1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

שיקולים של בעלי דירה בהשכרה- שיפוץ משותף

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י Ron.B, ‏29/10/20.

data-full-width-responsive="true">
  1. Ron.B

    Ron.B משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/11/19
    הודעות:
    239
    לייקים שהתקבלו:
    312
    היי,
    כבר תקופה ארוכה שאני גר בדירה מפוצלת, מרוצה מאוד מהכל (מיקום, בעל דירה, שכנים) חוץ מהגודל של הדירה וקירות הגבס הדקיקים.

    עלתה לי מחשבה לנסות להגיע ל'עסקה' יצירתית ביני לבין בעל הבית על מנת לשפץ את הדירה הנוכחית ולעשות מספר שינויים מהותיים שהעיקר שלהם היא לשנות את פיצול הדירה המקורית מ-3 דירות פיצפונות ל-2 בינוניות.
    אולי אפילו אפשר יהיה להגיע להסדר שאני אממן את השיפוץ בתמורה לשכירות עתידית, ככה שהוא לא יצטרך להוציא כרגע סכום גדול.
    היתרון עבורי ברור, מקווה לקבע ככה את עלויות המגורים שלי לטווח ארוך ולשפר את איכות החיים.
    לבעל הבית אני חושב שזה יכול להציע מספר יתרונות, אבל הייתי רוצה לגבש הבנה טובה יותר של הסיטואציה מהצד של בעלי דירות שמשכירים.

    אנסה לפרט את היתרונות עובר בעל הדירה:
    גודל הדירות המפוצלות כרגע מאוד קטן וכתוצאה מכך מושך אוכלוסייה פחות יציבה כלכלית. בשנתיים האחרונות התחלפו בשתי הדירות 6 דיירים (סך הכל). במהלך תקופת הקורונה התחלף בכל אחת מהדירות דייר ומידי פעם גם היו זמנים שהדירות עמדו ריקות (לא יודע אם מדובר על ימים או שבועות בודדים).
    שיפוץ יכול מבחינת בעל הבית לקבע את השכירות שלי (בעל הבית מאוד היה רוצה שאשאר) וגם להביא דייר יציב יותר לדירה הנוספת.
    מהצד השני, לא משנה איך אני מסובב את זה- אני לא מצליח להגיע להכנסה חודשית גבוהה יותר למ"ר רבוע לעומת המצב הנוכחי, אבל מאמין שההכנסה למ"ר לא הכי מייצגת כי ישנן גם תקופות ריקות כמו שציינתי וגם ליציבות הדיירים יש משמעות בסופו של דבר.

    אז אחרי החפירה הארוכה הזאת (תודה למי ששרד), האם הייתם שוקלים עסקה מהסוג הזה? בהנחה שאין לי יכולת להגדיל לו את ההכנסה החודשית, איזה נקודות עשויות להיות יתרונות עבור בעל דירה בדבר כזה?
     
  2. המשקיע המתחיל הדביל

    המשקיע המתחיל הדביל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏5/12/19
    הודעות:
    171
    לייקים שהתקבלו:
    104
    אני חושב שמי שמפצל דירות מתמקד בתשואות, אם המספרים לא מסתדרים, בעיניי סבירות גבוהה שהוא לא יסכים.

    אבל, יש הרבה פרמטרים שאולי משפיעים עליו ואתה בכלל לא יודע - אולי תדירות חילוף השוכרים מטרידה אותו? אולי כבר קשה לו להתמודד עם 3 שוכרים והוא מעדיף 2?

    מה שאני אומר זה, תנסה - מקסימום תצליח :)
     
    אופטימי מבטן, Ron.B ו-קפיצת הדרך אוהבים את זה.
  3. אופטימי מבטן

    אופטימי מבטן משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏23/8/20
    הודעות:
    27
    לייקים שהתקבלו:
    32
    זה נכון אך מאוד תלוי בגיל השוכר ולפני כמה זמן הוא השקיע בזה במידה והוא כבר כיסה את ההוצאות שלו יש אולי סיכוי שיעדיף את הראש השקט אך אם עדיין לא כיסה את ההוצאות לא נראה כל כך שיסכים.

    אבל מלנסות לא מפסידים.
     
  4. Ron.B

    Ron.B משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/11/19
    הודעות:
    239
    לייקים שהתקבלו:
    312
    אני יודע שיש לו עוד לפחות 2 דירות, לא יודע אם גם שם מפצל או לא אבל עושה רושם שזה גוזל מזמנו. בכל מקרה, אנסה לגבש משהו קצת יותר סופי, בסגנון עלויות משוערות לשיפוץ כזה וצפי לשכירות עתידית. חוץ מזה, נקווה לטוב..
     
