שאלת נדל"ן - מה הייתם מעדיפים?

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
308
דירוג
167
נניח והייתם יכולים לבחור , הייתם מעדיפים:

דירה במרכז תל אביב (מיקום טופ),
או דירה במרכז , למשל בראשון לציון + הון נזיל כך שבסוף מדובר באותו שווי.

השאלה הגדולה היא עליית הערך,
וההבדל בין הכסף הנזיל שיישאר להשקעות נוספות


*ללא משכנתה.
לא מגורים, השקעה.
 
נערך לאחרונה ב:

ההוא מהדרום

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/1/18
הודעות
259
דירוג
108
מה המטרה השקעה/מגורים? במידה ומדובר בהשקעה אז איזה השקעה תזרמית לקבל בסוף כמה שיותר? האם אתה לוקח משכנתא?
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
559
דירוג
540
מצב מאוד היפותטי בלי יותר מידי נתונים, אבל בהנחה שאני משקיע לטווח הארוך, דירה בתל אביב.

אם הייתי מוצא אלטרנטיבה להשקעה, הייתי ממנף את הדירה ומקבל בערך את אותו הסכום שאמור להישאר לך מהאלטרנטיבה השנייה (דירה בראשון + מזומן).
דירה בתל אביב זה השקעה סולידית, בטוחה, שמניבה אחלה קאש פלואו (לא בתשואות, אלא במספר אבסולוטי). הייתי מרגיש יותר בטוח עם המצב הפיננסי הכלכלי שלי אם היתה לי שכירות של 8k נכנסת כל חודש ונכס ששווה הרבה וניתן למינוף.

בנוסף, במצב השני, יהיה לך מס רכישה על דירה נוספת (במידה ותבחר להשקיע בדירה).
 

וול

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/5/19
הודעות
484
דירוג
641
מצב מאוד היפותטי בלי יותר מידי נתונים, אבל בהנחה שאני משקיע לטווח הארוך, דירה בתל אביב.

אם הייתי מוצא אלטרנטיבה להשקעה, הייתי ממנף את הדירה ומקבל בערך את אותו הסכום שאמור להישאר לך מהאלטרנטיבה השנייה (דירה בראשון + מזומן).
דירה בתל אביב זה השקעה סולידית, בטוחה, שמניבה אחלה קאש פלואו (לא בתשואות, אלא במספר אבסולוטי). הייתי מרגיש יותר בטוח עם המצב הפיננסי הכלכלי שלי אם היתה לי שכירות של 8k נכנסת כל חודש ונכס ששווה הרבה וניתן למינוף.

בנוסף, במצב השני, יהיה לך מס רכישה על דירה נוספת (במידה ותבחר להשקיע בדירה).

במצב הראשון אתה משלם מס על שכ"ד מעל 5,000₪ (או 5,100? לא זוכר סכום מדויק), ובמצב השני אתה יכול לשים את שאר הסכום בשוק ההון (או לרכוש דירה בחו"ל למשל).
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
559
דירוג
540
במצב הראשון אתה משלם מס על שכ"ד מעל 5,000₪ (או 5,100? לא זוכר סכום מדויק)
נכון, משלם 10%. בעיניי - מכה קטנה בכנף.
ובמצב השני אתה יכול לשים את שאר הסכום בשוק ההון (או לרכוש דירה בחו"ל למשל).
נו ו? אתם גם יכול להשקיע בביטקוין, ויכול להפסיד בשוק ההון, ויכול תיאורטית עוד הרבה דברים שיביאו לתשואה יותר טובה, פחות טובה, ואפילו הפסד..

בעיניי, כשאתה עם דירה בתא, הסיכון היחיד האמיתי שיקטין את הסכום שאתה מקבל הוא ירידה בשכירות. לא רואה את זה קורה במרכז תל אביב בטופ לוקיישן כפי שהוא הגדיר את הנכס.
 

וול

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/5/19
הודעות
484
דירוג
641
נכון, משלם 10%. בעיניי - מכה קטנה בכנף.

נו ו? אתם גם יכול להשקיע בביטקוין, ויכול להפסיד בשוק ההון, ויכול תיאורטית עוד הרבה דברים שיביאו לתשואה יותר טובה, פחות טובה, ואפילו הפסד..

בעיניי, כשאתה עם דירה בתא, הסיכון היחיד האמיתי שיקטין את הסכום שאתה מקבל הוא ירידה בשכירות. לא רואה את זה קורה במרכז תל אביב בטופ לוקיישן כפי שהוא הגדיר את הנכס.

אתה ציינת שבמצב השני יהיה מס רכישה על דירה שניה, ומכאן התגובה שלי לגבי ההשקעה עם הסכום הפנוי.
 

