שיטה לתשלום על הדירה - מה אתם אומרים?

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,445
דירוג
14,123
שלום

אני בתהליכים של רכישת דירה דרך עמותת בנייה.
נותנים 30% בהתחלה ומתחילת הבנייה משלמים את השאר ב-24 תשלומים, ברגע שאין יותר הון עצמי לוקחים מימון שהעמותה מסדרת דרך קרן הלוואות. אחרי גמר הבנייה מפרקים את העמותה וכל אחד מקבל זכויות בטאבו על הדירה שלו, ואז ניתן למחזר את המימון למשכנתא רגילה דרך בנק.

הבעיה היא שאני בניתי על משכנתא רגילה מהתחלה, והמימון המוצע הוא 6.7% ריבית שנתית. אני מאוד מתלבט אם לתעדף את התשלומים לדירה על פני ***** תיק ההשקעות שהוא 100% מניות (ברור לי שבריבית כזו לא משתלם לרכוש שום אגח).

המחשבות שלי הוא שהמימון הזה אמנם יקר אבל הוא קצר טווח, ולכן עדיף לא לי לפספס שנה וחצי של הפקדות לתיק השקעות.

נתונים נוספים: כסף זמין להשקעות 8000 בחודש, תשלום מינמלי למימון - 2200 בחודש. המימון יהיה בערך 300,000.

אם צריך עוד נתונים אשמח לספק.

לסיכום: הלוואה של 300K ב-6.7% שניתן למחזר בעוד שנה וחצי. אם פורסים למקסימום השנים שנותנים יוצא תשלום של 2200 בחודש. סך כסף זמין להשקעות - 8000 בחודש.
לשלם על ההלוואה 2200? 3000? 8000?
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,329
דירוג
11,751
להשקעה או מגורים?
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
אני מקווה שאתה יודע מה אתה עושה (בהקשר של הדירה) ומה ההשלכות של עמותות למינהן.
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,445
דירוג
14,123
להשקעה או מגורים?
מגורים

אני מקווה שאתה יודע מה אתה עושה (בהקשר של הדירה) ומה ההשלכות של עמותות למינהן.
אנחנו לאט לאט מבינים את ההשלכות, מסתבר שזה סוג של דמוקרטיה שניתן בהחלטה של רוב להחליט החלטות שמשפיעות על כולם. מעדיף לא להפוך את השרשור למרמור שלי על הפרויקט.
בוא נגיד רק שעשיתי את כל החישובים הכלכליים ועם כל הבלאגן, כלכלית זו עדיין הדירה הכי משתלמת שיכולתי למצוא שמתאימה לקריטריונים הלא כלכליים שלנו.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
יש מחיר מובטח? מועד כניסה מובטח? בחרתם כבר קבלן? (כבר היו מקרים שהעמותות הגיעו למחירי שוק ואף יותר ומועדי מסירה מאוחרים הרבה יותר שעלו לקונים גם בשכירויות נוספות).
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,445
דירוג
14,123
יש מחיר מובטח? מועד כניסה מובטח? בחרתם כבר קבלן? (כבר היו מקרים שהעמותות הגיעו למחירי שוק ואף יותר ומועדי מסירה מאוחרים הרבה יותר שעלו לקונים גם בשכירויות נוספות).
הבניין כבר בבנייה, אז המשוכה הזאת מאחוריי. יש חוזה חתום מול הקבלן שעל כל איחור הוא מפצה בשכר דירה. המחיר נמוך בכ-20% ממחירי השוק בעת חתימת החוזה. עם זאת, הבעייתיות שאני חווה היא דווקא מהעמותה עצמה והחברים שבה.
אני לא מעוניין שהשרשור הזה יהפוך למרמור על עמותות בנייה.

אשמח לקבל תובנות לגבי "בעיית" המימון שהצגתי
 

ארגמן

משתמש ותיק
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
395
דירוג
574
תשאל את עצמך אם אתה חושב שתוכל להשיג תשואה של 6.7% שנתית בתיק ההשקעות שלך.
אם התשובה היא לא, אז כנראה שכדאי להפנות כל כסף עודף (כולל תיק ההשקעות) על מנת לסגור את ההלוואה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,437
דירוג
22,422
אשמח לקבל תובנות לגבי "בעיית" המימון שהצגתי
זה NO BRAINER, זו התשובה עם תיקון קל:
תשאל את עצמך אם אתה חושב שתוכל להשיג תשואה של 6.7% שנתית בתיק ההשקעות שלך.
אם התשובה היא לא, אז כנראה שכדאי להפנות כל כסף עודף (כולל תיק ההשקעות) על מנת לסגור את ההלוואה.
לא 6.7% אלא 8.93% כי יורד לך 25% מס.
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,445
דירוג
14,123
תשאל את עצמך אם אתה חושב שתוכל להשיג תשואה של 6.7% שנתית בתיק ההשקעות שלך.
אם התשובה היא לא, אז כנראה שכדאי להפנות כל כסף עודף (כולל תיק ההשקעות) על מנת לסגור את ההלוואה.
זה NO BRAINER, זו התשובה עם תיקון קל:

לא 6.7% אלא 8.93% כי יורד לך 25% מס.

זה פחות או יותר מה שחשבתי. פסיכולוגית לא רציתי להפסיק את ההפקדות לתיק ההשקעות למשך זמן ממושך מדי.
אבל המתמטיקה מנצחת.
וזה לא שאני מפסיק להשקיע לגמרי, יש עדיין הפקדות שוטפות שלי ושל אשתי לפנסיה והשתלמות.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,376
דירוג
2,292
אני בתהליכים של רכישת דירה דרך עמותת בנייה.
נותנים 30% בהתחלה ומתחילת הבנייה משלמים את השאר ב-24 תשלומים, ברגע שאין יותר הון עצמי לוקחים מימון שהעמותה מסדרת דרך קרן הלוואות. אחרי גמר הבנייה מפרקים את העמותה וכל אחד מקבל זכויות בטאבו על הדירה שלו, ואז ניתן למחזר את המימון למשכנתא רגילה דרך בנק.
אז זו בעצם קבוצת רכישה שמאוגדת דרך עמותה?
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,445
דירוג
14,123
כן, בגלל שזה קרה במקום אחד זה בהכרח המצב שלי :)

אז זו בעצם קבוצת רכישה שמאוגדת דרך עמותה?
בדיוק. כך שהקרקע והבניין רשומים על שם העמותה בכללותה עד לסיום הבנייה ואז העורך דין מבצע פיצול זכויות בטאבו.

לכל הדואגים, לא נכנסתי לפרויקט מפוקפק, וגם לא גנבו ממני כסף (עדיין :) ).
הבנייה כבר בעיצומה.
הדבר שהטריד אותי היה הריבית הגבוהה על המימון של החלק שאין לנו כהון עצמי.
אני התלבטתי אם 100% מניות ינצח את הריבית של 6.7% ולאורך זמן יש לי תחושה שכן (במיוחד שהמימון הנ"ל הוא לשנה וחצי בלבד ולאחריו ניתן למחזר למשכנתא רגילה בריביות שפויות).
תודה ל- @אורי ג. שהפנה את תשומת ליבי שאצטרך לנצח 6.7% אחרי מס, ולכן כל עוד יש לי את המימון עדיף לי לנצל כמה שיותר כסף לסגור אותו מאשר להשקיע כסף זמין במניות.

תשאל את עצמך אם אתה חושב שתוכל להשיג תשואה של 6.7% שנתית בתיק ההשקעות שלך.
אם התשובה היא לא, אז כנראה שכדאי להפנות כל כסף עודף (כולל תיק ההשקעות) על מנת לסגור את ההלוואה.
@ארגמן הציע לפדות גם את תיק ההשקעות הקיים כי גם הוא לא יוכל לנצח את הריבית על המימון, אבל כרגע יש חבות מס מסוימת בתיק ההשקעות שלי, וגם פסיכולוכית אני מעדיך להשאיר שם את הכסף. אשמח לשמוע נימוקים/חישובים למה אולי בכל זאת כדאי לי לפדות את התיק למרות המס. אין חשש שאני לא אחזור להשקיע בתיק לאחר מעבר למשכנתא הרגילה.

תודה לכולם בינתיים על התובנות, אשמח לשמוע עוד כמובן כדי לגבש תוכנית פעולה מסודרת.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,437
דירוג
22,422
@ארגמן הציע לפדות גם את תיק ההשקעות הקיים כי גם הוא לא יוכל לנצח את הריבית על המימון, אבל כרגע יש חבות מס מסוימת בתיק ההשקעות שלי, וגם פסיכולוכית אני מעדיך להשאיר שם את הכסף. אשמח לשמוע נימוקים/חישובים למה אולי בכל זאת כדאי לי לפדות את התיק למרות המס. אין חשש שאני לא אחזור להשקיע בתיק לאחר מעבר למשכנתא הרגילה.
איפה התיק? סכום רציני?
יש לך קה"ש?
יש לך סכום רציני בקרן פנסיה?
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,445
דירוג
14,123
איפה התיק? סכום רציני?
התיק ב-TD AMeritrade. לא סכום מאוד רציני (פחות מ-40,000 שקל). היה לנו תיק יותר גדול בבנק לאומי שפדינו ב-2014 כדי להיכנס לעמותה.

