• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

קניית נכס להשקעה - ללא הון עצמי

נדלןעםאולסטאר

משתמש רשום
הצטרף ב
25/3/19
הודעות
12
דירוג
2
שלום,
אני ללא הון עצמי , מרוויח 8 אלף בחודש.

מצאתי נכס 200 אלף מתחת לשוק במחיק של 1.200.000
בהשקעה של כ 200-150 אלף
צפוי לקבל הכנסה של 9000 שח בחודש.

יש לי כמה אנשים עם כסף שמאוד מאמינים בי ובהשקעה

חשבתי לפנות לבנק לבקש משכנתא עבור הנכס ואת ההון העצמי לגייס ממשקיע (25 אחוז מהנכס)

איך התהליך הזה יוצא לאור ?
אין ברשותי דירה כלל,לכן זהו הנכס הראשון
במידה והמשקיע נותן 25 אחוז שזה 300 אלף
ואני לוקח משכנתא של 900 אלף למשך 30 שנה
לפי המחשבון שיש ברשת אני אמור לשלם 3800 שח כל חודש לערך..
מה הסיכויים שלי להוציא עסקה כזאת לפועל? האם יש עוד דברים שאני מפספס בדרך?

תודה לכם,חייב לציין שהפורום מאוד מועיל ומעניין.
 
צפוי לקבל הכנסה של 9000 שח בחודש

היי

לא ברור לי כיצד נכס בשווי של 1,200,000 ש"ח מיצר הכנסה חודשית באופן חוקי של 9,000 ש"ח, כדי לייצר הכנסה
זו כיום בשוק בישראל, במקום סביר, צריך נכס בשווי הקרוב ל 4.5 מליון ש"ח.

לגבי המימון, לא בטוח שהבנק יאשר.

מי הם אלו הנותנים בך אמון, ומוכנים להשקיע בך 300 אלף ש"ח, כאשר אין לך כל ניסיון בתחום ?

הרצון שלך ליזום ולפעול הוא יפה, אני אוהב את הגישה, אך מומלץ קודם לצבור ניסיון אישי בתחום, לפני שמציעים למשקיעים
להצטרף להשקעה.
 
היי,
בתוספת של 200-150 שח הנכס יתן 9 אלף שח
תשתית מוכנה ל 4 יחידות דיור ,שינוי "קטן" נותן תושאה יפה .

אני עוסק כ 6 שנים בתחום ניהול ואחזקת שוכרים ,נכסים מניבים.
משם אולי האמון?
חסר ניסיון? כן יכול להיות.. ברכישת נכס
בכל הקשור לעבודת "שטח" לדעתי אני מספיק מוכן.

לגבי המימון, לא בטוח שהבנק יאשר.
למה לא? מה אפשר לעשות בכדי שכן יתן לי?


ותודה רבה רוני על התגובה המהירה !
יום נפלא ושקט
 
היי,
בתוספת של 200-150 שח הנכס יתן 9 אלף שח
תשתית מוכנה ל 4 יחידות דיור ,שינוי "קטן" נותן תושאה יפה .

אני עוסק כ 6 שנים בתחום ניהול ואחזקת שוכרים ,נכסים מניבים.
משם אולי האמון?
חסר ניסיון? כן יכול להיות.. ברכישת נכס
בכל הקשור לעבודת "שטח" לדעתי אני מספיק מוכן.


למה לא? מה אפשר לעשות בכדי שכן יתן לי?


ותודה רבה רוני על התגובה המהירה !
יום נפלא ושקט

אני מבין, מדובר בתשואה יוצאת דופן, על פניו שווה את המאמץ.

לגבי המימון, במידה והם לא יתייחסו להכנסה הצפויה משכירות, כדי לשלם החזר מימון חודשי של 3,800,
הם עלולים לדרוש הכנסה נטו משכר עבודה בגובה של 12,000 ש"ח.

בכל מקרה תנסה להיות יצירתי (הלוואה מקרוב משפחה כדי להקטין את המימון, הלוואת בלון כנגד קרן נאמנות או פנסיה).

בהצלחה !
 
כן,שובר את הראש.. נקווה למצוא פתרון יצירתי
קרוב משפחה ופנסיה לא כאופציה.

