1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

שילוב נדלן בחו"ל בתיק ההשקעות

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י neoh, ‏1/8/20.

data-full-width-responsive="true">
  1. neoh

    neoh משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏1/4/15
    הודעות:
    26
    לייקים שהתקבלו:
    14
    שלום חברים,

    אנחנו זוג בשנות ה-30 המוקדמות, נכון לעכשיו אין ילדים אבל זה בהחלט על הפרק בזמן הקרוב.
    ברשותנו תיק השקעות של 50% מניות ו-50% אג"ח ממשלתי בשווי בערך 1.4 מיליון ש"ח.
    בנוסף, יש בבעלתנו דירה ברמת גן שהתקבלה בירושה בשווי בערך 1.4 מיליון ש"ח שמושכרת ב- 3,750 ש"ח לחודש.

    אנחנו מכניסים נכון לעכשיו שכר 33K ש"ח נטו לחודש, מתוכם אנחנו חוסכים בערך 20K בחודש ממוצע. חשוב לציין שזה המצב נכון לעכשיו כשעדיין אין ילדים ובוודאי המצב ישתנה בשנים הקרובות.

    לאחרונה הגעתי למסקנה שייתכן והתיק שמרני מידי בשבילנו, ואני רוצה לבחון שינוי בו על מנת להשקיע את ההון בצורה יותר ארגסיבית שתגדיל מן הסתם את הסיכון, אך גם את פוטנציאל התשואה.

    המחשבה הראשונה והמתבקשת היא פשוט להגדיל את אחוז המניות בתיק. זאת בהחלט אופצייה, אבל לאור סטיית התקן הגבוהה בשוק ההון, החלטתי ששווה לבחון גם שילוב של נדלן בחו"ל בתיק. אם אבחר באופצייה זו, אעשה זאת בליווי איש מקצוע ולא לבד עקב המורכבות של הפרוצדורה.

    היתרונות לכך שאני רואה הם:
    1. יכולת להשתמש בחלק מהכסף שאני משכיב היום באג"ח ממשלתי (וככל הנראה לא צריך סכום כזה גדול בטווח זמן הקרוב) בשביל רכישת נכס מניב בעל סטיית תקן נמוכה משוק ההון.
    2. בשביל נדל"ן בחו"ל הסכום שיידרש להשקעה יהיה משמעותית נמוך מאשר לקניית נדל"ן בארץ.
    3. אופצייה להשתמש במינוף לצורך הגדלת תוחלת התשואה.
    4. אלמד כך תחום השקעות חדש.

    אז כפי שהבנתם הרעיון הוא להשתמש בחלק מסויים מכספי האג"ח הממשלתי + הכנסות עתידיות כדי להגדיל לרכוש נכס מניב בחו"ל שיגדיל את הפוטנציאל לתשואה. ברור שיש פה גם סיכונים וברור לי גם שאין תשואה בלי סיכון בעולם שאנחנו בו חיים.

    הייתי שמח לשמוע את דעתכם על המחשבות שלי / על כיווני מחשבה אחרים שלכם.
    ודבר אחרון, אני נהנה מאוד לקרוא פה בפורום ולומד המון. אני לא מתיימר לדעת הכל, ולכן אם אתם חושבים שיש לי טעויות במחשבה אשמח אם תוכלו להסביר בצורה מכובדת ולא צינית.
     
  2. Shlomi_m

    Shlomi_m משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏3/7/20
    הודעות:
    10
    לייקים שהתקבלו:
    1
    חסר נתונים לא ברור איפה אתה גר ואם אתה משלם שכירות וכמה.
    אני במקומך, וזו דעתי בלבד, הייתי מוכר את הדירה, וקונה דירה בשווי 3 מיליון ואז אתה לא נדרש לשלם מס רכישה ומס שבח.
     
