קרן חוב נדל״ן השקעה אלטרנטיבית

[navig]

מציעים בהפניקס ומיטב ד״ש קרנות חוב נדל״ן שלא נזילות בשנה הראשונה, ואז בהתראה של רבעון. מציגות כ7% תשואה אחרי דמי ניהול, לפני מס רווח הון.
הטענה העיקרית שהסיכון נמוך (300 הלוואות מפוזרות לקבלנים בארה״ב בין אזורים שונים) ושזה עם קורלציה נמוכה לשוק ההון. קרנות יחסית חדשות (2-3 שנים).
כרגע התיק שלי בשוק ההון הוא רק סנופי, וישאר כך בעתיד הנראה לעין.

האם למישהו יש נסיון ויכול לתת אנליזה לגבי הטענות?

 

[חתול לילה]

האם למישהו יש נסיון ויכול לתת אנליזה לגבי הטענות?

גוגל: סאב פריים 2008

 

[optimum]

הטענה העיקרית שהסיכון נמוך

מה ש @חתול לילה אמר.

באופן כללי, לסמוך על הערכת הסיכונים של מנהלי השקעות זה רעיון רע מאוד לטעמי.

 

[adamshalev]

מציעים בהפניקס ומיטב ד״ש קרנות חוב נדל״ן שלא נזילות בשנה הראשונה, ואז בהתראה של רבעון. מציגות כ7% תשואה אחרי דמי ניהול, לפני מס רווח הון.
הטענה העיקרית שהסיכון נמוך (300 הלוואות מפוזרות לקבלנים בארה״ב בין אזורים שונים) ושזה עם קורלציה נמוכה לשוק ההון. קרנות יחסית חדשות (2-3 שנים).
כרגע התיק שלי בשוק ההון הוא רק סנופי, וישאר כך בעתיד הנראה לעין.

האם למישהו יש נסיון ויכול לתת אנליזה לגבי הטענות?

סתם שאלה - נגיד ואחרי שנה כל המשקיעים רוצים למשוך את הכסף (בהתראה של רבעון), מאיפה הכסף יגיע?

@אורי ג. מבין דבר או שתיים בתחום

 

[אורי ג.]

סתם שאלה - נגיד ואחרי שנה כל המשקיעים רוצים למשוך את הכסף (בהתראה של רבעון), מאיפה הכסף יגיע?

@אורי ג. מבין דבר או שתיים בתחום

בלתי אפשרי, בדיוק כמו שאם כל המשקיעים ירצו למשוך את כספם מהבנק.

 

[adamshalev]

בלתי אפשרי, בדיוק כמו שאם כל המשקיעים ירצו למשוך את כספם מהבנק.

עדיין זה מאד שונה. 300 הלוואות נשמע כמו הרבה, אבל זה 300 הלוואות לא נזילות (?), ואם משקיע קטן רוצה למשוך את הכסף אני בטוח שהחברה תמצא מאיפה להביא לו, אבל אם משקיע מוסדי גדול רוצה למשוך את הכסף? ואחריו המשקיע הקטן? לא יודע, לא נשמע לי נורא נזיל.
וזה גם לא בהכרח עם קורלציה נמוכה. אם יעלו ריבית באופן חד שוק ההון יקרוס וגם שוק הנדלן בארהב, ולך תדע מה יקרה לחצי מהקבלנים הנ״ל (ועוד בהשקעה לא נזילה).
בשביל 7% לפני מס זה לא מעט סיכונים.

 

[dani91]

יש שקיפות לגבי זהות הלווים?
אם שוק הנדל"ן יתקרר לא בטוח שחלק מספיק גדול מהחברות הללו יוכלו להחזיר את החוב.

 

[אורי ג.]

עדיין זה מאד שונה. 300 הלוואות נשמע כמו הרבה, אבל זה 300 הלוואות לא נזילות (?), ואם משקיע קטן רוצה למשוך את הכסף אני בטוח שהחברה תמצא מאיפה להביא לו, אבל אם משקיע מוסדי גדול רוצה למשוך את הכסף? ואחריו המשקיע הקטן? לא יודע, לא נשמע לי נורא נזיל.

בגדול זה לא, הנזילות היא על בסיס BEST EFFORT. רוב הקרנות שאני מכיר לא נזילות נקודה.

וזה גם לא בהכרח עם קורלציה נמוכה. אם יעלו ריבית באופן חד שוק ההון יקרוס וגם שוק הנדלן בארהב, ולך תדע מה יקרה לחצי מהקבלנים הנ״ל (ועוד בהשקעה לא נזילה).

אמח לא מכיר את ההשקעות והקבלנים בהם מוקשקעים הקרן המדוברת, אני כן מכיר את מה שאני מושקע בו, יש דברים שיש קורולציה לשוק ההון, ויש שלא, כל מקרה לגופו וזה גם תלוי תקופה.

