• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

שינוי ושיפור משכנתא לאחר שנקלחה.

רונןגר

משתמש רשום
הצטרף ב
27/4/22
הודעות
3
דירוג
0
שלום רב,


במושב ליד הכינרת בונים הרחבה ב׳ ובדקה 90 נפלה בידינו הזכות לקחת חלק ולקנות מגרש חצי דונם במחיר 1,350,000 ש׳׳ח כולל פיתוח.
בגלל דוחק הזמן ההורים שלי ושל אישתי ארגנו לנו סכום התחלתי של 20% (270 אש) ולקחנו משכנתא ללא ייעוץ, ללא מיקוח מתוך תקווה של לא לפספס את ההזדמנות ולהאיץ את התהליך ואכן היינו קרובים לפספס אותו, אך לבסוך הוא הושלם ולקחנו משכנתא ל15 שנים.

לי ולאישתי אין חסכונות, אני סטאז׳ר לרפואה אשר מרוויח 10, ובהתמחות שנה הבאה ארוויח 14-15, אישתי מורה עם עסק של עוגות קטן מהצד מכניסה סך הכל 8 א״ש, יש לנו 2 ילדים קטנים, והורים של כל צד עוזרים ב1500 שקל בחודש מהמשכנתא.

יש לי 2 שאלות
1. האם אפשר עכשיו, או עוד שנה אשר אהיה מתמחה ובסיס ההכנסה (=סיכון הבנק) יהיה שונה אוכל להעביר את המשכנתא לבנק אחר עם תנאים טובים יותר? אני בטוח שהריביות שקיבלנו הן בגדר הגרועות ביותר שיש בשוק
2. אנו צריכים עלפי חוזה של המועצה להשלים בנייה של הבית תוך 4 שנים, ועבור זאת זקוקים לבערך 1.4 מיליון שקלים (200 מטר בניה, 7000 שח למטר), האם אפשר ״לערוך״ את המשכנאת הקיימת ולבקש עבורה עוד 1.4 מיליון שקלים אם נוכל לגייס בשנים הקרובות את הסכום ההתחלתי? או צריך משכנתא חדשה מאפס?
3. יש עצות אחרות לדרכי פעולה חלופיות?

תודה רבה לעונים, אני בהתליכים של ללמוד את התחום, ואני מקווה שלא ביצעתי טעויות הרות גורל עקב לחץ ובורות
 
בתור מישהו שלא כל כך מבין לעומק בתחום, אני כן הייתי ממליץ לך להבין מה עמלות ההיוון היום:
אם לקחת משכנתא בריבית גבוהה מאוד וכיום הריבית יותר נמוכה אז יש עמלת פירעון מוקדם ("עמלת היוון") לשלם לבנק אם אתה רוצה למחזר וכדומה כתלות במסלול, אבל עכשיו שהריביות עולות זה בהחלט הזדמנות כנראה כי העמלה הזו תהיה יותר נמוכה. אם הריביות שלקחתם הם הגרועות בשוק כנראה גם העמלה הזו תהיה מאוד גבוהה. לא נראה לי שהבנק בקלות יוותר על הריביות שהובטחו לו.

ממליץ לך לבדוק לעומק את העמלה הזו ושים לב שהריביות כיום עלו מאוד (ארה"ב מעלה ריביות ותשואות אג"ח כבר 3 אחוז פלוס מה שגורם לייקור מאוד מהיר של כל המימונים). קשה גם להבין משהו (מה זה ריביות הכי גרועות בשוק) בלי לראות את התמהילים/מסלולים.
 
אם לקחת משכנתא בריבית גבוהה מאוד וכיום הריבית יותר נמוכה אז יש עמלת פירעון מוקדם
כמעט נכון. ההשוואה היא בין:
1. הנמוך מבין:
א. הריבית הממוצעת לתקופת ההלוואה (או נקודת יציאה שלה) באותו חודש שבו ההלוואה נלקחה.
ב. הריבית בפועל של הלווה.
ובין
2. הריבית הממוצעת האחרונה שפורסמה, לתקופה של יתרת המסלול שנפרע.

