שדרוג דירה בשווי 1.6 לשווי 2.8: גרירת משכנתא

[Harvey]

היי
יש לי דירה בשווי 1.6 שיש עליה כ70% משכנתא (כ900k) שמחולקת:
- כ25% בריבית משתנה צמודה, ריבית 2.1%.
- כ42% בקל״צ, ריבית 2.73%.
- כ32% בפריים -0.65, ריבית 1.21%.

אני מתכוון לשדרג לדירה בשווי של כ2.8 עם 50% מימון, כלומר מספק 1.4m מההון העצמי והיתר משכנתא.

אופציה א׳ - אני קודם מוכר, מכסה את המשכנתא, ובמקביל קונה ולוקח משכנתא חדשה.
אופציה ב׳ - *גורר* משכנתא - ממה שהבנתי בשביל זה צריך חוזה מכירה וקניה מול הבנק וזה קצת יותר בירוקרטיה.
יתרונות:
- להבנתי התנאים שיש לי למשכנתא טובים יחסית למה שניתן לקבל עכשיו ולכן שווה לגרור.
- יותר נוח עם ההחזר החודשי מול הבנק (לא תהיה תקופה של משכנתא כפולה).

מה שאני מבין בפועל, זה שאם אני גורר את המשכנתא הקיימת:
- צריך להוסיף כ500k למשכנתא, ולהגיע להלוואה כוללת של 1.4m.
המחשבה הראשונית שלי על התוספת היא 50% קל״צ ו50% פריים (250k לכ״א), כך:
-- המשתנה צמודה ירד מ25% ל16%.
-- הקל״צ יעלה מ42% ל46%.
-- הפריים יעלה מ32% ל39%.

כמה שאלות:
1. יש סיבה *לא* לגרור את המשכנתא הקיימת?
2. אם כן לגרור - הייתם מציעים תוספת אחרת מאשר 50% קל״צ ו50% פריים למסלול הנוסף?
3. האם יש עוד דגשים חוץ מלהשיג קונה מכירה וחוזה קניה לפני שהולך לבנק?
ממה שאני מבין, עדיף להשיג קודם חוזה מכירה, אבל כמה שיותר מהר לאחר מכן להשיג חוזה קניה ולהגיע עם זה לבנק.
בנוסף לשים לב שיש מספיק זמן הפרש בין התאריך הסופי והעברת הזכויות של המכירה לעומת הקניה כדי שיהיה זמן לעשות את ההעברות.
4. אם יש דגשים נוספים אשמח לשמוע

@אורי ג. @רוני אשמח לדעתכם

 

[האזרח הקטן]

יש סיבה *לא* לגרור את המשכנתא הקיימת?

הכל שאלה של איזו הצעה תקבל על המסלולים שאתה מוסיף. אם אתה גורר משכנתא, הבנק יודע שאתה כבול אליו ויציע מה שיציע.
אם תכסה את המשכנתא ותיקח חדשה, אתה יכול לקבל הצעות מכל הבנקים.

 

[אורי ג.]

תגרור, הריביות שלך טובות אבל אז אתה כבול לבנק הנוכחי שלך אז זה תלוי גם באיזה ריביות הוא יתן לך לתוספת, יתכן ויהיה שווה לך למחזר.

 

[רוני]

לדעתי כדאי לבחון הצעות מהבנק שלך ומהבנקים השונים ואז להחליט.

 

[A42]

