מה הנוסחא לחישוב אם אנחנו בשוק בועתי?
או שזה אמור להיות ברור.
אני מניח שתמיד יש את כלל האצבע שאם הספר (למניעת בלבול: גוזם השערות) שלך נותן לך טיפים לרכישת נזל"ן.
כדי להחליט על מגמה של שוק הנדל"ן, יש צורך בשילוב של מספר גורמים, ארשום כאן חלק מהם, בגדול המחזוריות בשוק הנדל"ן כשהוא עולה או יורד היא בסביבות 7 עד 10 שנים בממוצע, יש לקחת בחשבון סטיית תקן.
גורמים המאפיינים בועה בשוק הנדל"ן הם:
1. היצע הדירות קטן מהביקוש בשוק
2. אחוזי אבטלה נמוכים, תחושת בטחון כלכלי תעסוקתי, נטייה להתחייבויות לטווח ארוך (משכנתאות)
3. העדר שולט, כולם קונים דירות, והטענה שהשוק רק עולה מאוד שכיחה (גורם פסיכולוגי שמגביר את המגמה בשוק).
4. שכיחות בהתמחרות של מספר קונים על דירה מסויימת, דירות נמכרות מעל המחיר המבוקש.
5. קצב גבוה של מכירת מלאי הבתים בשוק, לדוגמא: קצב מכירה של 2,000 בתים בחודש מתוך מלאי של 10,000 בתים בשוק.
6. בשוק עולה, גם מחירי השכירויות עולים עד לגובה מסויים בהתאם למגבלת רמת השכר, לעומת זאת מחירי הנכסים ממשיכים לעלות, משום שאת הנכסים רוכשים עם מימון, הפער שנוצר כאן זה בדיוק הבועת מחירים.
7. עלייה דרסטית בטווח זמן בינוני ביחס בין השכר הממוצע במשק (כח הקניה) לבין העלייה המואצת במחיר הנכסים.
8. תשואה נמוכה משכירויות.
9. ריבית משכנתאות נמוכה.
10. גידול בהתחלות בנייה, ככול שמחירי הנכסים גבוהים יותר, היזמים נוטים לבנות יותר כדי לממש את הרווח על עליית מחירי הקרעות שברשותם (רואים הרבה מנופים באוויר).
11. שינוי דרסטי כלפי מעלה במחירי הקרקעות בטווח זמן בנוני.
12. משקיעים זרים ממשים נכסים משיקולים כלכליים נטו.
13. ירידה בפעילות המשקיעים המקומיים בין היתר כתוצאה מתשואת נמוכות משכירות ותזרים חודשי שלילי.
14. קלות בקבלת המשכנתאות, באנגליה 2007 היה ניתן לבעלי עבודה יציבה ומתגמלת, לקבל מימון בגובה של 120% מעלות הדירה לרכישה.
15. משרד האוצר והבנק המרכזי, עושים מאמצים להוציא מהשוק את המשקיעים, להקשות על קבלת מימון, ולהאיץ את קצב בניית נכסים חדשים (כל זה משום שהם חוששים מרמת מחירי הנכסים).
16. רמות תופסת הנכסים בשיא.
17. התעסקות רבה בתקשורת ובשיחות במפגשים חברתיים בנושא רכישת נדל"ן למגורים או להשקעה.
