שאלת השאלות - לקנות או לשכור?

[מנשה]

שלום

זוג + 4 ילדים מאיזו המרכז.
הכנסה משותפת: כ 22K ש"ח.
בעלי הון עצמי של כ 800K ש"ח (לא כולל קר"הש וחסכונות בגובה של 400K ש"ח)
שוכרים דירה באיזור המרכז ב 6,500 ש"ח לחודש.
אין בבעלותנו דירה או כל נכס. כמו כן, אין הלוואות.

ניצבים בפני דילמה-האם לקנות דירה שעונה על דרישותינו/צרכינו בסביבות 2.5 מל"ש,
או לקנות דירה קטנה יותר בסכום של 1.8 מל"ש שניתן להשכירה ב 5,000 ש"ח ולהמשיך לשכור את הדירה שלנו.

הדילמה נובעת מהסכום הגדול שנצטרך לקחת כמשכנתא (עם החזר חודשי הדומה לסכום שאותה משלמים כרגע בשכירות)
וההחזר הסופי שנחזיר על הדירה בסוף התקופה.
לעומת קנייה בסכום קטן יותר, עם שאיפה לקנות דירה נוספת בסיום התשלומים על הדירה.

רוצים לעשות החלטה נבונה עם הכסף.
אנחנו לא בעינייני שוק ההון או השקעות כאלה ואחרות בחו"ל.
מושקעים בבורסה במסגרת קרנות ההשתלמות (בלי להבין בזה יותר מדי.. אולי זה כיוון שכדאי לנו לאמץ? )

סתם זוג פשוט שמקווה שבעוד כמה שנים נוכל לגלגל על הלשון את הביטו "עצמאות כלכלית" בלי לצחוק

נשמח להצעות.הארות והערות איך לעשות יותר מהכסף שלנו..

בברכת יום נעים
מנשה

 

[רוני]

או לקנות דירה קטנה יותר בסכום של 1.8 מל"ש שניתן להשכירה ב 5,000 ש"ח ולהמשיך לשכור את הדירה שלנו.

היי
אני בעד אופציה זו, באופציה של רכישת דירה לא הבאת בחשבון את עלויות רכישת הדירה,
מתווך, עו"ד, מס רכישה, הכנת הדירה למגורים.....

תצטרך משכנתא בגובה של 1.8M ש"ח, בעלות חודשית גבוהה מהשכירות החודשית, אני לא בטוח שהבנק יאשר לכם מימון כל כך גבוה.

 

[yossik]

ברוך הבא לפורום.
חסרים פרטים כמו גילך ובת זוגתך.
האים ההכנסה המשותפת של 22K זה נטו או ברוטו.
אני לא מומחה גדול בנדל"ן אבל המעט שאני יודע זה להמנע מתזרים מזומנים שלילי.
ז"א שתשלומי המשכתא, רצוי שיהיו פחות משכ"ד שתקבלו לו הייתם רוכשים דירת 1.8M ותשכירו אותה.
הרי אתם תמשיכו לשלם גם על הדירה שאתם גרים בה בשכירות וגם משכנתא על הדירה הקטנה יותר שתרכשו.
לכן, אתה צריך לעשות שעורי בית מקדימים לשאלה שלך כאן, למשל מחיר המשכנתא, אני מניח 1.8M + עו"ד + תיווך + מס רכישה - 800K.
תעשה מעט שופינג בין הבנקים ואז תחזור עם מספרים מאומתים כי בלי הערכת עלויות לעומת הכנסות קשה להחליט.
אני רואה ש @רוני הקדים את המקלדת שלי.
בהצלחה.

 

[אורי ג.]

נשמח להצעות.הארות והערות איך לעשות יותר מהכסף שלנו..

אין פה נכון או לא נכון, זו שאלה של העדפה ולאו דווקא כלכליות.

 

[מנשה]

היי
אני בעד אופציה זו, באופציה של רכישת דירה לא הבאת בחשבון את עלויות רכישת הדירה,
מתווך, עו"ד, מס רכישה, הכנת הדירה למגורים.....

תצטרך משכנתא בגובה של 1.8M ש"ח, בעלות חודשית גבוהה מהשכירות החודשית, אני לא בטוח שהבנק יאשר לכם מימון כל כך גבוה.

למה התכוונת במשכנתא בסכום של 1.8? עבור רכישת הדירה היקרה יותר? כי אם כך, תכננו לקחת הלוואה בגין הקרנות שלנו.

 

[מנשה]

אין פה נכון או לא נכון, זו שאלה של העדפה ולאו דווקא כלכליות.

מבחינת העדפה, מעדיפים לעשות את ההשקעה הכי כלכלית. הכי משתלמת.

 

[מנשה]

ברוך הבא לפורום.
חסרים פרטים כמו גילך ובת זוגתך.
האים ההכנסה המשותפת של 22K זה נטו או ברוטו.
אני לא מומחה גדול בנדל"ן אבל המעט שאני יודע זה להמנע מתזרים מזומנים שלילי.
ז"א שתשלומי המשכתא, רצוי שיהיו פחות משכ"ד שתקבלו לו הייתם רוכשים דירת 1.8M ותשכירו אותה.
הרי אתם תמשיכו לשלם גם על הדירה שאתם גרים בה בשכירות וגם משכנתא על הדירה הקטנה יותר שתרכשו.
לכן, אתה צריך לעשות שעורי בית מקדימים לשאלה שלך כאן, למשל מחיר המשכנתא, אני מניח 1.8M + עו"ד + תיווך + מס רכישה - 800K.
תעשה מעט שופינג בין הבנקים ואז תחזור עם מספרים מאומתים כי בלי הערכת עלויות לעומת הכנסות קשה להחליט.
אני רואה ש @רוני הקדים את המקלדת שלי.
בהצלחה.