בשביל 7% לפני מס זה לא מעט סיכונים.

"לא מעט סיכונים" זה מילה, סיכון מודדים בסוף במספרים, בתור אחד שמשקיע רבות באפיקים כאלה לי זה שווה את הסיכון, מאידך אני מרוויח הרבה יותר מ7%.

בגדול, אתה לא מבין בזה? תזהר מאד.
אני מנחש שזה CMBS שמשווק לשוק הריטייל או פידר לאיזה קרן אשראי גדולה שבתורה גם קונה חוב בשוק הCMBS אבל כאמור, הכל ניחוש.

 

[adamshalev]

בגדול, אתה לא מבין בזה? תזהר מאד.

אני לא מבין בזה וההשקעה הנ״ל גם לא מדברת אלי. אישית מצפה לקבל יותר תשואה מהשקעה לא נזילה.

 

[dani91]

אישית מצפה לקבל יותר תשואה מהשקעה לא נזילה.

אם בנקים היו מציעים היום פיקדון עם אותם תנאי נזילות בריבית של 7% לא היית לוקח?

 

[adamshalev]

אם בנקים היו מציעים היום פיקדון עם אותם תנאי נזילות בריבית של 7% לא היית לוקח?

אולי הייתי לוקח לפלח לא גדול מהתיק (תלוי מה התנאים באמת ומקור התשואה לאותם 7%), אבל אם בנק מבטיח לי נזילות לכספים זה כנגד כל המאזן שלו, ועם התקדים של הבנק למסחר, יש הנחה סמויה שזה גם בגיבוי ממשלת ישראל. בהצעה הנ״ל, ההבטחה היא best-effort וכנגד כמה קבלנים מוגני LLC בארה״ב (ארץ פושטי הרגל). לא בר השוואה בעליל.

 

[dani91]

אולי הייתי לוקח לפלח לא גדול מהתיק (תלוי מה התנאים באמת ומקור התשואה לאותם 7%), אבל אם בנק מבטיח לי נזילות לכספים זה כנגד כל המאזן שלו, ועם התקדים של הבנק למסחר, יש הנחה סמויה שזה גם בגיבוי ממשלת ישראל. בהצעה הנ״ל, ההבטחה היא best-effort וכנגד כמה קבלנים מוגני LLC בארה״ב (ארץ פושטי הרגל). לא בר השוואה בעליל.

אז הבעיה היא שהתשואה לא מפצה על הסיכון, עם זה אני מסכים.

 

[אורי ג.]

אז הבעיה היא שהתשואה לא מפצה על הסיכון, עם זה אני מסכים.

מעניין.
איך אתה יודע מה הסיכון?
יש לך נסיון עם השקעות כאלה?

 

[dani91]

מעניין.
איך אתה יודע מה הסיכון?
יש לך נסיון עם השקעות כאלה?

אין לי איך להעריך את הסיכון שם, זו לא הייתה הנקודה.
רציתי להדגים לאדם שהבעיה שאולי יש לו עם התשואה על ההשקעה הזו היא בהיבט הסיכון ולא בהיבט הנזילות.

 

[navig]

בגדול זה לא, הנזילות היא על בסיס BEST EFFORT. רוב הקרנות שאני מכיר לא נזילות נקודה.

אמח לא מכיר את ההשקעות והקבלנים בהם מוקשקעים הקרן המדוברת, אני כן מכיר את מה שאני מושקע בו, יש דברים שיש קורולציה לשוק ההון, ויש שלא, כל מקרה לגופו וזה גם תלוי תקופה.

"לא מעט סיכונים" זה מילה, סיכון מודדים בסוף במספרים, בתור אחד שמשקיע רבות באפיקים כאלה לי זה שווה את הסיכון, מאידך אני מרוויח הרבה יותר מ7%.

בגדול, אתה לא מבין בזה? תזהר מאד.
אני מנחש שזה CMBS שמשווק לשוק הריטייל או פידר לאיזה קרן אשראי גדולה שבתורה גם קונה חוב בשוק הCMBS אבל כאמור, הכל ניחוש.

יכול להפנות אותי לשרשורים שמדברים על אפיקים כאלו שאתה בחרת שהסיכון מצדיק את התשואה בהן?
האם מדובר גם בקרנות חוב נדל״ן, או פרויקטי נדל״ן ספציפיים?

 

[אורי ג.]

יכול להפנות אותי לשרשורים שמדברים על אפיקים כאלו שאתה בחרת שהסיכון מצדיק את התשואה בהן?

לא מכיר.

האם מדובר גם בקרנות חוב נדל״ן, או פרויקטי נדל״ן ספציפיים?

יש הכל מהכל בימינו.