קרנות רייט למגורים - ירידה בהתחלות בניה, ביקוש גדל

[Dolphin]

היי,
לאחרונה שמתי לב, שיש האטה בהיצע באזור שלי,וכן יש נתונים לגבי האטה בהתחלות הבניה,
עליה של 4% במחירי הדירות

חברות הנדל"ן - מחירי הדירות יעלו

מניות יזמיות הנדל"ן בשיא, הרווחים בשיא - האם זה אומר משהו לגבי כיוון מחירי הדירות? והאם הקבלנים הם "קפיטליסטים חזיריים"?

www.bizportal.co.il

למרות ניסיונות ההפחדה של הקבלנים: התחלות הבנייה ירדו ב-2020 ב-3.5% בלבד

בשנת 2020 החלה בנייתן של 51,605 יחידות דיור לעומת 53,468 דירות ב-2019. זאת למרות האזהרות של התאחדות הקבלנים, שהעריכה כי בשל הקורונה "קצב התחלות הבנייה המשוער יהיה 40-35 אלף דירות בלבד"

www.calcalist.co.il

בהנחה והתחזיות אכן נכונות האם מניות נדלן למגורים/קרנות רייט יהיו אטרקטיביות?

 

[אורי ג.]

חברת הניהול שותה למגוריט את כל הרווחים

קרן הריט נהנית מניהול מקצועי ומתנאי שוק שיוצרים תשואה נאה, אלא שזו לא מגיעה לבעלי המניות; הסכם ניהול דרקוני ודמי ניהול של 0.85% מזרימים את כל הערך לחברת הניהול, בראשות יו"ר מגוריט ארז רוזנבוך; אם התמורה לא תיחתך, המשקיעים ייפגעו גם ב־2020

www.calcalist.co.il

 

[n09]

חברת הניהול שותה למגוריט את כל הרווחים

קרן הריט נהנית מניהול מקצועי ומתנאי שוק שיוצרים תשואה נאה, אלא שזו לא מגיעה לבעלי המניות; הסכם ניהול דרקוני ודמי ניהול של 0.85% מזרימים את כל הערך לחברת הניהול, בראשות יו"ר מגוריט ארז רוזנבוך; אם התמורה לא תיחתך, המשקיעים ייפגעו גם ב־2020

www.calcalist.co.il

...הכתבה קצת ישנה ,נכון להיום דמי ניהול 0.7% כשיעברו שווי נכסים 2 מיליארד (בקרוב, טווח של שנה) ירדו ל0.6% ומעל 4 0.5%
הכתב אורי טל טנא נותן סקירות מקיפות ומלומדות, אך הרושם שלי שהוא נוטה להיות שלילי לגבי שווי החברות שהוא מסקר (" אל תשאל את רואה החשבון שלך אם להשקיע בחברה ...לא בטוח שהוא יודע).החברה היום עם 1500 דירות ..רובם מניבות.
גם אם חברת ניהול שותה שליש מהכנסות המניה כדאית לדעתי (לא ממליץ) :

א החברה קונה מקבצי דיור בהנחה של 10% באזורי ביקוש
ב מס רכישה 0.5%
ג טיפול יעיל יותר בנכסים
ד מס רווחי הון 20%
מתאים למי ששוקל השקעות נדלן או רכישת דירה להשקעה או החלק הנדלני בתיק. המניה סולידית (1500 דירות לא הולכות להיעלם) (אפשר לתזמן כניסה ..קצת מזל לא יזיק)
בהינתן שווי נדלן עולה בשנים הקרובות...(ממשלה עסוקה בבעיות אחרות ..לא תפתור בעיות דיור)
נראה לי נפגעו פחות במשבר הקורונה.
מי שנכנס בהתחלה כנראה עדיין מופסד.
לא ממליץ.

 

[אורי ג.]

אך הרושם שלי שהוא נוטה להיות שלילי לגבי שווי החברות שהוא מסקר

בצדק, רוב החברות בארץ פח, חלקם יותר מאחרות.