    אנדי ג אוהב/ת את זה.
  3. גונן1900

    גונן1900 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏28/11/18
    הודעות:
    516
    לייקים שהתקבלו:
    189
    לא הייתי מגדיר רכישה של נדל"ן בחו"ל כ"שילוב בתיק" מדובר בהשקעה לכל דבר ועניין, בדרך כלל השקעה ספקולטיבית כיוון שאתה לא באמת מעורב בתהליך, אתה רק מספק את הכסף, מעבר לכך הנוכחות שלך דלה מאוד
     
  4. petit nicolas

    petit nicolas משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏11/11/18
    הודעות:
    123
    לייקים שהתקבלו:
    295
    אם אתה לא מתכוון להשתמש בכל החלק של האג״ח אין הגיון בהתמנפות. אם אתה כן מתכוון להשתמש בכל החלק של האג״ח יש לך סכום מאוד יפה שבהחלט יכול לאפשר בעזרת מינוף לקנות גם נכס בארץ, או לשדרג משמעותית את הנכס הקיים כמו שכבר הוצע.
     
  5. בת העמק

    בת העמק משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    5,031
    לייקים שהתקבלו:
    7,699
    אתם בהחלט זוג צנוע וסולידי אם סך ההוצאות שלכם הוא רק 13K כזוג. ילד בשנים הראשונות יכול לעלות מעט או הרבה, זה תלוי בצורך שלכם במעון פרטי מגיל רך או העזרות יומיומית בהורים שלכם וכמובן גם תלוי באזור המגורים שלכם. בכל מקרה, נראה שגם עם ילדים סביר שתמשיכו לחסוך כל חודש במשך השנים כך שהתיק שלכם צפוי לגדול. אתם גרים בשכירות היום, נכון? יתכן שתרצו לקנות דירה למגורים עם הרחבת המשפחה.
    מה הסיבה שאתם זקוקים לגיוון נוסף מעבר למניות, דירה להשכרה ואג"ח? או שאתה רוצה להחליף את האג"ח בנדל"ן נוסף? ולמה דווקא בחו"ל? ומה זה חו"ל בשבילך? ולמה נראה לך שבחו"ל יותר זול או התשואה גבוהה יותר (ושוב, המילה חו"ל מגדירה את כל העולם חוץ מישראל - זה נשמע פשטני מדי)?
    אבל אתה מכיר כבר, לא? יש לכם דירה מושכרת כך שאתה מבין מה זה אומר לקנות ולתחזק ולשווק. אם מתחשק לך נדל"ן, למה לא בארץ? זה זמין, זה מדבר בשפה שלך, זה קרוב, אתה מכיר את החוקים, אתה מכיר את אופי האוכלוסיה.
     
    כימאי ו-Modric19 אוהבים את זה.
  6. neoh

    neoh משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏1/4/15
    הודעות:
    26
    לייקים שהתקבלו:
    14
    תודה לכולם על התגובות.
    בת העמק, השאלות שאת שואלת בהחלט במקום.

    המחשבה שלי הייתה כזאת: רוב האנשים בארץ ללא ידע פינאנסי פשוט קונים דירה למגורים. בהשקעה מסוג זה, אנשים משקיעים את כל כספם, ואף יותר מכך (משכנתא) כדי לרכוש את הדירה. ברור שיש בכך סיכון לא קטן, אבל בואו נתמקד רק באנשים שלוקחים על עצמם משכנתא בתנאים שמתאימים להם ושבסבירות מאוד גבוהה יוכלו לעמוד בהתחייבויות שלהם. ההחלטה של להשקיע יותר מ- 100% מהכסף שלהם בנכס מניב בסבירות גבוהה תתברר כנכונה בהמשך החיים. שוב, אני מודע לסיכונים ולחוסר הפיזור, אבל עצם ההחלטה להשקיע סכום גדול בגיל צעיר היא החלטה שבתוחלת היא חיובית.

    מה אני עושה לעומת זאת? אני קורא בפורום הסולידית, לומד ורוכש ידע פינאנסי, מודע לכך שלהשקיע 100% מהכסף במניות זאת החלטה שפסיכולוגית יהיה מאוד קשה לעמוד בה (ואפילו הסולידית כתבה פוסט בנושא), ומשקיע 50% מהכסף הזמין לי באג"ח ממשלתי כדי למתן תנודתיות. מדוע אנשים שמשקיעים את כל הונם בנדל"ן לא צריכים להתמודד עם אותם פחדים פסיכולוגיים של מי שמשקיע בתיק של 100% מניות? להבנתי, זה בגלל שבנדל"ן סטיית התקן משמעותית יותר נמוכה (ובגלל תזרים חודשי יחסית קבוע למעט בלת"מים).
    מכאן הרעיון לנתב חלק מהאג"ח + הכנסות עתידיות לנדל"ן.

