רכישת דירה שמושכרת דרך airbnb

[tal_investor]

שלום,
אני שוקל לרכוש דירה בתל אביב שמושכרת ב airbnb. הדירה אינה מושכרת ישירות לאורחים, אלא מושכרת במחיר פיקס פרייס לחברה צד ג אשר משכירה את הדירה (כאחת ממספר דירות בצורה הזו) למשתמשי Airbnb.
קראתי קצת כתבות מלפני שנה שהשכרת דירה ב air bnb יש השלכות מיסויות חשובות: מס שולי ולא מס שכר דירה, וכן בעת מכירה מיסוי של עסק ולא דירה למגורים.
האם כרוכש חדש אני חשוף להשלכות האלה?
האם השכרת הדירה לשוכר יחיד (החברה המשכירה) מסירה ממני אחריות מיסויית?
בעת מכירה עתידית, האם אני יכול להתקל במיסוי כעסק?
אם בעת רכישת הדירה מתיר את החוזה עם החברה המשכירה, ומתחיל להשכיר אותה לטווח ארוך, האם משפטית/מיסויית אני מוגן?

 

[יהודה ישראל]

מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע.
על פניו, אתה משכיר רגיל, יש לשים לב לחוזה במלואו ולבדוק את הסכם השכירות, מעמ, אחריות וכד'

 

[YPV]

יהיו השלכות אם רשויות המס יסווגו את הדירה לא כדירת מגורים אלא כזכות במקרקעין שאינה למגורים. תייעץ עם עו"ד.

 

[אורי ג.]

התשובה לכל השאלות שלך היא כנראה שכן אבל אני מניח שזה מאד תלוי גם באיך מנוסח החוזה.
מומלץ בחום יעוץ עם עו"ד הבקיא בתחום.

 

[tal_investor]

תודה לכל העונים, אתייעץ עם עורך דין.

 

[amit]

שלום,
אני שוקל לרכוש דירה בתל אביב שמושכרת ב airbnb. הדירה אינה מושכרת ישירות לאורחים, אלא מושכרת במחיר פיקס פרייס לחברה צד ג אשר משכירה את הדירה (כאחת ממספר דירות בצורה הזו) למשתמשי Airbnb.
קראתי קצת כתבות מלפני שנה שהשכרת דירה ב air bnb יש השלכות מיסויות חשובות: מס שולי ולא מס שכר דירה, וכן בעת מכירה מיסוי של עסק ולא דירה למגורים.
האם כרוכש חדש אני חשוף להשלכות האלה?
האם השכרת הדירה לשוכר יחיד (החברה המשכירה) מסירה ממני אחריות מיסויית?
בעת מכירה עתידית, האם אני יכול להתקל במיסוי כעסק?
אם בעת רכישת הדירה מתיר את החוזה עם החברה המשכירה, ומתחיל להשכיר אותה לטווח ארוך, האם משפטית/מיסויית אני מוגן?

כן אתה חשוף.
השכרה לשוכר יחיד לא מסירה אחריות.
השוכר הופך את הדירה לעסק בהסכמתך או לא בהסכמתך (לפי החוזה ביניכם), ביום שרשויות המס יעלו על זה - יחייבו אותך לפי השכרת עסק כלומר מעמ ומס הכנסה על השכירות.
בנוסף יכולים לדרוש ממך מעמ במכירת הדירה.

לא הבנתי את השאלה האחרונה, אם אתה מתכוון ל-
לדעתי אתה מוגן במקרה שאתה רוכש ומשכיר את הדירה לדיירים רגילים.

 

[tal_investor]

כן אתה חשוף.
השכרה לשוכר יחיד לא מסירה אחריות.
השוכר הופך את הדירה לעסק בהסכמתך או לא בהסכמתך (לפי החוזה ביניכם), ביום שרשויות המס יעלו על זה - יחייבו אותך לפי השכרת עסק כלומר מעמ ומס הכנסה על השכירות.
בנוסף יכולים לדרוש ממך מעמ במכירת הדירה.

לא הבנתי את השאלה האחרונה, אם אתה מתכוון ל-
לדעתי אתה מוגן במקרה שאתה רוכש ומשכיר את הדירה לדיירים רגילים.

תודה,
השאלה היא למה שיעלו על זה אם כל חודש נכנס שכר דירה קבוע, זה נראה כשכר דירה רגיל לכל דבר ועניין.
מבין שהם יכולים תאורטית, אבל על סמך מה הם יעלו על זה?

 

[amit]

תודה,
השאלה היא למה שיעלו על זה אם כל חודש נכנס שכר דירה קבוע, זה נראה כשכר דירה רגיל לכל דבר ועניין.
מבין שהם יכולים תאורטית, אבל על סמך מה הם יעלו על זה?

הם יכולים להגיע דרך אירבנב לשוכר ומשם להגיע אליך .

 

[Puvidel]

יהיו השלכות אם רשויות המס יסווגו את הדירה לא כדירת מגורים אלא כזכות במקרקעין שאינה למגורים. תייעץ עם עו"ד.

איך זה שונה מכל דירה של משקיע נדלן שמיועד להשכרה ומושכרת בשוק במשך שנים ארוכות?

 

[אורי ג.]

איך זה שונה מכל דירה של משקיע נדלן שמיועד להשכרה ומושכרת בשוק במשך שנים ארוכות?

אין פטורים ואין הקלות, רשיויות המס רואות בזה בתור עסק עם כל המשתמע.

