שינוי ושיפור משכנתא לאחר שנקלחה.

רונןגר

משתמש רשום
הצטרף ב
27/4/22
הודעות
3
דירוג
0
שלום רב,


במושב ליד הכינרת בונים הרחבה ב׳ ובדקה 90 נפלה בידינו הזכות לקחת חלק ולקנות מגרש חצי דונם במחיר 1,350,000 ש׳׳ח כולל פיתוח.
בגלל דוחק הזמן ההורים שלי ושל אישתי ארגנו לנו סכום התחלתי של 20% (270 אש) ולקחנו משכנתא ללא ייעוץ, ללא מיקוח מתוך תקווה של לא לפספס את ההזדמנות ולהאיץ את התהליך ואכן היינו קרובים לפספס אותו, אך לבסוך הוא הושלם ולקחנו משכנתא ל15 שנים.

לי ולאישתי אין חסכונות, אני סטאז׳ר לרפואה אשר מרוויח 10, ובהתמחות שנה הבאה ארוויח 14-15, אישתי מורה עם עסק של עוגות קטן מהצד מכניסה סך הכל 8 א״ש, יש לנו 2 ילדים קטנים, והורים של כל צד עוזרים ב1500 שקל בחודש מהמשכנתא.

יש לי 2 שאלות
1. האם אפשר עכשיו, או עוד שנה אשר אהיה מתמחה ובסיס ההכנסה (=סיכון הבנק) יהיה שונה אוכל להעביר את המשכנתא לבנק אחר עם תנאים טובים יותר? אני בטוח שהריביות שקיבלנו הן בגדר הגרועות ביותר שיש בשוק
2. אנו צריכים עלפי חוזה של המועצה להשלים בנייה של הבית תוך 4 שנים, ועבור זאת זקוקים לבערך 1.4 מיליון שקלים (200 מטר בניה, 7000 שח למטר), האם אפשר ״לערוך״ את המשכנאת הקיימת ולבקש עבורה עוד 1.4 מיליון שקלים אם נוכל לגייס בשנים הקרובות את הסכום ההתחלתי? או צריך משכנתא חדשה מאפס?
3. יש עצות אחרות לדרכי פעולה חלופיות?

תודה רבה לעונים, אני בהתליכים של ללמוד את התחום, ואני מקווה שלא ביצעתי טעויות הרות גורל עקב לחץ ובורות
 

מרקר

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/9/21
הודעות
101
דירוג
66
בתור מישהו שלא כל כך מבין לעומק בתחום, אני כן הייתי ממליץ לך להבין מה עמלות ההיוון היום:
אם לקחת משכנתא בריבית גבוהה מאוד וכיום הריבית יותר נמוכה אז יש עמלת פירעון מוקדם ("עמלת היוון") לשלם לבנק אם אתה רוצה למחזר וכדומה כתלות במסלול, אבל עכשיו שהריביות עולות זה בהחלט הזדמנות כנראה כי העמלה הזו תהיה יותר נמוכה. אם הריביות שלקחתם הם הגרועות בשוק כנראה גם העמלה הזו תהיה מאוד גבוהה. לא נראה לי שהבנק בקלות יוותר על הריביות שהובטחו לו.

ממליץ לך לבדוק לעומק את העמלה הזו ושים לב שהריביות כיום עלו מאוד (ארה"ב מעלה ריביות ותשואות אג"ח כבר 3 אחוז פלוס מה שגורם לייקור מאוד מהיר של כל המימונים). קשה גם להבין משהו (מה זה ריביות הכי גרועות בשוק) בלי לראות את התמהילים/מסלולים.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,769
דירוג
5,500
אם לקחת משכנתא בריבית גבוהה מאוד וכיום הריבית יותר נמוכה אז יש עמלת פירעון מוקדם
כמעט נכון. ההשוואה היא בין:
1. הנמוך מבין:
א. הריבית הממוצעת לתקופת ההלוואה (או נקודת יציאה שלה) באותו חודש שבו ההלוואה נלקחה.
ב. הריבית בפועל של הלווה.
ובין
2. הריבית הממוצעת האחרונה שפורסמה, לתקופה של יתרת המסלול שנפרע.