    יכול להיות שקפצתי מהר לכיוון השקעה בנדל"ן בחו"ל. הסיבה למחשבה הזאת היא שקיבלתי את הרושם (בין היתר על ידי פרסומים פה בפורום) שהתשואה משכירות במדינות כמו אנגליה, אירלנד, וארה"ב מגיעה ל- 6-7%, בעוד שהתשואה משכירות בארץ היא לרוב באיזור 3-4%.
    אם אני טועה, אשמח לשמוע על כך.
     
  7. monkey22

    monkey22 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/12/18
    הודעות:
    431
    לייקים שהתקבלו:
    333
    נדל"ן פיזי בחו"ל זו התעסקות ולדעתי דורש חצי התמקצעות בזה. אם רוצים כמובן לא ליפול/להפסיד כסף/סתם לעשות תשואה נמוכה.
    הייתי במקומך מברר על קרנות ריט למגורים או מסחרי תלוי במה אתה מאמין שיצליח בחו"ל.
    בנוסף, אם הדירה בר"ג היא הדירה היחידה שלכם, הייתי שוקל למנף אותה. או למכור ולקנות דירה יותר יקרה (לדעתי עכשיו זה זמן טוב למכור דירות יחסית זולות ולחפש מציאות יותר יקרות), או לקחת עליה משכנתא ולקנות דירה קטנה נוספת (שים לב למס מהכנסות משכירות מעל 5100 ש"ח).
    אפשר כמובן להגדיל במקביל את החשיפה למניות בעוד 5-10 אחוזים, זה מוסיף לסיכון לא מעט.

    לא ממליץ או מייעץ.
     
  8. בת העמק

    בת העמק משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    5,031
    לייקים שהתקבלו:
    7,699
    ציטוט ממאמר נחמד אתמול במאקו: "כשמשקיעים בנדלן יש לנו נכס מוחשי ולכן, הרבה אנשים מרגישים בטוחים ויוכלו לישון טוב יותר בלילה. בשוק ההון לעומת זאת, אנחנו משלמים כסף אך לא רואים שום דבר מוחשי מלבד כמה מספרים במחשב והשליטה על הרווחים וההפסדים שלנו היא מועטה."
    כלומר, ההטייה הפסיכולוגית היא כנראה לא בגלל סטיית תקן ( רוב האנשים לא מבינים מה זה והאמת שגם אני לא מבינה למה התכוונת כאן).
    זה משפט חסר משמעות. כל דירה שתקנה היא נכס בודד בנקודה מאד ספציפית ולכן הממוצע הסטטיסטי של מדינה ממש לא אמור לעניין אותך.
     
    כימאי אוהב/ת את זה.
  9. neoh

    neoh משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏1/4/15
    הודעות:
    26
    לייקים שהתקבלו:
    14
    ייתכן שאת צודקת לגבי הסיבה להטייה הפסיכולוגית. העניין הוא שאני מאמין שגם לאנשים בעלי ידע פינאנסי רב ההטייה הפסיכולוגית לא נעלמת ויהיה להם קשה להחזיק בתיק של 100% מניות (או אפילו יותר מכך, אם אנחנו משווים לנדל"ן עם מינוף).

    אני מבין התיקון שלך, אך יחד עם זאת אני חושב שהבנת למה התכוונתי. את הרי לא חושבת שהסיכוי למצוא דירה שתניב 6-7% תשואה זהה בתל אביב, באר שבע וצפון אנגליה נניח, נכון?

    אני בהחלט יכול להבין את הטענות שהתשואה הזאת לא תבוא בלי מחיר והיא כרוכה בפרוצדורות מסובכות יותר של החזקת נכס מעבר לים.
     
