שאלות בסיסיות על עקרונות במשכנתא

[SolidAce]

שלום לכולם,
אחרי שהכה בי שאני חסר השכלה (לחלוטין) בנושא משכנתאות, התחלתי להתעניין וללמוד את הנושא.
קראתי בפורום, בבלוגים שונים ושמעתי כמה פודקאסטים ואני חושב שקיבלתי הבנה כללית טובה. אחר כך קראתי את הספר שמומלץ כאן הרבה, משכנתא יעילה, אציין שהוא היה כתוב טוב וברור אבל לא חידש לי מעבר למקורות שמצאתי כבר (לצערי).

כמה שאלות שעלו לי, ואני תוהה לגביהן:

1. אם מסתכלים על משכנתא מעיניים של ״תיאוריית השוק יעיל״, יכול להיות שהבנקים כבר מגלמים בתוך כל המסלולים את הסיכונים השונים שלהם? כלומר אין מסלול משתלם יותר או פחות, פשוט מסלול שאתה לוקח עליך את הסיכון (פריים/צמודה) לעומת מסלול שהבנק לוקח עליו את הסיכון ומגלם פרמייה גבוה עליו (קל״צ).

2. ⁠בהמשך ל1, הסייג היחיד שראיתי לזה זה שנראה שיש משקי בית ש״צריכים״ בשביל המשכנתא החזר נמוך יותר בהתחלה, שעולה לאט לאט, ואז למעשה אולי הבנק ״מנצל״ את הצורך הזה ומציע מסלולים פחות כדאיים עבור המסלולים הצמודים(?)

3. בהמשך ל1 ו2, להבנתי הבסיסית בכלכלה, בנק ישראל מכוון את הריבית (וכתוצאה מכך הפריים) בצורה שתאזן את האינפלציה. כלומר אם יש אינפלציה (ומדד המחירים עולה), הריבית אמורה לעלות יחד איתו. כלומר ק״צ ופריים אמורים להחזיק התנהגויות דומות(?) ואם כן, מה ההבדל במהות בין המסלולים?

תודה רבה

 

[matthias]

1. בהחלט, הריביות במסלולים שבהם הסיכון הוא עליך נמוכות יותר מריביות במסלולים שבהם הסיכון הוא על הבנק. אפשר לראות את זה הכי טוב במסלולים של ריבית משתנה כל X שנים - ככל ש-X קטן יותר כך הריבית טובה יותר.

2. קשה לדעת אם הבנק מנצל את זה בלי להכיר את השיקולים הפנימיים והעלויות שלו. בפועל, הריביות במסלולים צמודים טובות משמעותית מריביות במסלולים לא צמודים (בניכוי אינפלציה צפויה).

3. ההבדל המהותי הוא שהפריים נשלט באופן ישיר על ידי גוף מרכזי (בנק ישראל) והאינפלציה לא. זה בא לידי ביטוי, בין השאר, בכך שריבית הפריים משתנה באופן מאוד הדרגתי (בדרך כלל), והאינפלציה לא בהכרח. לדוגמה, הסיכוי שתהיה אינפלציה של 100% בשנה גבוה בהרבה מהסיכוי שריבית הפריים תעלה ל-100% תוך שנה.
הקשר שדיברת עליו בין אינפלציה לריבית בנק ישראל קיים רק בתאוריה. אם תסתכל על נתונים אמפיריים תראה שבפועל הקשר הזה די רופף. בכל מקרה מבחינתך כאזרח פשוט אין הבדל מהבחינה הזו, שניהם מגלמים סיכון שאין לך שליטה עליו.

 

[הורדוס]

1. אם מסתכלים על משכנתא מעיניים של ״תיאוריית השוק יעיל״, יכול להיות שהבנקים כבר מגלמים בתוך כל המסלולים את הסיכונים השונים שלהם? כלומר אין מסלול משתלם יותר או פחות, פשוט מסלול שאתה לוקח עליך את הסיכון (פריים/צמודה) לעומת מסלול שהבנק לוקח עליו את הסיכון ומגלם פרמייה גבוה עליו (קל״צ).

לא, אנשים הם לא רציונאלים, והם אלו שמאשרים ריביות בבנק, כמו כן יש לבנק עוד כל מיני אילוצים שיחודיים לכל בנק בכל רגע נתון בהתאם למקורות הזמינים שלו, וליחס בין מימון יזמי למימון למשכנתאות רגילות.

2. ⁠בהמשך ל1, הסייג היחיד שראיתי לזה זה שנראה שיש משקי בית ש״צריכים״ בשביל המשכנתא החזר נמוך יותר בהתחלה, שעולה לאט לאט, ואז למעשה אולי הבנק ״מנצל״ את הצורך הזה ומציע מסלולים פחות כדאיים עבור המסלולים הצמודים(?)

