רכישת קרקע מאושרת למגורים בחדרה

[coco]

שלום,
אני קוראת בעיקר בפורום שוק ההון ושואלת כאן עבור בן משפחה.
אין לי כל ידע בתחום הנדל"ן ואני מקווה שאקבל פידבק כאן.
פנסיונר בגיל 70 עם כסף שהוא אינו זקוק לו למחייה שוטפת, ונמצא כעת בפקדון כלשהו בבנק.
הוא שוקל לקנות 2 קרקעות שאושרו למגורים בפארק צפון בחדרה בקו ראשון לים, מחיר 390 אלף לקרקע.
המחשבה היא להחזיק בקרקע ולהשאר עד סוף הבניה "ולהרוויח" דירות במחיר נמוך ממחיר השוק.
הוא בעל דירת מגורים, מושקע בשוק ההון ובעל הכנסה קבועה ממקור אחר. המטרה כאן היא בעצם לקבל תשואה עודפת בסיכון נמוך יחסית.
בראייה כוללת נראה שזוהי עסקה טובה - ההגירה החיובית אל חדרה, דירות קו ראשון לים, ומחירי הנדלן בישראל שבשנים הקרובות בסיכוי גדול לא ירדו.
בגלל שאין לי מושג בתחום ונשאלתי לדעתי על הרכישה, אשמח לכל דעה והכוונה.
תודה רבה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אין לי כל ידע בתחום הנדל"ן

בגלל שאין לי מושג בתחום

דעתי - פשוט לא.

 

[אורי ג.]

בקצרה: לא.
בקצת פחות קצר: אם הוא באמת רוצה ללכת על זה לשכור שמאי מטעמכם, על חשבונכן ושאינו קשור ליזם/משווק שיעריך שווי נוכחי, זמן צפוי למימוש, ומיסים והיטלים צפויים.

 

[coco]

תודה רבה על המענה.
תוכל בבקשה להרחיב כדי שאוכל אולי להסביר לו למה לא.
באמת שזה נראה חיובי מאד כרגע באופן מטעה כנראה.
מבחינתו הוא רוכש את הקרקע ויכול לאחר אישור תב"ע למכור ברווח כלשהו (לאחר היטל השבחה ומס שבח) או להמשיך לדירות.
מדובר בפרוייקט 'תכלת על המים'.
מה הסיכון העיקרי לדעתך? עלויות נוספות שהופכות את התשואה לזניחה או סיכון שהתכנית לא תאושר? נראה שהתכנית שהופקדה להתנגדות, די מקודמת על ידי העירייה.
בכל מקרה נראה שיעברו שנים עד שיחל פיתוח הקרקע.
שוב תודה רבה, כל דעה תתקבל בברכה.

 

[אורי ג.]

באמת שזה נראה חיובי מאד כרגע באופן מטעה כנראה.

איך אתה יודע אם זה נראה חיובי או אתה לא מבין בתחום דבר?
אם אני אראה לך צילום MRI של פלוני אתה תדע אם זה נראה חיובי או לא?

מבחינתו הוא רוכש את הקרקע ויכול לאחר אישור תב"ע למכור ברווח כלשהו (לאחר היטל השבחה ומס שבח) או להמשיך לדירות.

או שהוא יכול למכור בהפסד. או שלא יוכל למכור בכלל.

מה הסיכון העיקרי לדעתך?

להפסיד מלא כסף.

 

[coco]

בקצרה: לא.
בקצת פחות קצר: אם הוא באמת רוצה ללכת על זה לשכור שמאי מטעמכם, על חשבונכן ושאינו קשור ליזם/משווק שיעריך שווי נוכחי, זמן צפוי למימוש, ומיסים והיטלים צפויים.

תודה רבה,
אמסור לו שכדאי שיפנה לשמאי מטעמו. הבנתי שהוא קיבל הערכה משמאי ( כנראה של החברה שמשווקת את הקרקע).
זה נראה יותר מדי טוב לדעתי, מצד שני משווים את הרובע הזה בחדרה לעיר ימים בנתניה ומכאן כנראה ההתלהבות שלו נובעת.

 

[coco]

אכן אתם צודקים לחלוטין.
תודה רבה על התגובות, אראה לו את השרשור.
שיהיה המשך יום טוב!

 

[אורי ג.]

אמסור לו שכדאי שיפנה לשמאי מטעמו. הבנתי שהוא קיבל הערכה משמאי ( כנראה של החברה שמשווקת את הקרקע).

אין לזה משמעות, לפח.
ובאופן כללי:

מגדיר הרעלים הפיננסיים - הסולידית

רעלים פיננסיים הם מוצרי השקעה אטרקטיביים, בעלי ריח משכר, המסתכמים ברוב המקרים בהפסד סופי ומוחלט של הכספים. למרבה המזל, יש דרכים לזהות אותם מבעוד מועד.

www.hasolidit.com

 

[הורדוס]

יש עוד המון קרקעות בישראל, אין שום דרך לדעת שיאשרו בנייה דווקא בקרקע אותה הוא קנה בשנים הקרובות, ובמידה וזה ייקח הרבה שנים לא בטוח אם תהיה לו אפשרות למכור, ואם זאת תהיה השקעה משתלמת בסופו של דבר.

 

[Michel]

יש לי קרקע בחדרה בתוכנית שכבר אושרה והופקדה לפני שנתיים ועדיין אף אחד לא יודע מתי יתחיל פיתוח של העירייה באזור. בגלל ריבוי התכניות המאושרות בחדרה, פיתוח הקרקע יכול להיגרר שנים רבות. היטל כביש ומדרכה של מאות אלפי שקלים מיהרו לגבות ממני בגלל כביש שלא קשור לתכנית אבל משיק במקרה לקצה החלקה שלי.

 

[amit]

קרקעות שאושרו למגורים בפארק צפון בחדרה בקו ראשון לים, מחיר 390 אלף לקרקע.

נשמע כמו משהו ששווה פי 2 לפחות, אין מצב שזה זמין לבניה או קו ראשון לים.

 

[coco]

יש עוד המון קרקעות בישראל, אין שום דרך לדעת שיאשרו בנייה דווקא בקרקע אותה הוא קנה בשנים הקרובות, ובמידה וזה ייקח הרבה שנים לא בטוח אם תהיה לו אפשרות למכור, ואם זאת תהיה השקעה משתלמת בסופו של דבר.

תודה , נכון בהחלט.

יש לי קרקע בחדרה בתוכנית שכבר אושרה והופקדה לפני שנתיים ועדיין אף אחד לא יודע מתי יתחיל פיתוח של העירייה באזור. בגלל ריבוי התכניות המאושרות בחדרה, פיתוח הקרקע יכול להיגרר שנים רבות. היטל כביש ומדרכה של מאות אלפי שקלים מיהרו לגבות ממני בגלל כביש שלא קשור לתכנית אבל משיק במקרה לקצה החלקה שלי.

היי, מקווה שהפיתוח יתחיל במהרה ותודה רבה על ההערה לגבי ההיטלים שגבו עוד טרם התחיל הפיתוח.

נשמע כמו משהו ששווה פי 2 לפחות, אין מצב שזה זמין לבניה או קו ראשון לים.

תודה לכולם, אני ממש מודה לכם על העזרה.
שיהיה בוקר טוב!