קניית קרקע "בתהליכי הפשרה"

[amos1]

כולנו מכירים את הפרסומות הרבות על קרקע חקלאית בתהליך הפשרה עם רווח עתידי של 600%-800%.
מה אתם אומרים? האם כדאי? הרי אם תוך 20 שנה אכן הקרקע תופשר אז ברור שזאת ההשקעה הטובה ביותר.
האם ניתן לבדוק בקלות שאכן הקרקע "בתהליך הפשרה" מבטיחה שתוך עד 15 שנה הקרקע אכן תופשר?

עניין נוסף באותו התחום: קרקע שאינה תחת ההגדרה "בתהליך הפשרה":

יש קרקעות באזורים חקלאיים שרחוקים מבנייה כ 3 ק"מ בין עירוני (אזור בנימינה גבעת עדה) שם נמכר דונם במחיר של 35000 שקל כשדונם לאחר הפשרה שווה כ 4 מיליון.
מגרשים במרחק של 300 מטר מהבניה מוגדרים "בתהליכי הפשרה" וקיימת סבירות שתוך 20 שנה גם אותם שטחים יהפכו להיות "בתהליך הפשרה" דבר שמכפיל את מחירם פי 20. כמופשרים פי 6 נוספים (אחרי X20, ז"א פי 120 מהמחיר הראשון).

חשוב לציין שזה מוגדר למטעים וכאדמה חקלאית בלבד ועל פניו לא נראה שבעתיד הקרוב יופשר ובגלל זה מחירו הכול-כך נמוך.
קיימות תוכניות להפוך את כול האזור למועצה אזורית אחת ואז הדרך לחיבור פיזי ביניהם (5 ק"מ) מתקצרת.

אשמח לדעתכם בעניין,

 

[dimamah]

לא מבין שום דבר בקרקע חקלאית להפשרה אני רק יודע ש:

1. התשואה הממוצעת במניות בעבר הייתה ~ 9.5% לשנה. בריבית דה-ריבית זה יוצא יותר מ600% ב20 שנה.
2. אם תוחלת התשואה הייתה חיובית ועומדת על 600-800% ב20 שנה איזו סיבה יש למישהו למכור לך את הקרקע ולא לקנות אותה בעצמו?

 

[עצמאית]

הי,
אני פעם חשבתי על זה וקצת ביררתי. אפילו נפגשתי עם נציגים של חברה כזו שממש לא הרשימו אותי (המשרדים היו מרוהטים בלבן כל העובדים נראו לי בני שתיים עשרה והתנהגו כאילו בעיקר מתמצאים בטכניקות שיווק ).
חברה עורכת דין בתחום קרקעות הסבירה לי שזו השקעה מאוד ספקולטיבית. נכון, יש סיכוי שבסוף תרוויח על זה הרבה כסף, אבל על הדרך יש סיכונים לא מעטים והוצאות לא מעטות. ואף אחד לא מבטיח לך שבסוף לא יחליטו דווקא על הקטע שלך לבנות משהו אחר...
לאורך השנים צריך לשלם לעורכי דין, לשלם מיסים ולטפל בכל מיני ביורוקרטיות כך שזו לא רק ההשקעה הראשונית וגם די הרבה כאבי ראש. הבנתי שזה מתאים למי שלאו דווקא בונה על הכסף הזה ויש לו זמן פנוי לכאבי הראש הנ״ל.

 

[Smile]

אני תמיד שאלתי את עצמי מה שהגיב המגיב הראשון, אם ההשקעה עד כדי כך כדאית, מדוע המוכר עצמו לא רוכש אותה לעצמו, או מסדר אותה לבני משפחתו או מקורביו?
מדוע הוא מחפש אנשים אחרים שירכשו ויקבלו 600% תשואה?
נכון שאפשר לשאול את זה על עוד דברים אחרים בחיים, וזה נקרא להיות חשדן.
אבל פה זה כבר יותר מדי דורש להיות חשדן.
כשזה מריח טוב מדי, משהו גורם לי לקחת צעד לאחור.
אני תמיד מזכיר שהכול יכול להיות. יכול להיות שזו השקעה מאוד כדאית לאורך שנים, אבל הסיכון הרב, והחשש והפחד, לא יודע עד כמה זה מתאים לכל אחד.

