שדרוג עתידי של הדירה

[Squirrel]

שלום לכולם,
מתלבט איך לגשת לשאלה הבאה:
ברשותי דירת מגורים 4 חדרים במרכז. הדירה עוברת תמא פינוי בינוי.
בעקבות מעבר לחו״ל מעריך שאיעדר מהארץ בין 3-5 שנים.
ידוע לי כי בעתיד סביר מאוד כי ארצה להגדיל את הדירה לדירה גדולה יותר (נניח דירת גן).

מאחר ואני חושש כי עוד x שנים מחירי הדירות הגדולות יתרחקו עוד יותר מדירת ה4 חדרים שלי - אני חושב:
האם לקחת עכשיו משכנתא ולקנות מהקבלן דירה גדולה וכך גם אם יעלו מאוד מחירי הדירות אהיה כבר בעלים של דירה בשווי זה
או אולי
לחכות לעתיד הלא ידוע למרות שיש מצב שאני אאבד את היכולת לשדרג כיוון ומחירי הדירות הגדולות ״יברחו״ לי (יהיו יקרות מדי)?

אשמח לתובנות מחשבות וכו׳ תודה מראש לעונים !

 

[ExeAction]

אתה אפילו לא יודע בדיוק מתי תחזור. אולי תרצה להישאר שם, אולי משהו ישתנה ותחזור יותר מוקדם?
לדעתי מוקדם מדי כדי לתכנן תוכניות לעוד 5 שנים כשברקע יש לך משהו משמעותי כמו רילוקיישן.

 

[רוני]

אשמח לתובנות מחשבות וכו׳ תודה מראש לעונים !

היי
זה תלוי במאפיינים הפיננסיים שלך, אם הנכס כרגע לא ממונף זה אומר שיש לך הון תקוע בקירות,
יש הגיון לקחת משכנתא סבירה עבור דירה גדולה יותר, כשתחזור לארץ תוכל להחליט האם לגור בדירה,
להשכיר את הדירה ולשכור דירה אחרת במקומה, או למכור את הדירה ולסלק את יתרת המימון וביתרה להחליט
איזה דירה לקנות, אני חושב שזה מאפשר לך יותר אופציות בעתיד.

 

[Squirrel]

תודה!
הדירה הנוכחית ללא משכנתא.
רק כדי שאבין -
מה כוונתך ״הון תקוע בקירות״ (להבנתי אם אני גר שם זה הגיוני, ואם לא אז מקבלים שכירות..)?

 

[רוני]

תודה!
הדירה הנוכחית ללא משכנתא.
רק כדי שאבין -
מה כוונתך ״הון תקוע בקירות״ (להבנתי אם אני גר שם זה הגיוני, ואם לא אז מקבלים שכירות..)?

הי
הכוונה להון שלא מממש את מלוא הפוטנציאל שלו, מאחר וניתן למשכן דירות, אתה יכול לקנות דירה גדולה ויקרה יותר עם משכנתא,
השכירות החודשית תהיה גבוה יותר מהשכירות הנוכחית, היא תכסה את עלות המימון, ובעתיד תהנה יותר מעליית ערך ועלייה בשכירות.

יש אופציה למשכן את הדירה ולמשוך כסף מהקירות להשקעה נוספת אבל לא ניכנס לזה כאן.

 

[aviranze]

הי
הכוונה להון שלא מממש את מלוא הפוטנציאל שלו, מאחר וניתן למשכן דירות, אתה יכול לקנות דירה גדולה ויקרה יותר עם משכנתא,
השכירות החודשית תהיה גבוה יותר מהשכירות הנוכחית, היא תכסה את עלות המימון, ובעתיד תהנה יותר מעליית ערך ועלייה בשכירות.

יש אופציה למשכן את הדירה ולמשוך כסף מהקירות להשקעה נוספת אבל לא ניכנס לזה כאן.

למה שלא נכנס לזה כאן? הרי הנתון הראשון שציינת בפניו זה שאם אין לו הלוואות ומשכנתא אז ההון תקוע בקירות.

אז מי יכול לתת לנו יתרונות חסרונות, במקום להחליף נכס- למשכן את הקיים ולקנות דירה נוספת. מלבד מסלול פטור שבח שקיים רק עבור דירה יחידה, ומס רכישה מהשקל הראשון לדירה הבאה, מה אפשר לספר לנו על תנאי המשכנתא ההבדלים שבין למשכן דירה קיימת לבין משכנתא לדירה חדשה?


אודה לעזרה

 

[אליהו]

למה שלא נכנס לזה כאן? הרי הנתון הראשון שציינת בפניו זה שאם אין לו הלוואות ומשכנתא אז ההון תקוע בקירות.

