שינוי ושיפור משכנתא לאחר שנקלחה.

[רונןגר]

שלום רב,


במושב ליד הכינרת בונים הרחבה ב׳ ובדקה 90 נפלה בידינו הזכות לקחת חלק ולקנות מגרש חצי דונם במחיר 1,350,000 ש׳׳ח כולל פיתוח.
בגלל דוחק הזמן ההורים שלי ושל אישתי ארגנו לנו סכום התחלתי של 20% (270 אש) ולקחנו משכנתא ללא ייעוץ, ללא מיקוח מתוך תקווה של לא לפספס את ההזדמנות ולהאיץ את התהליך ואכן היינו קרובים לפספס אותו, אך לבסוך הוא הושלם ולקחנו משכנתא ל15 שנים.

לי ולאישתי אין חסכונות, אני סטאז׳ר לרפואה אשר מרוויח 10, ובהתמחות שנה הבאה ארוויח 14-15, אישתי מורה עם עסק של עוגות קטן מהצד מכניסה סך הכל 8 א״ש, יש לנו 2 ילדים קטנים, והורים של כל צד עוזרים ב1500 שקל בחודש מהמשכנתא.

יש לי 2 שאלות
1. האם אפשר עכשיו, או עוד שנה אשר אהיה מתמחה ובסיס ההכנסה (=סיכון הבנק) יהיה שונה אוכל להעביר את המשכנתא לבנק אחר עם תנאים טובים יותר? אני בטוח שהריביות שקיבלנו הן בגדר הגרועות ביותר שיש בשוק
2. אנו צריכים עלפי חוזה של המועצה להשלים בנייה של הבית תוך 4 שנים, ועבור זאת זקוקים לבערך 1.4 מיליון שקלים (200 מטר בניה, 7000 שח למטר), האם אפשר ״לערוך״ את המשכנאת הקיימת ולבקש עבורה עוד 1.4 מיליון שקלים אם נוכל לגייס בשנים הקרובות את הסכום ההתחלתי? או צריך משכנתא חדשה מאפס?
3. יש עצות אחרות לדרכי פעולה חלופיות?

תודה רבה לעונים, אני בהתליכים של ללמוד את התחום, ואני מקווה שלא ביצעתי טעויות הרות גורל עקב לחץ ובורות

 

[מרקר]

בתור מישהו שלא כל כך מבין לעומק בתחום, אני כן הייתי ממליץ לך להבין מה עמלות ההיוון היום:
אם לקחת משכנתא בריבית גבוהה מאוד וכיום הריבית יותר נמוכה אז יש עמלת פירעון מוקדם ("עמלת היוון") לשלם לבנק אם אתה רוצה למחזר וכדומה כתלות במסלול, אבל עכשיו שהריביות עולות זה בהחלט הזדמנות כנראה כי העמלה הזו תהיה יותר נמוכה. אם הריביות שלקחתם הם הגרועות בשוק כנראה גם העמלה הזו תהיה מאוד גבוהה. לא נראה לי שהבנק בקלות יוותר על הריביות שהובטחו לו.

ממליץ לך לבדוק לעומק את העמלה הזו ושים לב שהריביות כיום עלו מאוד (ארה"ב מעלה ריביות ותשואות אג"ח כבר 3 אחוז פלוס מה שגורם לייקור מאוד מהיר של כל המימונים). קשה גם להבין משהו (מה זה ריביות הכי גרועות בשוק) בלי לראות את התמהילים/מסלולים.

 

[האזרח הקטן]

אם לקחת משכנתא בריבית גבוהה מאוד וכיום הריבית יותר נמוכה אז יש עמלת פירעון מוקדם

כמעט נכון. ההשוואה היא בין:
1. הנמוך מבין:
א. הריבית הממוצעת לתקופת ההלוואה (או נקודת יציאה שלה) באותו חודש שבו ההלוואה נלקחה.
ב. הריבית בפועל של הלווה.
ובין
2. הריבית הממוצעת האחרונה שפורסמה, לתקופה של יתרת המסלול שנפרע.

את הריביות הממוצעות שהיו בכל חודש אפשר למצוא באתר בנק ישראל: גוגל - ריבית ממוצעת בנק ישראל. יש אקסל אחד לריבית צמודת מדד ואחד לריבית לא צמודת מדד.

המשמעות היא שאם מישהו קיבל ריבית מאוד גבוהה אבל הריבית הממוצעת באותו זמן הייתה נמוכה יותר מאשר כיום (מה שנכון כמעט לכל מי שלקח משכנתא בשנים האחרונות) לא ישלם עמלת היוון.

 

[רונןגר]

היי, תודה על התגובות של כולם, ביקשתי מהבנק את תמהיל המשכנתא ויצא שרב המוחלט של הכסף הוא על ריבית של 3-3.15%, יש כמה ערוצים קטנים שהם על 2.05%

איך המצב?

 

[Redroze]

אם הריבית לא צמודה למדד אז מצבך טוב.
עד כאן החדשות האולי טובות, וכעת נעבור לחדשות הרעות:
1. הבנק יקרע אותך בריביות כשאתה תבקש משכנתא לבניה. הוא פשוט יודע שבשביל לעבור לבנק אחר אתה צריך לסגור את המשכנתא על הקרקע וזה כנראה ילווה בתשלום קנסות.
2. אין דבר כזה היום בניה ב-7000 ש"ח למטר. ממליץ לחשב לפי 10,000 ש"ח למ"ר ומקסימום תופתע לטובה אם יהיה קצת פחות. בכלליות, מי שמדבר אתך במחיר X למ"ר תברח ממנו כי הוא שרלטן. לצורך ההמחשה, האם עלות בנייה של מ"ר במטבח ומ"ר במרפסת זהים?

ממליץ לך בחום להתחיל לעבוד עם בעלי מקצוע מומחים בתחום, זה אולי יציל אותך מלהיכנס לעוד בורות בעתיד.

 

[Mitlabet]

לפי הנתונים שציינת לקחת משכנתא על סך 1,080,000 ₪ תצטרך למחזר אותה ולהוסיף עוד 1,400,000 כלומר משכנתא של כמעט 2,500,000 ₪ ההחזר החודשי המינימלי בפריסה של 30 שנה של כל הסכום יהיה כ-11,000 ₪ מה שדורש הכנסות של 33,000 ₪ אם ההורים משלמים חלק והם יסכימו להיות ערבים זה שייך.
בנוסף לדבריך הבנק נתן משכנתא של80% משווי הנכס כנראה קצת פחות. בדרך כלל על הבנייה הוא יתן רק כ60-70% וגם זה אחרי תשלום בפועל לקבלן (לאט לאט).