נעם בלה בלה

משתמש בכיר
הצטרף ב
18/10/18
הודעות
2,021
דירוג
2,155
למה אתה פוסל מינוף?
אם ה10% מס לא מפחידים אותך, ויש לך הון עצמי לדירה בתל אביב, הייתי שוקל לפעול עם מינוף ולכוון לרכוש כמה נכסים לאורך השנים (טובים, לא אומר לך עכשיו לחפש בפריפריה נכסים בשכונות בעייתיות).
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
308
דירוג
167
אפשרות א-
מדובר בנכס בפריים לוקשיין , אבל די קטן, בשווי כ2 מיליון.
אפשרות ב-
נכס בגוש דן + חצי מיליון נזיל להשקעות נוספות (שוק ההון, נדלן" בחו"ל… )

יתרונות בת"א- שוכרים חזקים יותר, הבטחת שכירות, פריים לוקשיין.
יתרונות בגוש דן - תשואה טובה יותר, נשאר סכום נוסף להשקעות,

ההשקעה היא לפחות לתקופת ה20-30 שנה הקרובות, לא מסתכל על אקזיט.

לכן, איפה לדעתכם תהיה עליית ערך משמעותית יותר?
מה אתם הייתם בוחרים בהנחה ואלה האופציות היחידות שבאפשרותכם לבצע?
 

שיש

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/6/20
הודעות
63
דירוג
35
אפשרות א-
מדובר בנכס בפריים לוקשיין , אבל די קטן, בשווי כ2 מיליון.
אפשרות ב-
נכס בגוש דן + חצי מיליון נזיל להשקעות נוספות (שוק ההון, נדלן" בחו"ל… )

יתרונות בת"א- שוכרים חזקים יותר, הבטחת שכירות, פריים לוקשיין.
יתרונות בגוש דן - תשואה טובה יותר, נשאר סכום נוסף להשקעות,

ההשקעה היא לפחות לתקופת ה20-30 שנה הקרובות, לא מסתכל על אקזיט.

לכן, איפה לדעתכם תהיה עליית ערך משמעותית יותר?
מה אתם הייתם בוחרים בהנחה ואלה האופציות היחידות שבאפשרותכם לבצע?
איך בדיוק אתה טוען שהשוכרים בתל אביב חזקים יותר במיוחד לאור העובדה שהרכב הוא קטן? השוכרים שם הם צעירים בלי יציבות כלכלית משמע השכר דירה שלך לא יהיה יציב. בעוד שאתה יכול להשכיר דירה פרופר בגוש דן למשפחה צעירה עם חוזק כלכלי כמו שמישהו פה אמר young professionals, ולהנות משכד יציב ואולי חוזה ארוך טווח שאפילו יותר טוב בזמנים כאלה ואז באמת למנף את היכולות שלך. לדעתי הרבה יותר עדיף. אגב הכותב מכר דירה קטנה ברמת גן וקנה בית קרקע קרוב לרכבת ולים השכיר למשפחה לשנתיים עם שכד כפול ויושב רגל על רגל
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
308
דירוג
167
איך בדיוק אתה טוען שהשוכרים בתל אביב חזקים יותר במיוחד לאור העובדה שהרכב הוא קטן? השוכרים שם הם צעירים בלי יציבות כלכלית משמע השכר דירה שלך לא יהיה יציב. בעוד שאתה יכול להשכיר דירה פרופר בגוש דן למשפחה צעירה עם חוזק כלכלי כמו שמישהו פה אמר young professionals, ולהנות משכד יציב ואולי חוזה ארוך טווח שאפילו יותר טוב בזמנים כאלה ואז באמת למנף את היכולות שלך. לדעתי הרבה יותר עדיף. אגב הכותב מכר דירה קטנה ברמת גן וקנה בית קרקע קרוב לרכבת ולים השכיר למשפחה לשנתיים עם שכד כפול ויושב רגל על רגל

נכון מסכים עם מה שכתבת,
קהל היעד אכן לא יהיה משפחה בת"א כפי שציינת.

אני מניח שעבורך תזרים המזומנים הוא החשוב, אבל אני מעוניין גם להסתכל על עליית ערך פוטנציאלית לטווח הרחוק, מה דעתך בנושא זה?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,808
דירוג
26,560
אבל אני מעוניין גם להסתכל על עליית ערך פוטנציאלית לטווח הרחוק, מה דעתך בנושא זה?
אין משמעות של עליית ערך בת"א מול עיר אחרת כי אתה לא קונה את ת"א, אתה קונה דירה ספציפית, בבניין ספציפי, בשכונה ספציפית בעיר ספציפית.
יש שכונות שבהם יש צפי לעליית ערך בת"א יותר מאשר שכונות אחרות וגם בכל עיר אחרת יש כאלה.
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
308
דירוג
167
אין משמעות של עליית ערך בת"א מול עיר אחרת כי אתה לא קונה את ת"א, אתה קונה דירה ספציפית, בבניין ספציפי, בשכונה ספציפית בעיר ספציפית.
יש שכונות שבהם יש צפי לעליית ערך בת"א יותר מאשר שכונות אחרות וגם בכל עיר אחרת יש כאלה.