  10. בת העמק

    בת העמק משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    5,031
    לייקים שהתקבלו:
    7,699
    התשואה כרוכה בעיקר בלמידה והבנה של האזור הספציפי שבו תרצה לרכוש (מעבר להבנת חוקי המיסוי והרגולציה באותה מדינה ועיר): מי האוכלוסיה ששוכרת, מה התכנון קדימה לאותה שכונה, מה הבעיות של הדירה ובית הדירות הספציפים, מה המצב האוקונומי של הרשות, היסטוריית הנדל"ן בשכונה ובעיר ועוד.
    בגלל זה הצעתי לחשוב על נדל"ן בארץ כי יש לך כבר הבנה בסיסית על ההבדל בין רמת-גן, חיפה וירוחם למשל.
    שאלה לי אליך - אתה קנית את הדירה שבבעלותך? כי מהתגובות שלך נשמע שאתה לא כל-כך בקיא בתחום (ואומרת מראש שאין כוונה לפגוע, פשוט ממה שאתה כותב).
     
  11. neoh

    neoh משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏1/4/15
    הודעות:
    26
    לייקים שהתקבלו:
    14
    הכל בסדר, לא נפגעתי. נכון, לא רכשתי את הדירה (כפי שכתבתי, קיבלנו בירושה).
    לכן גם כתבתי בפוסט המקורי שאני מעוניין ללמוד תחום חדש שאני פחות מכיר.

    אני בכלל לא נעול על נדל"ן בחו"ל. יותר מעוניין לקבל את הדיעה שלכם בפורום לגבי כיווני המחשבה שלי.
     
  12. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    13,706
    לייקים שהתקבלו:
    17,408
    אל תאמין לכל טענה שטוענים.
     
  13. neoh

    neoh משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏1/4/15
    הודעות:
    26
    לייקים שהתקבלו:
    14
    אתה יכול להרחיב בבקשה?
     
  14. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    13,706
    לייקים שהתקבלו:
    17,408
    הרושם שלך אינו נכון.
     
    חתול לילה, doc29 ו-monkey22 אוהבים את זה.
  15. קפיצת הדרך

    קפיצת הדרך משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/19
    הודעות:
    1,050
    לייקים שהתקבלו:
    1,086
    משתפת מהנסיון שלי
    אני פעלתי באופן דומה. כלומר העברתי את הכסף שהיה באג״ח (או באפיקים שפחות התאימו לי) לרכישת נדל״ן בארץ ובחו״ל ואת השאר השארתי במניות.
    לדעתי, קודם כל אתה צריך לחשוב ולהבין עם עצמך למה אתה עושה את זה. לאחר מכן חשוב להחליט באיזה היקף, של התיק ההוליסטי שלך, אתה מעוניין לעשות את זה (אם בכלל). ההבנה של הלמה גם תעזור לך להחליט על ה״כמה״.

    הסיבה שלי לפיצול בין מניות לנדל״ן הייתה בעיקר - פיזור ופסיכולוגיה.
    מצד אחד לא התאים לי להחזיק אג״ח ומצד שני הרגשתי שלהיות על 100% מניות לא מתאים לי. לכן החלטתי על חלוקה של כ- 30% (*) נדל״ן מניב והשאר מניות (מלבד חלקים של אג״ח שהם חלק אינטגרלי מהפנסיה שאני לא יכולה או רוצה לגעת בהם כגון אג״ח עם תשואה מובטחת).
    מכיוון שנדל״ן הוא הרבה פחות נזיל האיזונים מתבצעים אצלי על ידי העברת התזרים מהנדל״ן לתיק המניות מצד אחד, ומכירת מניות וקניית נדל״ן כאשר עוברים סף מסויים במניות. בנוסף, אם תהיה קפיצה גדולה באחת מהדירות, התכנון הוא למכור ולממש את הרווח.