 

[aziz]

בתור מי שקנה 3 בתים ומכר שניים - אני מבין את החשש. כל אחד צריך לעשות את החשבון בעצמו. כשמכרתי את 2 הדירות העודפות קיבלתי פי 2.5 מערכם כי קניתי בשפל ומכרתי בשיא. בשלישי שהוא בית עם קרקע אני גר.

 

[Tal]

גם יכולים להפקיע את הקרקע ולבנות עליה כביש.. זה תחום בעייתי בגלל רגולציה מרובדת, מושחתת וכבדה.
התשובה לשאלה "למה מוכרים" ברורה - הם רק מתווכים, גוזרים עכשיו קופון ודאי ומגלגלים את כל הסיכון אליך.

 

[מומו]

אני אחדד בכמה נקודות חשובות:
1) יש סיכוי לא קטן שעל הקרקע שלך יבנה כביש\מדרכה\מתח גבוהה וכ' . במקרה זה אתה לא תפוצה על פי המחיר שבו קנית את המגרש אלא על פי שווי קרקע חקלאית (שהערך שלה יקבע ע"י ועדה ממשרד החקלאות). שורה תחתונה היא שניתן לצפות לפיצוי בגובה 25 אלף שח לדונם.
2) המגרשים שהחברות האלו מוכרות הם קטנים מאוד, לבנות עלהם משהו שהוא לא בית פרטי כנראה יהיה לא אפשרי. הנטייה היום היא להפשר קרקעות לבניה רוויה.
3) להגיד "תהליכי הפשרה" זה לא להגיד כלום, אם אתה באמת רוצה להשקיע בזה עדיף שתכנס לעובי הקורה ולהבין בדיוק מה הסטטוס.
4) אני מנחש ולא יודע שמי שמוכר לך יודע יותר טוב ממך מה שווים החלקים שהוא מוכר. וכנראה את הדברים הטובים הוא משאיר אצלו.
5) דוגמא לסיכום - לפני כשנה התפרסמו התכניות העתידיות של פרדס-חנה כרכור (בטווח הזמן של 20 שנה, יסלח לי הקורא שאני לא זוכר את שמן), הרבה מאוד רוכשים של "קרקע חקלאית בתהליכי הפשרה" התאכזבו.

 

[Johnson]

לא מבין שום דבר בקרקע חקלאית להפשרה אני רק יודע ש:

1. התשואה הממוצעת במניות בעבר הייתה ~ 9.5% לשנה. בריבית דה-ריבית זה יוצא יותר מ600% ב20 שנה.

מתנצל על ההתקטננות אבל זה יוצא קצת יותר מ514% ב20 שנה, לא מעל 600%.

 

[dimamah]

מתנצל על ההתקטננות אבל זה יוצא קצת יותר מ514% ב20 שנה, לא מעל 600%.

צודק.
אז נתון חדש - בין שנת 73 ל2009 התשואה הייתה 10.2 לשנה.
עכשיו זה יוצא 598%. אולי זה מספיק

 

[אלון]

בהשקעה כזו צריך לקחת בחשבון שתהליך ההפשרה יכול לקחת 5 שנים, 20 שנה ולפעמים אף פעם לא.
גם יש את העניין שחלק מהקרקע יופקע ע"י הרשות עבור שטחים ציבוריים. ויש את הסעיף הכי כבד: תשלום עבור "היטל השבחה". לכאורה צריך לשלם 50% מההפרש בין המחיר הקודם למחיר החדש אבל המחיר הקודם הוא לא מחיר הקנייה אלא השווי של קרקע חקלאית שנמדד בגרושים.

 

[yossik]

גם יכולים להפקיע את הקרקע ולבנות עליה כביש.. זה תחום בעייתי בגלל רגולציה מרובדת, מושחתת וכבדה.
התשובה לשאלה "למה מוכרים" ברורה - הם רק מתווכים, גוזרים עכשיו קופון ודאי ומגלגלים את כל הסיכון אליך.

@Tal , אני חושב שהיום אין הפקעת קרקעות שתגרום נזק כלכלי לבעל גוש/חלקה באזורים האלו.
הסיבה היא שלאחר הפשרה זה נהפך למגה פקויקט/קומפלקס, כול בעלי הקרקע מאוגדים בפול מסוים של יזם והפקעת הקרקע מתחלקת שווה בשווה כין כול בעלי הקרקע ע"פ גודל החלקה שלהם.
אם עדיין לא הופשר ואושר, אני לא יודע. נאמר למעלה שהפיצוי הוא לפי ערך אדמה חקלאית.
בכול אופן, עבורי זה נראה מאוד רחוק כי אז אהיה בן 84 ונוסיף לזה עוד 12 שנים לגמר בניה ואז אהיה (אם בכלל) סנילי במכון גריאטרי

 

[amit]

אבל המחיר הקודם הוא לא מחיר הקנייה אלא השווי של קרקע חקלאית שנמדד בגרושים.

