שאלה לבעלי 3 נכסים ומעלה

[uwillneverknow]

יש לי מטרה להיות בעל מספר נכסים מניבים חוץ מהנכס שאני גר בו כעת.
לא מעוניין בהשקעה בנדלן בחו"ל משום שאני לא מבין בחוקי המס והרגולציה במקומות אחרים בעולם.
אני חוסך בשנה באיזור ה- 65000 ש"ח. האם יש לי סיכוי להגשים את החלום הזה ?
הרי אם אני חוסך במשך 10 שנים יהיה לי רק 650000 מה שמספיק אולי לדירה בפריפריה . ברור לי שאפשר להתמנף . (כרגע אני ממונף בסכום לא גבוה).
השאלה איך אני מתחיל. כמה עליי לחסוך בשלב הראשון , איפה אני בוחר להשקיע בארץ- שהרי במרכז רב הדירות הן מ- 1.8 צפונה, ונניח אני מתמנף וקונה דירה להשקעה ב- 1.2 מיליון שמניבה לי שכירות של 2500/3000 איך אני ממשיך הלאה לנכס הבא ? האם רצוי להעדיף 2 דירות בפריפריה במקום דירה אחת ?
או שבכלל אין לי סיכוי כי החסכונות השנתיים שלי נמוכים ?

אשמח לשמוע מבעלי יותר מ-2 נכסים איך התחילו.

 

[נעם בלה בלה]

לא מעוניין בהשקעה בנדלן בחו"ל משום שאני לא מבין בחוקי המס והרגולציה במקומות אחרים בעולם.

מבין את החשש ואני שותף לו, אבל זה משהו שאפשר ללמוד ואפשר גם לשלם עבור ליווי מקצועי ברכישה הראשונה כדי שיחזיקו לך את היד. זה סוג של מחסום שחבל שזה יהיה מה שיעצור אותך (קל להגיד, אני יודע).

הרי אם אני חוסך במשך 10 שנים יהיה לי רק 650000 מה שמספיק אולי לדירה בפריפריה .

אז תחסוך 5 שנים ותתמנף.


*אין לי שלושה נכסים, סתם נדחפתי.

 

[אורי ג.]

האם יש לי סיכוי להגשים את החלום הזה ?

אני חוסך בשנה באיזור ה- 65000 ש"ח. האם יש לי סיכוי להגשים את החלום הזה ?

בקלות, בערד לדוגמא תוכל לרכוש דירות ב400K ש"ח, כלומר 240K הון עצמי ו200K משכנתא, כלומר בערך כל 3.5 שנים תוכל לרכוש דירה נוספת.

 

[uwillneverknow]

קלות, בערד לדוגמא תוכל לרכוש דירות ב400K ש"ח, כלומר 240K הון עצמי ו200K משכנתא, כלומר בערך כל 3.5 שנים תוכל לרכוש דירה נוספת.

על אילו פרמטרים אתה מסתכל בבואך לרכוש נכס בעיר שאינה עיר מגורייך ? ואיזה משקל אתה נותן לכל אחת מהנקודות ?

 

[אורי ג.]

על אילו פרמטרים אתה מסתכל בבואך לרכוש נכס בעיר שאינה עיר מגורייך ? ואיזה משקל אתה נותן לכל אחת מהנקודות ?

אני לא רוכש אבל אם כן הייתי רוכש אז קודם כל הייתי חורש את השכונה הספציפית בה אני מכוון אליה, פרמטרים:
1. סוג אוכלוסיה, איכותה, יכולת התשלום שלה, רמת הסיכון שלה, כמה אני רוצה להתעסק עם אוכלוסיה כזו.
2. הגירה שלילית או חיובית מהעיר והשכונה.
3. צפי להשבחה עתידית של העיר, מוקדי תעסוקה, תחבורה ציבורית וכו'
4. האם היא מושכת יזמים, קבלנים ומשקיעים? רואים אתרי בנייה? רואים מנופים? יש הרבה עסקאות?
5. אפשרויות השבחה, האם יש היתכנות לתמ"א 38? זכויות בנייה לא מנוצלות? פינוי-בינוי?
6. מי הם השכנים.
7. מה דרגת התחזוקה של הבניין.
8. כמה זה רחוק ממני.
9. האם אני מכיר שם מישהו אישית או מקצועית.
10. האם יש לי ערך מוסף כלשהו על פני משקיע מקומי.

