שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית

[sagrub]

שלום, בן 24, רווק, משכורת יציבה שתגדל בהמשך.
מתכנן לקנות דירה ראשונה להשקעה, הדגש התיאורטי הוא על התחדשות עירונית.

עד כה עיקר ה"ניסיון" שלי הוא לשמוע פודקאסט על אנשים שמספרים את הסיפורי נדלן שלהם עם כל מיני טיפים ברשת
ובעיקר בעיקר קריאה ברשת איפה שאפשר.

לאחרונה התחלתי להנעל על שכונה בעיר שלי שלפי התוכניות מתוכננת בה מסה נכבדת של התחדשות עירונית.

אז במהלך הדרך עלו לי כמה שאלות מפתח בכל מיני כיוונים
1. מה לדעתכם האנשי מקצוע שחייב לעבור דרכם לפי שרוכשים דירה להשקעה כזו?

2. האם אתם מכירים מקור מומלץ לקרוא בו על מה שמסביב להתחדשות עירונית, על השלבים וכל ההיתרים עם המילים הקטנות, ועל האפשרויות ונקודות שצריכות להדליק לי נורת אזהרה לפני קנייה

3. באילו כלים (או יועצים/אנשי מקצוע) נהוג להשתמש כדי להעריך כדאיות של רכישה כזו?

מניח שיעלו לי עוד שאלות בנושא אבל אשמח לכל מקור מידע מומלץ לא משנה קריאה או שמיעה כדי ללמוד ולהעמיק עד כמה שאפשר.
גם מקורות שיש בהם מסע דרך של קניה בסגנון מא' עד ת' יכול לעזור מאוד

תודה רבה

 

[DudeOFortune]

לא נתקלתי במקור אחד שיכול לכסות את התחום הזה.
לדעתי, כדי להתחיל לקבל מושג צריך להבין שזה לוקח זמן לקרוא את התיאוריה וחייבים גם לקפוץ למים בשביל הפרקטיקה.

אתה יכול להתחיל בכך שתגיד על איזה אזור השקעה חשבת, למה דווקא את האזור הזה, מה גרם לך להגיע למסקנה שזה אזור נכון להשקעה.
טווח השקעה, מטרה.

עו"ד מקרקעין/נדל"ן חובה
אולי שמאי כדי שבטעות לא תשלם מעל מחיר שוק, למרות שאתה יכול ללמוד את זה , יש מספיק הסברים על כך. בנוסף, ללכת ולראות הרבה נכסים באזור הרלוונטי. כך תקבל מושג. כמובן שצריך לבדוק דברים נוספים כמו נסח טאבו, חריגות בנייה, בעיות רישום שונות, בדיקת המוכרים ועוד.
משא ומתן.

 

[sagrub]

תודה רבה על התשובה
בגדול חשבתי על שכונת קריית נורדאו בנתניה
אשמח לשמוע התנגדויות וחסרונות למי שמכיר את השכונה

ממה שאני חשבתי
יתרונות
- בראש ובראשונהתנופת התחדשות עירונית בשכונה שמורכבת מבנינים מאוד ישנים, כולל תוכנית מתאר שנראית די מסודרת מהמעט שאני מבין
יש כמה פרויקטים די גדולים שנראה שאושרו, בעיקר ראיתי את של אפריקה ישראל (כמובן שאין לי מושג מה בדיוק ההסכמים ומה קיבלו הדיירים)
- קרבה לדרום העיר לשכונות מבוססות (פולג מצד אחד ואגמים מצד שני) וליציאה מהעיר לכיוון תל אביב ובנוסף לרחוב הראשי שממנו כמעט כל הקווים הבינעירוניים עוברים, בנוסף קרבה יחסית לתחנות רכבת
- אני רואה את נתניה כעיר שבשנים הקרובות מרכזי התעסוקה המרכזיים בתל אביב והרצליה יזלגו החוצה, בין היתר לנתניה, רואים שיש תנופת בנייה של משרדים ואיזורי תעסוקה

ברור לי שיש גם חסרונות
- השכונה במעמד סוציו אקונומי נמוך
- אולי כרגע זה זמן קצת מאוחר להשקיע שם בגלל שלפי המחירים שכרגע בעיניי הלא מקצועיות לא נראים הכי אטרקטיביים נראה שהרבה שמשקיעים ומתווכים יושבים על השכונה
(אני אכניס כאן שמה שהכי קשה לי הוא להבין האם נכס שווה את המחיר שדורשים עליו, איך עושים את החישובים וההערכות האלו)

אשמח לשמוע עוד חסרונות ממי שמכיר את השכונה וגם ממי שלא מכיר ובכללי על טיפ בנושא יעזור

 

[ExeAction]

גדלתי באזור ואכן המיקום מאוד הסטרטגי.
דירת 4 חדרים חדשה בשכונה של קבוצת יובלים משווקת ב2.35מיליון בפריסייל, אז זה מלמד משהו על הפוטנציאל.

לפי המחירים שכרגע בעיניי הלא מקצועיות לא נראים הכי אטרקטיביים נראה שהרבה שמשקיעים ומתווכים יושבים על השכונה
(אני אכניס כאן שמה שהכי קשה לי הוא להבין האם נכס שווה את המחיר שדורשים עליו, איך עושים את החישובים וההערכות האלו)

לפי מכירות דירות דומות באזור. זה כמובן קשה כי אין 2 דירות זהות לחלוטין אבל רק ככה אפשר לקבל תחושה

 

[sagrub]

תודה על התשובה, אבדוק את המחירים של עסקאות באיזור
שאלה נוספת,
עד כמה זה לגיטימי להתקשר לחברות בניה כמו אלקטרה ישראל או קבוצת יובלים וכו' שמשווקות פרויקטים של התחדשות עירונית, כדי לדעת מה ואיפה הפרויקטים הבאים שלהם? שאולי עדיין לא הגיעו לפריסייל.
בנוסף עד כמה המדור של התחדשות עירונית בעירייה ירצה לתת לי מידע?
בכללי אשמח להבין את הflow של איך בניין מגיע להתחדשות עירונית, מה השלבים שעוברים, באיזה שלב המחירים מתחילים לקפוץ, ומה רמת הסיכון בכל שלב שכלום לא יצא לפועל?