את הריביות הממוצעות שהיו בכל חודש אפשר למצוא באתר בנק ישראל: גוגל - ריבית ממוצעת בנק ישראל. יש אקסל אחד לריבית צמודת מדד ואחד לריבית לא צמודת מדד.

המשמעות היא שאם מישהו קיבל ריבית מאוד גבוהה אבל הריבית הממוצעת באותו זמן הייתה נמוכה יותר מאשר כיום (מה שנכון כמעט לכל מי שלקח משכנתא בשנים האחרונות) לא ישלם עמלת היוון.
 

רונןגר

משתמש רשום
הצטרף ב
27/4/22
הודעות
3
דירוג
0
היי, תודה על התגובות של כולם, ביקשתי מהבנק את תמהיל המשכנתא ויצא שרב המוחלט של הכסף הוא על ריבית של 3-3.15%, יש כמה ערוצים קטנים שהם על 2.05%

איך המצב?
 

Redroze

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/3/18
הודעות
435
דירוג
407
אם הריבית לא צמודה למדד אז מצבך טוב.
עד כאן החדשות האולי טובות, וכעת נעבור לחדשות הרעות:
1. הבנק יקרע אותך בריביות כשאתה תבקש משכנתא לבניה. הוא פשוט יודע שבשביל לעבור לבנק אחר אתה צריך לסגור את המשכנתא על הקרקע וזה כנראה ילווה בתשלום קנסות.
2. אין דבר כזה היום בניה ב-7000 ש"ח למטר. ממליץ לחשב לפי 10,000 ש"ח למ"ר ומקסימום תופתע לטובה אם יהיה קצת פחות. בכלליות, מי שמדבר אתך במחיר X למ"ר תברח ממנו כי הוא שרלטן. לצורך ההמחשה, האם עלות בנייה של מ"ר במטבח ומ"ר במרפסת זהים?

ממליץ לך בחום להתחיל לעבוד עם בעלי מקצוע מומחים בתחום, זה אולי יציל אותך מלהיכנס לעוד בורות בעתיד.
 