יש לך קה"ש?
יש. לא נזיל בשנים הקרובות. סכום של כ-50K.

יש לך סכום רציני בקרן פנסיה?
כ-250K בין שנינו.
שקלנו לקחת הלוואה כזאת, אבל הבנתי שאפשר על אולי 20% שזה לא משמעותי ולא שווה בעיני את ההתעסקות (במיוחד שהריבית הגבוהה נגמרת עוד שנה וחצי).
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,437
דירוג
22,422
כ-250K בין שנינו.
שקלנו לקחת הלוואה כזאת, אבל הבנתי שאפשר על אולי 20% שזה לא משמעותי ולא שווה בעיני את ההתעסקות (במיוחד שהריבית הגבוהה נגמרת עוד שנה וחצי).
30% שזה 75,000 ש"ח, סכום לא מבוטל שאתה יכול לקבל בפריים מינוס 0.5 במקום הריבית הגבוהה שאתה משלם בעמותה, לדעתי הצנועה זה שווה.

*תיקון*
30% ללא מרכיב הפיצויים אז בפועל פחות אבל עדיין שווה לדעתי.
 
נערך לאחרונה ב:

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,445
דירוג
14,123
30% שזה 75,000 ש"ח, סכום לא מבוטל שאתה יכול לקבל בפריים מינוס 0.5 במקום הריבית הגבוהה שאתה משלם בעמותה, לדעתי הצנועה זה שווה.

*תיקון*
30% ללא מרכיב הפיצויים אז בפועל פחות אבל עדיין שווה לדעתי.
IBI מאפשרים את זה גם על קופות גמל?
 

מתכנת

מודרטור
הצטרף ב
10/2/16
הודעות
8,904
דירוג
7,932
*תיקון*
30% ללא מרכיב הפיצויים אז בפועל פחות אבל עדיין שווה לדעתי.
אאל"ט ההסתיגות שלך נכונה רק לגבי כספי פיצויים של המעסיק הנוכחי.
כספי פיצויים ממעסיקים קודמים וששוחררו לטובת העובד ניתן גם מולם לקבל הלוואה. (שוב, אאל"ט)
 

מתכנת

מודרטור
הצטרף ב
10/2/16
הודעות
8,904
דירוג
7,932
לא לי לפספס שנה וחצי של הפקדות לתיק השקעות.
זה פחות או יותר מה שחשבתי. פסיכולוגית לא רציתי להפסיק את ההפקדות לתיק ההשקעות למשך זמן ממושך מדי.
אבל המתמטיקה מנצחת.
שמע, אני במצב דומה לשלך ומזדהה עם כל מילה שכתבת.
היות שהמשכנתא אמורה להסתיים עוד 25Y~ ובהתחשב בשיקולים שפירטתי כבר החלטתי שעדיף למחזר כעת תוך קיצור תקופה ולהגדיל החזר חודשי כך לסיים מהר יותר ולהימנע מהרבה תשלומי ריבית.
כל הסכום שהיה על סף השקעה + הלוואות שלקחתי (0%) גרם לכך שבשנה-שנתיים הקרובות לא אזרים כספים לתיק ההשקעות וכנראה שזה ישפיע וידחה את מועד הפרישה.
איך לומר? אני קצת מאוכזב/מבואס/מתוסכל, התחלתי על רגל ימין ופתאום אאחחח פנצ'ר, נתקע לשנתיים, החלום נדחה.
 