4. אם יש דגשים נוספים אשמח לשמוע

גרירת משכנתא כלכלית כנראה תיהיה עדיפה, אבל זה כאב ראש ולקחת בחשבון

אופציה נוספת ואולי קצת יותר מסובכת אבל אמורה להיות יותר כלכלית היא:
1. למכור את הדירה ולכסות את המסלולים הלא טובים (הייתי משאיר רק את הפריים ואולי גם את הקלצ אבל לא בטוח)
2. את המסלולים שהשארת לשים בערבות בנקאית (אתה מפקיד לבנק את הסכום של המסלולים + 10 אחוז) ואז הם משחררים את הדירה, אתה יכול להמשיך לשלם משכנתא או לדחות בשנה את התשלומים ולצבור ריבית
3. לקחת משכנתא חדשה על הנכס החדש + להוסיף את הדירה החדש לערבות של הבנק על המסלולים שהשארת
4. בתיאוריה תוכל להיות עם משכנא סופית מ4-5 מסלולים בריבית ממוצעת יותר טובה ואולי עם פריים משמעותית יותר גדול
* זה לא דברים שהולכים מהר ויכול להיות שתתקע איזה חצי שנה עם הערבות הזאת וזה עוד תשלומי ריבית סתם
** זה כמובן פתוח לסיכון כי אם הפריים יעלה משמעותית ההחזר יעלה איתו אז לקחת בחשבון ולא ממליץ

אופציה אחרת ואולי הכי פשוטה
תסגור הכל, ותיקח משכנתא חדשה על 70 אחוז במסלול פיתוי איפה שתרצה
תסגור את ה20 אחוז ותישאר עם משכנתא בריביות טובות כנראה

 

[Harvey]

גרירת משכנתא כלכלית כנראה תיהיה עדיפה, אבל זה כאב ראש ולקחת בחשבון

אופציה נוספת ואולי קצת יותר מסובכת אבל אמורה להיות יותר כלכלית היא:
1. למכור את הדירה ולכסות את המסלולים הלא טובים (הייתי משאיר רק את הפריים ואולי גם את הקלצ אבל לא בטוח)
2. את המסלולים שהשארת לשים בערבות בנקאית (אתה מפקיד לבנק את הסכום של המסלולים + 10 אחוז) ואז הם משחררים את הדירה, אתה יכול להמשיך לשלם משכנתא או לדחות בשנה את התשלומים ולצבור ריבית
3. לקחת משכנתא חדשה על הנכס החדש + להוסיף את הדירה החדש לערבות של הבנק על המסלולים שהשארת
4. בתיאוריה תוכל להיות עם משכנא סופית מ4-5 מסלולים בריבית ממוצעת יותר טובה ואולי עם פריים משמעותית יותר גדול
* זה לא דברים שהולכים מהר ויכול להיות שתתקע איזה חצי שנה עם הערבות הזאת וזה עוד תשלומי ריבית סתם
** זה כמובן פתוח לסיכון כי אם הפריים יעלה משמעותית ההחזר יעלה איתו אז לקחת בחשבון ולא ממליץ

אופציה אחרת ואולי הכי פשוטה
תסגור הכל, ותיקח משכנתא חדשה על 70 אחוז במסלול פיתוי איפה שתרצה
תסגור את ה20 אחוז ותישאר עם משכנתא בריביות טובות כנראה

תודה רבה על ההצעות הנוספות, יש כאן דברים שלא חשבתי עליהם.
באופן כללי הייתי בבנק ואני מחכה ממנו לאישור עקרוני + ריביות על התוספת משכנתא (לפי תוספת של 50% פריים ו50% קל״צ).
ממה שהבנתי המסלולים שלי אכן טובים ולא אצליח להשיג מסלולים כאלה היום.

האופציה של לשים בפיקדון בנקאי לאחרי המכירה ולפני שיש נכס לקניה באמת עלתה - אבדוק אם באמת אוכל להשאיר שם את הפריים והקל״צ ולשלם את המשתנה צמודה - אם זה יסתדר מבחינת הלוחות תשלום - נשמע טוב.

האופציה האחרונה שציינת גם מעניינת אבל נראה שלא אפשרית עבורי:
יש לי משכנתא לבניה במגרש (שיקח זמן לסיים), ולכן הבנק מתייחס לזה גם כדירה (למרות שלפי רשות המיסים זה לא דירה עד שאין טופס 4).
המשמעות היא שמבחינת הבנק הנכס הנוסף שאקנה היא דירה להשקעה, ונותן לי עד 50%. בדקתי ב2 בנקים ושניהם התייחסו לזה כך - אמרו שבדקו ושלא ניתן לתת מעל 50% אם יש משכנתא לבניה.
אולי יש לכם תובנות גם בנושא הזה
בכל מקרה גם אם זה עדיף, האופציה של הגרירה יותר אפשרית, יותר מהירה לביצוע, ולא בטוח שפחות משתלמת מהאופציה האחרונה.