    לגבי נדל״ן בחו״ל מול הארץ. מודה שעדיין אין לי מספיק נסיון עם הנדל״ן בחו״ל. את הדירות בחו״ל התחלתי לקנות רק שנה שעברה ולכן אין לי מספיק נסיון. אני כן יכולה להגיד לגבי זה ש:
    1. אכן, כמו שכתבת, מחיר ה״כניסה״ נמוך משמעותית מנדל״ן בארץ.
    2. אל תצפה לתשואה של 7% משכירות בלבד. מהנסיון המועט שלי (אנגליה) - תשואה יותר רלוונטית תהיה 5-6% (נטו אחרי הוצאות אבל לפני מס בארץ) כשה- 6% נדיר למצוא ולרוב זה יהיה סביב ה- 5%. יש לציין שהתשואה הזו מתייחסת למחיר הרכישה (כולל כל הוצאות הרכישה כולל ייעוץ/ליווי) והיא לאחר קיזוז כל ההוצאות הקבועות שבעל הבית משלם (ויש הרבה! הוצאות שבארץ רגילים שהדייר משלם), הוצאות דמי ניהול של חברת הניהול, ביטוח ו- 10% תיקונים/דירה לא מושכרת.
    3. לגבי מינוף - אני מקווה שברור לך שאין אפשרות לקחת ״משכנתא״ רגילה כמו ברכישת נדל״ן בארץ. אני בהתחלה חשבתי לקחת מינוף על חשבון הכסף בקרן ההשתלמות ובסוף החלטתי לוותר. תכלס, זה כמו כל מינוף או הלוואה אחרת שתיקח. אז אין ממש קשר לנדל״ן שאתה רוכש.
    4. יותר קשה/יקר להעביר את התזרים מהנדל״ן בחו״ל לחשבון ההשקעות בארץ. מה גם שאם אתה רוכש את המניות בשקלים (או במטבע אחר מהמטבע שבו אתה מקבל את שכר הדירה) זה דורש המרה. כך שלהבדיל משכר הדירה שאני מקבלת בארץ ושנכנס אוטומטית כל חודש לחשבון ההשקעות. את הסכום שנצבר מדמי השכירות בחו״ל אני מתכננת להעביר אחת לשנה.
    5. בהשוואה בין נדל״ן בארץ לחו״ל יש לקחת בחישוב גם את נושא המס. בהנחה שאין מס במדינה שבה אתה רוכש את הנדל״ן עדיין בארץ יש לך עד כ- 5000₪ חודשי - פטור, שלא קיים בדירה בחו״ל. כך שאם אתה עדיין במסגרת הפטור ממס על דמי השכירות בארץ גם את זה אתה צריך לשקלל לחישוב.




    (*) חשוב לי לציין שב- ״נדל״ן מניב״ אני לא מכלילה את בית המגורים שלנו ולמעשה את בית המגורים אני שמה ״בצד״. הסיבה לכך היא שאנחנו מאוד אוהבים את הבית שלנו ואין לנו שום כוונה לעבור או למכור אותו. הוא כמובן חלק מההון שלנו אבל הוא לא חלק ״מהמשחק״ של האיזונים. במקביל התיק ההוליסטי בפרישה מתוכנן לאפשר תקציב שלא כולל שכר דירה למגורים. אם כן כוללים את בית המגורים בחלק של הנדל״ן אנחנו על קצת פחות מ-50% נדל״ן.
     
    Roi, nick, דאניל ו-5 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  16. neoh

    neoh משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏1/4/15
    הודעות:
    26
    לייקים שהתקבלו:
    14
    תודה רבה על הפוסט המושקע, הסופר עוזר והאינפורמטיבי!
    זה בהחלט מחזק את הביטחון לשמוע שפעלת באופן דומה למה שאני מתכנן, פחות או יותר מאותם שיקולים.
    גם אני מצד אחד לא מעוניין להחזיק הרבה אג"ח לאורך הרבה שנים, אך מצד שני לא מרגיש בנוח עם תיק של 100% מניות.

    אשמח לשמוע, אם תרצי לשתף כמובן, מה הסיבות שהחלטת לרכוש נכס בחו"ל לפני שנה?
    כמו כן כיצד בחרת את המלווה והאם לדעתך החזקת נכס בחו"ל (עם מלווה) כרוכה בהרבה יותר כאב ראש מאשר החזקת נכס בארץ?
     
  17. קפיצת הדרך

    קפיצת הדרך משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/19
    הודעות:
    1,050
    לייקים שהתקבלו:
    1,086
    בכיף. רק מציינת ומדגישה שוב שאין לי נסיון עם הנכסים בחו״ל מעבר לשנה הזו וזה ממש ממש מעט זמן בשביל באמת לתת חוות דעת מבוססת. כך שגם אם אתה שואב עידוד מכך שיש עוד אנשים שחושבים כמוך זה עדיין לא אומר שמה שהם עושים הוא נכון/הגיוני/מומלץ... אז בבקשה לא לראות בדברי המלצה אלא רק שיתוף אישי (ואני שומרת את זכותי לבוא ולהתבכיין כאן אם לאחר תקופה אחליט שזו הייתה החלטה לא נכונה עבורי:>).