  5. Redroze

    Redroze משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏10/3/18
    הודעות:
    288
    לייקים שהתקבלו:
    221
    מדובר על שיפוץ של כמה מאות אלפים, לא מצליח להבין איזה תועלת תצא לך מזה.
     
  6. Ron.B

    Ron.B משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/11/19
    הודעות:
    239
    לייקים שהתקבלו:
    312
    אני בספק, מדובר על הזזה של קירות גבס וצנרת בתוכם. וכמובן גם חשמל. חשבתי שיהיה מדובר על עשרות אלפים.
    אבל בכל מקרה, בגלל זה אני בודק ובאמת ככל שאני נכנס לזה אני מבין שהסיכוי להפוך את השטח הקטן למציאת המאה הוא לא מאוד גדול, אולי פשוט עדיף לקחת את הרגלים ולחפש משהו אחר.
     
  7. Lali

    Lali משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/3/15
    הודעות:
    273
    לייקים שהתקבלו:
    840
    אני חושבת שההערכה שלך נכונה, מהזזת קיר ושיפוץ שעשיתי לאחרונה יחסית. ההמלצה שלי היא לחפש מקום אחר שמתאים לך. שיפוץ של עשרות אלפי שח יכול להיות שווה ערך להפרש על פני שנתיים שלוש בדירה טובה יותר, שמלכתחילה מתאימה לך יותר.
     
  8. Ron.B

    Ron.B משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/11/19
    הודעות:
    239
    לייקים שהתקבלו:
    312
    @Lali תודה, זה כנראה מה שאעשה. הסבו את תשומת ליבי לבעיות משפטיות שיכולות להיות בסיטואציה שתיארתי, מהבחינה שהקשר נהיה מורכב יותר מ"שוכר משכיר" רגיל, ואני לא בטוח שזה שווה את ההתעסקות גם אם זה מתאפשר.
     
    Delver אוהב/ת את זה.
  9. chen15

    chen15 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏12/10/15
    הודעות:
    257
    לייקים שהתקבלו:
    455
    @Ron.B
    אני רוצה לשלול את ההצעה שלך על הסף.
    חד משמעית.

    השנקל שלי:
    כשוכר, אתה נהנה מיתרון של היעדר כאב ראש.
    איזה מחיר שווה לך לשלם כדי *לקנות* את הכאב ראש הזה?!
    לדעתי, אין מחיר כזה.
    אוהב את המיקום? תמצא דירה דומה בבנין ליד
    אל תכניס ראש בריא למיטה חולה.

    אתה באמת רוצה לקחת אחריות על שיפוצניקים? על אינסטולטור שיפגע בטעות בחוט חשמל, ושניהם ינבחו אחד על השני ואתה תצטרך להכריע?
    WTF?

    שיפוץ זה סיוט שעוברים רק אם חייבים.
    אם אתה שוכר - יש לך את הפריוולגיה לדלג על הסרט הרע הזה.

    ואם יש לך זמן ומרץ פנוי - לך תתנדב
    אל תציע לבעל הדירה שלך טובות שהוא לא ביקש...
     
  10. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    9,265
    לייקים שהתקבלו:
    10,565
    +1
     
    Lucy אוהב/ת את זה.
  11. Ron.B

    Ron.B משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/11/19
    הודעות:
    239
    לייקים שהתקבלו:
    312
    @chen15 אל דאגה, ירד לגמרי מהפרק. לא מצאתי אחד שחשב שזה רעיון טוב :roll: אז כנראה שזה הזמן להחליף תכניות.

    בכל מקרה, אשתף בייאוש של חיפוש דירה במרכז: מצד אחד אני אמנם לא מזהה ירידה במחירים אבל אני כן מרגיש שבעלי הבתים הרבה יותר מתחשבים או גמישים. מצד שני המחירים עדיין בשמיים ויש יצורים לא מהעולם הזה.
    לפני כמה ימים ראיתי דירה, מחיר זול מאוד לדירה גדולה. קבעתי עם המתווך בדירה וכמובן שרק בכניסה לדירה הבנתי שיש שם איזה פיצול משונה אבל לא מאוד קריטי, עדיין כל הקירות הם בלוקים ולא גבס. אוקיי, סבבה אז חשבתי שהבנתי למה הדירה זולה (והיא גם עומדת ריקה כרגע), ביחוד יחד עם תקופת הקורונה הכל הסתדר לי.
    יצאתי מהדירה הזאת במחשבה שמעוניין לסגור, רק צריך לתאם זמנים ולפגוש את הבעלים. יופי.


