• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

רכישת דירה - לקיחת משכנתא או מהון עצמי בלבד?

  • פותח הנושא ITS
  • פורסם בתאריך

ITS

משתמש רגיל
הצטרף ב
11/1/16
הודעות
646
דירוג
360
אהלן.

ברמה עקרונית,
במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

להבנתי מי ש"מביא מהבית" כ65-70% הון עצמי יקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר (לעומת אדם שמגיע עם 20% הון עצמי נניח).

אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא
 
בהנחה ועם ה30-45% שתקבל תעשה יותר מה-2% ריבית שתשלם (כלומר תשיא 2.67% בשנה ברוטו), אז כדאי לקחת משכנתא.
 
אהלן.

ברמה עקרונית,
במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

להבנתי מי ש"מביא מהבית" כ65-70% הון עצמי יקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר (לעומת אדם שמגיע עם 20% הון עצמי נניח).

אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא
למשכנתא יש עלויות נוספות- פתיחת תיק, הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם), הערכת שמאי ושאר עלויות. תביא אותן בחשבון.
 
הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם)
ביטוח דירה(מבנה) מומלץ שיהיה לך גם אם אין לך משכנתא כלל.
גם אם התכוונת לביטוח חיים, אתה רשאי לעשות סקר שוק ולעשות ביטוח חיים דרך איזה חברה שאתה רוצה.
כמובן שצריך לשקלל את זה לתוך עלות המשכנתא.
 
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?
באופן כללי:
התשובה מאוד תלויה במה אתה עושה עם הכסף וכמה חזקה הבטן שלך
היתרון במשכנתא הוא שניתן לקבל על כולה הלוואה בריבית מאד נמוכה, ועל חלקה (חלק הפריים) ריבית נמוכה עד כדי גיכוך.
אם יש לך אלטרנטיבות טובות יותר לכסף וסיבולת סיכון גבוהה אז זה יכול להיות צעד מאד כלכלי.

לגבי האחוזים, כדי לקבל את הריביות הטובות ביותר צריך להביא מהבית לפחות 55%.
 
התשובה מאוד תלויה במה אתה עושה עם הכסף וכמה חזקה הבטן שלך
במידה ולא אשתמש ב-100% הון עצמי לרכישת הדירה, עם ההון העצמי שיישאר בצד, אעשה אחד משני דברים:
1. אשתמש בו לרכישת נכס נדל"ני עסקי באזור המרכז בו אוכל להגדיל את הפעילות העסקית שלי ולפתח אותה.
או
2. במידה ולא אמצא הזדמנות השקעה כדאית בנכס עיסקי שתתאים לי, אוסיף את יתרת הכסף לתיק ההשקעות שלי (מחקה מדדים פאסיביים בעיקרו, רובו המכריע בשוק האמריקאי והעולמי).

לגבי הבטן שלי, היא די בסדר מבחינת החוזק.
אני צעיר יחסית (אמצע שנות השלושים), ללא ילדים כרגע (ייכנסו לתמונה בשנה-שנתיים הקרובות בטח), טיפוס די שקול באופן כללי.
עוד לא חוויתי קריסות שוק על בשרי או מרחצי דמים בשוק ההון, ככה שקשה להעיד מה יהיה בזמן אמת במצב קיצון, אבל מהכמה שנים ספורות שאני משקיע בשוק ההון, אני חושב שלא אאבד את הראש במצב של נפילת שוק (בנדל"ן או בבורסות).
 
בהנחה ועם ה30-45% שתקבל תעשה יותר מה-2% ריבית שתשלם (כלומר תשיא 2.67% בשנה ברוטו), אז כדאי לקחת משכנתא
תודה.
איך הגעת ל2% ריבית?
אני לא "מאתגר" את האמירה, אלא רוצה להבין למה הגעת למספר הזה.
 
למשכנתא יש עלויות נוספות- פתיחת תיק, הכורח להחזיק בביטוח דירה (שלרוב לא משתלם), הערכת שמאי ושאר עלויות. תביא אותן בחשבון.
נק' טובה.
האם אתה יודע להעריך (באחוזים או סדר גודל כללי) לכמה הוצאה העלויות הנוספות הללו יגיעו?
הנכס העתידי שאני מתכוון אליו יעלה בסביבות 1.3 מ' ש"ח להערכתי.