..רובם מניבות.

לא נכון, רובם בבנייה.

...הכתבה קצת ישנה ,נכון להיום דמי ניהול 0.7% כשיעברו שווי נכסים 2 מיליארד (בקרוב, טווח של שנה) ירדו ל0.6%

0.6% על הנכסים, זה בערך פי 3 מזה על ההון העצמי.

גם אם חברת ניהול שותה שליש מהכנסות המניה כדאית לדעתי

שכחת הוצאות מימון, אז עוד בערך שליש עד רבע הולך על הוצאות המימון.

בקצרה:
לקרן התכנות כלכלית אך ורק אם מחירי הדיור עולים.

 

[n09]

לא נכון, רובם בבנייה

צודק, לקרן 500 דירות מניבות, עוד 200 עד סוף שנה...הקרן רכשה 1600 דירות.

0.6% על הנכסים, זה בערך פי 3 מזה על ההון העצמי

אאל"ט בכל קרנות הריט דמי הניהול הוא משווי הנכסים.

לקרן התכנות כלכלית אך ורק אם מחירי הדיור עולים

וזה לא סביר להעריך שהם יעלו ?

ברור לי שזה לא חברה שתעלה 20% בשנה,אבל 3-4% במקום להחזיק נכס זה סביר.

 

[אורי ג.]

אאל"ט בכל קרנות הריט דמי הניהול הוא משווי הנכסים.

ממש לא, אולי בארץ הפח שלנו כן, בארה"ב רוב המוחלט של הריטים הם עם הנהלה פנימית ולמעט תקורות ניהוליות הדמי ניהול הם 0. מחברות ריט עם הנהלה חיצונית מומלץ לא לגעת, גם הם בנויים לחלוב דמי ניהול (למעט קרנות ריט של משכנתאות, שם זה קצת שונה).
קח את כל חברות הנדל"ן המניב בארץ, למי מהם יש חברות ניהול חיצוניות?
שים לב שזה לא שלחברה אין עובדים וכו', יש להם הכל (למעט אולי מנכ"ל וסמנכ"ל) ובנוסף הם משלמים דמי ניהול.

וזה לא סביר להעריך שהם יעלו ?

ברור לי שזה לא חברה שתעלה 20% בשנה,אבל 3-4% במקום להחזיק נכס זה סביר.

סביר. אם שווה לך או שלא שכמחצית מהתשואה/תזרים השוטפים ילך לדמי ניהול (בהנתן שכל הנכסים מאוכלסים, עד אז הוא שלילי בכלל) זה כבר סובייקטיבי.

 

[איש ירח]

בצדק, רוב החברות בארץ פח,

+++

 

[n09]

בכל מקרה ...פתחנו עין למניה הזאת...בחודש אחרון עלתה יפה .
אני במניה הזאת פחות משנתיים ...28% ...את הרוב הכנסתי בשיא הקורונה....נראה לי מוזר שהיא הייתה ב 5 שקלים,
לא יודע כמה זמן יחזיק בה.
לא ממליץ.

 

[ישראל הכוכב]

העובדות בשטח מראות שאורי ג. צודק 100 %
השווי של המניות של מגוריט לא עלה בשנים האחרונות הירידות קיזזו את העליות המזעריות שהיו,
דיבדנדים הם חילקו משהו מיזערי מאד
אז אם מחירי הדירות שלהם יעלו אולי יהיה שינוי
יתכן...

 

[yik - financial planner]

אם אתה רוצה נדלן אז לך על קרנות ריט בחו"ל....

לא המלצה

 

[n09]

העובדות בשטח מראות שאורי ג. צודק 100 %

זה לא עניין של צודק או לא.
יש עניין לנצל הזדמנויות ,אם מניה נסחרת בנמוך, גם אם ההנהלה לא טובה לדעתך ,אפשר להרוויח מהמצב.