כן

3. בהמשך ל1 ו2, להבנתי הבסיסית בכלכלה, בנק ישראל מכוון את הריבית (וכתוצאה מכך הפריים) בצורה שתאזן את האינפלציה. כלומר אם יש אינפלציה (ומדד המחירים עולה), הריבית אמורה לעלות יחד איתו. כלומר ק״צ ופריים אמורים להחזיק התנהגויות דומות(?) ואם כן, מה ההבדל במהות בין המסלולים?

בנק ישראל משתדל שלא לשנות את הריבית לעיתים תכופות ומתערב רק כאשר ממש רואה צורך.
בקצ החוב צמוד, כלומר החוב יכול לגדול עם הזמן, לרוב מתחיל עם החזר נמוך שעולה עם הזמן וגובה החוב יורד לאט מאוד בשנים הראשונות של ההלוואה.

 

[yahud]

הבנק הוא עסק שלווה ומלווה כסף ועושה את שכרו על ההפרש.
יש לו כמות כסף כלשהי שהוא מחליט להלוות כל זמן מסוים, והוא צריך להציע תנאים מספיק אטרקטיביים לפי סיבולת הסיכון שלו והתחרות שלו (בנקים אחרים).
בסוף הוא גם מחשב את אחוז הסיכוי במשכנתאות שבהן הלווה מספיק לשלם וצריך להוציא כסף כדי למכור את הדירה וכו' וכו'.

קשה להדביק תיאוריה על כל העסק המסובך הזה, אבל כל מה שאמרת אכן נכון ברמה מסויימת.

 

[אייל ריטברג]

אהלן סוליד,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.

1. כן הבנקים מתמחרים במסלולים את הסיכונים השונים שלהם. לכל תמהיל יש יתרונות וחסרונות משלו. למשל מסלול קבועה לא צמודה הוא מסלול יקר מאוד (כלומר ההחזר החודשי הנדרש לשלם מדי חודש כדי לקנות 100 אשח של חוב הוא יקר ביחס למסלול אחר), אבל יציב מאוד. לעומת זאת משתנה צמודה כל שנתיים, זהו מסלול זול אך תנודתי.

2. אני לא חושב שמסלול צמוד הוא מסלול פחות כדאי. זה מסלול שיש לו יתרונות וחסרונות. הבנקים לא "מנצלים" אותך הם מציעים לך איזה תמהיל שתבחר, ואתה צריך להחליט מה נכון עבורך. אם יש משק בית עם הכנסה גבולית ביחס לכמות החוב שהוא רוצה לקחת, אזי הדרך היחידה שלו לקבל את החוב הוא להתפשר על איכות החוב (כלומר לקחת הצמדה למדד). אף אחד לא מחייב את משק הבית לעשות זאת ולקחת את החוב הזה.

3. התהליכים הללו קורלטיביים אחד לשני. ריבית בנק ישראל היא הכלי המוניטרי של בנק ישראל לשלוט באינפלציה. בדרך כלל כשהבנק מעלה את ריבית בנק ישראל, האינפלציה יורדת לאחר פרק זמן מסוים.

בהצלחה,
אייל מFINWIZ

שלום לכולם,
אחרי שהכה בי שאני חסר השכלה (לחלוטין) בנושא משכנתאות, התחלתי להתעניין וללמוד את הנושא.
קראתי בפורום, בבלוגים שונים ושמעתי כמה פודקאסטים ואני חושב שקיבלתי הבנה כללית טובה. אחר כך קראתי את הספר שמומלץ כאן הרבה, משכנתא יעילה, אציין שהוא היה כתוב טוב וברור אבל לא חידש לי מעבר למקורות שמצאתי כבר (לצערי).

כמה שאלות שעלו לי, ואני תוהה לגביהן:

1. אם מסתכלים על משכנתא מעיניים של ״תיאוריית השוק יעיל״, יכול להיות שהבנקים כבר מגלמים בתוך כל המסלולים את הסיכונים השונים שלהם? כלומר אין מסלול משתלם יותר או פחות, פשוט מסלול שאתה לוקח עליך את הסיכון (פריים/צמודה) לעומת מסלול שהבנק לוקח עליו את הסיכון ומגלם פרמייה גבוה עליו (קל״צ).

2. ⁠בהמשך ל1, הסייג היחיד שראיתי לזה זה שנראה שיש משקי בית ש״צריכים״ בשביל המשכנתא החזר נמוך יותר בהתחלה, שעולה לאט לאט, ואז למעשה אולי הבנק ״מנצל״ את הצורך הזה ומציע מסלולים פחות כדאיים עבור המסלולים הצמודים(?)

3. בהמשך ל1 ו2, להבנתי הבסיסית בכלכלה, בנק ישראל מכוון את הריבית (וכתוצאה מכך הפריים) בצורה שתאזן את האינפלציה. כלומר אם יש אינפלציה (ומדד המחירים עולה), הריבית אמורה לעלות יחד איתו. כלומר ק״צ ופריים אמורים להחזיק התנהגויות דומות(?) ואם כן, מה ההבדל במהות בין המסלולים?

תודה רבה