    ההחלטה לרכוש נדל״ן *גם* בחו״ל נבעה מכמה סיבות משולבות.
    יש לנו דירת מגורים, יש לנו דירה מושכרת שהתקבלה בירושה (ועליה מן הסתם לא היה צריך לשלם מס רכישה) ויש לנו דירה נוספת שרכשנו להשקעה שנרשמה על שם אחד מילדנו (שעבר את גיל 18). כך שגם עליה לא היה צריך לשלם מס רכישה, לא יהיה מס שבח (שזה די מטורף במיוחד שהדירה הזו נרכשה עם תקווה גדולה לפינוי בינוי - הלוואי בימינו אמן) והספירה של דמי שכירות פטורים ממס עד 5000₪ מתחילה מחדש ובנפרד מהדירה להשקעה שברשותנו, כך שגם דמי השכירות נקיים ממס.

    מכיוון שנגמרו לנו, באותה עת, הילדים מעל גיל 18 (מסתבר שזה אחלה נכס בימינו) כל דירה שהיינו קונים על שמנו הייתה ממוסה מכף רגל ועד ראש (כאשר בנוסף התנופפה מעל הראש גם חרב המס על דירה שלישית שזה בכלל חירב כל מחשבה על דירה נוספת בארץ).
    לכן השילוב להחלטה על נדל״ן בחו״ל נבע:
    * הנדל״ן להשקעה שיש לנו כבר בארץ, במספר אזורים שונים בארץ בעלי מאפיינים שונים (כך שהרגשנו שאנחנו מגודרים היטב מבחינת עליית השכירות ו/או עליית מחירי הנדל״ן בארץ).
    * מיצוי של כל יתרונות המס הקיימים על נדל״ן בארץ, כאשר רכישה של נדל״ן נוסף תעביר אותנו למיסוי הזוי ומטורף (במיוחד אם מס דירה שלישית היה עובר) שפשוט הופך את כל העסק ללא כדאי בעליל.
    * רצון לפזר את ההשקעה בנדל״ן גם בשווקים אחרים (תחושה, לפחות פסיכולוגית, לפיזור נוסף של סיכונים).
    * אפשרות להיכנס עם סכומים קטנים יותר.
    * אפשרות (לפחות בתיאוריה) לקבל תשואה קצת יותר גבוהה מהנדל״ן בארץ.
    * אין סכנה למס דירה שלישית.
    * ניהול הדירה על ידי ״חברת ניהול״ שמורידה ממני את רוב ההתעסקות (לפחות זו השוטפת) עם דיירים/השכרה מחדש/תיקונים/בעלי מקצוע.

    לשאלתך - אכן לקחתי מלווה. מכיוון שאסור להמליץ על אנשי מקצוע על גבי הפורום, אם תרצה פרטים לגבי המלווה אוכל לתת בפרטי.
    לדעתי העובדה שהיה לי ליווי מאוד הקלה עלי. אמנם כל דבר חקרתי ובדקתי בעצמי אבל הרגשתי שיש לי גם גב וכמובן שקיבלתי המון מידע שלא ידעתי קודם.
    נכון לרגע זה (כולה קצת פחות משנה עם נכס אחד ומספר חודשים בודד עם נכס נוסף) ההתנהלות עם הנכסים בחו״ל עם חברת ניהול (טובה!) משמעותית קלה יותר ועם הרבה פחות כאב ראש מאשר ההתנהלות עם הנכסים בארץ.
    לדוגמא-
    בנכס בחו״ל, הקיים כשנה, היה לי: בדק בית (בכניסה ושוב בחידוש החוזה), טיפולים קלים (שהיו בכניסה ושבוצעו על ידי אנשי מקצוע), בדיקת חשמל (הכרחית בחוק באנגליה) שבוצעה על ידי איש מקצוע, חידוש חוזה כולל העלאת מחיר (משמעותית) של דמי השכירות. את כל הדברים הללו עשתה חברת הניהול ואני רק שלחתי כסף וקיבלתי כסף. כך שלא הייתה לי בכלל אינטראקציה עם השוכר או עם אנשי המקצוע ולא הייתי צריכה לבוא לראות לפני/אחרי את התיקונים שעשו. כאשר הכל נשלח עם מליון תמונות להראות את מצב הדירה (בדק בית) ואת התיקונים הדרושים (לפני ואחרי).