 

[uwillneverknow]

יה, איכותה, יכולת התשלום שלה, רמת הסיכון שלה

תודה.
האם בחנת ערים שונות בארץ בהתאם לפרמטרים אילו ? האם יש שכונות מסוימות/ערים בארץ שעונות לדעתך על קריטריונים אילו ? שמתומחרות נמוך משווי השוק ועם צפי לעליה ?
היכן ניתן למצוא מידע על הגירה שלילית מהעיר ?

יא מושכת יזמים, קבלנים ומשקיעים?

איך ניתן לדעת אם מושכת משקיעים ?

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

יש לי מטרה להיות בעל מספר נכסים מניבים חוץ מהנכס שאני גר בו כעת.

העיקר שיהיו נכסים מניבים? לא משנה התשואה והתזרים החודשי?

הרי אם אני חוסך במשך 10 שנים יהיה לי רק 650000 מה שמספיק אולי לדירה בפריפריה . ברור לי שאפשר להתמנף . (כרגע אני ממונף בסכום לא גבוה).

אם אתה משקיע ולא חוסך, יהיה לך יותר. כמובן שזה מחייב גמישות וסיבולת סיכון.

השאלה איך אני מתחיל

מבין מה התזרים החודשי הרצוי, מחשב את סיבולת הסיכון וסיכויי התשואה הפוטנציאלית, מבין מה ההון הנדרש, מכין תוכנית איך להגיע לסכום.

 

[אורי ג.]

האם בחנת ערים שונות בארץ בהתאם לפרמטרים אילו ?

את ת"א בחנתי היטב, קצת את ר"ג, קצת את חיפה.

האם יש שכונות מסוימות/ערים בארץ שעונות לדעתך על קריטריונים אילו ?

על איזה קריטריונים? קריטריונים שלי זה לאו דווקא קריטריונים שלך, מה גם זה תלוי בתקציב שלך.

שמתומחרות נמוך משווי השוק ועם צפי לעליה ?

נכס בפחות ממחיר השוק אפשר (לנסות ובספק) למצוא בכל מקום.

היכן ניתן למצוא מידע על הגירה שלילית מהעיר ?

אולי בלמ"ס ואולי באתר העירייה.

איך ניתן לדעת אם מושכת משקיעים ?

ריבוי עסקאות, ריבוי מודעות להשכרה אצל מתווכים/שלטים/יד-2, קשרים עם מתווכים, משקיעים ותושבים.

 

[uwillneverknow]

העיקר שיהיו נכסים מניבים? לא משנה התשואה והתזרים החודשי?

בוודאי שחשוב. התזרים הרצוי הוא 7000/6000 ש"ח . זה היעד הסופי. איך להגיע לשם זה אומר שאני צריך להיות מושקע בנדלן בסכום של כ- 3 מליון.
בהינתן שאני חוסך רק 65000 בשנה. זה נראה לא ישים ברמות המחירים במרכז בארץ . לכן אני מסתכל על פריפריה.
השאלה אם השקעה בפריפריה באוכלוסיה חלשה כמו שהציע אורי בכלל יכולה להצליח או שנידונה לכישלון מראש משום שיכולת הגביה נמוכה, אין תחבורה ציבורית נוחה וכו'.

 

[uwillneverknow]

את ת"א בחנתי היטב, קצת את ר"ג, קצת את חיפה.

האם תא ורג יש לדעתך פוטנציאל לעליית ערך ? שהרי המחירים יקרים מאד. מה מסקנותייך לגבי חיפה ?

ריבוי עסקאות, ריבוי מודעות להשכרה אצל מתווכים/שלטים/יד-2, קשרים עם מתווכים, משקיעים ותושבים.

ריבוי מודעות להשכרה מעיד על מקום עם ביקוש ? יכול להעיד גם על ההפך. כמו חריש למשל.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

בוודאי שחשוב. התזרים הרצוי הוא 7000/6000 ש"ח . זה היעד הסופי. איך להגיע לשם זה אומר שאני צריך להיות מושקע בנדלן בסכום של כ- 3 מליון.
בהינתן שאני חוסך רק 65000 בשנה. זה נראה לא ישים ברמות המחירים במרכז בארץ . לכן אני מסתכל על פריפריה.
השאלה אם השקעה בפריפריה באוכלוסיה חלשה כמו שהציע אורי בכלל יכולה להצליח או שנידונה לכישלון מראש משום שיכולת הגביה נמוכה, אין תחבורה ציבורית נוחה וכו'.