אם עולה לכם עוד רעיון אשמח :)
 
מצאתי נכס 200 אלף מתחת לשוק במחיק של 1.200.000
אם יש לך אפשרות לקנות נכס ב200 אלף מתחת למחיר השוק אז תקנה ותמכור ישר. ככה תרוויח 200 אלף (פחות עלויות הרכישה) בכלום זמן.
העניין הוא שלדעתי זה לא המצב ויותר סביר שאתה לא בדיוק מבין מה זה ״מחיר השוק״.

כמו כן,
התשואה שאתה מתאר נשמעת כמו חישוב לא נכון או סיכון מטורף.

אם כל מה שאמרתי לא נכון אז אכן יש פה עיסקה חלומית ואני הייתי פשוט קונה ומוכר ישר ומרוויח בשניה הרבה כסף.
 
חשבתי לפנות לבנק לבקש משכנתא עבור הנכס ואת ההון העצמי לגייס ממשקיע (25 אחוז מהנכס)
לא תקבל 75% מנכס כזה וגם לא קרוב לכך.
מה הסיכויים שלי להוציא עסקה כזאת לפועל? האם יש עוד דברים שאני מפספס בדרך?
סביב ה0 במתווה שאתה רוצה.
אם עולה לכם עוד רעיון אשמח :)
לקחת משכנתא נמוכה יותר, למצוא משקיע ולחלוק איתו את הרווחים.
 
בתוספת של 200-150 שח הנכס יתן 9 אלף שח
תשתית מוכנה ל 4 יחידות דיור ,שינוי "קטן" נותן תושאה יפה .
השמאי של הבנק לא רואה "4 יחידות" אלא דירה אחת והתמחור בהתאם...ואם הוא יראה אז הסיכוי שלך לקבל משכנתא דיי אפסיים
ובקיצור אתה מכפיל סיכונים במגדל קלפים שלך ..גם "משקיעים", גם משכנתא, גם פיצול דירה ל-4!!,גם תמחור רווח השערתי, גם שוכרים בעייתים (קורה הרבה במפוצלות)
 
העניין הוא שלדעתי זה לא המצב ויותר סביר שאתה לא בדיוק מבין מה זה ״מחיר השוק״.

- ניתוח אזורי על נכסים שנמכרו ונמכרים כיום
- חישוב פר מטר
- מציאת נכסים באזור במחיר הרבה יותר גבוה ושטח הרבה יותר נמוך
וכו..

לדעתי זה מספיק להבין את "מצב השוק" או "מצב המחירים באזור"

אני לא גאון נדלן,תקן אותי?

תודה
 
- ניתוח אזורי על נכסים שנמכרו ונמכרים כיום
- חישוב פר מטר
- מציאת נכסים באזור במחיר הרבה יותר גבוה ושטח הרבה יותר נמוך
וכו..

לדעתי זה מספיק להבין את "מצב השוק" או "מצב המחירים באזור"

אני לא גאון נדלן,תקן אותי?

תודה

אז מה שאתה אומר זה שיש מישהו שיכול להרוויח 200 אש״ח יותר אבל הוא בוחר מסיבותיו למכור לך בהנחה ולוותר על 200 אש״ח?
 
השמאי של הבנק לא רואה "4 יחידות" אלא דירה אחת והתמחור בהתאם...ואם הוא יראה אז הסיכוי שלך לקבל משכנתא דיי אפסיים
ובקיצור אתה מכפיל סיכונים במגדל קלפים שלך ..גם "משקיעים", גם משכנתא, גם פיצול דירה ל-4!!,גם תמחור רווח השערתי, גם שוכרים בעייתים (קורה הרבה במפוצלות)

- השמאי רואה דירת 4 חדרים 120 מטר.
- תמחור רווח לפי המצב בשטח
- שוכרים בעייתים.. זה כבר "גורל" .. אך ניתן להוריד סיכונים בבחירה נבונה.
 
אז מה שאתה אומר זה שיש מישהו שיכול להרוויח 200 אש״ח יותר אבל הוא בוחר מסיבותיו למכור לך בהנחה ולוותר על 200 אש״ח?

נכון מאוד.
יש אי הבנה בין בעלי הנכסים - ריב משפחתי כלשהו (כנראה)
הנכס עבר לידי עורך דין

שוב אני לא גאון נדלן,
אך מנסיון של כמה שנים בניהול ואחזקת נדלן מניב
עסקה טובה אני די יודע לזהות - שוב אני בן אדם
לך תדע...