 

[A42]

ש לי משכנתא לבניה במגרש (שיקח זמן לסיים), ולכן הבנק מתייחס לזה גם כדירה (למרות שלפי רשות המיסים זה לא דירה עד שאין טופס 4).
המשמעות היא שמבחינת הבנק הנכס הנוסף שאקנה היא דירה להשקעה, ונותן לי עד 50%. בדקתי ב2 בנקים ושניהם התייחסו לזה כך - אמרו שבדקו ושלא ניתן לתת מעל 50% אם יש משכנתא לבניה.
אולי יש לכם תובנות גם בנושא הזה

בגדול זה משוכה אבל אפשר לעבור את זה
אתה צריך להגיד שאתה מוכר את המגרש בעתיד לטובת הדירה
ואתה רוצה הלוואת גישור/ משכנתא בלון
כמו שקורה לכל מי שיש לו דירה בבעלות והוא קונה דירה על נייר ומחכה איזה שנה שיסיימו לבנות אותו ובזמן הזה מפרסם ומוכר את הדירה שהוא גר


אולי יבקשו ממך לכתוב מכתב הסבר שאתה רוצה למכור את המגרש ולא רוצה 2 נכסים ומחכה שהדירה תיהיה מוכנה ולמצוא קונה מתאים

אחרי שנה אין שום בעיה ללכת ולמחזר את ההלוואת גישור
לא יבקשו הסברים
אבל בגדול לגיטימי שבשנה הזאת הרווחת כסף, מצב משפחתי השתנה וכו והחלטת לא למכור לבנתיים

בלי קשר אם השווי של הדירה / המגרש מספיק גדול, אז 70 אחוז ממנו אולי יפסיק לשניהם ורק נכס אחד יהיה ממושכן

כמובן שלא מליץ ולא אני איש מקצוע

 

[just_curious]

האופציה האחרונה שציינת גם מעניינת אבל נראה שלא אפשרית עבורי:
יש לי משכנתא לבניה במגרש (שיקח זמן לסיים), ולכן הבנק מתייחס לזה גם כדירה (למרות שלפי רשות המיסים זה לא דירה עד שאין טופס 4).
המשמעות היא שמבחינת הבנק הנכס הנוסף שאקנה היא דירה להשקעה, ונותן לי עד 50%. בדקתי ב2 בנקים ושניהם התייחסו לזה כך - אמרו שבדקו ושלא ניתן לתת מעל 50% אם יש משכנתא לבניה.

@Harvey אם בנק לא יתן יותר מ-50% משכנתא חדשה - לא סביר שיתן לגרור יותר מהסכום הזה.
מבחינת הבנק גרירה - זה תיק לכל דבר, לרבות בדיקת יכולת החזר מחדש.

בהנחה שהמשכורת מאפשרת, אני הייתי מבקש משכנתא לדירה החדשה לפי המקסימום שנותנים (70% או 50% - כמה שהבנק מאפשר בנסיבות שלך) והייתי בונה תמהיל עם מסלול פיתוי. אחרי קבלת כל השמכנתא, הייתי גורר את המסלולים הטובים מהדירה הישנה תוך סגירה של מסלולים יקרים יותר במשכנתא החדשה.
האופציה של הפקדון טובה כאשר מוכרים קודם וחייבים להסיר את השיעבוד. כאשר סדר הפעולות הפוך (קודם קונים) זה נראה לי מיותר.

 

[Harvey]

@Harvey אם בנק לא יתן יותר מ-50% משכנתא חדשה - לא סביר שיתן לגרור יותר מהסכום הזה.
מבחינת הבנק גרירה - זה תיק לכל דבר, לרבות בדיקת יכולת החזר מחדש.

