קניית נכס להשקעה - ללא הון עצמי

[נדלןעםאולסטאר]

שלום,
אני ללא הון עצמי , מרוויח 8 אלף בחודש.

מצאתי נכס 200 אלף מתחת לשוק במחיק של 1.200.000
בהשקעה של כ 200-150 אלף
צפוי לקבל הכנסה של 9000 שח בחודש.

יש לי כמה אנשים עם כסף שמאוד מאמינים בי ובהשקעה

חשבתי לפנות לבנק לבקש משכנתא עבור הנכס ואת ההון העצמי לגייס ממשקיע (25 אחוז מהנכס)

איך התהליך הזה יוצא לאור ?
אין ברשותי דירה כלל,לכן זהו הנכס הראשון
במידה והמשקיע נותן 25 אחוז שזה 300 אלף
ואני לוקח משכנתא של 900 אלף למשך 30 שנה
לפי המחשבון שיש ברשת אני אמור לשלם 3800 שח כל חודש לערך..
מה הסיכויים שלי להוציא עסקה כזאת לפועל? האם יש עוד דברים שאני מפספס בדרך?

תודה לכם,חייב לציין שהפורום מאוד מועיל ומעניין.

 

[רוני]

צפוי לקבל הכנסה של 9000 שח בחודש

היי

לא ברור לי כיצד נכס בשווי של 1,200,000 ש"ח מיצר הכנסה חודשית באופן חוקי של 9,000 ש"ח, כדי לייצר הכנסה
זו כיום בשוק בישראל, במקום סביר, צריך נכס בשווי הקרוב ל 4.5 מליון ש"ח.

לגבי המימון, לא בטוח שהבנק יאשר.

מי הם אלו הנותנים בך אמון, ומוכנים להשקיע בך 300 אלף ש"ח, כאשר אין לך כל ניסיון בתחום ?

הרצון שלך ליזום ולפעול הוא יפה, אני אוהב את הגישה, אך מומלץ קודם לצבור ניסיון אישי בתחום, לפני שמציעים למשקיעים
להצטרף להשקעה.

 

[נדלןעםאולסטאר]

היי,
בתוספת של 200-150 שח הנכס יתן 9 אלף שח
תשתית מוכנה ל 4 יחידות דיור ,שינוי "קטן" נותן תושאה יפה .

אני עוסק כ 6 שנים בתחום ניהול ואחזקת שוכרים ,נכסים מניבים.
משם אולי האמון?
חסר ניסיון? כן יכול להיות.. ברכישת נכס
בכל הקשור לעבודת "שטח" לדעתי אני מספיק מוכן.

לגבי המימון, לא בטוח שהבנק יאשר.

למה לא? מה אפשר לעשות בכדי שכן יתן לי?


ותודה רבה רוני על התגובה המהירה !
יום נפלא ושקט

 

[רוני]

היי,
בתוספת של 200-150 שח הנכס יתן 9 אלף שח
תשתית מוכנה ל 4 יחידות דיור ,שינוי "קטן" נותן תושאה יפה .

אני עוסק כ 6 שנים בתחום ניהול ואחזקת שוכרים ,נכסים מניבים.
משם אולי האמון?
חסר ניסיון? כן יכול להיות.. ברכישת נכס
בכל הקשור לעבודת "שטח" לדעתי אני מספיק מוכן.


למה לא? מה אפשר לעשות בכדי שכן יתן לי?


ותודה רבה רוני על התגובה המהירה !
יום נפלא ושקט

אני מבין, מדובר בתשואה יוצאת דופן, על פניו שווה את המאמץ.

לגבי המימון, במידה והם לא יתייחסו להכנסה הצפויה משכירות, כדי לשלם החזר מימון חודשי של 3,800,
הם עלולים לדרוש הכנסה נטו משכר עבודה בגובה של 12,000 ש"ח.

בכל מקרה תנסה להיות יצירתי (הלוואה מקרוב משפחה כדי להקטין את המימון, הלוואת בלון כנגד קרן נאמנות או פנסיה).

בהצלחה !

 

[נדלןעםאולסטאר]

כן,שובר את הראש.. נקווה למצוא פתרון יצירתי
קרוב משפחה ופנסיה לא כאופציה.

אם עולה לכם עוד רעיון אשמח

 

[cypriano de rore]

מצאתי נכס 200 אלף מתחת לשוק במחיק של 1.200.000

אם יש לך אפשרות לקנות נכס ב200 אלף מתחת למחיר השוק אז תקנה ותמכור ישר. ככה תרוויח 200 אלף (פחות עלויות הרכישה) בכלום זמן.
העניין הוא שלדעתי זה לא המצב ויותר סביר שאתה לא בדיוק מבין מה זה ״מחיר השוק״.