ותודה לכם על הדיון המועיל.
 
  • אהבתי
Reactions: Roi
נכון מאוד.
יש אי הבנה בין בעלי הנכסים - ריב משפחתי כלשהו (כנראה)
הנכס עבר לידי עורך דין

שוב אני לא גאון נדלן,
אך מנסיון של כמה שנים בניהול ואחזקת נדלן מניב
עסקה טובה אני די יודע לזהות - שוב אני בן אדם
לך תדע...


ותודה לכם על הדיון המועיל.
אם זה המצב אז למה אתה נכנס להרפתקה של משכנא לטווח ארוך, חלוקת הנכס באופן לא חוקי, תיקונים, שיפוצים, שוכרים וכו׳?
יש לך את עיסקת המאה בה אתה יכול לקנות נכס ובזמן קצר למכור אותו ב200 אש״ח יותר.
כלומר, אתה יכול להרוויח 200 אש״ח (פחות הוצאות הרכישה/קניה ומשכנתא) במספר חודשים ספור או לקחת על עצמך סיכונים והלוואות ולהתחיל להרוויח בעוד המון שנים.
איזו דילמה יש פה בכלל?

שוב, הכל במידה ואתה באמת צודק לגבי המחיר.

לא ממליץ ולא מייעץ!
 
הנכס עבר לידי עורך דין
לידיעתך בדרך כלל במקרה כזה העו"ד מחויב להוציא מכרז מסודר לדירה עם התמחרות בסופה ואז אישור בית משפט למכירה.
איזו דילמה יש פה בכלל?
מסכים, אין שאלה פה, למה לך להכנס לפרוייקט יזמי לא חוקי במקום לעשות סיבוב קל של 200K ש"ח?
 
כפי שאתה רואה, התשואה משכירות משקפת את רמת הסיכון של ההשקעה,
אתה צריך לחשוב אם אתה יכול להתמודד עם השקעה זו בשלב הנוכחי,
כפי שנאמר כאן, במידה ויש כאן פיצול שהוא לא חוקי, אין סיכוי לקבל מימון
מהבנק עבור דירה זאת.
 
שמאי של הבנק יכול לשחוט על חריגות קטנות יחסית. אתה מדבר (ממה שאני מבין בין השורות) על דירה מפוצלת ל4... סיכוי אפסי לקבל מימון כזה מהבנק.
אם תוכל לקבל את כל הסכום ממשקיעים נשמע שזה הסיכוי היחיד שלך לעסקה הזו.
לא ממליץ ולא מייעץ, אבל במצב ההכנסה שלך, אני הייתי מתרחק מעסקה כזאת.
 
נכון מאוד.
יש אי הבנה בין בעלי הנכסים - ריב משפחתי כלשהו (כנראה)
הנכס עבר לידי עורך דין

שוב אני לא גאון נדלן,
אך מנסיון של כמה שנים בניהול ואחזקת נדלן מניב
עסקה טובה אני די יודע לזהות - שוב אני בן אדם
לך תדע...


ותודה לכם על הדיון המועיל.
אם יש לך כמה שנים של ניסיון בנדלן מניב, אלה לא שאלות שאמורות לעלות לך:
איך התהליך הזה יוצא לאור ?
אין ברשותי דירה כלל,לכן זהו הנכס הראשון
במידה והמשקיע נותן 25 אחוז שזה 300 אלף
ואני לוקח משכנתא של 900 אלף למשך 30 שנה
לפי המחשבון שיש ברשת אני אמור לשלם 3800 שח כל חודש לערך..
מה הסיכויים שלי להוציא עסקה כזאת לפועל? האם יש עוד דברים שאני מפספס בדרך?

בכל מקרה כמו שאמרו, אם אפשר להשיג 200K באופן מיידי, אין סיבה אמיתית ללכת ולהתחיל לעשות פיצולים ליחידות וכו'. ריב משפחתי או לא, אין תסריט בו בעלי הנכס יודעים את השווי האמיתי ומחליטים מסיבה כלשהי למכור בהנחה של 200K.
 
טוב עדכון קל,
הנכס נמכר .
לצערי פספתי את ההזדמנות.. למדתי תוך כדי הרצון לקדם את העסקה.
פעם הבאה ,אהיה יותר חכם.

