1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

רכישת נכס להשקעה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י אנדי ג, ‏6/2/19.

  1. אנדי ג

    אנדי ג משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/7/17
    הודעות:
    113
    לייקים שהתקבלו:
    16
    שלום,
    הגיעה אליי הזדמנות די חד פעמית, באופן אישי (מקרובי משפחה), לרכוש נכס , להלן מס' פרטים:
    מדובר בעיר בצפון השרון, מרחק דקות הליכה מהים, שכונה ישנה (בניינים משנות ה-50/60), אוכלוסייה מבוגרת מאוד ובעלי הכנסה נמוכה יחסית, איזור מרכזי בעיר קרוב לכל מה שצריך.
    90 מ"ר, 2.5 חדרים, קומה 3 עם מעלית שמגיעה עד קומה 2 (אז מעט מדרגות), כולל מרפסת.
    לצורך הרכש, אצטרך לקחת משכנתא של סביבות ה-400,000 ש"ח.

    המחיר של הנכס לא חשוב כרגע לדיון, אבל אין לי בעיה להגיד בפרטי.
    אני רק אגיד שקשה לי קצת להעריך את שווי הנכס ע"ב עסקאות דומות מהאיזור, כי נראה שיש עיסקאות זולות יותר משלי באופן חריג (תוהה אם זה כונס נכסים?) אבל רוב העיסקאות במחיר שאני קיבלתי בוצעו לפני 3-4 שנים, מה שנתן לי תחושה שאני קיבלתי מחיר מתחת למחיר השוק (שזו הכוונה שלי ולא הייתי שוקל לרכוש נכס ללא זה) .

    הנכס מיועד להשכרה, טווח המחירים שאני מוצא באיזור הוא בין 3000 ל- 3600.

    מה דעתכם? מה אני צריך לשים לב? איך כדאי לי לבנות תוכנית משכנתא ומימון? (יש לי חשבון מסחר פרטי שאני לא מעוניין למכור) .
    ממה צריך להזהר? אילו קשיים אני הולך לחוות?

    אני בחור צעיר וזה הנכס הראשון שאני אולי ארכוש.

    תודה רבה לעוזרים
     
  2. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    8,596
    לייקים שהתקבלו:
    10,442
    1. תביא שמאי.
    2. משופצת או לא? אם כן החליפו חשמל וצנרת?
    3. קומה 3 מתוך כמה?
     
  3. אנדי ג

    אנדי ג משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/7/17
    הודעות:
    113
    לייקים שהתקבלו:
    16
    מתכנן להביא שמאי, כרגע מנסה למצוא אחד.

    לא משופצת, לא החליפו חשמל וצנרת (וגם לא היו עד כה בעיות בנושא) .

    קומה 3 מתוך 4 .
     
  4. yossik

    yossik מודרטור

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    5,938
    לייקים שהתקבלו:
    7,161
    המחיר הוא החשוב ביותר לדיון.
     
  5. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    1,072
    לייקים שהתקבלו:
    487
    מה הנק' תורפה בגלל הנ"ל ? ומה היתרונות/חסרונות של עניין מס' הקומות?
     
  6. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    709
    לייקים שהתקבלו:
    530
    +1
     
    mooti אוהב/ת את זה.
  7. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    8,596
    לייקים שהתקבלו:
    10,442
    2. אם הצנרת מקורית והבניין ישן זה שאלה של זמן עד שתאלץ להחליף אותה, בדרך כלל זה דורש גם לשבור חצי בית עם כל המשתמע.
    3. אם זה קומה אחרונה אתה תאכל חרא מהאיטום בגג, אם הגג ישן אז עוד יותר, אם לבניין אין ועד טוב אז עוד יותר כפול 2.
     
    monkey22, Fitch ו-Shlomi Z אוהבים את זה.
  8. אנדי ג

    אנדי ג משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/7/17
    הודעות:
    113
    לייקים שהתקבלו:
    16
    מה העלויות לצנרת?
     