היתרון במשכנתא הוא שניתן לקבל על כולה הלוואה בריבית מאד נמוכה, ועל חלקה (חלק הפריים) ריבית נמוכה עד כדי גיכוך.
אם יש לך אלטרנטיבות טובות יותר לכסף וסיבולת סיכון גבוהה אז זה יכול להיות צעד מאד כלכלי.
תודה, סיכמת את זה יפה.
 
נק' טובה.
האם אתה יודע להעריך (באחוזים או סדר גודל כללי) לכמה הוצאה העלויות הנוספות הללו יגיעו?
הנכס העתידי שאני מתכוון אליו יעלה בסביבות 1.3 מ' ש"ח להערכתי.
תודה, סיכמת את זה יפה.
ראה כאן
 
  • אהבתי
Reactions: ITS
תודה.
איך הגעת ל2% ריבית?
אני לא "מאתגר" את האמירה, אלא רוצה להבין למה הגעת למספר הזה.
זה מה שאני חושב שאפשר להשיג. בגלל שיש לך 100% מההון גם ככה, אפשר לעשות החזר/תקופה בהתאם.
 
האם אתה יודע להעריך (באחוזים או סדר גודל כללי) לכמה הוצאה העלויות הנוספות הללו יגיעו?
עו"ד - 0.5% + מע"מ.
תיווך - 2% + מע"מ.
פתיחת תיק - 0.25% מהמשכנתא.
ביטוחים - כ200 ש"ח בחודש.
שמאות - כ600 ש"ח בממוצע.
 
עו"ד - 0.5% + מע"מ.
תיווך - 2% + מע"מ.
פתיחת תיק - 0.25% מהמשכנתא.
ביטוחים - כ200 ש"ח בחודש.
שמאות - כ600 ש"ח בממוצע.
מה עם כל עמלות הרישום (טאבו, רשם המשכונות)?
 
אהלן.

ברמה עקרונית,
במידה ויש לי 100% מהסכום שעולה לרכוש דירה מסוימת, האם כדאי (כלכלית) לממן את רכישת הדירה מההון העצמי בלבד או להיעזר במשכנתא?
במילים אחרות - האם יש כאן יתרון "מינופי" שכדאי לנצל?

להבנתי מי ש"מביא מהבית" כ65-70% הון עצמי יקבל את תנאי המשכנתא הטובים ביותר (לעומת אדם שמגיע עם 20% הון עצמי נניח).

אז בין שני תרחישים, אילו מהם עדיף?:
הראשון - רכישת הנכס בעזרת 100% הון עצמי
השני - רכישת הנכס בעזרת 70% הון עצמי + 30% משכנתא

לדעתי האופציה השלישית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח בינוני, לרכישת נכס מניב בחו"ל, במיקום שיניב עליית ערך, ויקזז את ירידת הערך הצפוייה ברכישת הנכס בארץ, בנוסף ליצירת הכנסה פסיבית.
כאשר תסלק את המימון, יתכן שיהיה לך כדאי לקחת מימון נוסף לרכישת נכס נוסף בישראל, אני מקווה שהשוק בעתיד יהיה נוח יותר ברמת המחירים.
 
מה עם כל עמלות הרישום (טאבו, רשם המשכונות)?
בתוך העו"ד.
לדעתי טאבו זה 122 ש"ח ומשכון זה 133 ש"ח. יפוי כוח נוטריוני זה עוד 234 ש"ח.

לדעתי האופציה השלישית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח בינוני, לרכישת נכס מניב בחו"ל
לדעתי האופציה הרביעית עדיפה, 70% הון עצמי, 30% מימון לטווח אינסופי, לרכישת ביטקוין ואת'ריום.
(לא באמת).
 
זה לא יכול להיות כלול בשכר טרחה של עו"ד. אסור.
לא הבנתי, יש חוקים איך מותר לי לנהל אקסל פרטי שלי של צפי הוצאות?
ואם היה רושם: עו"ד: 0.4%, אגרות: 0.1%, זה כן היה חוקי?
 
אגרות לא הולכות לכיס של עו"ד אלא למדינה. אולי עבורך זה שקוף אבל אלה אגרות שאתה כמוכר/קונה חייב לשלם אישית. כשעו"ד "משלם" במקומך את האגרות הוא מממן את הוצאות שלך, וזה אסור לפי כללי אתיקה מקצועית (מדובר בכללים מחייבים). באופן טכני הוא יכול לשלם אותם עבורך אבל אז הוא חייב לגבות אותן ממך בהקדם. כלומר התשלום הוא בשמך ולא בשם עו"ד.

