רמת ורבר פ"ת (ולא בקטע של סטוקינג לסולידית)

[מומו הברווז]

הסתכלתי על שכונות לאורך הקו האדום, מתוך הנחה שעדיין יש שם פוטנציאל עלייה לאחר ההפעלה (אשמח לדעות אחרות).

ברמת ורבר המחיר לדירות ישנות הוא סביב ה1.5, כאשר אני מניח שבעתיד כלשהו אפשר לצפות שם לפינוי בינוי. השכונה נראית נחמדה (וסולידית ), והמטרה היא להחזיק אותה מספר שנים בשלב הראשון ולראות לאן דברים מתפתחים.

עד כאן שום דבר מיוחד

אממה - יש לי דירת מחיר למשתכן בלוד, שאני רשאי למכור רק החל מ4/2023, על מנת לא לשלם מס רכישה ומס שבח. (אני גר בדירה שכורה כרגע ואין לחץ לשנות את הסטטוס הזה)
כך שלמיטב הבנתי האופציות שלי הן כאלה:

1. לקנות אותה כדירה שנייה על כל המשתמע (אז לשלם בוודאות מס רכישה. האם מס שבח לדירה בלוד הוא גם וודאי במקרה זה? בכל מקרה זו נראית אפשרות גרועה.

2. לחכות עם הקנייה של הדירה השנייה, נגיד שנה לפני שיחרור הדירה בלוד וכך תהיה לי חצי שנה למכור אותה כמשפר דיור (השאלה אם זה זמן סביר ולא לחוץ מדי). אני מניח שניתן להאריך את, התקופה הזו מלאכותית בזה שאפרסם אותה לפני שאני מתכוון למכור בפועל.

3. להתמנף עד השיניים ולקנות דירה על הנייר בשכונת נווה גן הסמוכה (ואז למעשה יש לי שנה אחרי האכלוס למכור את הדירה בלוד כמשפר דיור)

4. יש אופציה נוספת? יש אפשרות (חוקית) לסכם על דירה ישנה אבל להעביר את הרישום רק, עוד x זמן כך שהשעון של ה18 חודשים לא יתחיל לתקתק?

תודה

 

[Arik Aharon]

אשמח לעזור,אני מכיר את המיקום טוב טוב.
ישנם איזורים רבים הסמוכים לקו האדום אשר נחשבים כשכונות ׳זולות׳ .

רמת ורבר ספיציפית יש לה כבר תוכנית מפורטת ומאושרת,כאשר בחלק מהפרויקטים כבר התחילו בפרסום הפרויקט (קטה עם פרויקט גדול בזבוטיסקי,שפיר בארלוזרוב וכד׳). התוכנית (תעשה גוגל קצר) אומרת שהקצוות של השכונה,במיוחד הקצוות של זבוטינסקי וארלוזרוב מיועדות לפינוי בינוי גבוה (20-30 קומות),ותוך השכונה מיועד לתמ״א. (כאשר יש תוכנית לחצות אותה בשביל אופניים דרך הפארק).
חייב להגיד , שלטעמי , מבין כל השכונות הסמוכות לקו האדום בפ״ת , רמת ורבר היא המפורסמת שבהם ולכן לטעמי ׳הכי קרובה למיצוי׳ פרמיית הרכבת.
באופן כללי על השכונה , יש בה איזורים טובים ביותר - עם פארק משמעותי במרכזה (יד לבנים) - כאשר חלק ניכר מהשכונה הינו אוכלוסייה מוחלשת - וחלק נוסף הינו אוכלוסיית שוכרים אשר עברית להם היא שפה שנייה (אם בכלל). (רוסית/ערבית).
ישנם רחובות מאוד לא סימפתיים בחלק מהשכונה,ועד לא מזמן דירות בה נמכרו מאוד בזול.

נגעת בנוסף בשכונה המקבילה מצד צפון - נווה גן.
נווה גן היא שכונה מעורבבת, כאשר חלקה ותיק יותר (ונבנה במקביל לאם המושבות הותיקה) - עם משפרי דיור מהעיר פתח תקווה.
הרוב המוחלט של השכונה הינו חדש יותר (2013 ומעלה) , כאשר מתבטא באוכלוסייה חזקה יותר פיננסית/אקדמית (יש אומרים ששכונת המגדלים החזקה ביותר בעיר)
אם זאת, לא מדובר בשכונת צווארון לבן קלאסית כמו הותיקה, אלא יותר מגוונת.
חייב להגיד, שכאשר משקללים את הפרמייה של גודל הדירה,הניראות וגיל הבנייה - נווה גן (במיוחד האיזור הותיק) לא יקר משמעותית מרמת ורבר. (לטעמי)
בנוסף, שים לב שלמרות המרחק השווה - בנווה גן ישנה הפרדה גדולה מהשכונה לציר זבוטינסקי , בעוד המרקם ברמת ורבר - הוא יותר קרוב לכביש. (נובע מהפרדה פיזית)

מוסיף לשיקולך עוד איזורים - בעלי מרחק שווה לציר הרכבת:
קרול - שכונה ותיקה יותר אך אם זאת עדיין נעימה לגור, צפון העיר - איזור השוק וצפונה. איזור מאוד חלש, עם תוכניות פינוי בינוי עתידיות.
שיפר - מזרחית לתחנה המרכזית, אך מרחק הליכה מהתחנה המרכזית ומתחילת הקו האדום.

חייב גם לציין בוננזה נוספת שכנראה לא הבחנת בה -
קירבה לציר הרכבת הקלה זה נחמד. אבל יש אותה להמון שכונות , גם בתוך פ״ת וגם מחוצה (בת ים). כאשר, אפילו במזרח אם המושבות הותיקה יש מרחק הליכה לקו האדום (קריית אריה).
הבוננזה האמיתית , לפחות לדעתי - היא קירבה להצלבה של כמה קווים/מטרו. לצורך העניין , תסתכל על מפת נט״ע - ותבין שבילינסון מיועד להיות hub מרכזי לכמה קווים.

בנוסף, הקו המפריד בין פ״ת לגב״ש (ציר יצחק רבין) מיועד לבינוי גבוה - כאשר בחלקו מיועד מוסד אקדמאי (תחילת יכין סנטר ) , משרדים (כבר רואים את ב.ס.ר וגלובל טאוורס) ומגורים.

^^ אם לוקחים את זה בחשבון , לא הייתי ממהר לפסול גם את שכונת בר יהודה ונווה גנים.


* לא מהווה ייעוץ, דיעה אישית בלבד.