  9. אנדי ג

    אנדי ג משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/7/17
    הודעות:
    113
    לייקים שהתקבלו:
    16
    אפשר לנסות עדיין לעזור ולדבר בטווחים
     
  10. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    709
    לייקים שהתקבלו:
    530
    תלוי באיזה אורך והאם אפשר לעשות מעקף בלי לשבור קירות יותר מדי. זה מתחיל מכמה אלפים (2-3 במינימום של המינימום).

    בודאי. אבל אפילו לא אמרת באיזו עיר נמצא הבית (אני מנחש שנתניה?)...
     
  11. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    8,596
    לייקים שהתקבלו:
    10,442
    זה תלוי אם אתה מחליף רק את הצנרת או גם את הביוב, אם גם ביוב זה לפרק חצי בית, אם רק צנרת זה תלוי באיפה בדיוק היא עוברת, אם צריך להרוס את המטבח ואת כל השירותים/מקלחת וכו' אין מחיר אחד לעניין.
     
  12. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    1,072
    לייקים שהתקבלו:
    487
    חוץ מעניין האיטום בקומת גג/צנרת בבית ישן.
    האם אני צריך לשים דגש בעת רכישה דירה לטובת השכרה בשאלה:
    האם הדירה היא בקומה 3 מתוך בניין בן 5 , קומה 4 בבניין 10 וכו' ? או שזה עניין של "נוף" הנצפה מהחלון בלבד ?
     
  13. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    8,596
    לייקים שהתקבלו:
    10,442
    לא עקרוני. עקרונית ככל שהדירה בקומה גבוהה יותר היא גם שווה יותר (בהנחה שיש מעלית).
     
  14. אנדי ג

    אנדי ג משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/7/17
    הודעות:
    113
    לייקים שהתקבלו:
    16
    נתניה
     
  15. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,501
    לייקים שהתקבלו:
    2,763
    היי
    אין כאן מקום לתחושות וניחושים, נתניה נמצאת במגמת ירידת מחירים (הזרים מזמן יצאו מהשוק ויש בנייה חדשה), תוציאו את הנכס למכירה, ובהתאם להצעות
    שיתקבלו מרוכשים פוטנציאליים, בהתאם לקהל היעד של שוכרים פוטנציאליים (האם צפויים כאבי ראש, מה זמן מציאת שוכר, מאוד חשוב בעת רכישה עם משכנתה, ומה האפשרות להעלות שכירויות בעתיד), בנוסף למצב הפיזי של הנכס, תחליט אם אתה מעוניין לרכוש את הנכס.

    בהצלחה !
     
    נערך לאחרונה ב: ‏7/2/19
  16. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    709
    לייקים שהתקבלו:
    530
    מה ש @רוני אמר...
    כמובן שבלי לראות את הנכס קשה להעריך במדויק.

    בכל מקרה, כשאתה אומר ״מתחת למחיר השוק״ פירוש הדבר שאתה יכול למכור את הנכס במחיר גבוה יותר אותו אתה מגדיר כ״מחיר השוק״. תשאל את עצמך האם לדעתך אכן ניתן למכור כיום את הנכס במחחר הזה. מאוד נדיר שאנשים ימכרו משהו בזול יותר ממה שאפשר ויותרו על כסף.
    אם בכל זאת התשובה היא כן - אז הייתי קונה רק אם ההפרש משמעותי מספיק. אני אישית לא הייתי נכנס להרפתקת נדל״ן בבניין ישן בנתניה רק כי אני יכול לקנות את נכס ב 2-3% פחות.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏7/2/19
    Gentlemen ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  17. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    2,565
    לייקים שהתקבלו:
    1,917
    אתה לא יודע את מחיר השוק, איך אתה יודע שהמחיר שקיבלת הוא מתחת?
    כמה אחוז תשואה ברוטו מחירי השכירות מגלמים?

    פערי הידע כרגע גדולים מדי לדעתי.
     
