שדרוג קומה

[בורג]

אמ;לק במשפחה שלי יש דירה להשכרה שעומדת להתחיל תמא 38ב , הקבלן מציע לשדרג את הקומה בתשלום, איך להעריך האם משתלם כלכלית?

ישנה דירה ישנה בגבעתיים, שכונת בורוכוב, רחוב שקט, 3 חדרים, קומה 1 על עמודים, מושכרת, שנמצאת בשלבים האחרונים של הפינג פונג בין היזם לעיריה לקבלת אישורים (כבר כ5 שנים).
לאחר התמ"א, יתקבל בניין חדש, דירה של 4 חדרים עם מחסן וחניה, בקומה 2 (שדרוג קומה אחת על חשבון היזם). מול הדירה ישנו צמוד בניין חדש של 4 קומות שלא ישתנה, ומעבר לכביש בניין של 2 קומות שמתישהו כנראה גם יתחדש ויחסום את הנוף. היזם רוצה להתחיל לשווק בקרוב את הדירות שלו ולכן מציע עכשיו לפי שמעוניין לשדרג את הקומה של דירתו. כל עליית קומה היא 40,000 שקל פלוס מס 8%, כלומר 43K. קומה 3 ו4 לא מעוניינים לשדרג, אז האפשרויות הן:
א) להשאר בקומה 2 ללא עלות.
ב) לשדרג לקומה 5 בעלות 130K
ג) לשדרג לקומה 6 ואחרונה בעלות 172K

אני יודע שנהוג שעל כל קומה המחיר עולה ב1-2% וזה בתוך הטווח הזה, אני מעריך שאם הדירה הייתה קיימת היום במצב המשופץ היא הייתה שווה 3-3.3 מיליון לפי מדלן.
צאו מתוך הנחה שיש את הכסף (לא צריך הלוואה), ושהוא מושקע ברובו המוחלט בצורה סולידית באג"חים עם תשואה אפסית (כנראה).
אני מאוד אוהב נוף פתוח, אוויר ורוח. אז מבחינתי אם הייתי גר שם הייתי משדרג. אבל אני לא גר שם. המשפחה משכירה את הדירה וכך תמשיך. בטווח הרחוק מאוד אולי מישהו מהמשפחה יגור שם ואולי היא תמכר ותחולק בין היורשים.
איזה כלים אני צריך בשביל להעריך האם ההשקעה תשתלם?

 

[yossik]

אם הדירה מיועדת להשכרה אז חבל על הכסף לשדרוג קומה, זה אימפולס ריגשי מובן אבל חסר משמעות עסקית, אל אם יש מחשבות עתדיות לגור בדירה.
אולי אפילו לשנמך קומה ולקבל 40K?

 

[בורג]

אבל חסר משמעות עסקית

אני נסיתי לחשב:
לפי תשואה שמרנית של 2.5% שכירות לשנה. השדרוג לקומה 5 צריך להגדיל את השכירות בלפחות 270 שקל לחודש.
לדעתך, שוכרים סטנדרטים (ולא בפורום הסולדית) יסרבו לשלם 6550 שקל במקום 6250 שקל עבור אותו דירה עם נוף?

אולי אפילו לשנמך קומה ולקבל 40K?

מעניין! אני חושב (ולא בטוח) שזה לא עומד על הפרק מצד הקבלן.

 

[yossik]

לדעתך, שוכרים סטנדרטים (ולא בפורום הסולדית) יסרבו לשלם 6550 שקל במקום 6250 שקל עבור אותו דירה עם נוף?

נוף לאן? למגרש חניה ממול, לים, לשטח ירוק?
ברור שיש עדיפות לשכירות בקומה גבוהה יותר אבל האם זה באמת כדאי?
אני דוגל במינימום הוצאות ומקסימום הכנסות.
זרקת כאן חישובי 'מפית', תתיעץ עם בעל מקצוע שיתן לך מספרים קונקרטים.
** תוספת **
כשאני רציתי לרכוש דירה 'על הנייר' לפני כ 12 שנים נאמר לי שלכול קומה צריך להוסיף 1000-1500$

 

[בורג]

נוף לאן? למגרש חניה ממול, לים, לשטח ירוק?

נוף לקולטי השמש של גבעתיים וברקע גורדי השחקים של תל אביב. לא מלהיב, לא נורא.

אני דוגל במינימום הוצאות ומקסימום הכנסות.

תודה .

 

[yossik]

נוף לקולטי השמש של גבעתיים וברקע גורדי השחקים של תל אביב. לא מלהיב, לא נורא.

למעט קולטי השמש, אחלה נוף אורבני.

 

[Redroze]

נכון שרוב הסיכויים שלא תקבל החזר על ההשקעה בשכירות אבל במכירה בטוח תחזיר את הסכום שהשקעת + יזרז/יקל על המכירה.

 

[אורי ג.]

איזה כלים אני צריך בשביל להעריך האם ההשקעה תשתלם?

אין לך אבל המחיר המבוקש הוא בערך מה שנהוג באזור לתוספת קומה.
בשכ"ד בספק רב אם יחזיר את עצמו.
במכירה אולי, אבל לא ברור התשואה על זה.
התשובה תשנה אם עליית הגובה מספקת נוף מיוחד כמו פארק או ים וכו'
אם להשקעה הייתי מוותר, אולי משדרג קצת מפרט במקום.

 

[יהודה ישראל]

להערכתי שדרוג קומה בגבעתיים לא אמור לעבור את ה30 א"ש (שווה ערך למ"ר).
אם הדירה מתוכננת להשכרה, אני אישית לא רואה טעם, אם למכירה, הייתי מנהל מו"מ, אבל שדרוג לקומות נמוכות ולא לשליש העליון גם לא שווה הרבה.

 

[בורג]

למען ההיסטוריה, או אנשים שיקראו בעתיד.
הסכומים לא היו נכונים. הטלפון השבור בין היזם, לעורך דין, למשפחה, ועד אלי, נשבר במקום לא ידוע.
מדובר על 30K לקומה (כבר כולל מע"מ) לא כולל מס רכישה 8%.
@יהודה ישראל צדק.

והמשפחה החליטה לשדרג לקומה 6, שהיא הכי גבוהה שאפשרית לפני 2 קומות הפנטאוז.
דנו ביחד בכל הדעות שלכם. הם מודעים לזה שיקח הרבה מאוד שנים להחזיר בשכירות את ההשקעה. כנראה שבמכירה זה ישתלם. מה שקבע לדעתי היא העובדה הפשוטה שיש כסף פנוי שמחפש השקעה סולידית.

תודה על התגובות.

 

[Fitch]

יש כסף פנוי שמחפש השקעה סולידית

מה ההשקעה הסולידית פה? המדרגות משלמות שכירות?

 

[בורג]

מה ההשקעה הסולידית פה? המדרגות משלמות שכירות?

אכן.
דירה עם נוף משלמת יותר שכירות מדירה בלי נוף.
לא הרבה יותר, אבל יותר.