מדובר על לב העיר, בין קינג ג'ורג לשדרות רוטשילד
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,808
דירוג
26,560
מדובר על לב העיר, בין קינג ג'ורג לשדרות רוטשילד
זה לב העיר, ההיתכנות שם לתמ"א היא מאד נמוכה ברוב המוחלט של המקרים ככה שהשבחה גדולה לא תהיה, אם תהיה עליית מחירים בשוק/בת"א אז כמובן אתה תהנה מכך.
אגב ב2M אתה לא תמצא דירות חוקיות שם כנראה.
 

מצב צבירה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/7/17
הודעות
519
דירוג
595
שמניבה אחלה קאש פלואו
בוא נדייק. קאש פלואו זה כסף שנכנס אלייך במזומן לחשבון הבנק - לא עליית ערך, לא תשלום קרן משכנתא, לא רווחי השבחה לא ממומשים אלא קאש נזיל.
תשואה כוללת זה כבר סיפור אחר, יש שיגידו שזו ספקולציה להסתמך על עלית הערך ויש שיגידו שהם משקיעים מתוחכמים שזיהו את זה מראש, על זה כבר ניתן להתווכח, אבל על מזומן אי אפשר להתכווח. והמזומן (קאש פלואו) כתוצאה משכירות בת"א הוא על הפנים, באיזור ה-2% כידוע.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,808
דירוג
26,560

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,975
דירוג
5,428
נניח והייתם יכולים לבחור , הייתם מעדיפים:

דירה במרכז תל אביב (מיקום טופ),
או דירה במרכז , למשל בראשון לציון + הון נזיל כך שבסוף מדובר באותו שווי.

השאלה הגדולה היא עליית הערך,
וההבדל בין הכסף הנזיל שיישאר להשקעות נוספות


*ללא משכנתה.
לא מגורים, השקעה.

היי
אני רוצה להציע לך כיוון מחשבה שונה, יש לך הון זמין שאתה רוצה להשקיע,
אתה מתלבט בין השקעה בדירה במרכז תל אביב לבין השקעה בעיר לוויין.......

לדעתי אתה צריך לשאול את עצמך מה הוא היעד שלך ?
והאם האופציות שאתה מתלבט בניהן הם האופציות היחידות והנכונות עבורך,
האם הן משרתות את היעד ?

משקיע נדל"ן מומלץ שיפעל עם מימון כדי למקסם את התמורה מההון העומד לרשותו (כמובן במידה ויש לו יכולת חסכון חודשי),
משקיע נדל"ן מקצועי יקנה נכסים במגמת שוק שהוא יכול להעריך רצף של שנים של עליית ערך ושכירויות....

בהצלחה !
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
308
דירוג
167
היי
אני רוצה להציע לך כיוון מחשבה שונה, יש לך הון זמין שאתה רוצה להשקיע,
אתה מתלבט בין השקעה בדירה במרכז תל אביב לבין השקעה בעיר לוויין.......

לדעתי אתה צריך לשאול את עצמך מה הוא היעד שלך ?
והאם האופציות שאתה מתלבט בניהן הם האופציות היחידות והנכונות עבורך,
האם הן משרתות את היעד ?

משקיע נדל"ן מומלץ שיפעל עם מימון כדי למקסם את התמורה מההון העומד לרשותו (כמובן במידה ויש לו יכולת חסכון חודשי),
משקיע נדל"ן מקצועי יקנה נכסים במגמת שוק שהוא יכול להעריך רצף של שנים של עליית ערך ושכירויות....

בהצלחה !

אפשר להתייחס למצב שהבאתי בתור "מתנה",
מה היית מעדיף לטווח של 20 שנה?
נכס בשווי x בתל אביב בפריים לוקיישן, או נכס בעיר לווין בשווי y + ההפרש שמתבטא בהון נזיל?

אני יודע שאתה מעריך מאוד עליית ערך,
לכן בהנחה ומסתכלים בטווח הרחוק, מה היית בוחר?

