההלוואה כל חודש היא מאה אחוז.
למרות שהרווח הממוצע הוא (נניח) שמונה אחוז, הסיכוי שיהיו לך שנים עם פחות מארבעה אחוז (וכן, גם הפסד יכול להיות לך) הוא כמעט וודאי.

אני אישית גם הייתי במצב שלך- היה לי מזומן אבל ההלוואה היתה זולה. אני בחרתי שלא להיות בחוב.

בהצלחה.
טעות. בחישוב שלך הנחת שהוא לוקח 100% הלוואה מהבנק.
 

Or David

משתמש רשום
הצטרף ב
4/4/21
הודעות
7
דירוג
2
טעות. בחישוב שלך הנחת שהוא לוקח 100% הלוואה מהבנק.
נכון. הנחתי שהוא לוקח הלוואה על כל הסכום. הוא לא?
אם אתה צודק, אז המספרים שונים, אבל הלוגיקה של מינוף=סיכון (ולכן לא צריך להסתכל רק על תשואה) עדיין עומדת.
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
147
דירוג
95
נכון. הנחתי שהוא לוקח הלוואה על כל הסכום. הוא לא?
אם אתה צודק, אז המספרים שונים, אבל הלוגיקה של מינוף=סיכון (ולכן לא צריך להסתכל רק על תשואה) עדיין עומדת.
אפשר מקסימום 75% מינוף אם זו דירה יחידה. למעשה גם אני "טעיתי" כי לדעתי יותר נכון לחשב תשואה על ההון העצמי ואז אם הוא היה ממונף 100% התשואה על ההון העצמי הייתה "אינסוף" כי בפועל הוא לא שם בכלל כסף.
אין יותר מדי מה לדסקס על סיכון כאשר הוא לא מפרט שום דבר על המצב הכלכלי האישי שלו. בכלליות כדאי להשאיר בצד קרן חרום.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ה שלום. חדש. החלטתי לעשות צעד ראשון - הורדתי את האקסולידית אוף טופיק 3
N דילמה- תשלום וועד בית לפי שטח הדירה או באופן שיוויוני ושמירה על שלום בית בבניין נדל"ן 25
ע שלום איך הלכה למעשה עובדת ריבית דריבית? אני אמור להשקיע חזרה את התשואה? שוק ההון 17
K שלום =] יומני מסע אישיים 4
M שלום איך לחסוך בהוצאות של אכול בריא מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 20
ג שלום, חדש כאן ומעוניין בספרים התפתחות אישית 2
ש שלום אני חדש בשכונה יומני מסע אישיים 1
T היי שלום אני בן 17 שוק ההון 12
ה באתי להגיד שלום יומני מסע אישיים 6
ט שלום. אשמח להתייעץ שוק ההון 1
T שלום לכולם יומני מסע אישיים 2
Ram Vegas שלום, אני רם :) יומני מסע אישיים 3
הסולידית בואו לומר שלום! שער הקהילה 379
A שאלה על msci acwi etf שוק ההון 8
ת ביטוח מבנה - שאלה לגבי אמירה ששמעתי צרכנות פיננסית 1
I שאלה בנוגע לספטמבר בשוק ההון שוק ההון 7
Tsachi01 ניקוי מזגן - שאלה למבינים פוסטים מאיכות נמוכה 14
T שאלה קטנה על מס רווח ריאלי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ב שאלה על דמי הניהול שמופיעים פה בפורום שוק ההון 32
O דמי ניהול בקרן הפנסיה + שאלה על ניהול קרן פנסיה באופן עצמאי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
H שאלה לגבי MSCI ACWI שוק ההון 16
R שאלה על נעילת הפסדים ורווחים בעקבות הפוסט "מכפילי כוח" דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 3
W שאלה לגבי הלוואה בריבית 0 שוק ההון 24
ב שאלה לגבי סעיפי "הרווח הריאלי" בטופס 1399 - עסקת מס שבח. מיסים 0
S שאלה לגביי שדה 040 בטופס 135 מיסים 11
O שאלה לגבי מס על ריבית בארה"ב. מיסים 21
ע שאלה על סנופי שוק ההון 16
E שאלה היפותטית לגבי חבות מס הכנסה + בט"ל למי שעובד חלק מהשנה מיסים 5
aminadav שאלה לגבי 6 כללי אצבע להרכבת תיק השקעות. בשביל לישון בשקט צריך להיות מוכן להפסיד את הכל, לא רק חצי, לא? דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 24
M שאלה לגבי מיסוי שוק ההון 6
M שאלה לגבי מינוף. נדל"ן 24
ט שאלה בדבר אחוז המימון המתאים לנסיבות הספציפיות נדל"ן 20
מ שאלה בנושא תשלום ריבית בלבד על משכנתא נדל"ן 5
M שאלה למי שמבין בספליט בבקשה שוק ההון 4
G שאלה בנוגע לביטוח סיעודי מקופת החולים אוף טופיק 6
S שאלה היפותטית לגבי אבטלה אוף טופיק 7
E שאלה בנוגע לפתיחת תיק אצל ברוקר זר בנוסף לברוקר ישראלי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
M שאלה לגבי מה עוד ניתן לעשות על מנת להגיע לפרישה מוקדמת. פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 73
c881 מידי פעם עולה שאלה לגבי לרכוש דירה עם בני משפחה פוסטים מאיכות נמוכה 22
M שאלה על מיסוי על הכנסה פאסיבית - נכס דיגיטלי מיסים 1
A שאלה לגבי RSU ברכישת חברה שוק ההון 1
S שאלה בקשר לחיסכון פנסיוני פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 2
D שאלה/רעיון פוסטים מאיכות נמוכה 1
A שאלה בעניין הנחת הבסיס להשקעה לטווח ארוך שוק ההון 20
מיקי שאלה בקשר להלוואה ופתיחת עסק פוסטים מאיכות נמוכה 4
D שאלה בנוגע לאשראי שוק ההון 1
A שאלה לגבי נספח 1322 כאשר אין מכירות בשנת המס מיסים 1
עייף ומותש סעמק שאלה על השקעה בסכום נמוך שוק ההון 2
עייף ומותש סעמק שאלה בנוגע לעקיבה אחרי מדד ה s&p פוסטים מאיכות נמוכה 8

נושאים דומים

למעלה