 

[DavidA]

תודה,
השאלה היא למה שיעלו על זה אם כל חודש נכנס שכר דירה קבוע, זה נראה כשכר דירה רגיל לכל דבר ועניין.
מבין שהם יכולים תאורטית, אבל על סמך מה הם יעלו על זה?

הדירה מפורסמת ב airbnb?
לרשויות המס יש דרך לדעת מי בעל הדירה?
על סמך התשובות לשתי השאלות האלה הרשויות יעלו על זה.

 

[DavidA]

איך זה שונה מכל דירה של משקיע נדלן שמיועד להשכרה ומושכרת בשוק במשך שנים ארוכות?

זה שונה בטווח ההשכרה ובטיב\ אופי הפעילות. בגדול תענה על השאלה לאיזו פעיחות זה יותר דומה:
סוויטה בבית מלון שמושכרת לאנשים רבים במשך השנה?

או דירה להשכרה לטווח ארוך עם שוכר אחד?

 

[YPV]

איך זה שונה מכל דירה של משקיע נדלן שמיועד להשכרה ומושכרת בשוק במשך שנים ארוכות?

עמדת רשות המסים היא שהשכרות קצרות מועד הן העסק לכל דבר ועניין. ושוב, תתייעץ עו"ד שמתמחה בתחום.

 

[אלרונד]

אתה צריך להבדיל בין מיסוי על הכנסות שיהיו לך אם תשכיר לחברה שמתחמה באירבנבי לבין מס שבח שיהיה לך במכירה.
לגבי מס השבח, אם זו לא דירה יחידה שלך אז נכון להיום אין כל כך הבדל בין דירה שמושכרת למגורים לבין דירה שמושכרת לעסק. מדובר ב25% משווי השבח הריאלי כאשר יש ניכויים כאלה ואחרים וכל מיני פטנטים להקטין את התשלום.
אם זו דירה יחידה אז בסיכון גדול לתשלום מס גבוה וכלל לא בטוח שיהיה משתלם לך להמשיך ולהשכיר לחברה.

 

[amit]

לגבי מס השבח, אם זו לא דירה יחידה שלך אז נכון להיום אין כל כך הבדל בין דירה שמושכרת למגורים לבין דירה שמושכרת לעסק. מדובר ב25% משווי השבח הריאלי כאשר יש ניכויים כאלה ואחרים וכל מיני פטנטים להקטין את התשלום.

אם הוא משכיר לעסק -יכולים לדרוש ממנו מעמ על סכום מכירת הדירה.

 

[Puvidel]

זה שונה בטווח ההשכרה ובטיב\ אופי הפעילות. בגדול תענה על השאלה לאיזו פעיחות זה יותר דומה:
סוויטה בבית מלון שמושכרת לאנשים רבים במשך השנה?

או דירה להשכרה לטווח ארוך עם שוכר אחד?

בשני המקרים הדירה מייצרת הכנסה לבעליה ולא מיועדת למגורים. מבחינת ההגיון המדינה ומס הכנסה אמורים לגבות על שניהם מיסים.
אני יודע שלפחות בתחום הדירות להשכרה, יש פטור עד סכום מסויים .

 

[DavidA]

בשני המקרים הדירה מייצרת הכנסה לבעליה ולא מיועדת למגורים. מבחינת ההגיון המדינה ומס הכנסה אמורים לגבות על שניהם מיסים.
אני יודע שלפחות בתחום הדירות להשכרה, יש פטור עד סכום מסויים .

השאלה היא לא שאלת היגיון, השאלה היא שאלה חוקית, בחוק יש פטור על הכנסה מהשכרה ( טווח ארוך) של כ 60 אלף ש"ח לשנה.
בחוק אין פטור להשכרה לטווחים קצרים או עבור הפעלת בית מלון.
על פי החוק משלמים מס על כל הכנסה שלא נקבע לה פטור\ניכוי\ זיכוי.

 

[אלרונד]

אם הוא משכיר לעסק -יכולים לדרוש ממנו מעמ על סכום מכירת הדירה.

זה עניין די מורכב, אני לא מכיר מקרה שקבעו שמכירת דירה יחידה היא עסקה בעלת אופי מסחרי בגלל שהייתה מושכרת לעסק.
אני עדיין סבור שמדובר בעסקה פרטית לאור העובדה שעצם ההשכרה לחברה היא עדיין פעולה פאסיבית.

 

[amit]

זה עניין די מורכב, אני לא מכיר מקרה שקבעו שמכירת דירה יחידה היא עסקה בעלת אופי מסחרי בגלל שהייתה מושכרת לעסק.
אני עדיין סבור שמדובר בעסקה פרטית לאור העובדה שעצם ההשכרה לחברה היא עדיין פעולה פאסיבית.

אני מסכים שזה עניין מורכב ואצל רשויות המס אין תמיד עקביות, בגלל זה כדאי לו לקבוע פגישה אצל רואה חשבון.

מחיפוש קצר של הנושא בגוגל:
http://unadlan.co.il/השכרת-דירה-לעסק/

 

[Shlomi Z]

מבין שהם יכולים תאורטית, אבל על סמך מה הם יעלו על זה?

למה תאורטית?
אייביאנבי שלום, כאן מחלקת המיסוי. נא לבצע ניכוי במקור או שקרכלשהו לכל משכיר באופן גורף אלא אם כן יצרו עמנו קשר והציגו לנו X , Y , Z.
תודה ולהתראות.

מתישהו, עניין התקציב יעלה למישהו ואז יתחילו ליישר קו שמה.