FIYaacov

מודרטור
הצטרף ב
22/3/15
הודעות
15,445
דירוג
14,123
ומזדהה עם כל מילה שכתבת
תודה על ההזדהות. בוא נקים קבוצת תמיכה של "אשתי הכריחה/המליצה אותי לקנות דירה anonymous"
מצד שני, קשה להעריך את ההשפעה של זה. רכישת דירה למגורים מנטרלת השפעה של אינפלציה על רכיב מגורים בהוצאות שלך. אבל יש לי תחושה שההחזר בדמות שכירות מופחתת לא ישתוו להחזרים בשוק ההון.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S החלטתי לפתוח תיק וירטואלי עם שיטה שחשבתי עליה ונראה מה יהיה עוד שנה שוק ההון 36
ש מישהו מכיר שיטה להתקשר חינם למספר חינם בארהב מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
Jenia29 שיטה ודאית להרוויח? שוק ההון 361
S שיטה שחשבתי עליה שמשלבת השעה פסיבית במדדים עולמיים עם מצבים של מינוף כשצריך שוק ההון 76
Jane Doe שיטה פשוטה לסילוק רעלנים מהמזון אוף טופיק 14
הק995 שיטה להוזלת דמי הניהול על הצבירה בקופות גמל וקרנות השתלמות שוק ההון 10
R שיטה לניהול פיננסי אישי והשקעות כסף פנוי שוק ההון 14
1 דרישה לתשלום עבור אכ"ע פרטי לאחר הפסקת עבודה צרכנות פיננסית 3
J חישוב מס ,גריעת הפסדים- ממס לתשלום על רווחים שוק ההון 5
A הנוסחא האופטימלית לתשלום מס נמוך בפרישה מוקדמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 68
ג חשבון מט"ח לתשלום במט"ח באשראי צרכנות פיננסית 8
B לגור בזול /אלנטרנטיבות לתשלום שכירות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
R מה יחסכם לתשלום "בשחור"? האם אתם תומכים בחובת דיווח כללית למס הכנסה? צרכנות פיננסית 123
ש ״לשרוף״ את הדירה ע״י פרסום למכירה נדל"ן 5
A מס על השכרת דירה אם זו הדירה היחידה בבעלות נדל"ן 2
Y מס רכישה + מס שכ"ד לזוג כאשר לאחד מבני הזוג יש בעלות הדירה אחרת נדל"ן 1
liranviper השקעה הפוכה (הון + קצבה לקשיש תמורת הדירה שלו) נדל"ן 13
ע שטח דירה בטאבו קטן משטח הדירה בפועל נדל"ן 13
S להשכיר את הדירה או למכור נדל"ן 19
תפוזינה אם מישהו מצהיר שהוא הולך למכור את הדירה הראשונה בתוך שנה וחצי פוסטים מאיכות נמוכה 4
V השוכר מעוניין לשפץ את הדירה על חשבונו נדל"ן 20
N דילמה- תשלום וועד בית לפי שטח הדירה או באופן שיוויוני ושמירה על שלום בית בבניין נדל"ן 25
ב שאלה למבינים בתחום - חובות עו"ד כלפי מוכר הדירה נדל"ן 15
י "מכירת דירה" איך להכין את הדירה למכירה במחיר גבוה יותר. נדל"ן 12
U ניצול מצב עתידי בהעלאת ריבית באינפלציה לצורך השקעה הדירה נדל"ן 24
ס השוכר מעוניין לשלם את כל שכר הדירה מראש נדל"ן 70
P ביטוח לרעידות אדמה עבור הדירה האם הכרחי? צרכנות פיננסית 0
amikal הרחבת ביטוח הדירה לכיסוי שווי הדירה (לא רק מבנה ותכולה) נדל"ן 4
M שימוש בשמאי מטעם הבנק לטובת מיקוח על מחיר הדירה נדל"ן 3
M האם במחזור משכנתא מעריכים את שווי הדירה מחדש? נדל"ן 15
yossik יונה התבייתה על הדירה שלי אוף טופיק 9
נ ברלין מתכוננת להקפיא את שכר הדירה; מחירי השכירות של דירות בעיר ישארו ללא שינוי במשך 5 שנים; נדל"ן 100
A שוכרים שלא משלמים ולא מפנים את הדירה נדל"ן 43
B מהי הדירה הכי זולה לקנייה בישראל ובאיזה איזור? נדל"ן 5
Rio מיתוג הדירה - מחיר למשתכן וסמיכות לבית קברות נדל"ן 23
M האם חישוב "כדאיות רכישת דירה" בהתאם לעלויות הדירה מול עלות השכירות זה לא בעצם תזמון שוק? נדל"ן 23
ס לקנות את הדירה שאני *גר* בה, מנק' מבט של השקעה שוק ההון 20
R האם עדיף לקנות את הדירה בה גרים או לשכור אותה? שוק ההון 3
yossik תוספת מרפסת - האם ובכמה מעלה את ערך הדירה צרכנות פיננסית 46

נושאים דומים

למעלה