מעבר לאיסור, אתה רוצה לדעת כמה בדיוק אתה משלם לבעל מקצוע כדי שתוכל להשוות להצעות אחרות. כשמישהו "דוחף" לך פנימה גם רכיבים נוספים כאחוז מהשכר, תהיה בטוח שאתה לא זה שתרוויח מזה. כשמדובר בחומרים/ציוד וכו', שאתה לא יכול לכמת או להבין את העלות שלהם, מילא. אבל כאן זה כסף - סכומים קבועים וידועים מראש.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 4
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1
M רכישת דירה ראשונה נדל"ן 6
ש רכישת שליש דירה לאחר זכייה במחיר למשתכן. נדל"ן 3
Y לבטים לפני רכישת דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
B רכישת מקרר - מעבר דירה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
T רכישת דירה ראשונה באיזור חיפה ללא משכנתא נדל"ן 14
T האם חייב לקחת שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? נדל"ן 7
R פיקוח ממשלתי על מחירי הדיור בעת רכישת דירה נדל"ן 43
השועל רכישת דירה שנייה או שדרוג דירה נדל"ן 1
ל רכישת גג לצורך בניית דירה נוספת נדל"ן 4
י שכירות של 12,000 ש"ח או רכישת דירה נדל"ן 30
T איך עובד תהליך רכישת דירה? נדל"ן 1
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
M רכישת דירה למגורים - האם זה הזמן הנכון? נדל"ן 8
T רכישת דירה מהון עצמי בלבד בזמן של ריבית גבוהה נדל"ן 20
א רכישת דירה חדשה בחיפה בעת הנוכחית נדל"ן 6
ר רכישת דירה בעיתוי הנוכחי נדל"ן 6
F רכישת דירה יד 2 - מה מבנה תשלום נפוץ? נדל"ן 3
א רכישת דירה שהמוכרים חתומים על פינוי בינוי פוסטים מאיכות נמוכה 6
D מכירת מניות למען רכישת דירה למגורים שוק ההון 31
H מינוף דירה של הורים לצורך רכישת דירה חדשה נדל"ן 11
צ ייעוץ - רכישת דירה להשקעה נדל"ן 0
M רכישת דירה להשקעה נדל"ן 4
R רכישת דירה מעמיגור עבור אימי נדל"ן 12
T משתף בהתלבטות רכישת דירה נדל"ן 9
N רכישת דירה נדל"ן 24
E re-finance/מימון מחדש עבור רכישת דירה שניה נדל"ן 15
B רכישת דירה מהדיור הציבורי - מימון זכאי נדל"ן 20
A רכישת דירה מקבלן - הסבר לגבי מצב חשבון, ממה להיזהר? נדל"ן 2
ה התחרטות על רכישת דירה בזמן משא ומתן נדל"ן 8
ד מס רכישת דירה שניה נדל"ן 12
G דברים שכדאי לעשות לפני תחילת משא ומתן על רכישת דירה נדל"ן 3
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ת רכישת דירה הרשומה בטאבו כחברת גוש חלקה - אישור משפטי למשכנתא לפני חתימה על חוזה נדל"ן 1
J זוג צעיר לפני רכישת דירה, עזרה בכמה החלטות פיננסיות בבקשה נדל"ן 16
N רכישת דירה עבור הורה נכה נדל"ן 6
כנשר רכישת ביטוח דירה- חובה נציג מטעם יבקר בדירה? צרכנות פיננסית 8
ס רכישת דירה למגורים ומכירת תיק ההשקעות נדל"ן 10
ט רכישת דירה בתל אביב ללא רישום בטאבו נדל"ן 17
D רכישת דירה כשהמעמד הכלכלי של בני הזוג שונה נדל"ן 59
N רכישת דירה שאישור הבנייה שלה אבד נדל"ן 14
O מה הם האלטרנטיביות לגיוס כספים לאחר שבנק ישראל אוסר על שעבוד נכס לטובת רכישת דירה נדל"ן 13
B רכישת דירה בפרוייקט חדש - מה עלי לדעת? נדל"ן 1
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
צ רכישת דירה בשותפות - מה המשמעויות? נדל"ן 2
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9
G רכישת דירה במחיר למשתכן עם משכנתא גבוהה ומה לעשות עם הכסף בינתיים נדל"ן 7
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 25
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8

נושאים דומים

Back
למעלה