בהנחה שהמשכורת מאפשרת, אני הייתי מבקש משכנתא לדירה החדשה לפי המקסימום שנותנים (70% או 50% - כמה שהבנק מאפשר בנסיבות שלך) והייתי בונה תמהיל עם מסלול פיתוי. אחרי קבלת כל השמכנתא, הייתי גורר את המסלולים הטובים מהדירה הישנה תוך סגירה של מסלולים יקרים יותר במשכנתא החדשה.
האופציה של הפקדון טובה כאשר מוכרים קודם וחייבים להסיר את השיעבוד. כאשר סדר הפעולות הפוך (קודם קונים) זה נראה לי מיותר.

תודה רבה. זה אכן התכנית, מקווה לסיים עם זה בקרוב.
הבנק בסוף כן נותן לי 70%, שזה טוב.
לגבי מסלול פיתוי - משהו שאני לא מבין: ההצעה המקבולת היא למשוך את כל מה שאתה יכול (נגיד 70%) ואז להחזיר את המסלולים היקרים.
אם יש לך תמהיל עם מסלול יותר יקר, למה פשוט לא למשוך בהתחלה את המסלולים הזולים, ואז לא למשוך את המסלול היקר פשוט? למה למשוך ואז להחזיר בעצם אם אפשר פשוט לא למשוך?

 

[האזרח הקטן]

אם יש לך תמהיל עם מסלול יותר יקר, למה פשוט לא למשוך בהתחלה את המסלולים הזולים, ואז לא למשוך את המסלול היקר פשוט? למה למשוך ואז להחזיר בעצם אם אפשר פשוט לא למשוך?

כי לא תמיד הבנק מאפשר לך לבחור את הסדר. אם כן מאפשר להשאיר את המסלולים היקרים לסוף, כמובן שלא חייבים למשוך אותם.

 

[Harvey]

כי לא תמיד הבנק מאפשר לך לבחור את הסדר. אם כן מאפשר להשאיר את המסלולים היקרים לסוף, כמובן שלא חייבים למשוך אותם.

אז נראה שאפשר.
בגלל שאני מקבל גם 70% אני מתכנן לקנות דירה יותר יקרה.
אני אחרי המכירה כבר ואחרי הגרירה, לפני הקניה של הנכס החדש.
התמהיל שכרגע ביקשתי הוא סך הכל *אחרי הגרירה* יהיה באיזור של כמעט 50% פריים, 30% קל״צ, 10% משתנה צמודה (זה ספציפית רק מהגרירה), ו10% קבועה צמודה (זה ספציפית רק מההלוואה החדשה).
את הסכום של הקבועה צמודה אני משאיר לסוף, ואנסה להמנע מלמשוך אותו.
זה בכל מקרה עכשיו ״מירוץ נגד הזמן״ עם עליית הריביות, מקווה להצליח לסגור את זה בקרוב.
פניתי לבנקים נוספים, אבל לדעתי עד שאקבל תשובות ולעשות מו״מ ארוך מול הבנקים השונים יכול רק לגרום לי להפסיד עם עליית הריביות....
הבנתי ב4.7 אמורה להיות עליית ריבית נוספת.
אם יש עוד טיפים מאנשים אשמח לשמוע.

 

[האזרח הקטן]

אתה מתכנן לפרוע מיידית (או לא למשוך) את שתי הצמודות?

 

[Harvey]

אתה מתכנן לפרוע מיידית (או לא למשוך) את שתי הצמודות?

המשתנה צמודה (10%) יש מהמשכנתא הקיימת. כרגע מתכנן להשאיר אותה, גם כי הריבית עליה נמוכה (2%), הושגה בתקופה שהריביות היו טובות.
הקבועה צמודה (10%) נוספים מוצעת לי בריבית של ~3.5%. אני אשאיר אותה לתשלום האחרון, ואנסה להגיע למצב שאני לא חייב למשוך אותה.
כלומר מההלוואה החדשה בשלב הראשון מתכנן למשוך סכום של קל״צ (על ההתחלה, כדי לשמר את הריביות), ולהשאיר סכום גדול של פריים להמשך, אבל בכל מקרה המרווח מהפריים אמור להיות קבוע (כרגע P+0.4...)

 

[האזרח הקטן]

המשתנה צמודה (10%) יש מהמשכנתא הקיימת. כרגע מתכנן להשאיר אותה, גם כי הריבית עליה נמוכה (2%), הושגה בתקופה שהריביות היו טובות.