את הריביות הממוצעות שהיו בכל חודש אפשר למצוא באתר בנק ישראל: גוגל - ריבית ממוצעת בנק ישראל. יש אקסל אחד לריבית צמודת מדד ואחד לריבית לא צמודת מדד.

המשמעות היא שאם מישהו קיבל ריבית מאוד גבוהה אבל הריבית הממוצעת באותו זמן הייתה נמוכה יותר מאשר כיום (מה שנכון כמעט לכל מי שלקח משכנתא בשנים האחרונות) לא ישלם עמלת היוון.
 
היי, תודה על התגובות של כולם, ביקשתי מהבנק את תמהיל המשכנתא ויצא שרב המוחלט של הכסף הוא על ריבית של 3-3.15%, יש כמה ערוצים קטנים שהם על 2.05%

איך המצב?
 
אם הריבית לא צמודה למדד אז מצבך טוב.
עד כאן החדשות האולי טובות, וכעת נעבור לחדשות הרעות:
1. הבנק יקרע אותך בריביות כשאתה תבקש משכנתא לבניה. הוא פשוט יודע שבשביל לעבור לבנק אחר אתה צריך לסגור את המשכנתא על הקרקע וזה כנראה ילווה בתשלום קנסות.
2. אין דבר כזה היום בניה ב-7000 ש"ח למטר. ממליץ לחשב לפי 10,000 ש"ח למ"ר ומקסימום תופתע לטובה אם יהיה קצת פחות. בכלליות, מי שמדבר אתך במחיר X למ"ר תברח ממנו כי הוא שרלטן. לצורך ההמחשה, האם עלות בנייה של מ"ר במטבח ומ"ר במרפסת זהים?

ממליץ לך בחום להתחיל לעבוד עם בעלי מקצוע מומחים בתחום, זה אולי יציל אותך מלהיכנס לעוד בורות בעתיד.
 