יש לכם טיפים איך להיות מוכן לרכישה מהירה יותר ?
האם לדבר עם הבנק ולסגור דברים לפני ? כמו כמה שמכנתא אקבל..
כמובן להכין את המשקיע

תתודה לכם על הדיון המדהים
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
K עצה לפתיחת המחשבה - קניית נכס נדל"ן 3
מ קניית נכס בחו"ל - איך ואיפה? נדל"ן 12
GeraltOfHaifa קניית נכס למטרת AIRBNB (השכרה לטווח קצר) נדל"ן 2
E קניית נכס יחיד עם שני משכנתאות נדל"ן 6
T קניית נכס בארהב למטרת כיסוי שכירות בארץ נדל"ן 18
R קניית מניות דיבידנד שוק ההון 6
ק עמלת קניית קרן כספית צרכנות פיננסית 5
P עסקאות קניית קרקע נדל"ן 11
S קניית אג"ח ממשלתי אמריקאי שוק ההון 2
Y קניית נייר ערך העוקב אחרי מחיר SOLANA השקעות אלטרנטיביות 0
M קניית דירה ראשונה בפרויקט דירה בהנחה - השוואת תמהילים נדל"ן 52
J קניית דירה ראשונה - התלבטויות נדל"ן 2
T קניית בית במערב אירופה נדל"ן 32
L קניית קרן בלאקרוק ביורו בבורסה באירופה דרך IB שוק ההון 0
י התייעצות לגבי קניית שליש דירה נדל"ן 9
ט קניית מחשב גיימינג סולידי אוף טופיק 11
י יעוץ בנושא קניית מדדי אג"ח - מתחיל שוק ההון 1
M קניית אגח ממשלתי - שאלות שוק ההון 8
J קניית דירה ראשונה נדל"ן 4
D קניית מדד אמריקאי בהוראת קבע באינטראקטיב שוק ההון 0
A קניית דירה ראשונה - איפה מתחילים? נדל"ן 3
V קניית מחשב נייד מחודש מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 12
N קניית דירה ראשונה למגורים בזמן המלחמה אוף טופיק 10
ק קניית מדד ת"א שוק ההון 5
ד קניית סנופי בהוראת קבע שוק ההון 1
E קניית נדל״ן בגיל מבוגר - איך נזהרים? נדל"ן 72
M התייעצות - קניית דירה להשקעה בפסגת רמות ב"ש נדל"ן 8
T קניית דירה ברחוב שאמור לעבור בו מטרו נדל"ן 0
צ התייעצות לגבי קניית נדל"ן בחו"ל נדל"ן 2
O קניית רכב ומימון צרכנות פיננסית 10
ה שאלה בסיסית - קניית מניות בהפקדה חודשית שוק ההון 5
נ קניית קרקע והפיכתה לדירה במסגרת תמא 38 - 2 הריסה ובינוי נדל"ן 0
Mufasa קניית דירה ראשונה להייטקיסט בן 26 נדל"ן 87
ה מסתבך עם קניית SMEA ב IB שוק ההון 7
מ קניית מדדים ביורו שוק ההון 2
ק קניית סחורות פיזיות דרך הבורסה שוק ההון 9
D קניית מניה בפעם הראשונה, מניה ספציפית לא השקעה כללית שוק ההון 19
צ קניית דירה - זוג לפני חתונה נדל"ן 24
מ קניית אופציות לאחר התפטרות - עמלות והעברה לחו"ל מיסים 1
ב קניית אופציית put נגד חששות שוק ההון 11
T קניית קרן שנסחרת במטבע אחר שוק ההון 6
R קניית אגח ישראל בIB שוק ההון 1
מ איך להשקיע כסף עבור קניית בית בקנדה שוק ההון 15
ל קניית מדדים או מחקי מדד בזירת מסחר ממונף שוק ההון 20
A קניית מניות ישראליות בברוקר זר? פוסטים מאיכות נמוכה 7
F קניית מניות של חברה שבה רוב מניות לא סחירות פוסטים מאיכות נמוכה 8
D קניית דירה בפולין נדל"ן 14
D קניית דירה בלי משכנתא נדל"ן 19
N למה אחרי קניית יחידות קרן בקרן כספית, ממשיך לרדת לי כסף מהעו"ש? שוק ההון 5
H קניית דולרים והפקדה לפיקדון השקעות אלטרנטיביות 8

נושאים דומים

Back
למעלה