Mitlabet

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/7/22
הודעות
260
דירוג
66
לפי הנתונים שציינת לקחת משכנתא על סך 1,080,000 ₪ תצטרך למחזר אותה ולהוסיף עוד 1,400,000 כלומר משכנתא של כמעט 2,500,000 ₪ ההחזר החודשי המינימלי בפריסה של 30 שנה של כל הסכום יהיה כ-11,000 ₪ מה שדורש הכנסות של 33,000 ₪ אם ההורים משלמים חלק והם יסכימו להיות ערבים זה שייך.
בנוסף לדבריך הבנק נתן משכנתא של80% משווי הנכס כנראה קצת פחות. בדרך כלל על הבנייה הוא יתן רק כ60-70% וגם זה אחרי תשלום בפועל לקבלן (לאט לאט).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
חתול לילה שינוי מסלול לא מבוקש בקרן השתלמות שוק ההון 24
י איך עושים את זה? שינוי תודעה, חשיפת ילדים בגילאי בית ספר לתכני הבלוג ולאוריינות פיננסית אוף טופיק 2
S שינוי מסלולי השקעה וחשיפה למניות לשם הקטנת הדימום - עצתכם שוק ההון 13
S שינוי תמהיל עקב הבנת סיבולת סיכון שוק ההון 14
ב שינוי כיוון בקריירה התפתחות אישית 8
א שינוי תיק 70-30 לפרישה שוק ההון 26
R קרן מחקה msci ללא שינוי בשער שוק ההון 11
T סגירת מסלול בקרן פנסיה או שינוי מדיניות השקעה תוך גרימה לקיבוע הפסדים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
deussex שינוי אחוז הניהול לטובת קרן פנסיה בפרישה לעומת ביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
A שינוי מודל הפנסיה? הכיוון החדש של האוצר מדאיג? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
I שינוי מסלול בקרן השתלמות לפני פדיון אפשרי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
amit שינוי מגדר בכיתה ב' אוף טופיק 1003
ה שינוי תיק לקראת פרישה שוק ההון 19
flower חוק ההסדרים - שינוי מדיניות בפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 70
A שינוי במשכנתא עקב עליות המדד נדל"ן 2
P תיאום מס במהלך השנה - מעסיק חדש + שינוי באחוז משרה קיימת מיסים 1
לאץ' לטבול רגליים לפני שינוי מקצוע התפתחות אישית 24
N מה דעתכם על שינוי מודל הערבות ההדדית הקיים בביטוח הבריאות הציבורי? אוף טופיק 60
J התלבטות בחיסכון לדירה שניה - עקב שינוי מדיניות למשכון דירה קיימת נדל"ן 8
ס שינוי מסיבי במבנה התיק והימנעות מאירועי מס שוק ההון 11
ה שינוי מקצועי לקראת גיל ה40. התפתחות אישית 10
A שינוי בפרטי הפקדה שקלית לאינטראקטיב פוסטים מאיכות נמוכה 1
T שינוי תנאי חשבון ב-IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
מ אשמח להסבר - דוח על שינוי בשם קרן ובמדיניות ההשקעות ת"א בנקים 5 שוק ההון 2
Yos IRA הלמן - שינוי תנאים וחיפוש חלופה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 184
H שינוי אחוז הפרשת מעסיק לתגמולים - האם מקובל (ורלוונטי)? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
stamEhad שינוי ניירות בתיק קיים - האם כדאי? שוק ההון 15
flower שינוי מספר תעודת זהות אוף טופיק 34
פ שינוי מסלול בגמל וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
V שינוי מסלול השקעה בקופת גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
D שינוי שיטת חישוב (מ-LIFO ל-FIFO) בדו״חות של IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 8
O חידוש תיק השקעות תוך כדי שינוי ברוקר ברוקרים ופלטפורמות מסחר 0
O תיק ההשקעות גדל ואיתו מחשבה על שינוי שוק ההון 11
מ שינוי בתיק ההשקעות בהתאם לגיל שוק ההון 1
ס מעסיק לא חותם על שינוי מסלול לכספי פיצויים שוק ההון 35
1337justme שינוי מדיניות whatsapp - מה החלטתם לעשות? אוף טופיק 101
I כיצד משפיע שינוי שער הדולר על מדד הסנופי? שוק ההון 3
אורי ג. שינוי מגבלות משכנתא בריבית פריים נדל"ן 115
B השפעת שינוי שער הדולר על מניות זרות לא דואליות שוק ההון 5
A הפניקס מחקה מדדי חו"ל שינוי מסלול לs&p 500 צרכנות פיננסית 1
O האם התיק שלי מצריך שינוי? אשמח לפידבקים :) שוק ההון 8
קירכהוף שרשור בנושא שינוי בהשקפת עולם ובסגנון חיים - ספרים , פודקאסטים , בלוגים וסרטים. אוף טופיק 0
מ האם בעקבות הקורונה יש שינוי במדיניות המשכנאות מצד הבנקים? נדל"ן 28
T תיק ההשקעות הראשון שלי- שינוי קטן לשנה החדשה :) שוק ההון 11
G שינוי מקצועי - התלבטות בין הסבה ליעוץ פנסיוני, פיתוח BI או הסבה לתכנות התפתחות אישית 6
י קל גמל שינוי דמי ניהול למקסימום כעבור שנתיים שוק ההון 10
Kya שינוי מסלול בקרן השתלמות שוק ההון 1
ט שינוי תיק השקעות שוק ההון 14
R שינוי כיוון מקצועי. התפתחות אישית 33
ט שינוי וונגארד לבלאקרוק שוק ההון 8

נושאים דומים

למעלה