אני בן 37 וזוגתי בת 34.
ההכנסה שלנו היא נטו.

זה נכון שאם נרכוש דירה ונשכיר, תהיה לנו הוצאה נוספת של הפער בגובה של 1,500 שח: 6,500 שכירות יוצאת לעומת 5,000 שכירות נכנסת.

מה היית מציע לעשות?
ייתכן ויש כיוונים אחרים ממה שחשבנו כאן?
אולי לקנות דירה קטנה עוד יותר, לשלם אותה מהר יותר ולקנות נוספת?

תודה על התייחסותך

 

[yossik]

זה נכון שאם נרכוש דירה ונשכיר, תהיה לנו הוצאה נוספת של הפער בגובה של 1,500 שח: 6,500 שכירות יוצאת לעומת 5,000 שכירות נכנסת.

+ תשלומי משכנתא.
אנסה לחדד, תשאיר כרגע את עלות השכירות שלכם כיום מחוץ למשוואה.
תשווה את הוצאות המשכנתא - הצפי ל 5K הכנסה, הגעת לתזרים חיובי? נהדר.
יש כרגע שני נעלמים - גובה תשלום משכנתא חודשית וצפי להכנסה מהשכרת הדירה.
כמו כל דבר בחיים, צפה להפתעות.
המשכנתא + הוצאות מסביב על הרכש יהיו גבוהים ממה שאתה משער וההכנסה מהשכרה - הוצאות יהיו נמוכים גם כן ממה שאתה מצפה.

 

[מנשה]

+ תשלומי משכנתא.
אנסה לחדד, תשאיר כרגע את עלות השכירות שלכם כיום מחוץ למשוואה.
תשווה את הוצאות המשכנתא - הצפי ל 5K הכנסה, הגעת לתזרים חיובי? נהדר.
יש כרגע שני נעלמים - גובה תשלום משכנתא חודשית וצפי להכנסה מהשכרת הדירה.
כמו כל דבר בחיים, צפה להפתעות.
המשכנתא + הוצאות מסביב על הרכש יהיו גבוהים ממה שאתה משער וההכנסה מהשכרה - הוצאות יהיו נמוכים גם כן ממה שאתה מצפה.

אני מבין. בחיים יש פתעות. בהנחה ונסתכל על המצב כמו שהוא כיום:
בלקיחת משכנתא של 900K שח (כולל הוצאות עו"ד ושיפוצון קטן) - החזר חודשי של כ 4,500 ל 25 שנים
צפי להכנסה מהדירה - 5,000 (דירות באיזור הושכרו גם ביותר.לקחתי את המינימום)

אזיו אופציה עדיפה לנו?
אולי משהו קטן יורת?
תוה לאיזה כיוון ללכת

 

[ישראלי מצוי]

שאלה קצת לא קשורה ואולי כן קשורה.
אתם משפחה בת 6 נפשות באזור המרכז, אני מניח שאתם לא חרדים (עלות מחיה שלהם יותר זולה).
האם אתם מצליחים לחסוך כל חודש , האם אתם גרעוניים כלכלית? הקשר הוא שזה יכול להשפיע על כמות המינוף שאפשר לקחת

 

[yossik]

בלקיחת משכנתא של 900K שח (כולל הוצאות עו"ד ושיפוצון קטן) - החזר חודשי של כ 4,500 ל 25 שנים

אם זו דירת קבלן אז אל תוציא גרוש על שיפוץ. אם זו דירת יד2 אז את המינימום של המינימום מה שנקרא שיפוץ אסטטי.
אם המספרים שהצגת הם ריאלים אז כן, יהיה תזרים מזומנים חיובי של כ 500 ש"ח לחודש שזה נחמד אבל תצפה לבלתמים ושכירות ממוצעת של 11 חודשים בשנה ולא 12 [תרחיש פסימי אבל מציאותי פחות או יותר].
עד כאן הבנתי בנושא, יש מומחים גדולים ממני שיכולים להוסיף לדיון.

 

[nicepo1]

להמנע מתזרים מזומנים שלילי.
ז"א שתשלומי המשכתא, רצוי שיהיו פחות משכ"ד שתקבלו לו הייתם רוכשים דירת 1.8M ותשכירו אותה.

לא בהכרח,לדוגמה מי שמשקיע רק בנדל"ן בארץ יש לו עבודה קבועה ויציבה וחוסך כול חודש סכום נכבד בהחלט יכול להיות הגיון גם בתזרים שלילי על הנכס.
זה לא אומר בהכרח לקנות נכס יותר יקר(למרות שזאת אפשרות מתקבלת)אפשר גם לקחת משכנתא יותר קצרה.

לא ממליץ\מייעץ

 

[אורי ג.]

מבחינת העדפה, מעדיפים לעשות את ההשקעה הכי כלכלית. הכי משתלמת.

כנראה שככל שהדירה קטנה יותר ככה תשואתה תהיה גבוהה יותר, בין אם אתם מתגוררים בה ובין אם לא.
ככל שששכ"ד שאתם משלמים יהיה נמוך יותר ככה זה יהיה יותר כלכלי גם כן.
בין 2 החלופות שציינת אין עדיפות כלכלית בין חלופה אחת לשנייה, זה רק העדפה.

 

[רוני]

כי אם כך, תכננו לקחת הלוואה בגין הקרנות שלנו.

הבנתי