כמו כן,
התשואה שאתה מתאר נשמעת כמו חישוב לא נכון או סיכון מטורף.

אם כל מה שאמרתי לא נכון אז אכן יש פה עיסקה חלומית ואני הייתי פשוט קונה ומוכר ישר ומרוויח בשניה הרבה כסף.

 

[אורי ג.]

חשבתי לפנות לבנק לבקש משכנתא עבור הנכס ואת ההון העצמי לגייס ממשקיע (25 אחוז מהנכס)

לא תקבל 75% מנכס כזה וגם לא קרוב לכך.

מה הסיכויים שלי להוציא עסקה כזאת לפועל? האם יש עוד דברים שאני מפספס בדרך?

סביב ה0 במתווה שאתה רוצה.

אם עולה לכם עוד רעיון אשמח

לקחת משכנתא נמוכה יותר, למצוא משקיע ולחלוק איתו את הרווחים.

 

[cypriano de rore]

תשתית מוכנה ל 4 יחידות דיור

לא חוקי.

 

[AM-PM]

בתוספת של 200-150 שח הנכס יתן 9 אלף שח
תשתית מוכנה ל 4 יחידות דיור ,שינוי "קטן" נותן תושאה יפה .

השמאי של הבנק לא רואה "4 יחידות" אלא דירה אחת והתמחור בהתאם...ואם הוא יראה אז הסיכוי שלך לקבל משכנתא דיי אפסיים
ובקיצור אתה מכפיל סיכונים במגדל קלפים שלך ..גם "משקיעים", גם משכנתא, גם פיצול דירה ל-4!!,גם תמחור רווח השערתי, גם שוכרים בעייתים (קורה הרבה במפוצלות)

 

[נדלןעםאולסטאר]

העניין הוא שלדעתי זה לא המצב ויותר סביר שאתה לא בדיוק מבין מה זה ״מחיר השוק״.

- ניתוח אזורי על נכסים שנמכרו ונמכרים כיום
- חישוב פר מטר
- מציאת נכסים באזור במחיר הרבה יותר גבוה ושטח הרבה יותר נמוך
וכו..

לדעתי זה מספיק להבין את "מצב השוק" או "מצב המחירים באזור"

אני לא גאון נדלן,תקן אותי?

תודה

 

[cypriano de rore]

- ניתוח אזורי על נכסים שנמכרו ונמכרים כיום
- חישוב פר מטר
- מציאת נכסים באזור במחיר הרבה יותר גבוה ושטח הרבה יותר נמוך
וכו..

לדעתי זה מספיק להבין את "מצב השוק" או "מצב המחירים באזור"

אני לא גאון נדלן,תקן אותי?

תודה

אז מה שאתה אומר זה שיש מישהו שיכול להרוויח 200 אש״ח יותר אבל הוא בוחר מסיבותיו למכור לך בהנחה ולוותר על 200 אש״ח?

 

[נדלןעםאולסטאר]

השמאי של הבנק לא רואה "4 יחידות" אלא דירה אחת והתמחור בהתאם...ואם הוא יראה אז הסיכוי שלך לקבל משכנתא דיי אפסיים
ובקיצור אתה מכפיל סיכונים במגדל קלפים שלך ..גם "משקיעים", גם משכנתא, גם פיצול דירה ל-4!!,גם תמחור רווח השערתי, גם שוכרים בעייתים (קורה הרבה במפוצלות)

- השמאי רואה דירת 4 חדרים 120 מטר.
- תמחור רווח לפי המצב בשטח
- שוכרים בעייתים.. זה כבר "גורל" .. אך ניתן להוריד סיכונים בבחירה נבונה.

 

[נדלןעםאולסטאר]

אז מה שאתה אומר זה שיש מישהו שיכול להרוויח 200 אש״ח יותר אבל הוא בוחר מסיבותיו למכור לך בהנחה ולוותר על 200 אש״ח?

נכון מאוד.
יש אי הבנה בין בעלי הנכסים - ריב משפחתי כלשהו (כנראה)
הנכס עבר לידי עורך דין

שוב אני לא גאון נדלן,
אך מנסיון של כמה שנים בניהול ואחזקת נדלן מניב
עסקה טובה אני די יודע לזהות - שוב אני בן אדם
לך תדע...


ותודה לכם על הדיון המועיל.