אתה בטוח בזה? בדרך כלל ההגיון המיסויי בארץ הוא שהעלות שלך היא מה ששילמת ...

 

[איליה]

טוב, לא יכולתי להתאפק:
מי רוצה קרקע במאדים, מיקום מצויין ליד הר הכי גבוהה, מתישהו יבנו שם בית מלון ואז תקבלו הון עתק http://www.moonestates.com/

 

[yossik]

טוב, לא יכולתי להתאפק:
מי רוצה קרקע במאדים, מיקום מצויין ליד הר הכי גבוהה, מתישהו יבנו שם בית מלון ואז תקבלו הון עתק http://www.moonestates.com/

@איליה , הרגת אותי, כתבתי למעלה משהו דומה אבל במילים שונות ובהתייחסות לגילי.
אבל בלי לפגוע ברגשות, היי אתה פתחת את הדלת ואני פורץ דרכה, אני חושב שגם ידידנו @amos1 יהיה בבית זקנים עד שהתוכנית תתממש ותקום שם עיר בישראל

 

[Tal]

הייתי קונה, אבל אין אפשרות לבחור חלקה בצד האפל של הירח...

 

[איליה]

@Tal נראה לי ש רוג'ר ווטרס ה** **** ******* (בגלל ההתנהגות שלו אני לא מסוגל יותר לשמוע פינק פלויד) קנה שם הכל

 

[yossik]

@Tal נראה לי ש רוג'ר ווטרס ה** **** ******* (בגלל ההתנהגות שלו אני לא מסוגל יותר לשמוע פינק פלויד) קנה שם הכל

אז תקשיב לתקליטים של פינק פלויד כשהיו חבורה מגובשת לפני שהקוסמונאוט ההוא התחרפן.
בכול מקרה אני מקשיב להם בכול הרכב - הם אגדה.
ראיתי אותם לייב בניו ג'רזי, ניו יורק ופריז - זה יתרון הגיל
עדיין יש לי טישרט מההופעה במדיסון סקוור גרדן.

 

[סולידי]

במקרה אני גר בישוב המדובר, אז מספר תיקונים וחומר למחשבה:
א. מועצה אזורית היא אוסף של ישובים קטנים, בד"כ קיבוצים ומושבים, ואין זה אומר דבר על רצף בניה. בנימינה וגבעת עדה אוחדו למועצה מקומית אחת לפני שנים רבות, אבל הן לא התרחבו אל השטח שביניהן. ובכלל, השטח שמפריד ביניהן גדול בהרבה משטחי שני הישובים.
ב. דונם בבעלות פרטית (טאבו, לא מנהל) בגבעת עדה עולה פחות מ-3 מליון.
ג. בהפשרת קרקע מחקלאית לבניה מופקעים 40% מהשטח לטובת הציבור (כבישים, תשתיות), ומשלמים הטל השבחה על ההפרש בין השווי לאחר ההשבחה למחיר הרכישה.
ד. מגרש שהתענינתי בו לפני כ-20 שנה, כ-150 מטר מבניה קיימת, עדיין לא הופשר.

 

[davw]

היי, אני בדיוק נמצא בצומת דרכים הזאת. חברת השקעות מציעה לי 100מר של קרקע ליד רחובות שאמור להיות מתורגם לדירה. הרווח שהם מבטיחים הוא בערך 300%.
האם יש כאן אנשים שהשקיעו בכאלה מיזמים ויכולים לומר האם המספרים מחוברים או מנותקים מהמציאות? היינו האם הם עובדים עלי או שזה באמת הפוטנציאל רווח.
נ.ב. אני כבר מושקע במניות וזה פשוט עוד אפיק השקעה שאני שוקל לעשות.

 

[חתול לילה]

הרווח שהם מבטיחים הוא בערך 300%.

אם לך היה נכס עם תשואה של 300%, היית מוכר אותו למישהו אחר?