אם אתה רוצה נדלן אז לך על קרנות ריט בחו"ל

מעדיף את המגרש הביתי ...לא כל כך מומחה לקרנות ריט חול,
משבר סאבפריים פגע בקרנות ריט חול הרבה יותר. בארץ לא חושב שהוא פגע.
מצוקת הנדלן בארץ גדולה...בחול הרבה פחות.

 

[grimble grumble]

אם אתה רוצה נדלן אז לך על קרנות ריט בחו"ל....

ריט ישראלי זה פתרון טוב למי שרוצה להצמד לשכירויות בארץ בלי להחזיק דירה, כביכול.
בפועל, קראתי את החסרונות כבר ולכן לא מחזיק.

ריט חו"ל לא עונה על הצורך הזה ובכלל היתרונות שלו על מדד מניות רחב לא ברורים.
כיוון שמתייחסים לקרן כמו לכל ETF זר, אז יש פה חיסרון מיסוי משמעותי.

 

[ישראל הכוכב]

יש עניין לנצל הזדמנויות ,אם מניה נסחרת בנמוך, גם אם ההנהלה לא טובה לדעתך ,אפשר להרוויח מהמצב.

למה זה כל הזמן נמוך אין להם רווחים עדיין?
זה לא חברה חדשה בכלל, זה נסחר נמוך או שווה נמוך?

 

[n09]

למה זה כל הזמן נמוך אין להם רווחים עדיין?

בגדול כן. אין עדיין רווחים לחלק לבעלי מניות.
יש רווחים שהולכים לחברת ניהול , הוצאות מס על דירות חדשות שנרכשו ותשלום לבעלי אגח.

עיוותים של השוק... בדיוק כמו הרבה מניות בקורונה.
חוסר אמון בחברת ניהול...כל אחד והסיבות שלו.
אני ניצלתי את זה ..שנסחר בערך 5 שקלים...עכשיו הם מעל 7

זה לא חברה חדשה בכלל, זה נסחר נמוך או שווה נמוך?

איך שאתה רוצה...או גם וגם.

 

[efi]

חברת הניהול שותה למגוריט את כל הרווחים

קרן הריט נהנית מניהול מקצועי ומתנאי שוק שיוצרים תשואה נאה, אלא שזו לא מגיעה לבעלי המניות; הסכם ניהול דרקוני ודמי ניהול של 0.85% מזרימים את כל הערך לחברת הניהול, בראשות יו"ר מגוריט ארז רוזנבוך; אם התמורה לא תיחתך, המשקיעים ייפגעו גם ב־2020

www.calcalist.co.il

@אורי ג.
חתמו עם הפניקס על שיפור בדמי הניהול
+ חישוב שווי הנכסים בניקוי מזומן
+ ההטבות השונות אופסו

 

[אורי ג.]

חתמו עם הפניקס על שיפור בדמי הניהול
+ חישוב שווי הנכסים בניקוי מזומן
+ ההטבות השונות אופסו

הפחיתו אבל עדיין עושק מטורף.
מדובר על דמי ניהול מטורפים של כ70%.
אל תשכח שהוסיפו גם אופציות שנתיות במתנה על כל שווי המאזן.

המודל של הקרן הזו אינו בר קיימה.

 

[pseudonym]

הייתי מצפה שלפחות לאורך זמן, המניה הזו תעלה עקב עליית מחירי הדיור.
לחברה הרי יש נכסים פיזיים ששווים כסף.
מה בעצם קורה שם?

 

[אורי ג.]

מה בעצם קורה שם?

דמי ניהול מופרזים.
החברות מדממות מזומנים.

 

[אופסשםמשתמש]

קטונתי בנושאים הללו
אבל אני חייב לציין נקודה אחת :
אם זו חברה שכל הביזנס שלה זה דירות, ומחירי הדירות עלו באיזה 20% מ2021 מתי שנפתח השרשור .. ומחיר המניה ירד בסביב ה20% .. כנראה שהם עושים משהו לא הגיוני

 

[אורי ג.]

כנראה שהם עושים משהו לא הגיוני

כל המודל העסקי שלהם לא הגיוני.