לפי הנתונים שציינת לקחת משכנתא על סך 1,080,000 ₪ תצטרך למחזר אותה ולהוסיף עוד 1,400,000 כלומר משכנתא של כמעט 2,500,000 ₪ ההחזר החודשי המינימלי בפריסה של 30 שנה של כל הסכום יהיה כ-11,000 ₪ מה שדורש הכנסות של 33,000 ₪ אם ההורים משלמים חלק והם יסכימו להיות ערבים זה שייך.
בנוסף לדבריך הבנק נתן משכנתא של80% משווי הנכס כנראה קצת פחות. בדרך כלל על הבנייה הוא יתן רק כ60-70% וגם זה אחרי תשלום בפועל לקבלן (לאט לאט).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Echelon שינוי מדיניות השקעה בפנסיה - מסלול S&P500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
M קופת גמל - שינוי מסלול מרכיב פיצויים של מעסיק הקודם פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
C שינוי מדיניות השקעה במסלול s&p500 במור פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
R התייעצות נדל"נית לאור שינוי משפחתי - למכור ולקנות או מה לעשות? נדל"ן 5
flower שינוי בביטוחי הבריאות - מעבר אוט' מביטוח ניתוחים "השקל הראשון" ל"משלים שב"ן" צרכנות פיננסית 27
E יש שינוי מבחינה מיסויית כעת במעבר מAmeritrade לSchwab? מיסים 3
M שינוי מסלול השקעה בפנסיה - תוך כמה זמן? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
A ניודים מגוף אחד לאחר, שינוי מסלול השקעה - מה ידוע ומה לא ידוע? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
M הקצאת נכסים, שינוי כיוון שוק ההון 8
ע לימודים / שינוי קריירה התפתחות אישית 3
T אתם חושבים שיהיה שינוי אחרי המלחמה בממשלה? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 358
נ שינוי תב"ע נדל"ן 12
מ שינוי בתלוש שכר - אחוז משרה מיסים 3
לאץ' שינוי סטטוס באתר מחיר למשתכן/דירה בהנחה נדל"ן 2
בובין חוט-השני האם שינוי אופי אוכלוסיה יכול לתרום לירידת מחירי נד"לן? נדל"ן 29
D איך לחולל שינוי במדינה? אוף טופיק 95
ס שינוי מסלול לימודים התפתחות אישית 13
L שינוי רישום מניה שוק ההון 2
N שינוי מיסוי בעקבות החקיקה אוף טופיק 46
N דירה יד שניה - שינוי פנימי ללא היתר נדל"ן 9
TheTieMan שינוי מסלול - הפקדות עבר + הפקדות עתיד או רק הפקדות עתיד? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
Michel שינוי מסלול ביטוח אובדן כושר עקב עלות גבוהה מאוד ככל שמתבגרים. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
M הודעה על שינוי דמי ניהול - יש מה לעשות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
T מחיר למשתכן - שינוי סטטוס מידועים לציבור לנשואים לאחר ״זכייה״ נדל"ן 0
B התפטרות עקב שינוי גיאוגרפי של מקום העבודה אוף טופיק 4
N האם עוד מישהו מרגיש מתוסכל מהאופן בו מתנגדי שינוי שיטת המשטר מציגים את הסכנה במהפכה? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 64
W חבריי העצמאיים! האם יש שינוי בחובת הדיווח לרשויות? מיסים 24
V הסבר לצורת חישוב ״שינוי מעלות״ שוק ההון 14
נ הודעה מהבורסה הישראלית על שינוי במדיניות הקרן שוק ההון 4
A הקמת פורום של p2p / שינוי מדיניות? אוף טופיק 4
חתול לילה שינוי מסלול לא מבוקש בקרן השתלמות שוק ההון 24
י איך עושים את זה? שינוי תודעה, חשיפת ילדים בגילאי בית ספר לתכני הבלוג ולאוריינות פיננסית אוף טופיק 2
S שינוי מסלולי השקעה וחשיפה למניות לשם הקטנת הדימום - עצתכם שוק ההון 13
S שינוי תמהיל עקב הבנת סיבולת סיכון שוק ההון 14
ב שינוי כיוון בקריירה התפתחות אישית 8
א שינוי תיק 70-30 לפרישה שוק ההון 26
R קרן מחקה msci ללא שינוי בשער שוק ההון 11
T סגירת מסלול בקרן פנסיה או שינוי מדיניות השקעה תוך גרימה לקיבוע הפסדים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
deussex שינוי אחוז הניהול לטובת קרן פנסיה בפרישה לעומת ביטוח מנהלים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
A שינוי מודל הפנסיה? הכיוון החדש של האוצר מדאיג? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
I שינוי מסלול בקרן השתלמות לפני פדיון אפשרי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
amit שינוי מגדר בכיתה ב' פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 1003
ה שינוי תיק לקראת פרישה שוק ההון 19
flower חוק ההסדרים - שינוי מדיניות בפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 70
A שינוי במשכנתא עקב עליות המדד נדל"ן 2
P תיאום מס במהלך השנה - מעסיק חדש + שינוי באחוז משרה קיימת מיסים 1
לאץ' לטבול רגליים לפני שינוי מקצוע התפתחות אישית 24
N מה דעתכם על שינוי מודל הערבות ההדדית הקיים בביטוח הבריאות הציבורי? אוף טופיק 60
J התלבטות בחיסכון לדירה שניה - עקב שינוי מדיניות למשכון דירה קיימת נדל"ן 8
ס שינוי מסיבי במבנה התיק והימנעות מאירועי מס שוק ההון 11

נושאים דומים

Back
למעלה