תראה, אני אישית לא מאמין בנדלן בארץ, לפחות לא בעת הנוכחית. אני משקיע בחו״ל -5+ השנים האחרונות (משקיע בשוק ההון להגדלת ההון ומשקיע בנדלן ליצירת תזרים מזומנים). אני לא נכנס לפרטים ולסכומים מטעמי פרטיות אבל אני יכול לומר לך שבחו״ל (ספציפית ארה״ב) לא צריך 3 מיליון כדי להגיע ל-6,000-7,000 בחודש (יש לי הרגשה שרוני יסכים איתי).

*** מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה, אני לא ממליץ/מייעץ להשקיע בחו״ל וגם לא ממליץ/מייעץ לא להשקיע בארץ.

 

[אורי ג.]

האם תא ורג יש לדעתך פוטנציאל לעליית ערך ? שהרי המחירים יקרים מאד. מה מסקנותייך לגבי חיפה ?

ת"א כמו כל עיר אחרת היא לא מקשה אחת, יש שכונות עם פוטנציאל מעולה לעליית ערך ויש כאלה שפחות, הכל כמובן זה ציפיות וסקולציות, לא מבטיחים לך דבר.
במצב בר"ג איני מעודכן, הדברים משתנים שם באופן תדיר, גם בחיפה כבר איני בקיא.

ריבוי מודעות להשכרה מעיד על מקום עם ביקוש ? יכול להעיד גם על ההפך. כמו חריש למשל.

בת"א יש יותר מודעות להשכרה מחריש, בת"א יש ביקוש.
זה אחד הפרמטרים, כמה זמן דירות על המדף, באיזה מחיר, האם התגמשו במחיר וכו'
קל לזהות איזורי ביקוש ולא איזורי ביקוש: ככל שהמחיר גבוה יותר אתה יודע שהוא גם מבוקש יותר.

 

[uwillneverknow]

גיע ל-6,000-7,000 בחודש (יש לי הרגשה שרוני יסכים איתי).

לאיזה הון צריך לכוון בארה"ב כדי להגיע ל- 6000-7000 בחודש ? האם אתה מבקר שם לעיתים תכופות ?
האם אתה לא חושש מניהול נדלן מרחוק ?

האם התגמשו במחיר וכו'

איך אתה יכול לדעת אם התגמשו במחיר במקום מסוים ?
האם לדעתך קיימות שכונות בתא שצפויות להיות בהן עליות ערך? אם כן, היכן ? ואיך אתה יודע אם עיר מסוימת מיצתה את פוטנציאל עליית הערך שלה?

 

[קפיצת הדרך]

אני לא נכנס לפרטים ולסכומים מטעמי פרטיות אבל אני יכול לומר לך שבחו״ל (ספציפית ארה״ב) לא צריך 3 מיליון כדי להגיע ל-6,000-7,000 בחודש (יש לי הרגשה שרוני יסכים איתי).

רק לציין שגם בארץ לא.
זה כמובן תלוי איזור אבל מנסיוני האישי צריך בערך חצי מזה (בסביבות 1.7 מליון).

ג.נ. יש לי שתי דירות בארץ ועוד דירה בחו״ל.
**לא ממליצה ולא מייעצת

 

[monkey22]

נראה לי שאין לך מספיק ידע בנדלן בארץ ידידי.
מציע לך לקבוע מטרות יותר מדויקות, עד מתי אתה רוצה את הסכום הזה? לאיזה מינוף אתה מוכן להתחייב? מה ההחזר החודשי שאתה יכול לספוג? האם תצטרך כסף נזיל בסכום גדול מתישהו?
יש אפילו באיזור המרכז דירות שעולות מיליון שיתנו לך שכ"ד של 3000 ש"ח. סה"כ תשואה שנתית של 3.5%, ממש לא מציאה.
אחרי שקבעת מטרות יותר מדויקות וברורות, כדי להתחיל לחרוש משרדי תיווך, להתחיל לראות דירות בעיניים ולחרוש שכונות ברגליים. מומלץ לא להתפזר, אלא להתמקד ב2-3 מקומות שאתה מאמין בהם ושלדעתך יש מוקדי משיכה טובים (מוסד אקדמי, מקומות תעסוקה או בילוי טובים, אוכלוסיה חזקה וכו), לבדוק בעיריות תב"ע שקורות באיזור.
מזכיר כמובן את עניין מס דירה שנייה שמוסיף סכום לא קטן למחיר הדירה.
לגבי המינוף, אפשר לקחת מינוף של 50 אחוז, ואז תוך בערך 13-14 שנה יש לך שתי דירות.
כמובן שאם תקרא אבא עשיר אבא עני ודומיו אז יציעו לך להגדיל את המינוף של הדירה הראשונה שלך למקסימום, ולקנות עוד דירה יחסית מהר, ולנסות למנף את עצמך עוד. זה רק אתה יכול לדעת אם מתאים לך ועד כמה ומחזיר אותי למשפט השני שכתבתי.