אז מי יכול לתת לנו יתרונות חסרונות, במקום להחליף נכס- למשכן את הקיים ולקנות דירה נוספת. מלבד מסלול פטור שבח שקיים רק עבור דירה יחידה, ומס רכישה מהשקל הראשון לדירה הבאה, מה אפשר לספר לנו על תנאי המשכנתא ההבדלים שבין למשכן דירה קיימת לבין משכנתא לדירה חדשה?


אודה לעזרה

המשפט הזה ההון תקוע בקירות, זה נותן הרגשה שלילית כאילו זה שלא לוקחים הלוואה זה אומר שהכסף תקוע, אבל זה ברור שאין בזה שום דבר רע, ואפילו יש בזה דבר מאוד טוב, אבל לאדם שרוצה לקחת הלוואות בסכומים גדולים אז טוב שידע שאפשר למשכן את הדירה לבנק כנגד הלוואה גדולה.

אין שום חובה לקחת הלוואות ולהתמנף עד קצה גבול היכולת, אבל מי שרוצה להשיג תשואות יותר גבוהות, הלוואת משכנתא יכולה להקפיץ אותך (וגם יכולה להוריד אותך נמוך) בגלל שאדם נורמטיבי יכול לקחת הלוואה של מיליון שח בקלות, ובריביות יחסית טובות, ולכן יש לזה מעלה למשקיעים.

ועל מה ששאלת על משכון דירה קיימת לצורך רכישה דירה נוספת לפי הידוע לי אין היום אפשרות כזאת, אבל תוכל לקחת 50 אחוז מהדירה להלוואה לכל מטרה אבל שם הריביות משמעותיות יותר גבוהות.

(אבל אם אתה רוצה לקחת הלוואה גדולה בשביל להשקיע תמיד טוב לדעת שאם אתה תעבור דירה תוכל להתמנף עד 75 אחוז משווי הדירה).

 

[breezblock]

עד כמה אתה בטוח שתחזור מהרילוקיישן?
יש לך כבר מדינת יעד?
הייתי קודם כל בודק משמעויות של מיסוי על אחזקת דירה בישראל כשאתה חי במדינה אחרת.

 

[רוני]

למשכן את הקיים ולקנות דירה נוספת

הי
יש אפשרויות שונות לשימוש במשכנתא לכל מטרה, לדוגמא רכישת דירה במקום אליו הוא עובר לצורך הרילוקיישן.

 

[כימאי]

יש הגיון לקחת משכנתא

להגיד לאדם ללא חובות לקחת חובות, ועוד על סמך ספקולציות שונות לעתיד הרחוק הן לגבי נסיבות חייו והן לגבי מחירי הדירות, זה חסר הגיון לחלוטין ומהול בהימורי קזינו שיעמידו בסיכון את כל עתידו הפיננסי.
אתה ממשיך כרגיל להתבלבל בין עיסוקך האקטיבי בניהול עסק עם צי רחב של דירות לבין אנשים שלא מעוניינים לעסוק במימון ומיחזור חובות ונכסים אלא מתלבטים לכל היותר בין אחזקה של דירה אחת או שתיים.

אתה יכול לקנות דירה גדולה ויקרה יותר עם משכנתא

לחילופין, הוא יכול לקנות דירה קטנה וזולה יותר, ובכלל לחיות בצניעות יותר, אבל להבטיח את היותו עצמאי כלכלית למשך כל חייו ולאפשר לו לפרוש מוקדם מעבודה, שזה המוטו המרכזי של הבלוג והקהילה הזו.
ראה שוב הערתי לעיל.

 

[רוני]

להגיד לאדם ללא חובות לקחת חובות

כן, חוב זה דבר נפלא כל עוד משתמשים בו נכון והוא להגדלת הון והכנסות.

המימון מאפשר רכישת נכס במחיר נוכחי זול יותר מהמחיר בעתיד,
המימון הוא כסף נטו מהבנק בשונה מחסכון משכר עבודה המגיע לאחר תשלום מס הכנסה,
ביטוח לאומי, הפרשות לפנסיה, עלויות מחיה, ורק את הסכום הנותר ניתן לחסוך.

בנכסים להשקעה מי שמשלם את ההחזר החודשי זה השוכר ולא המשקיע,
ריבית המימון משמשת את המשקיע לצורך תכנוני מס......
המימון מאפשר בניית הון אדיר בהשווא לחסכון מוגבל משכר העבודה בסטטוס של משפחה.......

זה עניין של גישה, יש גישה שמרנית של זהירות יתר, להסתדר עם מה שיש, אין לי מושג איך זה עובד בתקופה של עליות מחירים חדות,
ויש גישה התרחבות, הגדלת הון והכנסות פסיביות, כאן חייבים מימון,
כמובן כל אחד צריך לבחור בדרך המתאימה לו.