  18. monkey22

    monkey22 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏2/12/18
    הודעות:
    27
    לייקים שהתקבלו:
    8
    1. תעשה סקר שוק יותר מעמיק, תתייעץ עם מתווך אם אתה יכול ושווה להביא שמאי נייטרלי (לא של הבנק).
    2. צנרת יכולה להיות כאב ראש לא נורמלי. אם זה הולך להשכרה אז יש בגדול 2 אפשרויות - 1. לעשות שיפוץ מהיסוד, להרים בלטות ולעשות הכל חדש וייתן לך שקט לאיזה 30-40 שנה אם עשית עבודה טובה (אם קנית צינורות זולים יותר אז שקט ל15 שנה). 2. לעשות ביטוח דירה וצנרת, ואם יש תקלה, אז האינסטלטור של הביטוח מגיע (בתוספת השתתפות עצמית), עושה רנטגן לזיהוי הדליפה, מרים את הבלטה הספציפית, סותם את הדליפה וסוגר. פלסטר. הרבה בעלי דירות עובדים ככה. זה באמת עניין של מזל.
    3. חשמל זה פחות קריטי לעשות בדירה, ולא בטוח שצריך, באמת צריך לראות.
    4. קומה אחרונה בד"כ זה כאב ראש שחוזר על עצמו כל כמה שנים עם דליפות. שוב, אם תעשה עבודה טובה באיטום (יריעות זפת מניסיוני), אז תקנה לך שקט לכמה שנים. אבל תמיד זה חוזר בטווח של 5-10 שנים.

    זה לגבי הדירה עצמה, שיש עוד הרבה מה לשים לב (כיווני אוויר, שכנים, קרוב לכביש ראשי או מטרדים אחרים כמו אנטנות, האם יש מזגנים? בני כמה? מרוהטת? בן כמה הדוד חשמל?).

    לגבי המימד הפיננסי, לא אמרת מחיר אז ממש קשה לדעת תשואה והאם המחיר משתלם ביחס לשוק.
    תיסגר על האם המחיר משתלם באמת (לפחות 10 אחוז פחות ממחיר השוק בעיניי זה נכנס להגדרה הזאת), האם התשואה משכירות משתלמת (3 אחוז שנתי זה מינימום לדעתי ממחיר העסקה הכוללת עו"ד, שיפוץ, מיסים למיניהם וכו), והאם בא לך להתעסק בנכס בנתניה ומאמין בו.

    לא מייעץ ולא ממליץ על כלום, כל החלטה שתיקח היא על אחריותך בלבד.
    בהצלחה!
     
  19. monkey22

    monkey22 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏2/12/18
    הודעות:
    27
    לייקים שהתקבלו:
    8
    בעיקרון, בערים גדולות, ככל שהקומה גבוהה יותר ככה הדירה שווה יותר (בתל אביב בערך 50-70K ש"ח לקומה given all else equal). ישנם יוצאים מן הכלל כמו שכונות קטנות לא מרכזיות עם בניינים נמוכים ואז קומת קרקע שמגיעה עם גינה תהיה שווה יותר מקומה 1 או 2. או בניינים בלי מעלית.
    יש עוד מקרים ספציפיים אחרים שנגיד שקומה 3 פונה לים או לפארק תהיה שווה יותר מקומה 4 או 5 שפונות למגרש חנייה או בניין שכן.
     
    Shlomi Z אוהב/ת את זה.
  20. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    1,072
    לייקים שהתקבלו:
    487
    אי אפשר לקנות דירה ולעשות
    ביטוח דירה וצנרת.
    במקום להתחיל עם שיפוץ יסודי של הבלטות? או שאני חי בסרט ואף חברת ביטוח לא תסכים לזה?
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
איך מחשבים את הסכום המקסימלי שניתן להקצות לרכישת נכס למגורים? פורום השקעה בנדל"ן ‏28/6/18
רכישת נכס להשקעה פורום השקעה בנדל"ן ‏23/6/18
משכנתא לרכישת נכס בחו"ל פורום השקעה בנדל"ן ‏25/4/18
אחוז מימון ברכישת דירה פורום השקעה בנדל"ן ‏16/1/19
רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון פורום השקעה בנדל"ן ‏25/10/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. המשך גלישתך באתר מאשרת את השימוש בעוגיות דפדפן.