אל ניניו
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 24/1/15
- הודעות
- 84
- דירוג
- 388
שלום לכולם,
נחשפתי לאחרונה לתחום קבוצות הרכישה בנדל"ן מסחרי, כחלק מהרצון שלי לגוון את תיק ההשקעות החלטתי להצטרף בסכום קטן יחסית לפרוייקט בניין משרדים באיזור רחובות. העברתי כבר דמי רישום ושומרים לי את היחידה שבחרתי לשבועיים עד שאשלים את כל הבדיקות שלי ואחתום על חוזה מכר והסכם שותפים, אפשר לומר שדי סיימתי וביום ראשון קבעתי פגישה לטובת חתימה. אז במה מדובר בעצם?
משרד 17 מטר ברוטו ברמת מעטפת עם חלון לכיוון מערב נוף פתוח בקומה 10 בבניין 12 קומות, סמוך מאד לתחנת הרכבת בפארק המדע רחובות. עדיין אין היתר בנייה, כן יש היתר חפירות ודיפון והעבודות החלו כבר בשטח. הסכום לתשלום עבור המשרד הוא 203,000 ש"ח כולל מע"מ, 50% במעמד חתימה ו50% במעמד מסירה. הכסף יועבר לחשבון הנאמן כמובן ולא לחברה המארגנת. על המע"מ אוכל להתקזז שכן אפתח תיק עוסק מורשה עבור העיסקה. בנוסף יש לשלם מס רכישה 6%, עו"ד, ויהיו עלויות נוספות של כ8000 ש"ח (ריהוט, והשלמת גמרים). שכירות צפויה נעה בין 2200 ל2400 ש"ח. מאחר ומדובר בנדלן מסחרי אשלם מס הכנסה כמובן. התחייבות המארגנת למסירת הבניין תוך 36 חודשים מרגע קבלת היתר, ישנו פיצוי מוסכם לרוכשים במיקרה איחור. ובכל מיקרה אם יש פער בין דו"ח אפס של השמאי של הבנק המלווה לבין העלות הסופית של הבנייה, החברה המארגנת מתחייבת שלא אשלם יותר מ3.5%. כמובן צמוד למדד תשומות הבנייה...
אז מה אני שואל בעצם?
לקבוצות רכישה יצא שם בעייתי קצת, ועדיין אני חושב שבמיקרה זה מדובר בעיסקה טובה והסיכון סביר מבחינתי. אני רוצה שתהיו Devil's Advocate ותשתפו אותי למה לא כדאי לי לגשת לעיסקה? תודה מראש לעונים!!!
נחשפתי לאחרונה לתחום קבוצות הרכישה בנדל"ן מסחרי, כחלק מהרצון שלי לגוון את תיק ההשקעות החלטתי להצטרף בסכום קטן יחסית לפרוייקט בניין משרדים באיזור רחובות. העברתי כבר דמי רישום ושומרים לי את היחידה שבחרתי לשבועיים עד שאשלים את כל הבדיקות שלי ואחתום על חוזה מכר והסכם שותפים, אפשר לומר שדי סיימתי וביום ראשון קבעתי פגישה לטובת חתימה. אז במה מדובר בעצם?
משרד 17 מטר ברוטו ברמת מעטפת עם חלון לכיוון מערב נוף פתוח בקומה 10 בבניין 12 קומות, סמוך מאד לתחנת הרכבת בפארק המדע רחובות. עדיין אין היתר בנייה, כן יש היתר חפירות ודיפון והעבודות החלו כבר בשטח. הסכום לתשלום עבור המשרד הוא 203,000 ש"ח כולל מע"מ, 50% במעמד חתימה ו50% במעמד מסירה. הכסף יועבר לחשבון הנאמן כמובן ולא לחברה המארגנת. על המע"מ אוכל להתקזז שכן אפתח תיק עוסק מורשה עבור העיסקה. בנוסף יש לשלם מס רכישה 6%, עו"ד, ויהיו עלויות נוספות של כ8000 ש"ח (ריהוט, והשלמת גמרים). שכירות צפויה נעה בין 2200 ל2400 ש"ח. מאחר ומדובר בנדלן מסחרי אשלם מס הכנסה כמובן. התחייבות המארגנת למסירת הבניין תוך 36 חודשים מרגע קבלת היתר, ישנו פיצוי מוסכם לרוכשים במיקרה איחור. ובכל מיקרה אם יש פער בין דו"ח אפס של השמאי של הבנק המלווה לבין העלות הסופית של הבנייה, החברה המארגנת מתחייבת שלא אשלם יותר מ3.5%. כמובן צמוד למדד תשומות הבנייה...
אז מה אני שואל בעצם?
לקבוצות רכישה יצא שם בעייתי קצת, ועדיין אני חושב שבמיקרה זה מדובר בעיסקה טובה והסיכון סביר מבחינתי. אני רוצה שתהיו Devil's Advocate ותשתפו אותי למה לא כדאי לי לגשת לעיסקה? תודה מראש לעונים!!!