    יום אח"כ אני מקבל SMS שאומר לי שהדירה "ללא אופציה" והאם זה בסדר מבחינתי. לא מכיר את המונח הזה, אבל המתווך הנחמד הסביר לי שזה אומר שבסיום החוזה המחיר של הדירה יעלה ולא ישאר זהה. או במילותיו- המחיר הרגיל של הדירה הוא 5000, עכשיו המחיר 4000 אבל בעוד שנה זה יחזור למחיר הרגיל.
    השבתי לו שייהנו עם הדירה הריקה שלהם. ורק כדי להיות ברור- אין במקום שיפוץ או משהו בסגנון, זה נטו בגלל הקורונה.
    לא מבין מה הקטע, זה תכנית סלולר? עושים לי שנה ראשונה בהנחה.. לדעתי ככה זה נראה כשבעלי בית חזירים לא מבינים שמחירי הדיור (לפחות כרגע) לא ממשיכים לטפס ואולי אפילו רחמנא ליצלן יצטרכו לרדת כדי למצוא שוכר איכותי.
    אבל אם להסתכל על חצי הכוס המלאה- לפחות לא גיליתי את זה רק בעוד שנה.
     
  12. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    9,265
    לייקים שהתקבלו:
    10,565
    ת'שמע, עלהאיסטור, מי יודע מה יהיה בשנה הבאה, אולי יהיה סגר חמישי והמחיר ימשיך לרדת?
    טוב לך 4000? קח אותה, לא צריך לחנך את העולם.
    בהצלחה!
     
    McMurphy ו-AlexNOSAM אוהבים את זה.
  13. Ron.B

    Ron.B משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/11/19
    הודעות:
    239
    לייקים שהתקבלו:
    312
    לא מנסה לחנך- אבל אני חושב שיש מידה של הגינות שאפשר לצפות לה, לפחות לרשום זה במודעה ולא לשמור את הפצצה לרגע האחרון.
     
  14. Delver

    Delver משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏3/10/17
    הודעות:
    1,203
    לייקים שהתקבלו:
    1,466
    ככה מדברים אנשים ששכחו מה זה לעבור דירה
     
    דאניל, Ron.B ו-Lucy אוהבים את זה.
  15. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    9,265
    לייקים שהתקבלו:
    10,565
    מודעה היא כמו תקציר רזומה, לא הכל כתוב ונשאר על מה לדבר בפגישה והסוכן אמר לך שתהייה העלאת מחיר בתום השנה.
    שמעתי על מקרים גרועים יותר כאשר השוכר מעוניין ואז לפני חתימת חוזה המשכיר מעלה מחיר.
    אפשר לשאול בן כמה אתה?
     
    Lucy אוהב/ת את זה.
  16. Ron.B

    Ron.B משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/11/19
    הודעות:
    239
    לייקים שהתקבלו:
    312
    המודעה היא תקציר, אין בעיה. אבל שיחת טלפון עם המתווך היא דבר שבו כן אפשר להעלות כמה נקודות חשובות לפני ביקור בדירה.
    יש מקרים גרועים יותר בוודאות, אבל זאת לא דרך נעימה לעשות עסקים.
    הגיל שלי לא אמור להיות פקטור אבל אשמח לשמוע את הנקודה שאתה חותר אליה.
    אני בן 24, שכרתי 2 דירות נוספות בעבר וראיתי הרבה יותר כמובן. אין לי בעיה עם שום דרישה של השוכר כל עוד הדברים גלויים ולא מתנהלים בצורה של שוק או נציג מכירות חלקלק.
     
    dror אוהב/ת את זה.
  17. unsullied

    unsullied משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏23/2/19
    הודעות:
    178
    לייקים שהתקבלו:
    100
    בחוזה שכירות בד"כ יש אופציה לשוכר להמשיך לשנה הבאה, תחת תנאים מסויימים. נניח אפשר לקבוע בחוזה אחוז העלאה מקס' לשכ"ד, או הנחה לשנה ראשונה ומחיר אחר לשנה עוקבת.

    אני פירשתי את זה שאין אופציה כאילו בעל הבית יודע שלא ישכיר ליותר משנה. נניח רוצה למכור / הילדה מסיימת אוניברסיטה ונכנסת / ...
    לא יודע אם הפרשנות נכונה.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.