 

[כימאי]

המימון מאפשר רכישת נכס במחיר נוכחי זול יותר מהמחיר בעתיד,

יש לך כדור בדולח? אתה מציין ספקולציה עתידית כאילו היא דבר וודאי - זו גישה מסוכנת ביותר והרבה אנשים איבדו את כל נכסיהם כשפעלו כך.

כן, חוב זה דבר נפלא כל עוד משתמשים בו נכון והוא להגדלת הון והכנסות.

אני באמת לא יודע אם אתה קורא בלוגים וחומרים אחרים בנושא FIRE, אבל הצעד הראשון להגיע לעצמאות כלכלית הוא תמיד סגירת חובות.

זה עניין של גישה

כל הגישה שלך הפוכה לחלוטין לזו של קהילת העצמאות-כלכלית-פרישה-מוקדמת.

כמובן כל אחד צריך לבחור בדרך המתאימה לו.

כמובן, אבל אתה מסרב להפנים שאתה *עובד* בדברים שאתה מדבר עליהם, וכאן בפורום הפילוסופיה היא איך להפסיק לעבוד.

 

[DudeOFortune]

יש לך כדור בדולח? אתה מציין ספקולציה עתידית כאילו היא דבר וודאי - זו גישה מסוכנת ביותר והרבה אנשים איבדו את כל נכסיהם כשפעלו כך.

אני באמת לא יודע אם אתה קורא בלוגים וחומרים אחרים בנושא FIRE, אבל הצעד הראשון להגיע לעצמאות כלכלית הוא תמיד סגירת חובות.

כל הגישה שלך הפוכה לחלוטין לזו של קהילת העצמאות-כלכלית-פרישה-מוקדמת.

כמובן, אבל אתה מסרב להפנים שאתה *עובד* בדברים שאתה מדבר עליהם, וכאן בפורום הפילוסופיה היא איך להפסיק לעבוד.

מה שהוא כתב זה די כללי.
כל אדם נמצא בשלב אחר בחיים ויש גישות שונות כדי להשיג את המטרות.
כנראה שאתה לא שותף לאותן מטרות ואולי אתה בשלב אחר בחיים.

אינני יודע בן כמה אתה, מה מצבך הכלכלי, מהן המטרות שלך ובאיזו אסטרטגיה אתה נוקט.

אשמח לשמוע כיצד פעלת/פועל כדי להשיג את המטרה שלך

 

[אורי ג.]

אני באמת לא יודע אם אתה קורא בלוגים וחומרים אחרים בנושא FIRE, אבל הצעד הראשון להגיע לעצמאות כלכלית הוא תמיד סגירת חובות.

אל תאמין לכל מה שאתה קורא.

 

[רוני]

כמובן, אבל אתה מסרב להפנים שאתה *עובד* בדברים שאתה מדבר עליהם, וכאן בפורום הפילוסופיה היא איך להפסיק לעבוד.

הי
יש מספר דרכים להגיע לעצמאות כלכלית, הפילוסופיה בפורם היא אחת מהם, בשנים האחרונות גם בפורום הפנימו שיש דרך נוספת
והיא השקעה בנדל"ן מניב, זה מתאים עבור אלו המוכנים להתאמץ יותר, לקבוע יעד להכנסה פסיבית חודשית של 20K עד 40K בממוצע נטו,
כדי לחיות ברמת החיים שהם מעוניינים בה.

כדי לבנות תיק נכסים מניבים, המשקיע הממוצע שלא זכה בירושה או עשה אקזיט, חייב להיעזר במימון, כל נכס שהוא מוסיף זה בא עם תוספת מימון.

רוב חברי הפורום מושקעים בשוק ההון, החברות שהם משקיעים בהן פועלות עם מימון לצורך הרחבת הפעילות העסקית,
באותה המידה שימוש נכון ומושכל במינוף של האדם הפשוט יכול להקפיץ אותו קדימה.

כשמשקיעים עם מימון יש סיכון, כשלא משקיעים עם מימון יש סיכון שזה לא יספיק כאשר לא עובדים והאינפלציה חוגגת,
כאשר נוסעים בכביש זה מסוכן, מגורים במזרח התיכון גם זה מסוכן, יש סיכונים רבים שאדם בוגר צריך להביא בחשבון ולנהל אותם.

 

[מתחבט]

הי
יש מספר דרכים להגיע לעצמאות כלכלית, הפילוסופיה בפורם היא אחת מהם, בשנים האחרונות גם בפורום הפנימו שיש דרך נוספת
והיא השקעה בנדל"ן מניב,

תודה רבה על הזווית הזו כולל המימון, הלוואי שהייתי מקבל ממך את הידע הזה 15 שנה אחורה, ההון שלי היה גדול בהרבה.