    בנכסים בארץ בזמן הזה היו לי: תיקונים (בשתי הדירות) וחידוש חוזה.
    לגבי התיקונים - בדירה אחת אנחנו היינו צריכים לבוא לדירה. במקרה אחד בשביל לראות מה בדיוק התקלה ובמקרה אחר בשביל להיות עם איש המקצוע (כי בזמן הקורונה הדיירים לא היו תקופה מסויימת בבית). בדירה השנייה קיבלתי הצעות מחיר/טלפונים/הסברים, לפני - מהדייר, תוך כדי - מאיש המקצוע שבא לראות את התקלה ואחרי - עם הדייר ועם איש המקצוע לוודא שהכל בוצע (כולל לריב אחר כך עם איש המקצוע כאשר ניסו להכניס לי משהו שהיה כלול בהצעת המחיר).
    לגבי חידוש החוזה - לאחר מאבקים קשים בנוגע לערבויות החדשות הדרושות, בוצע חידוש חוזה עם ירידה קלה בשכירות (באחת הדירות) כי לא היה לי לב להשאיר את דמי השכירות באותה הרמה בתקופה קשה זו... וכמובן שהיה צורך להגיע ולהיפגש עם הדייר לחתימת החוזה (עיר אחרת ממקום מגורי).
     
  18. neoh

    neoh משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏1/4/15
    הודעות:
    26
    לייקים שהתקבלו:
    14
    שוב המון תודה על השיתוף!

    ממה שיצא לי לקרוא קצת בפורום, לרוב הטיעונים נגד השקעות נדל"ן בחו"ל מתמקדות בשני טיעונים עיקריים: כאב הראש (להבנתי ניתן לפתור על ידי מלווה + חברת ניהול), וחוסר היכרות מעמיקה עם השוק המקומי, מה שמצריך ממך בעצם לסמוך על המלווה שלך בלי להכיר את ההשקעה שלך לפרטי פרטים.

    אם יש שיקולים אחרים אשמח לשמוע.

    אשמח אם תוכלי לשלוח לי הודעה פרטית, מסתבר שיש הגבלה על שליחת הודעות פרטיות למשתמשים שלא עברו רף הודעות מסויים :)
     
  19. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    13,706
    לייקים שהתקבלו:
    17,408
    לא לפתור, להפחית.
     
    doc29 אוהב/ת את זה.
  20. Yoss

    Yoss משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏9/8/18
    הודעות:
    3,122
    לייקים שהתקבלו:
    3,383
    זה אמור להיות ברור אבל לא יזיק להדגיש:
    מה שגורם לתשואה הגבוהה יותר זה לא זה שזה כרוך ב"פרוצדורות מסובכות יותר של החזקת נכס מעבר לים".
    הגורמים שמשפיעים על התשואה הם בעיקרם אחרים מהסיבוכים של משקיעים זרים. התשואה נובעת מ/מייצגת איזושהי משוואת סיכון/סיכוי שרלוונטית לאותו שוק.
    כמשקיע זר, אתה נחשף בגדול לאותם סיכונים שמובילים לתשואה העודפת (אין ארוחות חינם), וחוץ מזה, בנוסף, אתה נחשף להשפעה הייחודית של "פרוצדורות מסובכות יותר של החזקת נכס מעבר לים".
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
שילוב של נדל"ן ומניות פורום השקעה בנדל"ן ‏14/1/18
הצהרת הון ושותפות להשקעה בנדלן פורום השקעה בנדל"ן ‏12/7/20
נדלן בגרמניה פורום השקעה בנדל"ן ‏25/4/20
פאי נדלן - פ.א.י גרופ נדלן פורום השקעה בנדל"ן ‏31/3/20
נדלן באירופה מול הארץ במקרה שלי פורום השקעה בנדל"ן ‏17/3/20
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.