 

[cypriano de rore]

נכון מאוד.
יש אי הבנה בין בעלי הנכסים - ריב משפחתי כלשהו (כנראה)
הנכס עבר לידי עורך דין

שוב אני לא גאון נדלן,
אך מנסיון של כמה שנים בניהול ואחזקת נדלן מניב
עסקה טובה אני די יודע לזהות - שוב אני בן אדם
לך תדע...


ותודה לכם על הדיון המועיל.

אם זה המצב אז למה אתה נכנס להרפתקה של משכנא לטווח ארוך, חלוקת הנכס באופן לא חוקי, תיקונים, שיפוצים, שוכרים וכו׳?
יש לך את עיסקת המאה בה אתה יכול לקנות נכס ובזמן קצר למכור אותו ב200 אש״ח יותר.
כלומר, אתה יכול להרוויח 200 אש״ח (פחות הוצאות הרכישה/קניה ומשכנתא) במספר חודשים ספור או לקחת על עצמך סיכונים והלוואות ולהתחיל להרוויח בעוד המון שנים.
איזו דילמה יש פה בכלל?

שוב, הכל במידה ואתה באמת צודק לגבי המחיר.

לא ממליץ ולא מייעץ!

 

[אורי ג.]

הנכס עבר לידי עורך דין

לידיעתך בדרך כלל במקרה כזה העו"ד מחויב להוציא מכרז מסודר לדירה עם התמחרות בסופה ואז אישור בית משפט למכירה.

איזו דילמה יש פה בכלל?

מסכים, אין שאלה פה, למה לך להכנס לפרוייקט יזמי לא חוקי במקום לעשות סיבוב קל של 200K ש"ח?

 

[amit]

השמאי רואה דירת 4 חדרים 120 מטר.

מה תעשה אם אחרי החלוקה השכנים יתלוננו לעירייה על זה שחילקת דירה ל4?

 

[רוני]

כפי שאתה רואה, התשואה משכירות משקפת את רמת הסיכון של ההשקעה,
אתה צריך לחשוב אם אתה יכול להתמודד עם השקעה זו בשלב הנוכחי,
כפי שנאמר כאן, במידה ויש כאן פיצול שהוא לא חוקי, אין סיכוי לקבל מימון
מהבנק עבור דירה זאת.

 

[monkey22]

שמאי של הבנק יכול לשחוט על חריגות קטנות יחסית. אתה מדבר (ממה שאני מבין בין השורות) על דירה מפוצלת ל4... סיכוי אפסי לקבל מימון כזה מהבנק.
אם תוכל לקבל את כל הסכום ממשקיעים נשמע שזה הסיכוי היחיד שלך לעסקה הזו.
לא ממליץ ולא מייעץ, אבל במצב ההכנסה שלך, אני הייתי מתרחק מעסקה כזאת.

 

[DavidA]

נכון מאוד.
יש אי הבנה בין בעלי הנכסים - ריב משפחתי כלשהו (כנראה)
הנכס עבר לידי עורך דין

שוב אני לא גאון נדלן,
אך מנסיון של כמה שנים בניהול ואחזקת נדלן מניב
עסקה טובה אני די יודע לזהות - שוב אני בן אדם
לך תדע...


ותודה לכם על הדיון המועיל.

אם יש לך כמה שנים של ניסיון בנדלן מניב, אלה לא שאלות שאמורות לעלות לך:

איך התהליך הזה יוצא לאור ?
אין ברשותי דירה כלל,לכן זהו הנכס הראשון
במידה והמשקיע נותן 25 אחוז שזה 300 אלף
ואני לוקח משכנתא של 900 אלף למשך 30 שנה
לפי המחשבון שיש ברשת אני אמור לשלם 3800 שח כל חודש לערך..
מה הסיכויים שלי להוציא עסקה כזאת לפועל? האם יש עוד דברים שאני מפספס בדרך?

בכל מקרה כמו שאמרו, אם אפשר להשיג 200K באופן מיידי, אין סיבה אמיתית ללכת ולהתחיל לעשות פיצולים ליחידות וכו'. ריב משפחתי או לא, אין תסריט בו בעלי הנכס יודעים את השווי האמיתי ומחליטים מסיבה כלשהי למכור בהנחה של 200K.

 

[נדלןעםאולסטאר]

טוב עדכון קל,
הנכס נמכר .
לצערי פספתי את ההזדמנות.. למדתי תוך כדי הרצון לקדם את העסקה.
פעם הבאה ,אהיה יותר חכם.

יש לכם טיפים איך להיות מוכן לרכישה מהירה יותר ?
האם לדבר עם הבנק ולסגור דברים לפני ? כמו כמה שמכנתא אקבל..
כמובן להכין את המשקיע

תתודה לכם על הדיון המדהים