זה מתאים עבור אלו המוכנים להתאמץ יותר, לקבוע יעד להכנסה פסיבית חודשית של 20K עד 40K בממוצע נטו,
כדי לחיות ברמת החיים שהם מעוניינים בה.

הסכומים שאתה מדבר זה לא רק למי שהתחיל להשקיע לפני 15-20 שנה וקנה את הדברים הנכונים וניצל את המינוף? איך היום מישהו יכול להתחיל להשקיע בנדל"ן בארץ ולהגיע גם ל-20K נטו? (ובאיזה גיל מדובר). אם עכשיו צריך לקנות מאפס נדל"ן בשביל 20K נטו צריך לפחות 3 דירות 4-5 חדרים במקומות יחסית מבוקשים (לא מדבר על תל אביב שברור שמי שקנה בצפון הישן יספיקו לו 2 דירות ישנות בשביל זה, אבל בוודאי לא על חריש) כך שמגיעים ל-10 מיליון שקלים רק על מחירי הדירות (בלי מס רכישה, מתווך שיפוצים וכו')

שאלה נוספת - בנובמבר שעבר בוטלה האפשרות לקחת מינוף לרכישת דירה בעזרת מישכון דירה קיימת. יש דרך לעשות זאת היום? אם לא, בדירה שניה ומעלה ניתן לקחת רק 50% מימון ובמחירי הדירות של היום מדובר על הון עצמי מאוד גבוה והשקעות נדל"ן נהיות כבר פחות ופחות אפשריות.

 

[יזם]

תודה רבה על הזווית הזו כולל המימון, הלוואי שהייתי מקבל ממך את הידע הזה 15 שנה אחורה, ההון שלי היה גדול בהרבה.


הסכומים שאתה מדבר זה לא רק למי שהתחיל להשקיע לפני 15-20 שנה וקנה את הדברים הנכונים וניצל את המינוף? איך היום מישהו יכול להתחיל להשקיע בנדל"ן בארץ ולהגיע גם ל-20K נטו? (ובאיזה גיל מדובר). אם עכשיו צריך לקנות מאפס נדל"ן בשביל 20K נטו צריך לפחות 3 דירות 4-5 חדרים במקומות יחסית מבוקשים (לא מדבר על תל אביב שברור שמי שקנה בצפון הישן יספיקו לו 2 דירות ישנות בשביל זה, אבל בוודאי לא על חריש) כך שמגיעים ל-10 מיליון שקלים רק על מחירי הדירות (בלי מס רכישה, מתווך שיפוצים וכו')

שאלה נוספת - בנובמבר שעבר בוטלה האפשרות לקחת מינוף לרכישת דירה בעזרת מישכון דירה קיימת. יש דרך לעשות זאת היום? אם לא, בדירה שניה ומעלה ניתן לקחת רק 50% מימון ובמחירי הדירות של היום מדובר על הון עצמי מאוד גבוה והשקעות נדל"ן נהיות כבר פחות ופחות אפשריות.

מינוף לרכישה באמצעות משכון לא קיים בבנקים אבל בחברות ביטוח וכ"ו כן פשוט בריביות של 7% וצפונה,
מכניסים את הריביות והמיסים בתוך העסקה ובודקים אם היא כלכלית ולאיזה מטרה, כשמדובר על אזורים רחוקים כמו דימונה וחיפה, קל לצבור 4-5 דירות..

 

[אורי ג.]

מינוף לרכישה באמצעות משכון לא קיים בבנקים אבל בחברות ביטוח וכ"ו כן פשוט בריביות של 7% וצפונה,

קיים גם בבנקים (לכל מטרה) וקיים גם מחוץ לבנקים בריביות הרבה יותר טובות ממה שציינת.

כשמדובר על אזורים רחוקים כמו דימונה וחיפה, קל לצבור 4-5 דירות..

העצה שלי לכל מי שחושב להכנס לזה: תתרכזו בלהשיג כמה שיותר כסף, לא כמה שיותר דירות.

 

[מתחבט]

כשמדובר על אזורים רחוקים כמו דימונה וחיפה, קל לצבור 4-5 דירות..

והשכירויות גם נמוכות בהתאם והרווח נטו (שעדיין לא הבנתי אם זה אחרי גם הוצאות מימון) רחוק מהסכומים עליהם דובר כאן (20 נטו)

 

[מתחבט]

קיים גם בבנקים (לכל מטרה)

אם זה קיים גם בבנקים אז מה ההגבלה החדשה משנה בעצם? ריבית יותר גבוהה?