הריבית טובה אבל עם מדד שנתי של 3-4% זה הופך למסלול מאוד יקר.

 

[Harvey]

הריבית טובה אבל עם מדד שנתי של 3-4% זה הופך למסלול מאוד יקר.

אני מסכים. יש גם כוונה לפרוע את המסלול הזה בהמשך. אמור להיות מסוגל לעשות זאת תוך שנתיים לכל היותר (או אולי אפילו שאסיים עם הבניה, תוך שנה). אם אכן אצליח לא למשוך את ה״קבועה צמודה״ (שכרגע סביר שזה יקרה), אז ה״משתנה צמודה״ עם ריבית של 2% תהיה החלק הצמוד היחיד שיש לי במשכנתא, כלומר 92% מההלוואה תהיה לא צמודה.
כרגע ה״תכנית״ שכתבתי כאן זה הדבר הכי טוב שהצלחתי לחשוב עליו ושאוכל לסגור אותה בתקווה לפני העלאת הריבית הבאה. כן קיבלתי החלטה שאם מאפשרים לי 70% אז אני רוצה ללכת על זה ולקנות דירה יותר יקרה (הכיוון כרגע בין 3.6-4m). כמובן שאשמח לשמוע כל דעה למדתי הרבה מאוד מהטיפים פה לאורך השנים. ( @אורי ג. @רוני @A42 אם יש לכם גם דעה אשמח לשמוע )

 

[אורי ג.]

פה לאורך השנים. ( @אורי ג. @רוני @A42 אם יש לכם גם דעה אשמח לשמוע )

תאמ;לק לי.

 

[Harvey]

תאמ;לק לי.

מכרתי דירה, גררתי משכנתא של 900k (עם ריביות טובות - רשום בראש הפוסט), רוצה לקנות דירה חדשה בכ3.9m עם 70% מימון, קיבלתי אישור עקרוני, רוצה לסגור בזמן הקרוב לפני עליות הריבית. מנסה להבין איך לשפר את המצב הקיים / האם שווה לרוץ עם זה בכל מקרה, בגלל שכל עיכוב יקרב אותי לעליית הריביות.
ביקשתי פריים 1.1m ל30 שנה, קיבלתי P+0.4 שהם 2.65%. הפריים מסך כל המשכנתא יהווה כמעט 50%.
ביקשתי קל״צ 425k ל19 שנה, קיבלתי 4.7%. הקל״צ מסך כל המשכנתא יהווה כ30%.
ביקשתי ק״צ 300k ל30 שנה, קיבלתי 3.25%. הקבועה צמודה מסך כל המשכנתא יהווה כ10%.
יש עוד 10% משתנה צמודה שגררתי, עם ריבית של 2%.

הקל״צ הממושקל עם הריביות הקודמת יוצא בערך 3.7% שאני מבין שזה סביר בסביבת הריביות של היום.
אני מתכנן להעביר את הסכום של הקבועה צמודה אחרון בלוח התשלומים, ויש סבירות גבוהה שלא אצטרך בכלל למשוך אותו.
כלומר בסבירות גבוהה שהחלק הצמוד היחיד שיהיה לי, זה ה10% משתנה צמודה שגררתי. וגם את זה מתכוון לפרוע עד שנתיים.

כמובן שאם ירדו הריביות, יהיה אפשר למחזר את החלק של הפריים שישאר (ללא קנס יציאה). את הקל״צ 4.7% בטח יהיה יותר קשה למחזר בלי קנס יציאה, לא נורא מבחינתי אם הוא ישאר.

 

[אורי ג.]

האם שווה לרוץ עם זה בכל מקרה, בגלל שכל עיכוב יקרב אותי לעליית הריביות.

לדעתי הריביות בדרך לעלייה נוספת, היית רץ לסגור כמה שיותר מהר.
בכל מקרה זה מה שאני מייעץ ללקוחות שלי.

 

[פטל ואוכמניוצ]

לדעתי הריביות בדרך לעלייה נוספת

ואכן כך בהחלט קרה