כיש פה עניין של בחירה בין שתי האופציות הללו בלבד.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
S שאלת נדל"ן, במה הייתם בוחרים? נדל"ן 17
R שאלת נדל״ן - אחזקת שטח מול מכירה שוק ההון 39
H שאלת מס שבח, מס רכישה ומה שביניהם בסיטואציה מסויימת נדל"ן 3
S שאלת בירור לגבי תמהיל התיק בהגעה לפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 1
D דמי ניהול בקרן כספית - שאלת הדיוט שוק ההון 3
S מה קורה כאשר קרן נסגרת? שאלת תם מתחיל פוסטים מאיכות נמוכה 8
ט שאלת קיטבג: מדוע שערי המניות נקבעים על פי היצע וביקוש? שוק ההון 9
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
I שאלת מתחילים - אידנקס ישראליות בוול סטריט שוק ההון 0
deussex שאלת הסולידית בטוויטר כל שבוע "מה קניתם השבוע ?" אוף טופיק 2
H שאלת משכנתא - חישוב שליש מההכנסה בניכוי הוצאות נדל"ן 6
י למה לא להשקיע בקרן ריט, המחלקת 12% דיבידנד? מה כבר יכול להשתבש? שאלת מתחיל שוק ההון 17
D חסכון פנסיוני- שאלת בורות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
G שאלת מטח עם מישהו מכיר שוק ההון 5
J שאלת מס במקרה של שנת הפסד לאחר שנת רווח מיסים 4
G שאלת השאלות של קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
T שאלת תם ניירות ערך זרים פוסטים מאיכות נמוכה 1
necrophidius שאלת RSU מיסים 16
M שאלת קיזוז מס רווח הון והפסד מניה שוק ההון 9
deussex שאלת תם - אופן העברה של סכום התחלתי לחשבון ממוסה שוק ההון 5
יבגני_ל שאלת היתכנות מימון משכנתא אגרסיבי תוך העמדת תיק ההשקעות בשוק ההון כביטחונות נדל"ן 6
ע קרנות סל - שאלת הבהרה שוק ההון 12
עייף ומותש סעמק אירית או לונדונית שאלת השאלות שוק ההון 15
ר שאלת תם - גיליתי שבחשבון ההשקעות בבנק לקחו 600 שקל עמלה לרבעון שוק ההון 9
מכופף הבננות שאלת פעור על מערכת ספארק ומינימום קנייה פוסטים מאיכות נמוכה 4
S מיטב דש או איטראקטיב ישראל = שאלת מטח והשקעה ברוקרים ופלטפורמות מסחר 1
L מסחר בשוק האמריקאי דרך מיטב טרייד - שאלת מיסוי מיסים 1
א בחירת אג"ח - שאלת מתחיל שוק ההון 22
G שאלת תם ללא מושג כלל נדל"ן 12
R שאלת תם של אדם שרק מתחיל להתעניין בעולם של פרישה מוקדמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 29
abby1994 שאלת השאלות מסלול או דמי ניהול? צרכנות פיננסית 14
G חישוב תוצאה באגח..שאלת הבנה לימודית שוק ההון 1
מ שאלת השאלות - לקנות או לשכור? נדל"ן 13
L העברת תיק ני"ע ישראלי לברוקר זר (שאלת אופטימיזציה ולא טכנית) שוק ההון 77
ג שאלת הדיוט לגבי עמלות בקרנות סל שוק ההון 4
נ שאלת תם שוק ההון 1
ג שאלת הדיוט לגבי קופת גמל להשקעה שוק ההון 24
T שאלת מיסים של טירון בIB שוק ההון 8
ט שאלת משקיע טירון בנוגע לקרנות נאמנות שוק ההון 1
G שאלת נוב על הfutures שוק ההון 3
P שאלת תם - יציאה לשם כניסה שוק ההון 34
A שאלת קרנות מחקות אג"ח לעומת אחזקה ישירה שוק ההון 5
ט שאלת טירון ביזון על קרן נאמנות כספית דולרית שוק ההון 10
A שאלת מחיר של יחידות בקרן נאמנות שוק ההון 55
O שאלה פרקטית של מתחילים בעת ניסיון קניה של קרן סל במערכת + שאלת הבנה על מוצרי ISHARES הנסחרים בארץ שוק ההון 3
de dud שאלת אסטרופיסיקה מאת ליאור, בני בן ה7 אוף טופיק 3
ר שאלת מתחיל בנוגע למסלול קרן/רצף שוק ההון 1
W שאלת כדאיות הענקת הלוואה שוק ההון 24
Oracle פיצויים מוגדלים - שאלת שיקולי מס וותק שוק ההון 5
A שאלת מיסוי על קרנות ריט אירופאיות מיסים 0

נושאים דומים

למעלה