בהצלחה

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

לאיזה הון צריך לכוון בארה"ב כדי להגיע ל- 6000-7000 בחודש ? האם אתה מבקר שם לעיתים תכופות ?
האם אתה לא חושש מניהול נדלן מרחוק ?

בטווח של 1.5-2 מיל׳ (אפשר גם בפחות אם אתה יודע מה אתה עושה ואחרי שצברת ניסיון וקשרים). חשוב מאוד לצבור ידע ולעשות עבודת מחקר רצינית (שיחות עם אנשים שמתעסקים בתחום, מתווכים, מחקר רב שעות באינטרנט, נסיעות לשם וכו׳ וכו׳).
לגבי ביקורים וחשש לניהול מרחוק- בהתחלה היו קצת, היום כבר לא. כשיש לך צוות טוב שבנית (שזה כשלעצמו לא כזה פשוט)- אתה כבר מרגיש יותר בנוח (כמובן שאני מתעדכן ובודק שהכל מתנהל כשורה ומקבל דוחות חודשיים). אני גם אזרח אז טיפה יותר קל לי, אבל זה לא חסם משמעותי.

עריכה חשובה:
אני לעולם אפזר את ההשקעות ולא אשים את כל הביצים בסל אחד. כשהתחלתי להשקיע בנדלן, זה כבר היה אחרי שהיה לי קופת חירום וקצת כסף בשוק ההון.

 

[אורי ג.]

איך אתה יכול לדעת אם התגמשו במחיר במקום מסוים ?

אתה לא ממש יכול, אא"כ אתה "חי את השוק".

האם לדעתך קיימות שכונות בתא שצפויות להיות בהן עליות ערך? אם כן, היכן ?

בטח. בשפירא, במיוחד בצפונה יש פוטנציטל טוב לדעתי, לחלקים ביפו שדרומיים לצפון יפו (שכבר עשה את המהלך שלו), בדגש על האזורים הקרובים לתוואי הרכבת, והאזורים שהמדיניות בת"א מעודדת התחדשות, כנ"ל ביד אליהו. הדר יוסף זו שכונה שמאד מתפתחת ועם כדאיות להתחדשות עירונית.

ואיך אתה יודע אם עיר מסוימת מיצתה את פוטנציאל עליית הערך שלה?

אין לי מושג, אני לא ממש מכיר ערים חוץ מת"א, אולי קצת הרצליה.

 

[uwillneverknow]

אין לי מושג, אני לא ממש מכיר ערים חוץ מת"א, אולי קצת הרצליה.

נניח והיה לך סכום של 1.5M עם יכולת למשכנתא של עד 0.5M והיית מעוניין להשקיע רק בנדלן בארץ.
מה היית עושה כדי להשיג את התשואה המקסימלית מאותו נדלן ? האם קונה 2 דירות בפריפריה ? דירה 1 במרכז? אם כן, איפה ?
אשמח גם לשמוע את @רוני

 

[Minimi]

כלל אצבע: ככל שהדירה זולה יותר, התשואה ב% גבוהה יותר.
כמובן שהוצאות על תחזוקה ומציאת שוכרים ועוד ירקות הן ביחס ישיר לכמות הנכסים.

שם לב שרכישה במקום רחוק ממגוריך בד"כ תגרור הוצאות על ניהול\אחזקה\תיווך אלא אם אתה מטייל הרבה בארץ

 

[בת העמק]

כלל אצבע: ככל שהדירה זולה יותר, התשואה ב% גבוהה יותר.

רק לגבי תשואת שכירות, לא כדאי להתעלם מעליית ערך. וגם כך, ככל שהדירה זולה יותר אפשר להניח שסיכון השוכר הבעייתי יעלה ולכן אחוז התשואה על הנייר לא בהכרח מבטא את תשואת השכירות נטו במציאות.