 

[ExeAction]

עד כמה זה לגיטימי להתקשר לחברות בניה כמו אלקטרה ישראל או קבוצת יובלים וכו' שמשווקות פרויקטים של התחדשות עירונית, כדי לדעת מה ואיפה הפרויקטים הבאים שלהם? שאולי עדיין לא הגיעו לפריסייל.

מאוד לגיטימי. הרבה חברות מחלקות את המידע באתר שלהם לפרויקטים "בשיווק" ו"בתכנון" או פרויקטים עתידיים. אפשר להתקשר ולהתעניין.

 

[Ormx]

תודה על התשובה, אבדוק את המחירים של עסקאות באיזור
שאלה נוספת,
עד כמה זה לגיטימי להתקשר לחברות בניה כמו אלקטרה ישראל או קבוצת יובלים וכו' שמשווקות פרויקטים של התחדשות עירונית, כדי לדעת מה ואיפה הפרויקטים הבאים שלהם? שאולי עדיין לא הגיעו לפריסייל.
בנוסף עד כמה המדור של התחדשות עירונית בעירייה ירצה לתת לי מידע?
בכללי אשמח להבין את הflow של איך בניין מגיע להתחדשות עירונית, מה השלבים שעוברים, באיזה שלב המחירים מתחילים לקפוץ, ומה רמת הסיכון בכל שלב שכלום לא יצא לפועל?

לכל עירייה שמכבדת את עצמה, יש אתר אינטרנט שבו אתה יכול לראות את הבקשות להיתרים.
תעבור רחוב , רחוב ואז תראה אם הגישו בקשה להיתר חדש. ( התחדשות עירונית וכדומה )

 

[דירה להשכיר]

יש אתר אינטרנט

כמו שאור כתב, יש אתר שקוראים לו GIS,
אני נמצא במצב דומה אשמח שתשלח לי הודעה בפרטי

 

[sagrub]

כמו שאור כתב, יש אתר שקוראים לו GIS,
אני נמצא במצב דומה אשמח שתשלח לי הודעה בפרטי

היי לא הצלחתי לשלוח לך הודעה אשמח אם תשלח לי

 

[דירה להשכיר]

היי לא הצלחתי לשלוח לך הודעה אשמח אם תשלח לי

באותו מצב,
שלח לי מייל
diralaschir@gmail.com

 

[נדלניסט חובב]

בתור אחד שצלל לנתניה בתקופה האחרונה, להלן סקירה קצרה, אבל לפני כן חשוב לדבר באותה השפה בכדי להשוות תפוחים לתפוחים (גילוי נאות - החלטתי לא להשקיע בנתניה):
מחיר תמיד כדאי לדבר במחיר למ"ר - כמובן זה תלוי בקומה, בכיווני אויר, הצמדות וכו' - אבל נותן בסיס נח להשוואה - החישוב מחיר הדירה \ (שטח עיקרי + חצי שטח מרפסת)
התחדשות עירונית - הריסה ובנייה. לא חיזוק מבנים. פרוייקטי חיזוק זולים בעד 20% מאחרים.
צפי סיום של כל המרחב


מסביר
בנתניה יש תנופת בנייה מטורפת. יש לא מעט איזורים שברחו עם המחירים למעלה בעוד שאחרים עדיין בטווח הסביר
שתי מגמות מהים באיזור בארי, לדוגמא, אזורים שפתחה את השיווק של פרוייקט בארי, המחירים סבירים 4 חד ב 21 אשח למר, 5 ב 18 אשח למר
אפריקה שיותר קרובים לים, אבל עדיין בצפון בשכונה שתישאר ללא פיתוח מסיבי במחירים של 24 אשח למר.
בפארק הים, מרכז העיר קרוב לטיילת יש לא מעט פרוייקטים ב 21אשח למר, הבעייה שאין דירות קטנות, דבר שמציב מחירים התחלתיים יקרים לדירה.
בצפון החדש, איזור איינשטיין, המחירים גם במרחב ה 21 - 23.
שיכון ובינוי באגמים גם 23 אשח למר
ועוד ועוד ועוד
מכאן אתה צריך להחליט אם הפרוייקט בנורדאו אטרקטיבי או לא.

מסביר למה החלטתי לוותר על נתניה, יקח לתשתיות זמן להדביק את קצב הבנייה בנוסף זה שהיא לא חלק מפרוייקט הרכבת הקלה יצור עומסי תנועה שירתיעו הגירה מהמרכז.
בטווח הארוך, בהנחה שיפתחו צירים חדשים ויתגברו נתצים, כנראה שהמחירים יעלו
בהצלחה

 

[sagrub]

טוב אז קפצו לי קצת שאלות, אני מתנצל אם הם קצת של מתחילים מידי, אבל חייב להתחיל ממשהו
ישנתי היום לקרוא את תוכנית המתאר שפורסמה לשכונה שאני מתעניין בה.
לפי מה שאני מבין, מה שקרה פה זה חלוקה לאיזורים שרואים בהם חשיבות יותר רבה להתחדשות, וקבעה את ה"גבולות" והתנאים לכל מתחם בנפרד.
מכאן הכדור ביד של התושבים?
אז איך נוצרים פרויקטים כמו זה, שנראה כאילו לא בדיוק שאלו את התושבים?